215113 황규완 Real Estate Analyst 2.769.39 gwhwang@daishin.com 16 년주택시장 변화의기로에서다 15 년주택시장강한회복세보였으나 9 월들어회복세가다소둔화되어회복세 변화의가능성내포 실수요는여전히탄탄하나공급급증, 거시경제불확실성, 가계부채관리강화등 대내외여건은다소불리 일각에서언급하는주택가격급락등이일어날가능성은매우낮으나가격상승폭 및거래량증가세는올해보다다소둔화될가능성이높아.
Real Estate Issue Issue Report 16 년주택시장변화의기로에서다 황규완 (769-39) gwhwang@daishin.com Summary 매매가격과거래량추이를기준으로 15년주택시장은예년에비해강한회복세를보여. 매매가격상승폭과거래량이과거평균에비해큰폭으로확대. 특히여름비수기에도이같은회복세가꾸준히유지되었음. 다만, 9월들어서는이같은회복세가다소주춤해향후주택시장은 15년상반기수준의강한회복세를유지하기는어려울전망 주택시장내부적으로는긍정적인요인과부정적인요인이공존. 임차시장의구조변화로임차거주의주거비용이쉽게낮아지기힘들어실수요라할수있는임차거주자의자가구입은꾸준히이어질전망. 다만, 사상최대치를경신할것으로예상되는공급량은부정적인요인. 대부분중소형으로구성되어가격급락의가능성은낮지만미분양증가및가격상승폭둔화등의부작용은피할수없을전망 대외환경은다소부정적. 거시경제회복지연등으로중장기전망이불투명해쉽사리주택을구입하기는어려운상황이지속. 여기에은행권및정부의가계부채관리강화로인해향후주택구입자금의조달이어려워지거나조달비용이높아질가능성이큼. 특히원금분할상환중심의대출구조개선은레버리지효과를낮춰단기투자수요는위축이불가피할전망. 현재수도권의부동산시장경기는회복기에놓인것으로판단. 9월들어주택가격상승폭이나거래량증가폭이다소둔화되고는있으나실수요자들의주택구입압력이높고, 금융위기이후시장침체가장기화되면서기술적으로회복기를유지할것으로판단. 다만, 지방광역시등비수도권은회복시점이수도권보다빠르다는점에서회복기에서활황기로전환되는과정에있는것으로판단 종합적으로 16년주택시장은 15년수준의활발한회복세를보이기는어려울전망. 주택가격상승률및거래량모두 15년보다는다소둔화될전망. 일각에서제기되고있는주택가격급락등의가능성은매우낮으나공급량이조절되지않는다면일부비선호지역을중심으로주택시장이급격히냉각될가능성은상존 2
대신경제연구소 Ⅰ. 시장지표는약간의변화감지 1) 주택가격추이분석 14년하반기이후주택가격상승세꾸준히이어져수도권주택가격과거 5년대비비교적큰폭으로상승다만, 9월상승폭다소둔화된것은우려 15년주택매매가격추이는 14년의상승세가꾸준히이어지는모습이었다. 15.9월까지전국주택매매가격상승률은 3.44% 로전년동기 1.41% 상승한것에비하면 2%p 이상상승폭이확대되었다. 과거 5년평균상승률 (1.54%) 에비해서도상승률은월등히높았다. 특히봄성수기가지난후에도월간주택가격상승폭이확대되었을뿐만아니라과거 5년평균상승률대비 +GAP이확대되는등과거에비해주택가격의상승세가완연했다. +GAP은 3월까지는크지않았으나 4~5월에는 +.2%p로확대되었으며이후 9월까지꾸준히.3%p 수준을유지했다. 수도권은이러한현상이좀더두드러졌다. 15.9월까지수도권주택매매가격상승률은 3.41% 로전년동기 (.82%) 대비 2.59%p 확대되었다. 수도권의주택가격이과거 5년동안연평균 1.26% 하락한점을고려하면 15년에는매매가격이상승반전했을뿐만아니라상승세도이어져시장상황이크게개선되었다. 또한지난 1년간과거 5년평균매매가격상승률대비 +GAP이꾸준히유지되었다. +GAP은 3월이후주택가격상승세가확연해지면서급격히확대되었다. 특히봄성수기가종료된 6월이후에도 +GAP이.5%p 이상을유지해비성수기에도과거보다주택가격상승세가강하게나타났다. 다만, 가을성수기의초입이라할수있는 9월의 +GAP이 8월수준에그친것은다소의외다. 일반적으로주택시장의비수기는 7~8월인것으로인식되고있지만주택가격상승폭은 7월이가장낮으며이후점차개선되는경향을보인다. 올해의주택가격상승률역시이와유사한패턴을보이기는하지만 +GAP은 8월이후더이상확대되지못하고있는모습을보인다. 수도권의 +GAP은 9월이 8월보다는다소확대되었지면여전히 6, 7월에비하면낮았다. 전년에비해다소늦어진추석연휴등의영향이있을수도있으나 7월까지나타났던강력한가격회복세가 9월들어서다소주춤해진것으로판단된다. 그림 1. 전국주택매매가격변동률 그림 2. 수도권주택매매가격변동률 (%/%p).6 GAP 과거 5 년평균 '14~'15 (%/%p).8 GAP 과거 5 년평균 '14~'15.4.6.4.2.2.. -.2 -.2 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 -.4 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 3
