NEAC-14-02 부동산시장구조개선방안 연구수행기관 : 국토연구원 2014. 3.
부동산시장구조개선방안 2014. 3-2 -
제출문 국민경제자문회의지원단장귀하 귀기관과계약체결한과업지시서에의거본보고서를 부동산시장구조개선방안연구 의최종보고서로제출합니다. 2014 년 3 월 국토연구원 원장김경환
참여연구진 연구책임김근용선임연구위원 ( 국토연구원 ) 연구진김혜승연구위원 ( 국토연구원 ) 박천규책임연구원 ( 국토연구원 ) 전성제책임연구원 ( 국토연구원 ) 김태환연구원 ( 국토연구원 ) 이준호연구원 ( 국토연구원 ) 최진연구원 ( 국토연구원 ) 외부연구진김현아건설경제연구실장 ( 한국건설산업연구원 )
C O N T E N T S 차례 Ⅰ 연구의개요 1. 연구의배경및목적 3 2. 연구의범위및방법 4 3. 주요연구내용 5 Ⅱ 주택시장여건변화및현황진단 1. 주요여건변화 9 2. 주택시장동향및진단 18 Ⅲ 주택시장선진화및정상화방안 1. 현황및여건변화에따른정책과제 3 2. 주택시장및임대차시장선진화방향 35 3. 매매시장및임대차시장정상화를위한자가전환유도 36 4. 공공과민간의역할분담을통한임대주택공급확대 38 5. 중립적서민주택금융지원확대및주거안전망구축 43 6. 정확한시장정보제공을위한임대차정보망구축 45 7. 시장선진화를위한주거환경및주거문화개선 46 Ⅳ 결론 1. 연구의의의 51 2. 연구의주요결과및정책방안 51 < 참고문헌 > 5
T A B L E C O N T E N T S 표차례 < 표 Ⅱ-1> 인구추이 (1970~2010) 9 < 표 Ⅱ-2> 장래인구추계 (2010~2060) 9 < 표 Ⅱ-3> 가구추이 (1980~2010) 1 1 < 표 Ⅱ-4> 장래가구추계 (2010~2035) 1 1 < 표 Ⅱ-5> 신주택보급률추이 (2005-2012) 2 1 < 표 Ⅱ-6> 인구천인당주택수추이 (1995-2010) 3 1 < 표 Ⅱ-7> 연도별주택공급계획의변화 3 1 < 표 Ⅱ-8> 주택유형별인허가실적추이 (2004-2013) 4 1 < 표 Ⅱ-9> 주택유형별경과연수별주택재고추이 (2005-2010) 6 1 < 표 Ⅱ-10> 지역별매매가격변동률추이 (2004-2013) 8 1 < 표 Ⅱ-11> 지역별주택매매거래량추이 (2006-2013) 9 1 < 표 Ⅱ-12> 지역별전세가격변동률추이 (2004-2013) 1 2 < 표 Ⅱ-13> 연도별전세자금대출잔액추이 (2009-2013) 2 2 < 표 Ⅱ-14> 주택매매가격상승률변화에따른임대인의투자수률변화 3 2 < 표 Ⅱ-15> 주택매매가격상승률변화에따른임대인의투자수률변화 4 2 < 표 Ⅱ-16> 가구월수별월세가구현황 4 2 < 표 Ⅱ-17> 거처유형별완전원세가구현황 6 2 < 표 Ⅱ-18> 가구주연령별전세자금대출가구비율 6 2 < 표 Ⅱ-19> 가구주연령별전세자금상승에대한대비책유무및대처방안 7 2 < 표 Ⅱ-20> 전세금규모별소득계층별가구비율 7 2 < 표 Ⅱ-21> 점유형태별저축가구비율 8 2 < 표 Ⅱ-22> 소득계층별전세자금상승시대처방안 8 2 < 표 Ⅱ-23> 가구주연령별부모, 친지로부터전세자금을조달한가구비율 9 2 < 표 Ⅱ-24> 점유형태별가구주연령별전월세보증금미반환불안가구비율 0 3 < 표 Ⅲ-1> 공유형모기지정책대상확대방안 7 3 < 표 Ⅲ-2> 임대주택공급제약요인 93 < 표 Ⅲ-3> 연기금및리츠의목표수익률과 10년공공임대주택투자수익률비교 9 3 < 표 Ⅲ-4> 공공임대주택공급계획 (`13~`17) 조정방안 0 4
F I G U R E C O N T E N T S 그림차례 < 그림 Ⅱ-1> 연령계층별인구구성비 (1970~2050) 0 1 < 그림 Ⅱ-2> 경제성장률추이 (1971-2013) 2 1 < 그림 Ⅱ-3> 주택규모별공급비중추이 (2004-2013) 4 1 < 그림 Ⅱ-4> 점유형태별가구비중변화추이 (1995~2010) 5 1 < 그림 Ⅱ-5> 경과연수별주택비중추이 (2005-2010) 6 1 < 그림 Ⅱ-6> 여건변화에따른주택정책패러다임전환 7 1 < 그림 Ⅱ-7> 전세가국의자가및전세이주비율추이 2 2 < 그림 Ⅱ-8> 전세시장불안원인진단 3 2 < 그림 Ⅲ-1> 주택시장선진화방향 63
chapter Ⅰ 연구의개요
Ⅰ 연구의개요 1. 연구의배경및목적 1) 연구의배경 주택시장을둘러싼인구및가구구조의변화, 사회 경제적환경의변화에대응한새로운정책방향모색의필요성이증대 - 인구및가구증가율둔화, 고령화및소형가구의증가, 안정성장시대진입등부동산시장여건변화에따른새로운정책방향모색의필요성증대 부동산시장내부적으로도주택부족문제의완화, 주택수요감소등의여건변화가나타나고있으며, 주택시장을둘러싼다양한정책과제가대두 - 주택보급률이 100% 를넘어서면서주택부족문제가완화되었으며, 향후여건을감안할때신규주택수요는과거에비해감소할것으로전망 - 최근주택매매시장이전반적으로정체된가운데전세가격이상승하고월세전환이증가하면서서민의주거비부담증가가중요한문제로대두 - 정책에서소외된계층에대한주거복지사각지대문제와이를보완하기위한주거안전망구축의필요성이증대 - 한편과거대량공급된주택이점차노후화되면서기존재고주택관리가주택정책에있어중요한이슈로등장하고있으며, 주거에대한국민들의인식변화속에주거문화등에대한관심이증가 - 3 -
2) 연구의목적 이연구는이러한배경하에부동산시장여건및패러다임변화를진단하고, 이에대응하여주택시장의선진화및정상화를위한정책방안을제시하는데목적이있음 - 주택시장의둘러싼여건변화를분석하고정책패러다임변화의필요성을검토하는한편, 최근의주택시장상황을분석하고원인과문제점을진단 - 부동산시장구조변화에대응한정책방안을모색 - 특히주택시장정상화방안, 서민주거안정방안, 주거환경및주거문화개선방안등을중심으로논의를전개 2. 연구의범위및방법 1) 연구의범위 공간적범위 기본적으로전국주택시장을대상으로하되, 사회 경제여건및주택수 급상황을고려하여분석수행 시간적범위 2014년 3월현재를기준으로활용가능한가장최근자료를활용 주택시장변화, 주거실태, 사회경제적여건등의경우활용가능한자료의시계열기간을감안하여시간적범위를달리하되가장최근의경향을반영 2) 연구의방법 관련선행연구및문헌검토 주택시장여건변화나주요이슈에대한선행연구, 관련통계자료등 을검토하여연구의기초자료로활용 - 4 -
전문가의견수렴 연구의내용및정책방안등에대한전문가의견을수렴하고외부연구 진과의협동연구를수행 다양한자료를기반으로한통계분석기법활용 주택시장여건이나국민의주거실태등을분석할수있는다양한자료 를수집하고활용하여다양한시각에서주요현황을분석 3. 주요연구내용 주택시장여건및현황진단 주택시장을둘러싼환경변화를인구, 사회, 경제등다양한측면에서검토하고최근의주택시장상황을종합적시각에서진단 주택시장동향을분석하고매매시장침체와임대차시장불안의원인과문제점을진단 주거실태조사, 가계금융복지조사등을활용하여가구의특성과주거실태등을분석 주택시장선진화및정상화방안도출 주택시장여건변화및현황에따른정책과제도출 - 여건변화및현황진단결과의시사점을도출하고주택시장선진화및정상화를위한정책방향설정 매매시장및임대차시장정상화방안 - 매매시장과임대차시장의구조적관계를감안한현황진단결과를바탕으로매매시장과임대차시장정상화방안도출 임대주택공급확대방안 - 공공과민간의역량을감안한지속가능한임대주택공급방안검토 - 5 -
- 임대주택공급관련제도개선, 임대사업자지원강화, 관련산업육성등임대주택공급확대방안검토 서민주택금융지원확대및주거안전망구축방안 - 서민주거비부담경감을위한지원방안, 주택시장구조변화에대응한주거안전망구축방안검토 임대시장선진화를위한임대차정보망구축방안 - 임대차시장정보의사각지대를해소하고시장의투명성제고를위한임대차정보망구축방안검토 시장선진화를위한주거환경및주거문화개선방안 - 기존주거지노후화에따른효율적인재고주택개보수및정비방안을도출하고, 커뮤니티활성화와사회통합적주거환경조성이가능하도록기존제도개선방안도출 - 6 -
chapter Ⅱ 주택시장여건변화및현황진단
