주택대출선택에따른차입자의실질상환부담 : 모의분석및시사점 13) 유승동 * < 요약 > 주택금융시장은단기, 변동금리, 일시상환의주택대출위주로형성되어있다. 본논문에서는 Miles(2003) 및이를개선한조만 (2005) 의모형을통하여주택대출선택에따른차입자의실질상환부담 (debt-servicing burdens) 변화를분석한다. 이를통하여경제상황변화에따라단기, 변동금리, 일시상환주택담보대출은장기, 고정금리, 분할상환대출보다차주의실질부담을더욱증가시킬수있음을분석한다. 본논문을통하여소비자에게는대출선택에있어더욱신중한고려가필요하다는것을경각시키는동시에, 공급자인금융기관에게는향후주택대출상품의개발방향을제시한다. 그리고주택금융시장에서소비자가합리적의사결정에도달할수있도록지원할수있는방안을모색한다. 핵심주제어 : 주택담보대출, 위험관리, 주택금융시장, 교육 I. 서론및목적 주택금융시장은금융기관중심에서소비자중심으로변화하고있다. 주택금융시장의경쟁이가속화되고있기때문이다. 이를반영하듯주택담보대출 ( 이하주택대출 ) 을포함한가계대출의홍보물이길거리에넘쳐나고있다. 과거자리에않아방문손님만을상대하던금융기관종사자들이외환위기직후카드영업을위해거 접수일 (2006 년 2 월 1 일 ), 수정일 (2006 년 4 월 28 일 ), 게재확정일 (2006 년 5 월 30 일 ) 본논문의질적향상을위해많은도움을주신두분의심사위원께감사드립니다. 한국주택금융공사과장 (peter@securitization.co.kr)
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 리로나섰으며, 이제주택대출영업을위하여거리로나서고있는것이다. 금융시장은금융기관사이의경쟁증가로공급자중심에서소비자중심으로변화 ( 김병주 (2005, p. 8) 재정리 ) 하고있으며주택금융시장도예외가될수없는것이다. 주택대출시장에서금융기관의문턱이높다는말은이제옛말이되어버린것같다. 현주택금융시장에서차주는금융시장변동에따라잠재적위험을부담하고있는것으로보인다. 1) 주택금융시장이단기, 변동금리, 일시상환대출위주로형성되어있기때문이다. 외환위기의 값진 경험을통해은행권에서는주택금융을전문적으로취급하던기관이선두은행으로자리잡았다. 이를목격한금융기관들은주택금융의영업을강화하였고, 경쟁적으로주택대출상품을출시하고있다. 하지만현주택금융시장의모습은경기변동에따른잠재적위험을차입자가부담하고있는것으로보인다. 본연구에서는모의분석을통하여현재주택금융시장에서주택대출서비스를이용한차주는거시경제변화에따른위험을부담할가능성이높다는것을보인다. 이를통해서주택대출소비자에게는대출선택에있어서더욱신중한의사결정이필요하다는것을경각시켜주는동시에, 금융기관이소비자의잠재적위험을줄일수있는주택대출의상품개발방향을제시한다. 본논문의구성은다음과같다. 우선제2장에서우리나라주택금융시장의현황및성장가능성을논의한다. 그리고현주택대출시장의주요특징을제시하고이들이시장의잠재적위험이될수있음을설명한다. 제3장에서는 Miles(2003) 모델과이를개선한조만 (2005) 의모델을제시하고, 거시경제지표를이용하여차입자가주택대출을선택함에따라부담할수있는잠재적위험을보여준다. 마지막으로는제4장에서는소비자가선호하는주택대출시장의특징을논의하고, 주택금융시장에서소비자가합리적의사결정을할수있도록지원할수있는방안을모색한다. 1) 금감원 (2005.12) 은위험관리차원에서가계의채무상환능력및금융기관의손실흡수능력을고려할때, 금융기관이가계대출의부실화에따라위험을관리할수있는능력을보유하고있다고판단하고있다.