Real Estate Issue Issue Report 지방광역시가격상승폭은예년수준기타지방은예년수준하회 지방광역시의주택가격상승세는수도권과는다소달랐다. 대구의주택가격상승률이매우높고, 부산일부고가아파트분양이성공리에끝나는등지방광역시의시장여건이매우좋았음에도불구하고가격상승률은과거 5년평균수준이유지되었다. 이는수도권과는달리주택시장의회복시점이 11년내외로훨씬빨랐으며대구등은공급부족이겹치면서가격급등세가장기간지속되었기때문이다. 다만, 지방광역시역시 9월의 +GAP이 8월의.2%p에서.13%p로축소되어주택가격이그동안의높은상승세에서벗어나상승폭이점진적으로축소될가능성이제기되고있다. 기타지방의경우주택가격은꾸준히상승세가유지되기는했으나주택가격상승폭은과거 5년평균치를밑돌고있다. 주택시장의회복시점이대부분 11년전후인데다회복기에공급이집중되었으며대구와같이가격상승세를주도한지역도많지않았기때문이다. 기타지방은 3월이후주택가격상승폭이확대되면서 GAP이축소되는등긍정적인움직임이있었으나 8월이후 GAP이다시확대되고있다. 그림 3. 지방광역시주택매매가격변동률 그림 4. 기타지방주택매매가격변동률 (%/%p).8 GAP 과거 5 년평균 '14~'15 (%/%p).8 GAP 과거 5 년평균 '14~'15.6.6.4.4.2.2.. -.2 -.2 -.4 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 -.4 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 2) 주택거래량추이분석 주택매매거래는사상최대수준수도권거래량증가폭전국의 2배 주택의매매거래역시매우활발했다. 15.1~9 월까지전국주택매매거래량은 9.1만호로전년동기 (71.4만호 ) 대비 26.4% 증가했으며과거 5년평균거래량 (61.만호 ) 대비로는 47.7% 증가했다. 활발한주택매매거래는월간거래량측면에서도파악할수있다. 매월의거래량이과거 5년평균치를크게웃돌았다. 특히여름비수기라할수있는 7, 8 월의거래량은과거 5년평균거래량대비각각 83.5%, 59.6% 증가했다. 전국적인전세난등으로임차수요가매매등으로분산되면서가을이사철이전에양호한주택을미리선점하려는움직임이있었던것으로추정된다. 거래량의증가는수도권에서훨신더크게나타났다. 15.1~9 월까지수도권의주택매매거래량은 46.3만호로전년동기대비 41.8%, 과거 5년평균대비 91.1% 증가했다. 이는전국평균거래량증가폭의 2배에가까운수치다. 15년의주택시장은과거몇년과는확연히다른모습을보였다고할수있다. 특히월간거래량측면에서 4~8월의 5개월간 4
대신경제연구소 주택거래는과거에비해월등히활발했다. 이기간동안수도권주택매매거래량은과거 5년평균거래량대비 15.9% 증가했다. MERS, 여름비수기등의악재에도불구하고거래량이큰폭으로증가했다는점에서수도권주택매매거래가과거또는다른지역에비해매우활발했다고평가할수있다. 다만, 거래량증가폭도 9 월들어둔화 다만, 매매가격의상승과유사하게거래량증가폭도 7월을정점으로다소감소하고있다는점은유의할필요가있다. 주택매매거래량역시회복기에는과거거래량대비증가폭이확대되는경향을보인다. 7월이후거래량증가폭이지속적으로둔화되는상황은 7, 8월의주택거래량이유독많았기때문일가능성도있지만더이상 4월이후와같은거래량확장이나타나지않으면서주택시장의과열국면이진정되면서조금씩안정세를찾아가는상황일수도있기때문이다. 그림 5. 전국주택매매거래량 그림 6. 수도권주택매매거래량 ( 만호 ) 증감률 ( 우축 ) (%) 15 과거 5년평균 1 '14~'15 12 8 9 6 ( 만호 ) 증감률 ( 우축 ) (%) 8 과거 5년평균 16 '14~'15 6 12 6 4 4 8 3 2 2 4-3 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9-2 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 가격및거래량은예년에비해크게개선 8월이후지표는다소활력을잃어 매매가격및거래량추이를통해살펴본 15년주택시장은과거에비해크게활성화되었다고평가할수있다. 매매가격및거래량모두과거 5년평균수준을크게넘어섰으며이러한현상이성수기, 비수기를가리지않고나타났다는점에서더욱고무적이다. 지역별로다소차이가나타나기는했으나이는수도권과비수도권간의주택시장회복시점이달랐기때문으로전반적으로상당수의지역에서주택가격상승세가이어지고거래량이예년에비해크게증가해주택시장이활기를띄었다. 다만, 8월이후 7월까지의강한시장회복세가다소주춤하고있다는점은우려스럽다. 통상시장회복기에가격의상승폭이나거래량증가폭이확대되는경향이있다. 특히성수기초입이라할수있는 9월의가격상승폭및거래량증가폭이 7, 8월보다크게둔화되었다는점은이러한우려를가중시키고있다. 이같은변화는 16년주택시장이 15년상반기수준의강한회복세를유지하기는어려울수있음을의미한다. 5