Ⅱ 주택시장여건변화및현황진단 1. 주요여건변화 인구는증가하고있으나증가속도는둔화되고있으며, 65 세이상고령 인구비중이크게증가 우리나라총인구는 1970 년 3,147 만명에서 2010 년 4,858 만명으로증가 하였으나연평균인구증가율은 1.9% 에서 0.5% 로감소 < 표 Ⅱ-1> 인구추이 (1970~2010) ( 단위 : 천명, %) 연도 인구 증감 연평균증가율 1970년 31,466 2,273 1.9 1975년 34,707 3,241 2.0 1980년 37,436 2,730 1.5 1985년 40,448 3,012 1.6 1990년 43,411 2,962 1.4 1995년 44,609 1,198 0.5 2000년 46,136 1,527 0.7 2005년 47,279 1,143 0.5 2010년 48,580 1,301 0.5 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 각년도 향후인구는 2030년 5,216만명까지증가할것으로전망되며이후감소하여 2060년 4,396만명에이를전망 - 인구증가율은 2010년 0.46% 에서 2020년 0.28%, 2030년 0.01% 로감소하고 2013년부터마이너스성장을시작할것으로전망 < 표 Ⅱ-2> 장래인구추계 (2010~2060) ( 단위 : 천명, %) 구분 2010년 2020년 2030년 2040년 2050년 2060년 총인구 49,410 51,435 52,160 51,091 48,121 43,959 연간증가율 0.46 0.28 0.01-0.39-0.76-1.00 자료 : 통계청, 장래인구추계 (2010년 ~2060년 ) 보도자료, 2011.12.7. - 9 -
65세이상고령인구는지속적으로증가하여인구고령화현상이심화될것으로전망 - 총인구중 65세이상고령자가차지하는비율은 2000년 7.2% 에서 2013년 12.2% 로증가하였으며, 향후증가세가지속되며 2020년 15.7%, 2030년 24.3%, 2050년 37.4% 수준까지증가할전망 < 그림 Ⅱ-1> 연령계층별인구구성비 (1970~2050) 자료 : 통계청, 2013 고령자통계보도자료, 2013.9.30 가구증가세는지속되고있으나증가율은둔화되고있으며, 1~2인가구가크게증가 우리나라일반가구수는 1980년 797만가구에서 2010년 1,734만가구로증가하였으며 5년간증가율은 1985년 20.1% 에서 2010년 9.1% 로감소 - 1인가구수는 1980년 38만가구에서 2010년 414만가구로증가하였으며총가구에서차지하는비중은같은기간 4.8% 에서 23.9% 로증가 - 2인가구수는 1980년 84만가구에서 2010년 421만가구로증가하였으며, 2인가구비중은같은기간 10.5% 에서 24.3% 로증가 - 반면 1990년이후가장주된가구유형이었던 4인가구의비중은 1990 년 29.5% 에서 2010년 22.5% 로감소 - 10 -
< 표 Ⅱ-3> 가구추이 (1980~2010) ( 단위 : 천가구, %) 구분 1980년 1985년 1990년 1995년 2000년 2005년 2010년 일반가구 7,969 9,571 11,355 12,958 14,312 15,887 17,339 (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) 1인 383 661 1,021 1,642 2,224 3,171 4,142 (4.8) (6.9) (9.0) (12.7) (15.5) (20.0) (23.9) 2인 840 1,176 1,566 2,185 2,731 3,521 4,205 (10.5) (12.3) (13.8) (16.9) (19.1) (22.2) (24.3) 3인 1,153 1,580 2,163 2,636 2,987 3,325 3,696 (14.5) (16.5) (19.1) (20.3) (20.9) (20.9) (21.3) 4인 1,620 2,422 3,351 4,110 4,447 4,289 3,898 (20.3) (25.3) (29.5) (31.7) (31.1) (27.0) (22.5) 5인이상 3,974 3,734 3,253 2,385 1,922 1,582 1,398 (49.9) (39.0) (28.7) (18.4) (13.4) (10.0) (8.1) 자료 : 통계청, 2010 년인구주택총조사전수집계결과 ( 가구 주택부문 ) 보도자료, 2011.7.7. 가구추계결과에따르면향후가구는 2035 년까지꾸준히증가할것으로 전망되나연평균증가율은 2010 년 1.8% 에서 2035 년 0.4% 까지감소할 것으로예상 < 표 Ⅱ-4> 장래가구추계 (2010~2035) ( 단위 : 천가구, %) 연도 일반가구가구증가율 2010년 17,359 1.80 2015년 18,705 1.34 2020년 19,878 1.16 2025년 20,937 0.91 2030년 21,717 0.64 2035년 22,261 0.39 자료 : 통계청, 장래가구추계 (2010년 ~2035년 ) 보도자료, 2012.4.26. 경제성장률둔화와안정성장시대진입 우리나라경제성장률은 1999년 ~2008년연평균 5.5% 를기록하였으나, 최근 (2009년 ~2013년 ) 연평균성장률 3.0% 수준으로감소 - 잠재성장률역시저출산 고령화등의영향으로 2011년 ~2020년연평균 3.8% 에서 2012 년 ~2030 년 2.9%, 2031 년 ~2040 년 1.9% 로점차하락할전망 1) - 11 -
최근의경제성장률추이와잠재성장률을감안할때향후우리나라는 본격적인안정성장시대로의진입이예상 < 그림 Ⅱ-2> 경제성장률추이 (1971-2013) 자료 : 한국은행경제통계시스템 주택재고확대로주택보급률이 100% 를상회하는등주택부족문제완화 2012년현재우리나라주택재고는 1,531만호로 1995년 957만호대비 574만호가증가하였으며신주택보급률은 2008년에 100% 를초과 - 신주택보급률은전국기준 2005년 98.3%( 수도권 96.0%) 에서 2010년 101.9%( 수도권 99.0%) 증가하였으며, 2012 년 102.7%( 수도권 99.0%) 를기록 지속적인주택공급으로주택재고가확대되고주택보급률이상승하여주택의양적부족문제가완화 자료 : 국토교통통계누리 < 표 Ⅱ-5> 신주택보급률추이 (2005-2012) 구분 전국 수도권 2005년 98.3 96.0 2006년 99.2 95.7 2007년 99.6 95.0 2008년 100.7 95.4 2009년 101.2 95.4 2010년 101.9 99.0 2011년 102.3 99.0 2012년 102.7 99.0 ( 단위 : %) 1) 기획재정부, 대한민국중장기정책과제, 2012.12.27., p.8-12 -
주택재고가증가하면서인구천인당주택수도 1995년전국 214.5호 / 천인에서 2010년 363.8호 / 천인으로증가 - 전국기준천인당주택수는 2010년 363.8호 ( 다가구거처구분기준 ) 로 2005년 330.4호대비 33.4호증가 - 거처구분을하지않은천인당주택수는전국기준 2000년 249호 ( 수도권 222호 ) 2010년 302호 ( 수도권 275호 ) 로증가 자료 : 국가통계포털 < 표 Ⅱ-6> 인구천인당주택수추이 (1995-2010) ( 단위 : 호 / 천인 ) 구분 전국 수도권 1995년 214.5 191.2 2000년 248.7 221.6 2005년 330.4 314.7 2010년 363.8 342.9 인구및가구구조변화, 안정성장시대진입, 주택재고부족문제완화등으로향후신규주택수요가감소할것으로전망 - 정부의주택공급계획은 1990년대연평균 52만호에서 2013년 ~2012년 48만호수준으로감소하였으며, 2013년 ~2022년에는주택재고부족문제완화와신규주택수요감소로연평균 39만호수준이될것으로전망 < 표 Ⅱ-7> 연도별주택공급계획의변화 연도 1990년대 2003년 ~2012년 2013년 ~2022년 주택공급계획 ( 연평균 ) 52만호 48만호 39만호 자료 : 국토교통부, 제 2 차장기 (2013~2022) 주택종합계획수립연구 주택유형별로아파트공급비중이높으나최근단독주택공급비중증가하고있으며, 규모별로는소형주택공급이확대 최근 10년간 (2004년 ~2013년 ) 주택유형별공급실적을살펴보면, 아파트비중이 76.2% 를차지하며신규공급주택의대부분을차지 - 2004 년 ~2013 년까지 10년간아파트 356만호 (76.2%), 단독 54만호 (11.5%), 연립 다세대 57만호 (12.3%) 가공급 - 13 -