Real Estate Issue Issue Report Ⅱ. 주택시장내부동인 1) 임차수요의매매전환압력 전세가격상승폭은예전수준수도권전세가격은재건축이주수요등으로예년보다상승폭커 전세난은 14년하반기이후급격한주택시장회복세의가장큰동인으로꼽힌다. 전세가격은전년보다올해더큰폭으로상승했다. 15.1~9 월까지전세가격상승률은 4.4% 로 14.1~9월까지의상승률 (2.87%) 에비해 1.53%p 증가했다. 그러나 15년의전세가격상승률이과거보다유달리높았던것은아니다. 과거 5년평균전세가격상승률 (1~9월기간한정 ) 은 4.27% 로올해전세가격상승률은과거 5년평균상승률에미치지못했다. 즉, 전세가격만으로평가하는올해의전세시장은예년에비해안정적이었다고평가할수있다. 다만, 수도권은예년평균에비해전세가격상승폭이좀더컸다. 15.1~9 월까지수도권의전세가격은 5.67% 상승했는데이는과거 5년평균상승률 (4.47%) 에비해 1.2%p 더상승한것이다. 특히일반적으로봄성수기종료시점인 5월이후에도전세가격상승세가유지되면서과거평균가격상승률을크게웃돌았다. 여기에주택가격회복에따른강남권재건축사업의사업성개선및사업재개등으로강남권에대규모이주수요가발생하면서인근지역의전세가격등을크게끌어올린것도전세가격이예년에비해다소높았던원인중의하나였다. 그림 7. 전국주택전세가격변동률 그림 8. 수도권주택전세가격변동률 (%/%p) 1. GAP 과거 5 년평균 (%/%p) 1. GAP 과거 5 년평균 '14~'15.8 '14~'15.8.6.6.4.4.2.2.. -.2 -.2 -.4 -.4 -.6 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 -.6 1 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 전세난의핵심은 가격이아닌 전세매물품귀 이처럼전세가격이상대적으로안정적이었음에도불구하고수요자등이피부로느끼는전세난이극심했던것은전세가격의문제라기보다는시장에서전세매물이크게감소했기때문이다. 특히이러한현상은아파트시장에서두드러졌다. 아파트임차거래에서월세가차지하는비중은 11~ 12 년에 25% 내외였으나 13년 31.1% 로증가하더니 15년에는 38.1% 를차지했다. 지역별로수도권아파트의월세화가보다급격히진행되었다. 수도권아파트의월세거래비중은 11년 2% 였으나 15년에는 35.1% 로 15.1%p 증가했다. 반면비수도권아파트의월세거래비중은같은기간 8.9%p 증가하는데그쳤다. 6
대신경제연구소 수도권아파트에서 전세의월세전환 두드러져 한편, 비아파트의월세비중은상대적으로증가속도가더뎠다. 비아파트의월세거래비중은 11년 4.4% 였던것이 15년 48.9% 로 8.5%p 증가했다. 지역별로는수도권의월세거래비중이비수도권보다다소빠르게진행되었다. 수도권의월세거래비중은지난 5년간 8.5%p 증가한반면비수도권은 7.9%p 증가했다. 특히비수도권비아파트의월세거래비중은비수도권의아파트와는다르게 14년이후큰차이가없었다. 이는비수도권의비아파트임차시장은월세화가크게진전되어안정화단계에이르렀기때문으로추측된다. 그림 9. 아파트임차거래중월세거래비중그림 1. 비아파트임차거래중월세거래비중 (%) 5 전국 비수도권 수도권 (%) 6 전국 비수도권 수도권 4 5 3 2 4 1 '11 '12 '13 '14 '15 3 '11 '12 '13 '14 '15 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 전세임차인 거주비용차이적은 준전세로대거이동 이렇듯전세매물부족이장기화됨에따라상당수전세임차인들은떠밀리듯자가또는월세로이동하게되었다. 그러나월세시장도임차인들에게그다지호의적이지는못한상황이다. 통상전세거주자가월세로이동할경우거주비용이크게증가하기때문에임차인들은되도록거주비용이전세와유사한형태인준전세를선호하게된다. 그이유는임대인입장에서전세를월세로전환할경우월세미납위험을감수해야하는데실질적으로임차인의신용도를평가할수있는수단이없다. 이에보증금비중을활용해임차인의신용도를평가하게되는데보증금이많을수록임차인이충분한월세납입능력을갖고있다고평가하게된다. 또한, 혹시미납되더라도보증금을통해보전하기가쉽다는장점이있다. 따라서통상보증금이전세수준에육박할경우전월세전환율은낮아지게되며보증금수준이낮아질수록전월세전환율은높아지게된다. 임차인입장에서의거주비용은전월세전환율이높아질수록상승하기때문에준전세가더선호될뿐만아니라전세금수준에서이동이수월하다는점도준전세로수요자들이몰리는이유중의하나가되었다. 7
Real Estate Issue Issue Report 그결과 준전세가격은급등 그결과 15.3분기월세가격은준전세는.7% 상승한반면준월세는보합세, 월세는하락했다. 지역별로차이도나타났는데수도권은준월세가.9% 상승한반면준월세 (.1%) 및월세 (.4%) 는하락했다. 지방광역시는준전세 (.6%) 외에도준월세 (.1%) 의가격이상승했으나월세는소폭하락 (.1%) 했다. 기타지방은모든형태의월세가격이상승했다. 이는전술한것과같이지역별월세화진전수준에차이가있기때문이다. 월세화가정착된지역일수록전세의월세전환및월세에대한저항이덜하기때문에준전세의상승폭이낮은대신월세또는준월세의가격도상승하게된다. 그림 11. 유형별월세가격상승률 ( 15.3 분기 ) (%) 1. 월세준월세준전세.8.6.4.2. -.2 -.4 -.6 전국수도권지방광역시기타지방 자료 : 한국감정원 전세가격안정되도 자가전환수요는 꾸준할전망 이를종합해볼때향후전세가격상승폭이낮더라도임차시장의구조변화등으로전세난은장기화될가능성이높으며임차인들의매매전환압력은향후에도지속될가능성이높다. 특히수도권의경우임차시장의구조변화가한창진행중인관계로매매전환압력이매우높을것으로추정된다. 월세화가진전될수록전세 준전세 준월세등으로세입자들이밀려나가면서훨씬높은수준의주거비부담에직면하게되기때문이다. 저금리등으로차입비용이낮아지면서자가로의전환이용이해졌기때문에임차인들의자가구입은한동안지속될가능성이높다. 2) 주택공급의급증 주택인허가물량은 올해 7 만호에달할전망 주택시장이회복되면서신규주택의공급도매우활발했다. 15.1~9 월까지전국주택건설인허가물량은 54.만호로전년동기대비 53.7% 증가했다. 현재까지의추이라면연말에는인허가물량이 7만호에달할것으로추정되고있다. 이는 14년전체인허가물량 (51.5만호 ) 에비해 36% 증가한것이다. 지역별로는수도권의인허가물량이급격히증가했다. 9월까지수도권주택건설인허가물량은 29.4만호로전년동기대비 96.8% 증가했다. 인천 (182.7%), 경기 (113.4%) 등에서인허가가급증한것이가장큰원인이다. 비수도권의증가폭은 21.8% 로상대적으로작았다. 유형별로는아파트의인허가물량이크게증가했다. 9월까지아파트건설인허가물량은 36.8만호로전년동기대비 61.3% 증가했다. 비아파트의인허가물량도 39.8% 증가했으나증가폭은상대적으로작았다. 8
대신경제연구소 그림 12. 지역별주택건설인허가그림 13. 유형별주택건설인허가 ( 만호 ) 기타지방 지방광역시 (%) 8 수도권 전년비 ( 우축 ) 6 4 6 2 4 2-2 ( 만호 ) 비아파트 (%) 8 아파트 8 아파트전년비 ( 우축 ) 7 6 6 4 5 2 4 3 2-2 1-4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15-4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15-6 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 분양물량은사상최대치경신지연된택지지구아파트분양재개등이원인 아파트건설인허가물량이급증함에따라아파트신규분양도매우활발했다. 15.1~9 월까지전국아파트분양물량 ( 일반분양기준 ) 은 25.5만호로전년동기대비 93.2% 증가했다. 연말까지예정된분양물량 (1.5만호 ) 을포함할경우올해분양물량은 35.9만호로 14 년분양물량 (24.만호 ) 대비 49.5% 증가할예정이다. 지역별로는수도권의분양급증이두드러졌다. 15.1~9월까지수도권분양물량은 12.3만호였으며연말까지예정된분양물량 (7.4만호 ) 을포함하면 15년분양물량은 19.7만호에달할전망이다. 이는 14년분양물량 (8.4만호 ) 대비 135.1% 증가한것이며 1년이후가장많은수준이다. 전반적으로수도권에신규분양이집중된것은금융위기이전호황기에조성된택지의아파트개발이금융위기이후부동산시장침체장기화로지연되었다가주택시장이회복되면서대거재개되었기때문이다. 그밖에도서울강동구재건축단지등강남권재건축사업이주택가격상승및정부의규제완화등에따른사업성개선으로다시재개되기도했다. 이러한분양급증에대한시각은크게둘로나뉜다. 금융위기이후억눌렸던공급이재개되었을뿐이라는의견이있는반면, 한정된주택수요를선점하기위한건설사등의무리한분양이라는의견도있다. 그림 14. 전국아파트분양물량 ( 일반분양기준 ) 그림 15. 수도권아파트분양물량 ( 일반분양기준 ) ( 만호 ) 분양예정 (%) 4 분양 12 전년비 ( 우축 ) 9 3 6 2 3 1-3 ( 만호 ) 분양예정 분양 (%) 25 15 전년비 ( 우축 ) 12 2 9 15 6 1 3 5-3 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15-6 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15-6 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 9
Real Estate Issue Issue Report 반면, 미분양은꾸준히감소해분양물량은대부분소화경기도일부에서는미분양감소세둔화되어부작용나타나 이러한분양급증에도불구하고미분양은꾸준히감소하고있다. 15.8월말현재전국의미분양주택은 3.2만호로 14.8월말의 4.5만호에비해.7만호감소했다. 이기간동안신규분양 ( 일반분양 ) 된아파트가 32.8만호에달했다는점을고려하면분양된아파트들은대부분큰문제없이완판되었을것으로추정된다. 지역별로는수도권의미분양이 1.6만호, 지방광역시는 2천여호, 기타지방은 1.3만호수준이었다. 특히지방광역시는금융위기직후한때 6만여호의미분양이누적된적이있었으나공급조절등으로 9년하반기이후급격히감소했다. 수도권의미분양은대부분경기도에집중되어있다. 수도권의미분양은금융위기시기에급증했다가이후감소하지않고오히려증가했다. 그러다가 13년하반기이후급격히줄어드는모습이다. 다만, 15년하반기이후경기도등에서미분양감소세가크게둔화되는등수도권공급집중에따른부작용이일부나타나고있다. 그러나 13년하반기이후수도권에일반분양된아파트가 24.5만호에달했다는점을감안한다면전반적으로분양시장은매우양호했다고평가할수있다. 그림 16. 전국미분양주택그림 17. 