- 그러나최근 3 년간 (2011~2013 년 ) 아파트공급비중은 64.2% 로감소한 반면, 단독주택공급비중은 13.6% 로증가 < 표 Ⅱ-8> 주택유형별인허가실적추이 (2004-2013) ( 단위 : 호, %) 구분 합계 아파트단독주택연립 / 다세대주택수비중주택수비중주택수비중 2004년 463,800 404,878 87.3 34,237 7.4 24,685 5.3 2005년 463,641 415,511 89.6 27,799 6.0 20,331 4.4 2006년 469,503 412,891 87.9 37,711 8.0 18,901 4.0 2007년 555,792 476,462 85.7 51,450 9.3 27,880 5.0 2008년 371,285 263,153 70.9 53,667 14.5 54,465 14.7 2009년 381,787 297,183 77.8 54,665 14.3 29,939 7.8 2010년 386,542 276,989 71.7 62,173 16.1 47,380 12.3 2011년 549,594 356,762 64.9 73,097 13.3 119,735 21.8 2012년 586,884 376,086 64.1 71,255 12.1 139,543 23.8 2013년 440,116 278,739 63.3 69,759 15.9 91,618 20.8 10년합계 4,668,944 3,558,654 76.2 535,813 11.5 574,477 12.3 최근 3년 1,576,594 1,011,587 64.2 214,111 13.6 350,896 22.3 자료 : 국토교통통계누리 주택규모별로공급실적을살펴보면최근 10년간 (2004년 ~2013년 ) 신규공급주택중 60m2이하비중이 32.7%, 60m2 ~85m2비중이 40.5%, 85m2초과비중이 26.8% 를차지 - 60m2이하주택비중은 2004년 30.0% 에서 2013년 39.2% 로증가하였으며, 같은기간 60m2 ~85m2주택비중은 45.8% 에서 42.4% 로소폭감소 - 반면 85m2초과주택비중은 2004년 24.3% 에서 2013년 18.4% 로감소 < 그림 Ⅱ-3> 주택규모별공급비중추이 (2004-2013) 자료 : 국토교통통계누리 - 14 -
자가와전세가구은감소한반면월세가구비중은증가 자가가구비중은 2005년 55.6% 에서 2010년 54.2% 로 1.4%p 감소 - 반면, 주택소유율은 05년 60.3% 에서 10년 61.3% 로 1.0%p 증가하여주택소유와거주의불일치현상심화 임차가구중전세가구비중은 2005 년 22.4% 에서 2010 년 21.7% 로 0.7%p 감소 - 반면월세가구 ( 보증부월세포함 ) 비중은 19.0% 에서 21.4% 로 2.4%p 증가 < 그림 Ⅱ-4> 점유형태별가구비중변화추이 (1995~2010) ( 단위 : %) 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 각년도 기존주택의경우개보수등관리가필요한노후주택수증가 경과연수 16~30 년주택은 2005년 245만호에서 2010년 498만호로확대되어같은기간전체주택에서차지하는비중도 19.6% 에서 35.8% 로증가 - 유형별로는아파트가 2005년 103만호에서 2010년 269만호로가장큰폭으로증가 - 경과연수 30년초과주택비율은 2005년 12.7% 에서 2010년 9.7% 로감소 - 특히, 단독주택중 30년초과노후주택의비율은 2005년 34.4% 에서 2010년 30.6% 로감소 연도별주택재고수준을감안할때, 관리가필요한주택재고는지속적으로증가할것으로전망 - 15 -
< 그림 Ⅱ-5> 경과연수별주택비중추이 (2005-2010) ( 단위 : %) 자료 : 통계청. 인구주택총조사, 각년도 < 표 Ⅱ-9> 주택유형별경과연수별주택재고추이 (2005-2010) ( 단위 : 호, %) 구분 2005년 2010년단독주택아파트단독주택아파트 5년미만 436,020 10.9 1,769,598 26.7 301,950 8.0 1,719,228 21.0 5년-15년 1,187,080 29.8 3,687,142 55.6 876,094 23.1 3,652,353 44.6 16년-30년 990,730 24.9 1,029,924 15.5 1,455,633 38.3 2,690,159 32.9 30년초과 1,371,124 34.4 140,293 2.1 1,163,435 30.6 123,323 1.5 합계 3,984,954 100.0 6,626,957 100.0 3,797,112 100.0 8,185,063 100.0 자료 : 통계청. 인구주택총조사, 각년도 주거환경개선의필요성이증대되고주거의다양성을추구하는경향이강화되는등향후주거문화의변화가예상 제2차장기주택종합계획에서향후주거문화의변화가다음과같이진행될것으로전망 2) - 소득수준향상과편리성, 쾌적성등거주가치를중시하는주거문화가형성 - 기술발전과함께진보된 IT 및에너지절감기술등이접목된주택의보급과주거생활이확산 2) 국토교통부, 제 2 차장기 (2013~2022) 주택종합계획수립연구, p.45-16 -
- 다지역거주, 가족간근거리거주등다양한주거양식이등장 - 기술발전과함께재택근무, 원격건강과리및교육등이보편화되면서주거공간의복합적이용이증가 미래주거문화에대한인식조사결과 3) 에서도이러한변화가나타나고있는것으로조사됨 - 조사결과여가목적의주택에대한선호가높은것으로나타났으며, 친환경주택에대한수요역시높은수준인것으로나타남 - 미래주택의역할에대해서는가족과의생활및휴식공간으로서의기능이중요한것으로나타났으며, 자연과어우러진친환경공간으로서의역할도중요하게인식되고있는것으로나타남 - 주거문화향상을위한고려사항으로는주거환경향상과거주가치에우선을두는국민의식변화가중요한요인으로조사됨 이상의여건변화에따라다음 < 그림 Ⅱ-6> 과같이주택정책패러다임 전환이필요 < 그림 Ⅱ-6> 여건변화에따른주택정책패러다임전환 3) 전게서, pp.48-49 - 17 -
2. 주택시장동향및진단 1) 주택매매시장동향및진단 수도권을중심으로주택매매시장이전반적으로침체 전국기준최근 5년간 (2009~2013년) 연평균주택매매가격상승률은 1.6% 로과거 10년간 (2004~2013년) 연평균상승률 3.3% 에비해낮음 - 수도권의경우최근 5년간상승률이 -1.0% 로과거 10년간상승률에 3.7% 에비해크게낮음 < 표 Ⅱ-10> 지역별매매가격변동률추이 (2004-2013) 연도 전국 수도권 2004년 -2.5-3.2 2005년 3.8 4.9 2006년 11.6 20.4 2007년 5.8 10.4 2008년 5.9 9.3 2009년 1.5 1.3 2010년 1.5-1.8 2011년 6.1 0.8 2012년 -1.4-4.3 2013년 0.3-1.1 10년평균 3.3 3.7 5년평균 1.6-1.0 자료 : 한국감정원, 주택가격동향조사 ( 단위 : %) 주택매매시장침체의원인은주택보급률및경기변동등발단요인과인구구조, 관련규제등지속요인으로구분 ( 발단요인 ) 주택보급률이 100% 를상회한상황에서 08년금융위기발발 경기침체 주택구입수요감소 가격하락 ( 지속요인 ) 저성장시대진입, 인구 가구증가율둔화, 규제적요인지속 주택매매시장비관적기대확산 주택매매시장침체지속 - 18 -