수도권미분양주택 ( 만호 ) 18 기타지방 지방광역시 ( 만호 ) 4 경기인천서울 15 12 수도권 3 9 2 6 3 1 자료 : 국토교통부 자료 : 국토교통부 과거에도분양집중이후 주택경기위축경험 그럼에도불구하고급증한분양 ( 특히수도권 ) 에따른수급여건악화는불가피할전망이다. 14.4분기이후분양된아파트의 7% 이상이수요가집중된전용 85m2이하의중소형인관계로가격급락은낮은편이다. 장기적으로수도권중소형아파트가격변동률의변동계수는 1.9으로대형 ( 전용 85m2초과 ) 아파트의 2.49보다낮았다. 금융위기등의외부충격을제외하면중소형아파트의가격은비교적안정적이라고볼수있다. 그러나중소형아파트도공급이집중될경우수급여건악화현상이나타나기는마찬가지었다. 2~ 3 년기간동안분기당 2.5만호가분양되자 2.3분기 579호에불과했던미분양이 4.4분기에는 1.3만호까지급증했다. 또한, 가격상승률도 2.1분기 12.2% 에서꾸준히감소해 4.3분기에는 1.59% 하락하기도했다.. 1
대신경제연구소 최근공급급증으로 경기국면전환불가피 결론적으로최근수도권의분양급증으로인해주택가격이급락하는등시장이급변할가능성은낮지만가격상승세가빠르게둔화되거나미분양이크게증가하는등의경기국면이변환될가능성은높다. 다만, 최근건설사등이미분양아파트에대해적극적으로할인분양을실시하고있어일부외곽의비인기지역에서는가격급락의가능성도배제할수는없다 그림 18. 수도권전용 85 m2이하아파트시장추이 ( 천호 ) (%) 6 분양 미분양 가격변동 ( 우축 ) 2 5 15 4 1 3 5 2 1-5 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 자료 : 부동산 114-1 Ⅲ. 주택시장외부환경요인 1) 거시경제불확실성 내수회복지연에상품수출감소까지겹쳐거시경제불확실성여전금융위기이후경제성장률전망치하회하는경우늘어 거시경제는여전히위축되어있다. 올해 GDP 성장률은 2.7% 로전망되는데이는전년대비.7%p 하락한것이다. 주택공급증가로건설투자가전년대비큰폭으로증가했을뿐대부분의구성지표들이전년수준을하회했다. MERS 등으로민간소비의회복이기대이하인데다 1천조원이넘는가계부채상환부담으로단기간의민간소비회복도기대하기어려운실정이다. 하반기들어서는상품수출마저크게둔화되었다. 상품수출의둔화는우리나라수출의 25% 가량을차지하는중국경제의위축과엔저등에따른것으로이역시쉽게개선되기어려운상황이다. 한국은행은내년경제성장률을 3.2% 로전망하고있으나우리경제회복지연요인들이단기간에개선되기힘들다는점에서일부외국투자은행들은이보다낮은 2% 대후반의경제성장률을전망하고있다. 경기회복의지연과더불어불확실성이증가하고있다는점도부담이다. 한국은행이전년말또는당해초에발표한 GDP 성장률전망치와그해실제성장률과의차이를살펴보면금융위기이후 GAP의발생빈도가높아지고있는것을알수있다. 통상주택은매매가잦은재화가아닌관계로중장기적인경제전망의영향을받게된다. 그런데경제성장률이기대치를밑도는현상이반복되면서중장기적인경제회복에대한확신이줄어들게되면주택소비자들은주택구입을꺼리므로주택수요에부정적인영향을미치게된다. 11
Real Estate Issue Issue Report 표 1. GDP 전망치그림 19. GDP 전망치대비실제 구분 '14 GDP 3.3 2.3 3. (2.4) (3.1) 민간소비 1.8 1.6 2.1 (1.7) (2.) 설비투자 5.8 5.4 6.1 (5.2) (5.6) 지생투자 4.6 1.3 3.3 (2.1) (6.8) 건설투자 1. 1.2 7.7 (1.) (5.8) 상품수출 2.3 -.9 1.2 (-1.) (3.9) 상품수입 1.2.4 1.4 (.7) (2.7) 자료 : 한국은행 / ( ) 안은 15.7 월전망치 '15 '16 상하연상하연 2.7 (2.8) 1.8 (1.8) 5.7 (5.4) 2.3 (4.5) 4.6 (3.6).2 (1.5).9 (1.7) 3.3 (3.5) 2.4 (2.7) 4.6 (4.7) 3.3 (6.5) 4.7 (3.9) 2. (4.1) 1.9 (3.7) 3. (3.2) 2.1 (2.8) 5. (6.5) 2.2 (3.4) 2.2 (1.3) 2.6 (1.9) 1.8 (2.9) 3.2 (3.3) 2.2 (2.8) 4.8 (5.6) 2.7 (4.9) 3.3 (2.5) 2.3 (3.) 1.8 (3.3) (%/%p) 8. 6. 4. 2.. -2. -4. 자료 : 한국은행 GAP 전망실제 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 2) 가계부채에대한관리강화 주택시장회복으로가계부채도급증수도권가계부채비수도권에비해월등히빨리증가 주택거래가급증하면서부가적으로주택담보대출도크게늘었다. 15.2분기말현재우리나라의가계신용은 1,13조원이며이중은행권의주택담보대출은 474조원 ( 15.8월 ) 수준이다. 은행권의주택담보대출은전년말보다 13.7조원증가했다. 그러나안심전환대출 ( 총 32조원 ) 출시로인해은행권의대출잔액이대거주택금융공사로이관된것을감안하면 8월까지은행권주택담보대출은약 45조원이상순증한것으로판단된다. 지역별로는수도권, 비수도권모두주택거래증가에힘입어주택담보대출이순증했다. 이중수도권의순증액은비수도권에비해월등히높았다. 안심전환대출이출시되기이전인 14~15.4월까지수도권의월평균주택담보대출순증액은 2.조원으로지방광역시 (.8조원 ) 및기타지방 (.9조원 ) 에비해 2~3배이상많았다. 이는수도권주택시장회복시점이상대적으로늦었고, 주택가격이상대적으로높기때문이다. 그림 2. 가계부채추이그림 21. 지역별주택담보대출순증액 ( 조원 ) 6. 5. 4. 3. 2. 1.. -1. -2. -3. 수도권 ( 좌축 ) 지방광역시 ( 우축 ) 기타지방 ( 우축 ) 자료 : 한국은행 자료 : 한국은행 12
대신경제연구소 가계부채급증에따라은행권이자율적으로선제적관리에돌입최근에는관리강도더욱강화 경제및주택시장규모가확대되면서가계부채가증가하는것은필연적이다. 그러나가계부채증가속도가경제성장속도에비해매우빠르고 GDP 대비가계부채규모가다른선진국에비해비교적높다는것이알려지면서가계부채에대한관리의필요성도제기되었다. 이러한가계부채관리는은행권에서자율적으로시행되기시작했다. 우선주택담보대출에대한위험프리미엄을높였다. 주택담보대출에대한위험프리미엄은조달금리인 COFIX 금리와은행의대출이자율간의 Spread로계산된다. Spread 는 14년상반기 11bp 내외였으나하반기부터 12bp 내외로상승했으며 15.7월에는 14bp에달했다. 증가한 Spread는미국의기준금리인상등향후글로벌금리인상에대비한버퍼를확보하기위한것일수도있다. 그러나이보다는급격한주택가격상승과대출급증에따른주택담보대출의부실가능성에대비해은행권이 14년하반기부터이미선제적인관리에들어간것으로판단된다. 최근에는이러한경향이더욱강해지고있다. 은행들이집단대출에대한심사를대폭강화하고있다는언론기사들이늘어나고있는가운데은행의주택담보대출에대한태도가급격히악화되고있다. 은행의주택담보대출에대한태도지수는 14.3분기이후꾸준히 13~2사이를유지했으나 15.3분기 6으로크게하락했으며 15.4분기예측지수는 3에불과했다. 이기간동안대출수요나신용위험지표는크게변화없거나오히려개선되었다. 이는은행권이중장기적인시장위축을우려하고있으며이에상응하는보다적극적인대출관리를선제적으로실시하고있는증거라할수있다. 그림 22. 은행권주택담보대출이자율그림 23. 은행주택담보대출태도지수 4 3 2 1-1 -2-3 대출태도대출수요 신용위험 '1 '11 '12 '13 '14 '15 자료 : 한국은행, 은행연합회 자료 : 한국은행 정부는이전부터 가계부채모니터링및 선대응유지 정부의가계부채에대한태도는일관되어왔다. 수도권의 LTV, DTI 규제완화등으로정부가가계부채를통해주택시장의정상화를꾀하기도했지만한편으로는꾸준한모니터링을통해가계부채의위험여부를체크하고취약부분에대해선대응하는방식으로가계부채문제가부동산시장뿐만아니라거시경제전반의위험이되지않도록관리해왔다. 특히최근의초저금리가미국의금리인상을시작으로종료될수밖에없는상황에서변동금리, 만기일시상환중심의가계부채구조가유지될경우금리의급격한상승과같은외부충격에주택시장및금융시장의안정성이크게훼손될우려가제기되어왔으며점진적이고지속적인가계부채구조개선을유도해왔다. 13
Real Estate Issue Issue Report 7.22 대책으로 향후만기일시상환형 대출은거의불가능 지난 7월에발표된가계부채종합관리방안역시이같은연장선에있다. 정부가가계부채의구조를기존의변동금리, 만기일시상환중심에서고정금리, 분할상환방식으로전환하려는노력은꾸준히지속되어왔다. 그러나금리차및매월상환금액증가에따른소비자의거부감등으로예상만큼의효과를거두지못했다. 이에따라정부는가계부채구조변화를좀더강하게유도하는쪽으로정책방향을선택하고있다. 논란이있었던안심전환대출의출시역시이러한일환이다. 7월에발표된가계부채종합관리방안에따르면정부는내년말까지분할상환대출의비중을 4%, 고정금리대출의비중을 37.5% 까지확대할예정이다. 표 2. 가계부채구조개선촉진방안 ( 14.2.27) 표 3. 가계부채종합관리방안 ( 15.7.22) 구분주요내용구분주요내용 대출구조개선 고정금리및분할상환대출비중확대 - '15 말 25% / '16 말 3% 제 2 금융권주담대구조개선지원 - 단기 일사상환 장기 분할상환 대출구조개선 분할상환및고정금리대출비중확대 - '15 말 35% / '16 말 4%, 37.5% 분할상환원칙은행내부시스템화 전세대출안정화유도 주택금융공사전세대출보증지원대상축소 금융권심사강화 담보평가중심에서상환능력평가중심 상환부담높은대출분할상환유도 금리변동위험대출규모에반영 신용대출등채무조정지원 영세사업자금리인하및한도상향 제 2 금융권관리강화 담보평가객관성, 적정성제고 신용대출관리강화 자료 : 대신경제연구소 자료 : 대신경제연구소 가계부채관리는조달비용증가및레버리지저하로이어져투자수요위축불가피 결론적으로은행과정부의가계부채에대한태도는향후보수적일가능성이높다. 정부입장에서주택시장을활성화하기위해거시경제불안을야기할수는없기때문이다. 은행이나정부의의도와무관하게이같은태도변화는수요자입장에서는불리한요인이된다. 대출을통한자금조달이과거보다어려워지고무엇보다분할상환구조의대출에서는레버리지효과가감소하므로단기시세차익을노리는투자수요는급격히위축될수밖에없기때문이다. 따라서가계부채관리강화는단기적으로주택수요위축을야기할것으로전망된다. 14