최근정부정책으로주택매매시장의규제적요인이상당부분해소되어주택매매가격상승전환, 주택거래증가 전국주택매매가격변동률은 2012년 -1.4% 에서 2013년 0.3% 로상승전환 - 수도권은 2012년 -4.3% 에서 2013년 -1.1% 로하락폭이둔화 전국주택거래는 2012 년 73.5만호에서 2013 년 85.2만호로약 11.6만호증가 - 수도권은 2012년 27.2만호에서 2013년 36.3만호로상대적으로크게증가 - 2013년주요주택정책의파급효과를분석한결과, 주택거래 10만호, 경제성장률 0.1%p 증가한것으로분석됨 4) < 표 Ⅱ-11> 지역별주택매매거래량추이 (2006-2013) ( 단위 : 호 ) 연도 전국 수도권 2006 1,082,453 697,676 2007 867,933 482,533 2008 893,790 449,867 2009 870,353 395,278 2010 799,864 282,503 2011 981,238 372,814 2012 735,414 271,955 2013 851,850 363,093 자료 : 온나라부동산정보통합포털 주택매매가격상승에대한기대가안정수준 ( 연간 3% 내외 ) 에못미칠 경우주택매매시장침체가지속될가능성도배제할수없음 연간주택매매가격상승률 2.7% 일때자가, 전세, 월세의사용자비용 5) 이같아져임차 (> 자가 ) 수요의쏠림현상완화가능 경제성장안정기진입, 주택부족문제완화로주택매매가격변동폭이 감소하고과거와같은가격급등현상은일어나지않을전망 4) 국토연구원, 부동산시장정책효과와전망세미나자료집, 2014.1.15 5) 사용자비용은주택을보유, 임차할때드는거주비용이며, 점유형태별사용자비용시뮬레이션을통해장기기대상승률 (2.7%) 을분석 - 19 -
주택매매가격연간변동률 : 5.6%(1999 년 ~2008 년 ) 1.6%(2009 년 ~2013 년 ) 경제성장률 : 5.5%(1999 년 ~2008 년 ) 3.0%(2009 년 ~2013 년 ) 주택시장정상화정책의일관성유지와동시에시장추이를보면서추가대책을모색할필요 주택매매시장과임대차시장은유기적으로연계되어있으며, 최근의주택시장침체는전세가격상승에영향을미침 임대차시장의안정을위해서는매매시장과의관계를감안한종합적인접근필요 2) 임대차시장동향및진단 (1) 전세시장불안과원인분석 전국적으로전세시장이불안한가운데, 2013 년에는수도권의전세값이 크게상승 전국전세가격의최근 5년간연평균상승률은 5.5% 로과거 10년간상승률 3.9% 에비해높음 - 수도권의경우도최근 5년간연평균상승률이 5.5% 로과거 10년간상승률 4.3% 에비해높음 2013년에는전세가격이 4.7% 상승하여전년 (1.4%) 에비해상승폭확대 - 수도권이 2012년 0.4% 에서 2013년 6.2% 로상승세주도 - 20 -
< 표 Ⅱ-12> 지역별전세가격변동률추이 (2004-2013) 연도 전국 수도권 2004년 -5.8-7.9 2005년 3.1 4.1 2006년 6.7 10.5 2007년 3.9 5.7 2008년 3.2 3.6 2009년 3.2 4.0 2010년 6.7 6.1 2011년 11.7 10.7 2012년 1.4 0.4 2013년 4.7 6.2 10년평균 3.9 4.3 5년평균 5.5 5.5 ( 단위 : %) 자료 : 한국감정원, 주택가격동향조사 전세시장불안원인은주택총량의문제라기보다는전세수급의불일치에있음 ( 전세수요증가요인 ) 1 주택매매시장침체로인한전세선호증가, 2 전세자금대출증가등 ( 전세공급감소요인 ) 3 공공임대주택착공물량감소, 4 임대인의월세전환증가등 [ 수요요인 ] 1 주택매매가격상승률이낮아지면자가에대한사용자비용이증가하여상대적으로저렴한전세를선호 2013년현재전세의사용자비용은자가의 58% 수준에불과 주택매매가격상승률 0.3%, 주택가격 3억원, 매매가대비전세가비율 62% 가정 - 연간주택매매가격상승률이 2.7% 일때자가와전세의사용자비용이동일 - 21 -
상대적으로사용자비용이낮은전세에대한선호가증가하면서최근전세에서자가로이주하는가구의비율은감소하고전세에서전세로이주하는가구의비율은증가 - 전세에서자가로이주하는가구의비율은 2005년 53.0% 에서 2008년 38.7%, 2010년 26.1%, 2012년 23.2% 로감소 < 그림 Ⅱ-7> 전세가국의자가및전세이주비율추이 ( 단위 : %) 주 : 국토교통부, 2012 년주거실태조사를이용하여분석 2 전세자금대출여건개선으로전세선호증가 전세자금대출잔액이 2009 년 12.5 조원에서 2013 년 28.4 조원으로크게증가 < 표 Ⅱ-13> 연도별전세자금대출잔액추이 (2009-2013) ( 단위 : 조원 ) 구분 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 전세자금대출 12.5 14.9 20.2 25.2 28.4 주 : 전세자금대출은주택금융공사출연기관, 국민주택기금대출잔액의합산 자료 : 한국주택금융공사, 주택금융월보 [ 공급요인 ] 3 LH 재정악화로인한공공부문의임대주택공급여력이약화되고공공주 택사업승인후미착공물량과다 - 22 -
2012년기준 LH 총부채는 138조원이며, 이중공공임대주택관련부채는총부채의약 36% 수준인것으로나타남 - 2013년기준 LH 미착공물량은전국적으로 43.7만호 ( 수도권 27.5만호 ) 수준이며, 이중공공임대주택은 23.9만호 ( 수도권 13.5만호 ) 임 4 주택매매가격상승률이낮아지면임대인입장에서전세보다월세의투자수익률이높아져월세를선호 2013년현재임대인의전세투자수익률은 0.8% 로보증부월세투자수익률 4.0%, 순수월세투자수익률 5.3% 에비해낮음 주택매매가격상승률 0.3% 가정, 세전수익률이며거래비용은미고려 - 연간주택매매가격상승률이 2.8% 일때임대형태별투자수익률이동일 < 표 Ⅱ-14> 주택매매가격상승률변화에따른임대인의투자수률변화 ( 단위 : %) 주택매매가격상승률전세보증부월세순수월세 5% 12.5 10.6 9.8 2.8% 8 8 8 0% 0 3.4 4.8 < 그림 Ⅱ-8> 전세시장불안원인진단 - 23 -
(2) 전세의월세전환지속가능성검토 전세의월세전환원인은발단요인과지속요인으로구분 ( 발단요인 ) 1 임대인의경우월세투자수익률이높아전세에서월세로전환, 2 임차인의경우전세값상승에따른추가보증금마련곤란 - 2009~2011년간전세가구가임차기간만료로재계약을하면서보증부월세로전환한가구비율은 8.1% 이며, 저소득층이 11.9% 로높게나타남 < 표 Ⅱ-15> 주택매매가격상승률변화에따른임대인의투자수률변화 ( 단위 : %) 소득계층 전세에서보증부월세재계약비율 저소득층 11.9 중소득층 6.0 고소득층 5.3 전체 8.1 주 : 국토교통부, 2011년주거실태조사를이용하여분석 ( 지속요인 ) 3 월세거주비중이높은 1~2 인가구증가 - 월세가구비중은 1 인가구가 42.5%, 2 인가구가 19.0% 로높게나타남 < 표 Ⅱ-16> 가구월수별월세가구현황 ( 단위 : 가구, %) 가구원수 일반가구수 월세가구수 월세가구비중 1인 4,142,165 1,760,082 42.5 2인 4,205,052 798,985 19.0 3인 3,695,765 553,748 15.0 4인 3,898,039 451,206 11.6 5인 1,078,444 124,564 11.6 6인 241,063 23,556 9.8 7인이상 78,894 7,376 9.3 주 : 월세가구에는보증금있는월세, 보증금없는월세, 사글세거주가구가포함 자료 : 통계청, 2010년인구주택총조사 - 24 -
발단요인은주택시장상황에따라가변적이며, 임대인의전세금반환여력제약으로전세에서순수월세로의급격한전환에는한계 주택매매가격상승률이사용자비용과임대인의투자수익률장기균형조건에달하면발단요인은점차해소될것으로기대 - 자가의사용자비용이전세의사용자비용과같아져전세수요가감소 ( 매매수요로전환 ) 하고이는전세가격안정유인으로작용 - 월세투자수익률이전세투자수익률과같아져임대인의월세전환유인이감소 - 점유형태별사용자비용장기균형조건은연간매매가격상승률 2.7%, 임대인의임대유형별투자수익률장기균형조건은연간매매가격상승률 2.8% 임대인은전세보증금을반환해야전세에서순수월세로전환이가능하나전세보증금반환여력에제약이있음 - 통계청 2012년가계금융 복지조사를분석한결과에따르면임대보증금보다유동성금융자산 6) 이작은임대인비중은 89.5% 이며, 임대유형별전세 94.6%, 보증부월세 78.2%, 주택유형별아파트 91.6%, 단독 83.0% 로추정 - 인구주택총조사결과에따르면보증부월세비율은 2005년 15.1% 에서 2010년 18.2% 로증가하였으나, 순수월세비율은 2005년 2.0%, 2010년 2.1% 로유사 상대적으로저렴한임대주택인단독주택, 오피스텔을중심으로완전월세형 ( 보증금이작거나완전월세 ) 시장이형성될가능성 - 주택유형별임차유형중완전월세비중은아파트 1.7%, 단독주택 11.3% 수준, 오피스텔이포함된주택이외의거처 14.8% 수준 6) 입출금이자유로운저축, 주식 채권등 - 25 -