대신경제연구소 Ⅳ. 결론및전망 1) 대내외환경요인종합 15년주택시장회복기이나회복세점진적으로둔화임차수요의매매전환압력은상당기간높은수준으로유지될전망공급급증으로미분양증가등부작용우려거시경제불확실성은내년에도여전가계대출관리강화로자금조달및레버리지효과이전보다악화 시장의주요지표인매매가격과거래량추이를살펴볼때 15년주택시장은이전에비해강한회복세를보였다고평가할수있다. 매매가격상승률이나거래량이과거평균에비해큰폭으로확대되었기때문이다. 특히이러한현상이여름비수기에도꾸준히유지되었다는점은더욱고무적이다. 다만, 7, 8월의강한회복세가가을성수기초입이라할수있는 9월들어서는더이상나타나지않는점은부담이다. 통상시장회복기에가격의상승폭이나거래량증가폭이확대되는경향이있다는점을감안하면향후주택시장이 15년상반기수준의강한회복세를유지하기는어려울수있다. 주택시장내부적으로는긍정적인요인과부정적인요인이공존하고있는상황이다. 우선임차수요의매매전환압력이여전히강할것으로예상되어실수요자들의주택구입은지속될전망이다. 전세가격상승률은예년수준이었지만임차시장의구조변화로전세물건을찾지못해전세난이지속되었다. 임차인들중의일부는월세로전환했지만월세중거주비용이비교적낮은준전세에임차인들이몰리면서준전세가격이크게상승했다. 결과적으로임차거주의주거비용이쉽게낮아지기는힘들어임차인들의자가전환은향후에도꾸준히진행될것으로전망되었다. 다만, 공급이단기간에급증한것은부담이다. 주택의공급은금융위기이후시장침체기에지연되던것이한꺼번에표출된것이기는하나 1년동안의주택공급량이사상최고치인 7만호에달할것으로예상되고있어공급과잉의우려가커지고있다. 주택공급이급증했음에도불구하고미분양은감소세를보이고있다. 다만, 분양이집중된경기도는하반기들어미분양감소세가둔화되고있어공급급증에따른부작용이우려되고있다. 공급된주택의대부분이수요층이탄탄한전용 85m2이하의중소형으로구성되어주택가격의급락가능성은없으나과거에도중소형아파트의미분양이급증한적이있어주택가격상승폭둔화및미분양증가의가능성을배제할수없는상황이다. 외부환경은여전히좋지않다. 거시경제의회복세가불투명해중장기적인전망이어려운실정이다. 내수회복지연이장기화되고있을뿐만아니라수출마저도기대치를크게하회하고있는실정이다. 주택이자주거래되는재화가아니라는점을감안하면불투명한거시경제전망은주택수요를위축시킬것으로우려된다. 여기에가계대출에대한관리가강화되고있어수요위축은더욱가속화될전망이다. 현재우리나라가계신용은 1,13조원규모로집계된다. 가계신용증가속도는주택시장회복에따라빨라지고있다. 가계대출에대한관리는은행권에서자율적으로진행되고있다. 14년하반기이후주택담보대출의조달금리와대출금리간의 Spread( 위험프리미엄 ) 은꾸준히상승하고있다. 또한, 하반기들어은행의주택담보대출에대한태도도이전에비해급격히보수화되고있다. 여기에정부도기존의변동금리, 만기일시상환중심의가계대출구조를고정금리, 분할상환중심의대출로전환하려는정책을꾸준히실시하고있다. 이같은은행의자율적, 정부의정책적변화는주택구입의자금조달을어렵게한다는측면에서주택수요에부정적인영향을미칠것으로전망된다. 15
Real Estate Issue Issue Report 표 4. 시장지표추세표 5. 대내외주요동인 구분주요내용방향성구분주요내용영향력 매매가격 1 분기이후가격상승폭꾸준히확대 수도권은전구간에서과거평균상승률초과 비수도권은지역별격차컸으나대구등은 1% 대높은상승률유지 다만, 9 월이후상승폭축소된것은부담 내부동인 임차수요매매전환 공급급증 임차구조변환에따라전세난장기화 임차거주비용상승세지속 금융위기이후지연되던공급재개 공급량사상최대수준 매매거래 매매거래량사상최대치달성전망 수도권거래량과거 5 년평균보다 2 배증가 7, 8 월에도거래량급증해여름비수기무색 매매가격과유사하게 9 월이후거래량증가폭축소 외부동인 거시경제불확실성 가계부채관리강화 가계부채등으로내수회복지연 환율등으로수출도예상치하회 은행권및정부가계부채관리강화 수요자자금조달올해보다악화 자료 : 한국은행 / ( ) 안은 15.7 월전망치 자료 : 한국은행 2) 주택시장경기국면 Honey-comb 모형 개관 구체적인시장전망에앞서 honey-comb 모형을통해주택시장의경기국면을파악했다. honey-comb 모형은네덜란드의 Janssen박사가제안한모형으로모형의설명력에대해서는논란이존재하나직관적이고분석이용이하다는측면에서시장상황판단및단기예측에여전히활용되고있다. honey-comb모형은주택시장을가격과거래량의변화에따라 6개국면으로정의하고각국면이시계반대방향으로순환한다고가정한다. 그림 24. 주택경기순환모형표 6. 각국면별시장상황 가격변동 침체기 침체진입기 활황기 구분시장변화 회복기가격, 거래량 활황기가격, 거래량 침체진입기가격 -, 거래량 불황기 회복진입기 회복기 거래량 자료 : Jos Janssen, The Honeycomb Cycle in Real Estate, The Journal of Real Estate Research, 1994. 대신경제연구소 침체기가격, 거래량 불황기가격, 거래량 회복진입기가격 -, 거래량 현재주택시장은 회복기 매매가격과거래량을기반으로추정한우리나라주택시장은현재회복기내지는회복기에서활황기로경기국면이전환되는시기인것으로판단된다. 현재주택가격은꾸준히 +GAP을유지하고있는가운데거래량도과거에비해큰폭의증가세를유지하고있다. 이는전형적인주택경기순환모형에서의회복기에해당하는모습이다. 다만, 가을성수기초입이라할수있는 9월의매매가격및거래량상승폭이 7, 8월에미치지못하는모습을보이고있어지역에따라서는회복기에서활황기로접어들가능성도있다. 16