< 표 Ⅱ-17> 거처유형별완전원세가구현황 ( 단위 : 가구, %) 구분 임차가구수 완전월세가구수 비율 단독주택 3,802,042 428,472 11.3 아파트 2,987,138 50,929 1.7 연립주택 188,580 8,565 4.5 다세대주택 544,865 18,236 3.3 비거주용건물내주택 130,141 21,274 16.3 주택이외의거처 296,801 43,832 14.8 주 : 완전월세가구에는보증금없는월세, 사글세거주가구가포함 자료 : 통계청, 2010년인구주택총조사 (3) 임대차시장불안과구조변화의부작용 서민층의주거비부담가중 전세가격상승은전세자금대출증가에따른주거비부담증가를초래 - 전세자금대출은저금리이지만이는전세수요증가 전세가격상승 대출자및신규시장진입자의부담이점차증가 - 전세가구중금융기관에서전세자금대출을받은가구는 13.7% 로나타났으며, 특히 30대이하가구의경우 20.8% 로높게나타남 < 표 Ⅱ-18> 가구주연령별전세자금대출가구비율 ( 단위 : %) 구분 전세자금대출가구비율 30대 20.8% 40대 20.4% 50대 14.7% 60대이상 6.8% 계 13.7% 주 : 국토교통부, 2012년주거실태조사를이용하여분석 - 26 -
- 전세가격상승대비책을가지고있는가구중 11.8% 는전세자금대출을 이용할계획인것으로나타났으며, 가구주연령이낮을수록전세자금 대출을이용하겠다는가구비율이증가 지역 < 표 Ⅱ-19> 가구주연령별전세자금상승에대한대비책유무및대처방안 대비책있음 전세자금대출 주택구입 부분월세전환 다른집으로이주 여주자금으로전세금인상 기타 ( 단위 : %) 30 대이하 40.5 16.7 22.1 0.8 14.7 41.0 4.8 100.0 40 대 35.4 11.1 18.5 1.5 12.7 49.0 7.2 100.0 50 대 31.3 6.0 19.5 1.5 18.6 46.4 8.0 100.0 60 대이상 18.4 4.2 8.6 2.2 23.7 47.9 13.5 100.0 전체 33.2 11.8 19.1 1.3 15.6 45.2 7.0 100.0 주 : 국토교통부, 2011 년주거실태조사를이용하여분석 계 전세의월세전환은주택규모, 보증금이작은주택에거주하는서민가구의주거비부담을증가를초래 - 전월세전환율결정요인분석결과, 전세금이작을수록전월세전환율이높아지는경향을보이며, 저소득서민이거주하는보증금이작은저가임대주택은전월세전환율이높아월세전환에따른부담이상대적으로크게나타남 < 표 Ⅱ-20> 전세금규모별소득계층별가구비율 ( 단위 : %) 구분 저소득층 (1~4분위 ) 중소득층 (5~8분위 ) 고소득층 (9~10 분위 ) 5천만원이하 56.3 23.7 4.1 5천 ~1억원 28.2 36.9 16.5 1억 ~1.5억원 9.9 20.2 15.7 1.5억 ~2억원 3.9 12.2 21.7 2억원초과 1.6 7.1 42.0 주 : 국토교통부, 2012년주거실태조사중전세가구를대상으로분석 - 27 -
가구의저축여력감소및주거수준악화가능성 전세가격상승과월세전환은가구의저축여력을감소시켜주거상향이동의제약요인으로작용 - 임차인은전세를저축으로인식하고, 월세를지출로인식하는경향 - 월세가구의저축비중은 22.4% 로전세 65.4%, 보증부월세 45.6% 에비해낮음 < 표 Ⅱ-21> 점유형태별저축가구비율 ( 단위 : %) 구분 저축가구비율 전세 65.4% 보중부월세 45.6% 월세 22.4% 주 : 국토교통부, 2011년주거실태조사를이용하여분석 전세가격상승은주거하향이동의주요한원인으로작용 - 전세가격상승대비책을가지고있는가구중 15.7% 는현재보다주거수준 ( 입지, 규모, 시설 ) 이낮은주택으로이주할계획 - 특히저소득층은해당가구비율이 26.8% 로전세가격상승시주거수준악화가능성상대적으로높음 지역 < 표 Ⅱ-22> 소득계층별전세자금상승시대처방안 주택규모축소 상대적으로저렴한주택유형으로이주 ( 단위 : %) 상대적으로저렴한다른지역으로이주 저소득층 8.6 10.0 8.2 중소득층 5.6 4.0 4.2 고소득층 2.0 3.4 1.0 전체 5.7 5.5 4.6 주 : 국토교통부, 2011 년주거실태조사를이용하여분석 - 28 -
세대간 세대내불평등초래 전세가격상승은세대간자산이전으로부모세대의부담증가로인한노후자금감소야기 - 전세가구중부모, 친지로부터전세금을조달한가구는 15.9% 이며, 특히사회진입층인 30대이하인경우 46.2% 로크게높음 < 표 Ⅱ-23> 가구주연령별부모, 친지로부터전세자금을조달한가구비율 ( 단위 : %) 구분전세자금대출가구비율 30대 46.2 40대 24.2 50대 12.7 60대이상 10.2 계 15.9 주 : 국토교통부, 2012년주거실태조사를이용하여분석 부모세대자산수준에따른자녀세대의선발이익 (head-start advantage) 격차로자녀세대내불평등초래 - 주택자산의세대간이동성분석 ( 마강래외, 2013) 에따르면, 부모세대가집을소유하고있을때자녀세대는자가나전세점유확률이높아지는것으로분석 보증금미반환위험 ( 깡통전세, 역전세 ) 증대원인으로작용 전세가격은월세가격에비해변동성이높고, 주기적으로외부충격에따른역전세난을경험 - 월별월세가격변동률의표준편차는 0.12%( 수도권 0.13%) 인데반해, 전세가격변동률의표준편차는 0.21%( 수도권 0.34%) 월세가격통계확보가가능한 2012.6~2013.12 기간을분석 - 역전세난은 1998년 (-18.4%), 2004년 (-5.0%) 에발생 보증금미반환에대해불안을느끼는가구비중은전세가구, 자산대비보증금비중이큰가구에서상대적으로높음 - 29 -
- 점유형태별보증금미반환불안가구비중은전세 28.2%, 보증부월세 18.7% 로나타남 - 30대이하불안가구중자산대비보증금비율은전세, 보증부월세각각 72.9%, 62.5% 로높게나타남 < 표 Ⅱ-24> 점유형태별가구주연령별전월세보증금미반환불안가구비율 ( 단위 : %) 구분없다작은편이다큰편이다매우크다계 전세 보증부월세 30대이하 31.3 38.8 25.3 4.7 100.0 40대 31.9 38.3 26.0 3.8 100.0 50대 31.4 40.4 25.0 3.2 100.0 60대이상 37.0 40.4 20.2 2.4 100.0 전체 32.6 39.2 24.5 3.7 100.0 30대이하 49.6 34.6 14.7 1.1 100.0 40대 40.1 40.5 18.3 1.2 100.0 50대 37.6 41.6 19.4 1.4 100.0 60대이상 43.4 35.6 19.4 1.6 100.0 전체 43.5 37.8 17.4 1.3 100.0 주 : 국토교통부주거실태조사 (2011) 를이용하여분석 매매가대비전세가비율의상승으로소위 깡통전세 의발생가능성이높아짐 - 아파트매매가대비전세가비율은 2010 년 57.1% 에서 2013 년 66.8% 로상승 - VaR(Value at Risk) 분석결과, 매매가대비 담보대출 + 보증금 비율이전국 73~75%, 수도권 70~73% 초과할경우깡통전세가능성높음 - 통계청 2012년가계금융 복지조사를분석한결과에따르면임대인중 주택가격-담보대출잔액 대비보증금의비율이 80% 를초과하는임대인비율은 5.4%, 해당주택수는약 10만호로추산 - 수도권주택중법원경매에서낙찰되었으나임차보증금회수가불가능한주택비율은 2010년 74.9% 2013.8 월 79.4% 로 5%p 증가 ( 경매정보업체부동산태인 ) - 30 -
chapter Ⅲ 주택시장선진화및정상화방안
Ⅲ 주택시장선진화및정상화방안 1. 현황및여건변화에따른정책과제 현황및여건변화의시사점 앞서살펴본현황및여건변화를통해다음과같은시사점을도출 1 매매시장침체와임대차시장불안은연계되어발생 2008년글로벌금융위기로발생한매매시장위축은수요 공급측면에서임대차시장불안의원인으로작용 - 매매시장침체는수요측면에서자가의사용자비용을증가시켜상대적으로저렴한전세수요를증가시키고, 공급측면에서임대인의전세수익률을감소시켜전세공급위축을유발 2 매매시장침체와임대차시장불안은여러문제를야기 매매시장침체와임대차시장불안은서민층의주거비부담가중, 가구의저축여력감소및주거수준악화, 세대내 세대간불평등초래, 보증금미반환위험증대등여러문제를야기 - 이는결국서민가구의주거불안과가계경제위축으로귀결되어서민주거안정향상및중산층육성등을어렵게만드는주요원인으로작용 3 장기적으로주택가격상승압력은점차감소 ( 과거에는 ) 인구 가구의증가, 부족한주택재고, 높은경제성장률로주택가격상승압력이지속 ( 앞으로는 ) 인구 가구증가율둔화, 주택재고확대, 저성장시대진입등으로주택가격상승압력은점차감소 - 33 -
정책과제 현황및장단기여건변화에대응하기위해서아래와같이정책과제를 도출 1 주택매매시장정상화추진 주택매매시장침체는하우스푸어등직접적인문제뿐아니라전세가격상승등임대차시장불안을야기하여주거안정을위협 - 또한주택매매시장침체지속은경제활력잠식, 가계부채위험증대등거시경제측면에서도부정적효과를파급 따라서매매시장및임대차시장안정, 거시경제회복등다양한측면에서주택매매시장정상화추진이필요 2 주택임대차시장안정유도 임대차시장불안은서민층의주거비부담가중, 가구의저축여력감소및주거수준하락등서민주거안정에직접적인영향을미침 - 여기에는매매시장침체에서파급된문제뿐아니라공공임대주택공급물량축소등임대차시장내수급불일치요인도다양하게작용 따라서서민주거안정및주거수준향상을위해서는매매시장정상화정책과함께주택임대차시장안정을위한정책도병행하여추진할필요 3 장기적인서민주거안정을위한정책추진 장기적여건변화로주택가격상승압력이점진적으로낮아짐에따라임대차시장의구조변화는지속적으로진행될전망 - 인구 가구증가율둔화, 주택재고확대, 저성장시대진입등여건변화에따른장기가격상승기대하락으로전세와월세의투자수익률불균형에기인한임대차시장구조변화가장기적트랜드로정착 따라서임대차시장구조변화에따른주거불안문제등을해소하기위한중장기적차원의서민주거안정향상방안추진이필요 - 34 -
2. 주택시장및임대차시장선진화방향 주택시장선진화의의미 7) 선진화된주택시장이란투명하고합리적인시장시스템하에서공정한거래질서가유지되고정보공개및경쟁이제도적으로뒷받침되는시장 - 시장선진화의요소는효율성, 안정성, 공평성, 투명성등을들수있으며, 투명성은정보의공유및관련제도를통해서달성되는것으로효율성과공평성을뒷받침하는주요한기제 주택시장및임대시장선진화방향 주택시장및임대시장을선진화하기위해서는앞서도출한장단기여건변화에따른정책과제에대응하면서시장선진화요소인효율성과안정성, 공평성, 투명성을갖출수있는방향으로추진할필요 이에다음과같이주택시장및임대시장선진화방향을도출 1 매매시장및임대차시장정상화를통한안정성증대 매매시장정상화및임대차시장안정을달성하기위해필요한정책을 발굴 추진 주택시장의안정성을강화 2 공공과민간의역할분담을통한효율성증대 주택임대차시장안정을위해적정수준의임대주택공급이가능하도록 공공과민간의역할을효과적으로분담 주택시장의효율성을증대 3 전 월세에대한중립적지원및주거안전망구축을통한공평성증대 주택임대차시장의안정을유도하고장기적으로서민주거안정성제고를위한기반을확대하기위해전세와월세에대한중립적지원및주거안전망구축 주택정책의공평성증대 7) 손경환외, 2008, 부동산시장의선진화를위한정책방안연구, 국토연구원 - 35 -
4 시장에대한정확한정보제공을통한투명성증대 주택시장선진화의기반을조성하고장기적인서민주거안정을달성하 기위해시장에대한정확한정보제공 주택시장의투명성을제고 5 주거환경및문화개선을통한시장선진화유도 주택시장선진화를위한정책추진과관련하여사회적측면의기반을조성하고정책의성과가효과적으로파급될수있도록주거환경및문화향상을도모 < 그림 Ⅲ-1> 주택시장선진화방향 3. 매매시장및임대차시장정상화를위한자가전환유도 1) 공유형모기지의정책대상확대 2013년공유형모기지시범사업 (3천호) 에이어 2014년에지원규모를 2 조원, 1.5만호로확대하였으나정책대상은제한적 대상가구를기존생애최초구입자에서무주택자및교체수요층까지확대 - 무주택기간, 다자녀등을감안한우선지원대상설정 - 대상가구확대로생애주기에맞는주거상향이동기대 - 36 -
대상주택을기존아파트 ( 수도권및광역시 85m2 & 6억원이하 ) 에서단독 연립주택등으로확대 - 시세 ( 또는감정가 ) 보다저렴하게구입가능한주택을우선적으로구입대상에포함하는방안검토 - 지역별, 유형별, 규모별리스크를감안하여금리차등화검토 - 중소형아파트에편중된대상주택을확대하여주택시장활성화에기여 < 표 Ⅲ-1> 공유형모기지정책대상확대방안 구분 수익공유형모기지 현행 정책대상 - 생애최초주택구입자 - 연간소득 7 천만원이하 대상주택 - 전용면적 85 m2이하 - 주택가격 6 억원이하 - 아파트 대출금리 - 연 1.5%( 고정 ) 대출한도 - 주택가격 70% - 연소득 4.5 배 대출기간 - 20 년 - 원리금균등분할상환 손익공유형모기지 - 최초 5 년연 1% - 이후연 2%( 고정 ) - 주택가격 40% - 금융기관모기지포함 LTV 70% - 연소득 4.5 배 - 20 년 - 만기일시상환 개선 무주택자및교체수요층까지확대 단독 연립주택까지확대 지역별, 유형별, 규모별리스크감안금리차등화 - - 자료 : 주택기금포털 2) 주택구입옵션저축프로그램도입 일정기간 (2~4년) 전세로거주후주택구입옵션행사가가능하고, 거주기간동안자산형성기회가부여된프로그램도입 - 기존주택에적용시하우스푸어및깡통전세해소, 신규 ( 미분양 ) 주택에적용시미분양주택해소에기여 전세계약시옵션매매가격을설정하고, 임차인은전세로거주 - 임대인에대해서는보유주택수제외, 양도소득세감면혜택부여 - 임차인에게 ( 가칭 ) 주택구입옵션저축 을통해거주기간동안자산형성기회부여 - 37 -
주택구입옵션저축 : 임차인이저축하고, 주택구입옵션행사시일부이 자지원 ( 또는매칭펀드형태로지원 ) 및이자소득비과세 4. 공공과민간의역할분담을통한임대주택공급확대 1) 공공 민간의역량을감안한지속가능한임대주택공급계획조정 공공부문의공급여력약화, 민간부문의수익성부족으로임대주택공급제약 ( 공공부문 ) 신규건설임대주택은재정악화로인해공급여력약화 - 2013년기준 LH미착공 43.7만호 ( 수도권 27.5만호 ) 중공공임대주택은 23.9만호 ( 수도권 13.5만호 ) - 2008~2012 년간연평균공공임대주택 (LH, 지자체 ) 착공물량은 4.2만호로서사업승인물량 8.1만호의 51% 에불과 - 매입 전세임대주택은입지, 품질측면에서적합한주택확보어려움 ( 민간부문 ) 수익성부족으로순수자기자금을이용한임대사업영위한계 - 주택매매가격상승률 2% 를가정하면, 세후수익률은 3% 내외에불과. 주택매매가격상승률 5% 가정시목표수익률달성가능 - 기존임대사업자 ( 개인, 기업 ) 는전세 월세전환으로손실극소화전략 - 민간임대사업신규진입은인센티브가있고월세전환이용이한도시형생활주택, 미분양주택을임대주택으로전환하여임대수익보다는자본차익에의존하는경우가대부분 리츠등을활용한기업형임대주택사업역시기업구조조정용미분양주택 매입혹은하우스푸어구제용희망주택리츠가대부분으로자본차익에의존 - 38 -
< 표 Ⅲ-2> 임대주택공급제약요인 기존주택 신규주택 개인 전세의월세전환 ( 손실극소화전략 ) 임차인주거비부담증가 기업 민간 : 수익성부족, 관리어려움 공공 : 적합한주택확보어려움 민간 : 수익성부족 공공 : 재원조달한계 민간부문이주택임대사업에진입하기위해서는주택매매가격 상승률이 5% 이상되거나정부지원 ( 국민주택기금저리융자, 택지저가공급 ) 이필요 임대주택공급계획 (`13~`17) 의조정방안 우선공급계획기준을착공및준공으로전환하여정책체감도제고 - 공공임대주택미착공물량을조기공급하여임대차시장안정에기여 행복주택 (14만호), 영구임대주택 (4만호) 지속추진 (18만호) - 행복주택과영구임대주택이서민용장기공공임대주택의역할수행 매입 전세임대주택공급 4만호축소 (20만호 16만호) 국민임대주택을 10년공공임대주택으로전환 (7만호) - 연기금, 리츠등을활용하여 10년공공임대주택을공급하여공공부문자금부담완화 - 주택매매가격상승률 2% 가정시연기금, 리츠의목표수익률달성가능 < 표 Ⅲ-3> 연기금및리츠의목표수익률과 10 년공공임대주택투자수익률비교 연기금 리츠 10 년공공임대주택 60 m2 85 m2 물가상승률 +5% ( 약 7~8%) 6% 7~8% 5~6% 주 : 10 년공공임대주택투자수익률은주택매매가격상승률 2%, 기금이자 3%, 택지조성원가 80% 적용 - 39 -