대신경제연구소 수도권은전형적인회복기상태비수도권은회복기에서활황기로전환되는시점 지역별로수도권은주택가격의 +GAP이꾸준히유지되고있고거래량도예년대비 2배가량증가하는모습을보이고있다. 가격 GAP과거래량증감으로본현재수도권주택시장은회복국면에위치한것으로판단된다. 9월이후 +GAP이축소되고거래량증가폭도감소하고는있지만금융위기이후주택경기가장기간침체되어가격하락및거래량위축등이지속되었다는점을감안하면기술적으로현경기국면을유지할가능성이높다. 또한, 수도권은비수도권에비해상대적으로임차시장의구조변화가최근에본격화되었다는면에서임차수요의매매전환압력도더큰상황이다. 반면, 지방광역시등비수도권의경우가격이 +GAP을유지하고있다고는하나 GAP이.5미만이고거래량증가폭도 3% 대에불과하다. 이는비수도권의회복기시작시점이수도권보다빨랐던것이원인이다. 최근비수도권역시가격상승폭과거래량증가폭이둔화되고있다는점을고려하면비수도권은기술적으로회복국면에서활황국면으로접어드는지점에놓여있다고판단된다. 따라서비수도권은주택가격은점진적으로상승하나상승폭은감소하고, 거래량도상대적으로크게줄어늘가능성이높다. 그림 25. 전국주택시장경기국면그림 26. 수도권주택시장경기국면 ( 가격 GAP) 1.2 '15.3Q 1..8 '15.2Q.6.4.2 '14.4Q '15.1Q. 2 4 6 8 -.2 ( 거래량증감 ) 자료 : 한국은행, 은행연합회 ( 가격 GAP) 2.1 1.8 '15.2Q 1.5 '15.3Q 1.2.9.6 '15.1Q.3 '14.4Q. 5 1 15 ( 거래량증감 ) 자료 : 한국은행 3) 주택시장전망 16년주택시장은올해수준의활기는어려울전망가격상승및거래량모두올해보다는다소둔화 시장지표및경기국면등을종합하여살펴볼때 16년주택시장은가격상승세가지속되고예년에비해비교적거래도활발할것이지만 15년수준의활기를기대하기는어렵다고전망된다. 임차인들의매매전환과같은실수요는여전히왕성할것이지만공급급증에따른미분양발생가능성, 금융관리강화등으로인해단기투자수요는상당부분위축될가능성이높기때문이다. 16년전국의주택가격상승률은 4.% 로전망된다. 이는올해보다약.5%p 줄어든것이다. 거래량역시 11만호이상거래될것으로예상되는올해보다약 2% 정도줄어든 95만호수준으로전망된다. 이러한주택지표의전반적인위축은지표의추세가가을성수기임에도여름보다다소악화되었고대내외환경요인역시올해보다악화될것으로전망되기때문이다. 특히주택공급급증으로미분양이발생하거나가격상승세가둔화 17
Real Estate Issue Issue Report 되기시작하면수요자들의수요심리도급격히위축되면서주택시장이예상보다빠르게 위축될가능성도배제할수없다. 수도권살수요탄탄한반면투자수요위축가능성높아비수도권가격급락가능성낮으나대구등은상승폭둔화될가능성높아 지역별로수도권의주택가격상승률은전국평균과유사한 4.% 로전망된다. 주택의공급급증에따른부작용이우려되기는하나임차시장의구조변화에따른실수요자의주택구입압력은여전할것으로예상되기때문이다. 수도권의경우월세화가진전되는과정에있기때문에임차인들의주거비용증가는다른지역에비해상대적으로더빠를수밖에없어한동안자가전환욕구는클것으로예상된다. 다만, 주택가격상승에편승했던단기투자수요는위축될수밖에없어하반기로갈수록가격상승폭은둔화될것으로전망된다. 한편, 대구, 부산등지방광역시의가격상승추세가갑자기하락하거나하는일은없을것으로전망된다. 대구등은 3년째연 1% 내외의높은상승률을기록하고있고부산일부아파트의경우높은청약경쟁률을보인분양사례가있어가격급락의우려가큰상태다. 그러나 IMF나금융위기와같은외부충격이없는한주택가격은추세에서크게벗어나지않는특성을보인다는점, 금융위기전후누적된미분양으로신규택지지구개발이지연되면서추가분양여력이크게감소했다는점, 혁신도시조성에따른구매력있는수요자의이동등을고려하면이들지역의가격이급격한하락을보일가능성은매우낮다. 다만, 대구등은장기간의높은가격상승에따른경계심리등이작용하면서올해보다는상승폭이다소둔화될가능성이높다. 표 7. 216 년주택시장전망 구분 13 14 15(e) 상반기하반기 16(e) GDP 성장률 (%) 2.8 3.3 2.7** 2.3** 3.** 3.2** 분양물량 ( 만호 ) 18.7 23.7 35.9*** 14.1 11.2*** 25.3* 매매가격 상승률 (%) 전국.4 2.1 4.5* 2.1 2.5* 4.* 수도권 1.6 1.3 4.5* 2. 2.5* 4.* 주택거래량 ( 만호 ) 전국 85.2 1.5 116.* 56.2 6.* 95.* 수도권 36.3 46.2 54* 26.6 28* 5* 자료 : 한국은행, 국토교통부, KB 국민은행, 부동산 114, 대신경제연구소 * 당연구소전망치 / ** 한국은행전망치 / *** 부동산 114 전망치 18