민간건설 ( 기금지원 ) 5, 10년공공임대주택 4만호확대 (6만호 10만호) - 민간건설 ( 기금지원 ) 공공임대주택은 12년약 2.1만호공급되어민간의공급여력은예상보다풍부 민간건설공공임대공급실적 : 2010년 1,934호 2012년 20,975호 (5년 0.9 만호, 10년 1.2만호, 수도권은전체의 16%) - 국민주택기금호당융자한도액을건설원가의일정비율등과같이지역시장상황을반영할수있도록개선 現호당융자한도액 60m2 5.5천만원 ( 14년 6월까지 7천만원 ), 60~85m2 7.5 천만원 ( 14년 6월까지 9천만원 ) 지역별건설원가 ( 건축비, 택지비, 가산비용 ) 의 50% < 표 Ⅲ-4> 공공임대주택공급계획 (`13~`17) 조정방안 [ 기존안 ] [ 조정안 ] 재정 + 기금 +LH( 지자체 ) 행복주택 14 매입 전세 20 영구임대 4 재정 + 기금 +LH( 지자체 ) 행복주택 14 매입 전세 16(-4) 영구임대 4 국민임대등 7 기금 + 연기금 ( 리츠 ) 공공건설 (10 년 ) 7 기금 + 민간 민간건설 (5,10 년 ) 6 기금 + 민간 민간건설 (5,10 년 ) 10(+4) 계 51 계 51 2) 임대주택공급확대를위한리츠관련제도개선 리츠가임대주택의공급및관리의주체가될수있도록주택법, 임대주택법개정 - 주택법제2조제7호, 임대주택법제2조제4호등에명시필요 공공부문 (LH, SH 등 ) 보유토지를리츠에장기임대및현물출자제공방안마련 임대주택리츠에대한법인세감면등세제지원을확대 - 40 -
설립절차간소화, 배당규제완화등관련규제개선 現리츠는인가제, 부동산펀드는등록제, 리츠배당시현금배당 90% 로내부 유보어려움 3) 사회적경제조직에의한임대주택공급활성화 협동조합, 비영리단체, 사회적기업등을총칭하는사회적경제조직의원활한재원확보를위한기금지원, 대출보증등공적지원강화 네덜란드는전체주택의 1/3을차지하는사회임대주택을주택협회 (Woningcorporatie) 가공급및관리. 캐나다는주택협동조합이중요한사회주택공급주체이며, 조합소유의주택수는 9.2만호에달함 ( 재 ) 한국사회투자가사회적기업인 내일의소셜하우징건설지원 : 토지매입비와건설비의 50% 지원, 연 2% 8세대공급 사회적경제조직의국공유지또는비축토지활용방안마련 사회적기업이임대주택사업에투자하는경우세제지원 4) 기업형임대주택산업육성 임대주택의공급및유통구조개선 - 신축주택의분양자격을리츠및펀드외에법인임대사업자까지확대 - 임대차시장은소규모개인임대사업자중심으로비제도권임대주택이주류이며, 매입임대사업자의사업자당평균임대주택호수는 6호에불과 - 신축임대주택사업에도오피스텔, 수익형부동산과마찬가지로선투자자모집허용 ( 임대관리위탁에한정, 기존주택공급에관한규칙적용배제 ) - 다양한품질과성능의임대주택이공급될수있도록주택공급규칙과건설기준을분양과임대용으로구분하여규정하는방안도검토 지주공동사업을통한임대주택건설장려 ( 세제, 금융지원 ) 도심미활용토지의이용촉진 임대료연체리스크헤지를위한관련금융및보증상품의개발과제도화 - 임차인의임대료지불을담보할수있는신용보증제도부재 - 41 -
주택임대관리업과연계하여수익성을제고하고, 관련산업의육성및 일자리창출유도 5) 임대사업자지원기준정비및등록제도개선 임대사업자지원기준정비 : 주택유형, 호수기준등통일 現임대사업자세제혜택기준이취득세, 재산세, 소득세별로상이 취득세감면 : 공동주택건축, 공동주택또는오피스텔최초분양자의경우 60m2~85m2 20호이상매입시 재산세감면 : 2세대이상, 공동주택또는오피스텔, 단독주택제외 소득세감면 : 3호이상임대하는경우 임대사업자등록창구를관할세무서로일원화하여등록절차간소화 現임대주택사업자등록창구 ( 해당주택소재지관할지자체 ) 와세제혜택및세금신고창구 ( 관할세무서 ) 가이원화 소규모생계형임대사업자에대한과제제도개선 - 노후대책으로주택을임대하는가구등생계형임대사업자에대해서는원칙적으로분리과세하는방식등의세제개편검토필요 6) 리모델링및재개발 재건축을통한임대주택공급확대 직주근접성이높은기존주거지에서의임대주택공급한계 기존시가지정비사업을활용한임대주택공급의필요 1+1 리모델링이나재건축사업에서추가주택을임대주택으로활용할경우규제완화 - 세대구분형공동주택리모델링의호수제한기준 (1/3) 완화 주차장등건축기준등을고려한보완대책검토필요 - 1+1 재건축사업으로늘어나는주택을준공공임대주택등으로활용할경우재건축초과이익환수적용배제 ( 재건축초과이익환수제도 2014.12.31 한시면제종료예정 ) - 42 -
리모델링, 재개발 재건축과연계한임대관리사업육성검토 - 일반분양분중임대나처분을원하는주택을일괄매입하거나위탁받 아임대관리사업을할수있는임대관리회사육성방안등을검토 5. 중립적서민주택금융지원확대및주거안전망구축 1) 주거급여운용평가및모니터링체계구축 주거급여 ( 주택바우처 ) 의정책효과극대화를위한전담조직및정보시스템구축 - 각지자체에주거급여를전문적으로관리할수있는주거복지전담조직을독립된조직으로신설하는방안검토 - 관련자료를정기적으로업데이트하고, 이자료를바탕으로실적향상도등을분석하여지속적인제도개선을도모 미국의경우 HUD( 연방주택청 ) 가바우처관리시스템을운영하고, 지방주택청이매달대상자수, 소득정보, 임대료및보조금수준등을입력하며이를바탕으로실적향상도를분석함으로써지속적인제도개선유도 제도의효과적인운영을위한효과분석및모니터링체계구축 - 주거급여가수혜자의주거수준에미치는영향, 임대료등시장에미치는영향등을종합적으로분석하는시스템구축 - 주거급여시범사업기간이짧고, 연내에본사업이시행되는점을감안하여관련효과분석체계를조기에구축할필요 - 지급기준에적합하게급여가지급되었는지를지속적으로파악할수있는모니터링체계를구축 2) 응급월세무이자대출프로그램도입 일시적으로임대료를지불하지못하는저소득가구에게응급월세자금 을무이자대출 - 43 -
- 주택임대차보호법퇴거기준인 2개월월세연체가구에대한주거안전망미흡 - 월세가구중연체된임대료가있는가구는약 12만가구로추정 2개월합산 100만원이내에서보증하고 24개월이내상환 캐나다 Rent Bank의경우월세연체가구에최대 1,600달러무이자대출, 상환율은 60~70% 3) 선납형월세자금대출프로그램도입 보증을통해일정기간월세를임차인에게대출하는구조로임대인에게선납하고, 임차인은원리금을갚아가는방식으로연 360~600만원보증 전국평균월세 30만원, 서울평균월세 50만원을감안 - 전월세전환율은금리에비해높은상황이나이를줄일수있는방안미흡 - 일정기간의월세를임대인에게선납하여임대인의월세체납위험을감소 월세인하유도 4) 월세소득공제를세액공제로전환 2014년월세소득공제율 50% 60%, 소득공제한도 300만원 500 만원으로확대하였으나세부담구조의역진성과임대인의세부담전가문제상존 역진성을완화할수있도록소득공제를세액공제로전환하고세액공제율을확대하는방안을검토 - 2013년세제개편에서인적공제와특별공제항목등을소득공제에서세액공제로전환하였으며, OECD국가들도소득공제를세액공제방식으로전환하는추세 월세의세액공제대상을점차확대하여월세의안정적정착과가구의주거비부담을완화 - 임대차시장관련정보수집을위한유인체계로활용가능 - 44 -
6. 정확한시장정보제공을위한임대차정보망구축 1) 임대차정보 DB 구축 임대차시장정보의사각지대해소를위해중장기적으로전월세거래신고의무화제도도입등을검토 - 임대소득노출에따른임대인의세부담전가문제, 건강보험및국민연금등준조세부과등을완화할수있는인센티브마련필요 신고된임대차정보와주거급여를통해수집된자료등을체계적으로관리 제공할수있는임대차정보수집을위한 DB를구축 - 확정일자신고건수및전 월세가격, 주거급여자료, 전월세자금금융지원및소득공제, 임대사업자소득신고자료등을포괄하여임대차관련정보를종합적으로수집 제공할수있도록구축 2) 임대차정보제공및분쟁조정센터설립 중 장기적으로임대차정보수집및 DB를바탕으로이를관리하고활용할수있는임대차정보제공및분쟁조정센터를설립 - 통합적인정보수집 관리를기반으로임대주택관련갈등및분쟁을중재 조정하고, 관련된다양한정보를제공 임대차정보제공및분쟁조정센터를주축으로임대차관련정보를체계적으로정리 분석 제공해주는통합포털구축 - 지역별로정확한시세및전월세전환율정보를제공하고공공프로그램소개및알선이가능하도록구축 - 45 -
< 임대주택정책의사각지대 : 다가구단독주택 > 다가구단독주택에거주하는임차가구는전체임차가구의 34.2% 를차지하지만현행제도하에서는다가구단독주택임대인을제도권임대주택시장으로유인하기어려움 다가구단독주택임대인의경우임대사업자등록여부에관계없이 1 주택자의임대소득세비과세및양도세감면 (9억원이하 ), 종합부동산세배제등혜택을받아사업자등록유인이없음 한국감정원의공시대상다가구단독주택의 98% 가공시가격 9 억원이하 임대소득노출과종합소득세부과, 국민건강보험및국민연금납부등을 고려할때임대사업자로등록하지않는것이유리 다가구단독주택임차가구는소득공제혜택에서소외될가능성 임대인은임대소득노출을꺼려소득공제확인을기피 - 다가구단독주택거주임차가구의 49.6% 를차지하는저소득층의소득공제혜택소외가능성 2010 년월세가구 349 만가구중소득공제신청자수는 1.5 만가구에불 과, 2012 년 9.3 만가구로증가하였으나전체월세가구의 3% 에불과 ( 머니투데이 2013. 1.14 자 ) 7. 시장선진화를위한주거환경및주거문화개선 1) 시장안정을위한기존재고주택관리및주거환경개선지속추진 시장불안을최소화하고서민주거안정향상에기여할수있는방식의주거지정비를유도 - 기존노후주거지정비방식은물리적멸실 재건축중심으로추진되어멸실 준공입주시시장불안야기, 커뮤니티해체, 주민갈등유발, 낮은재정착률에따른서민주거불안발생등부정적파급효과도유발 - 46 -
- 따라서주거지정비사업시행시현지주민의적극적참여를유도하고, 원주민재정착이가능한순환적인주택개량방식을확산 - 전면철거방식의정비사업이어려운지역은기반시설을개선 설치와함께주택을개량하여주거환경을개선할수있도록유도 여건변화에대응하고중장기적시장선진화를유도하기위해노후단독 다가구주택개량지원을확대하고효율적관리체계를구축 - 주택의의미를주거가치중심으로변화시켜거주가치중심의선진화된시장으로유도하기위해단독 다가주주택의주거환경개선을추진 - 주거환경정비기본계획에포함되지않은노후단독 다가구주택의개보수및주거환경개선을위한지원을강화 - 아파트수준의편리한관리체계구축을위해단독 다가구주택관리체계를개선하고관련관리비용인하를위한정책을지속추진 1기신도시등특정시기 지역에집중건설된공동주택이동시노후화에따른부작용을예방하고주거환경을개선하기위해리모델링을활성화 - 안전에영향을미치지않는범위내에서수직증축리모델링허용등리모델링활성화를위한정책적지원을지속추진 - 리모델링허용에따른도시과밀, 멸실 입주집중에따른시장불안등과같은부작용을최소화하기위해지자체별로리모델링을체계적으로관리할수있는체계를구축 - 리모델링사업추진과정에서갈등을최소화하고공공성을높이기위해공공역할을강화할수있는방안도검토 2) 시장선진화를위한생활공간중심의주거문화창출 주거가치중심의선진화된주거문화창출을통해시장선진화를유도 - 국민소득향상과여가시간확대등선진국진입에따른주거생활및생활양식변화로주택선택에서주거가치의중요성이증대 - 이에가족과의공간으로서주택기능이향상될수있도록주택의질적수준향상을지속적으로유도 - 47 -
- 주택의질향상을통해주택이주거생활향상에기여할수있도록하 고, 단지차원에서도자연과조화되는설계등을통해친환경적이고 여유로운주거생활이가능하도록유도 - 48 -
chapter Ⅳ 결론
Ⅳ 결론 1. 연구의의의 이연구는부동산시장의현황과여건변화검토를바탕으로시장선진화라는목적을이룰수있는다양한정책방안을제시하였다는데의의 - 현재정책과제에대응하되, 선진화의핵심요소인효율성, 안정성, 공평성, 투명성을향상시킬수있는정책방안을구상 제안하여, 단기적인정책대응이아니라장기적인시장선진화를이끌수있도록제안 - 실제제도및정책에반영할수있는실질적인정책을제안하였다는점에서큰의의를가짐 특히, 현재서민주거안정에큰위협이되고있는임대차시장불안을해소할수있는실질적정책방안을제시하였다는점에서큰의의를가짐 향후여건및시장동향변화에대한지속적인모니터링과다양한시나리오에대응한정책방향모색등이지속적으로이루어져야할것임 - 이를통해효율성, 안정성, 공평성, 투명성이갖추어진선진화된주택시장을달성할것으로기대 2. 연구의주요결과및정책방안 이연구는현황및여건변화를검토한결과를바탕으로정책과제를도출하고, 시장선진화측면에부합하는정책과제해소방안을제시하였으며이를간략하게정리하면다음과같음 현황및여건변화의시사점 - 인구 가구증가둔화, 경제성장안정기진입, 주택재고확대에따른주택부족문제완화등여건변화로향후매매가격안정세지속전망 - 51 -
- 최근매매시장침체및임대차시장구조변화에따른전세수급불일치는부동산시장불안의원인으로작용 - 특히월세로의임대시장구조변화압력과전세시장과열은서민층주거비부담가중, 저축여력감소, 주거수준악화, 세대간 세대내불평등과같은부작용을야기 - 부동산시장선진화를위해서는매매및임대시장정상화, 임대시장에대한민간참여확대, 주거안정망구축등구조적개선방안마련이필요 정책과제 - 현황및장단기여건변화에대응하기위한정책과제로는주택매매시장정상화추진, 주택임대차시장안정유도, 장기적인서민주거안정을위한정책추진등의필요성이제기 정책방향및방안 - 부동산시장여건과구조적변화에대응하여기존정책패러다임을전환하고부동산시장선진화추진 공급자중심 수요자중심, 공공역할중시 민간역할확대, 투기억제 시장기능정상화, 자가 전세중심 월세를포함한정책으로전환 - 패러다임전환에부합하되부동산시장선진화를위해효율성, 안정성, 공평성, 투명성향상을달성할수있는정책방안을제시 ( 안정성 ) 매매시장정상화와임대차시장안정화, ( 효율성 ) 공공 민간역할분담, ( 공평성 ) 점유형태별중립적지원및주거안전망구축, ( 투명성 ) 시장에대한정확한정보제공, ( 선진화달성 ) 주거환경및문화개선 - ( 시장안정 ) 전세수요의자가전환유도를통해임대차시장안정화 자가마련기회확대를통한전세수요의자가전환을유도하여전세시장의수급불일치문제완화및전세시장안정화 - ( 공공 민간역할분담 ) 공공 민간역량을감안하여지속가능한임대주택공급계획조정 공급계획기준을착공및준공으로전환, 연기금 리츠등을활용한임대주택공급확대임대주택공급 관리, 임대사업자지원및등록제도등전반적제도개선을통한민간임대사업자의시장역할강화기반마련 - 52 -
리츠, 법인임대사업자등에임대주택공급 관리자격부여, 사회적경제조직의임대사업진입을위한공적지원강화, 임대사업자지원기준통일등 기업형임대주택산업육성, 리모델링및재개발 재건축을통한임대주택공급확대등 - ( 점유형태별중립적지원및주거안전망구축 ) 임대차시장안정유도및서민주거안정성을제고를위해전 월세지원의형평성을맞추고맞춤형주거안전망을구축 주거급여운용평가및모니터링체계구축, 월세가구에대한금융지원및세제지원방안마련, 임대차정보망구축등 - ( 시장에대한정확한정보제공 ) 정보비대칭을해소하고시장의투명성을높이기위한임대차정보망구축 전월세신고의무화제도도입검토, 임대차정보수집을위한 DB구축, 임대차정보제공및분쟁조정센터설립및통합포털구축등 - ( 주거환경및문화개선 ) 시장선진화를위해커뮤니티활성화와주거공간의물리적 사회적환경개선을통한국민주거질향상을도모 시장안정을고려한주거지정비유도, 기존주택개량지원확대및효율적관리체계구축, 리모델링활성화등을통해주거환경개선을추진주거가치의중요성향상, 주택의질적수준향상유도, 단지차원의자연친화적설계등을통해주거문화향상유도 - 53 -
< 참고문헌 > KB국민은행, 주택가격동향조사 국토교통부, 주택업무편람 국토교통부, 국토연구원 (2012), 2012년주거실태조사 국토교통부 (2013), 제2차장기 ( 13년 ~22년 ) 주택종합계획수립연구 국토해양부 (2012), 해외주거복지정책사례연구 김경환 서승환 (2002), 도시경제, 홍문사김근용외 (2012), 부동산정책의과제와정책방안, 국토연구원김용창 (2004), 한국의토지주택정책, 부연사배순석외 (2012), 주거안정을위한주택정책의평가와향후정책방향연구, 국토연구원. 배순석 김근용 전성제 (2007), 주택수급여건변화에대응한주택공급체계개편방안, 국토연구원이수욱 박천규 최윤경외 (2011), 사회 경제구조전환기의주택정책패러다임정립방안연구, 국토연구원이수욱 이왕건 박천규외 (2011), 수요변화에대응한주택정책추진방향연구, 국토연구원이용우 김선희 변세일외 (2010), 국토대예측연구 (Ⅱ), 국토연구원통계청 (2011), 장래인구추계 (2010년인구주택총조사기준 ) 홈페이지 KB 국민은행 https://www.kbstar.com/ 국토교통부 http://www.molit.go.kr/ 국토교통통계누리 https://stat.molit.go.kr/ 온나라부동산정보 http://www.onnara.go.kr/ 통계청 KOSIS http://kosis.kr/ 한국감정원부동산통계정보시스템 R-ONE http://www.r-one.co.kr/ 한국은행경제통계시스템 http://ecos.bok.or.kr/ - 55 -