II. 주택금융시장현황과주요이슈 본장에서는주택대출시장의규모를살펴보고향후성장가능성에대하여살펴 본다. 또한주택대출시장의주요특징을정리하고이와같은특징이경제의부담 이될수있다는것을설명한다. 1. 주택대출시장현황가. 주택대출시장현황 2005 년말주택대출시장의규모는약 230 조원정도로추정된다. < 표 1> 은 2001 년말부터 2005 년까지금융감독위원회 ( 이하금감위 ) 에서집계한은행권의가계대출현황이다. 은행권주택대출잔액은 2005 년 11월말현재 188.4 조원으로가계대출잔액 (302.8 조원 ) 의 62.4% 에이른다. 이는 2001 년말 85.4 조원 ( 가계대출의 53.1%) 의규모에서약 4년동안 120.6% 증가한것이다. < 표 2> 에서는 2005 년 5월말현재금융권의주택대출규모를확인할수있다 ( 세부내역은 < 부표 1> 참조 ). 주택대출중은행이차지하는비중이약 82.2% 였으며, 이비율을 2005 년말현재금융권의주택대출시장에단순적용하면주택대출시장의규모가추정가능하다. 경영전략변화로시중은행은가계대출에대한자산운용규모를크게확대시켰고, 주택대출이주요수입원 ( 고성수 (2005, p.72)) 으로자리를잡았다. 주택대출시장의외형적성장속도는가계대출의그것보다빠르고, 금융권의주택대출시장의규모는 ( 은행권의주택대출시장을제외한 ) 가계대출시장의그것보다크다. 외환위기이전인 1997 년까지예금은행의가계대출금비중은전체대출금가운데 30% 를초과하지않았다. 그러나 2005 년 9월말가계대출비중은약 50% 대로성장하였고, 시장규모도 299 조원에이르렀다. 그가운데은행권의주택대출잔액 2) 은가계대출잔액의약 62% 에해당할정도로급성장했다. 2) 주택대출시장의규모는주택대출의정의, 조사대상기관, 조사계정 ( 고유계정및신탁계정 ) 등에따라차이를보인다. 한국주택금융공사에서는주택자금대출규모의시계열자료를발표하고있지만, 주택금융신용보증기금출연기준이므로실제주택대출시장의규모와거리가있다. 정부를포함한한국은행, 금융감독기관등이주택대출시장규모관련통계를간헐적으로공표하고있지만, 일관적공식장기시계열자료는발표되고있지않은
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 표 1> 은행권의가계대출현황 ( 단위 : 조원, %) 01말 02말 03말 04말 05년 3말 6말 9말 10말 11말 가계대출 160.5 222.2 252.9 275.4 278.3 289.8 298.7 300.2 302.8 ( 증가율 ) (40.1) (38.4) (13.8) (8.9) (7.8) (9.6) (10.7) (10.7) (10.4) ( 연체율 ) (1.3) (1.5) (1.8) (1.7) (1.8) (1.5) (1.4) (1.4) (1.4) 주택담보대출 85.4 131.3 152.4 169.9 172.0 179.6 185.9 187.1 188.4 ( 증가율 ) (55.8) (53.7) (16.1) (11.5) (10.5) (11.2) (12.7) (12.2) (11.8) ( 연체율 ) - - (1.5) (1.5) (1.5) (1.2) (1.2) - - 자료 : 금감위 (2005) < 표 2> 금융권주택 ( 토지 ) 대출 3) 현황 ( 05. 5 말현재 ) 구분 주택 ( 비중 ) 은행 보험 생보손보소계단위농협 단위수협 비은행 신협저축은행 ( 단위 : 조원, %) 소계 176.2 9.8 3.1 12.9 17.1 2.1 2.9 3.1 25.2 214.3 (82.2) (4.6) (1.4) (6.0) (8.0) (1.0) (1.4) (1.4) (11.8) (100.0) 계 토지 ( 비중 ) 계 ( 비중 ) 6.4 0.0 0.0 0.1 14.3 0.4 1.4 3.1 19.3 25.8 (24.9) (0.1) (0.2) (0.3) (55.6) (1.6) (5.4) (12.2) (74.8) (100.0) 182.6 9.8 3.1 12.9 31.4 2.5 4.3 6.2 44.5 240.0 (76.1) (4.1) (1.3) (5.4) (13.1) (1.0) (1.8) (2.6) (18.5) (100.0) 자료 : 강길부 (2005) 나. 주택대출시장의성장가능성우리나라주택대출시장의성장잠재력은매우높다. 외환위기이후금융기관은부동산금융시장특히주택대출시장에경쟁적으로참여하여 ( 고성수 (2003, p. 9), 고성수 (2005, p. 74), 김경환 김관영 (2004 p. 216), 이중희 (2002, p. 8), 이용만 실정이다. 본논문에서자주언급되는강길부 (2005) 의자료는 2005 년국정감사에서금감위, 금감원및한국은행에서국회에제출한데이터를중심으로집계되었다. 3) 국민주택기금의주택대출상품의경우은행잔액에포함되었으며, 주택금융공사의유동화목적부보금자리론의경우금융기관에서공사에양도하기전까지는금융기관이보유한자산으로처리되고있다.
정희수 (2002, p. 49)), 주택대출시장은단기간높은성장률을기록하였다. 그럼에도불구하고 2004 년말현재국내총생산대비주택대출잔액의비율은약 26.5% ((169.9 조 /82.2%)/778.4 조 ) 에불과하다. 동기간미국의국내총생산대비주택담보대출잔액은 64.5%, EU 평균의경우 45.3%(EMF Hypostat, 2004 p. 17) 에달한다. 4) 즉미국의국내총생산대비주택대출잔액은우리나라의 2.4 배, EU 평균의경우 1.7배에달한다. 담보인정비율 (Loan To Value: 이하 LTV) 도외국에비해현저히낮은수준에서운영되고있다. 금감위 (2005) 에따르면은행권은 2005 년 6월말현재 LTV를 53.4%(2002 년말 66.4%) 로운영하여있다. < 부표 2> 에서확인할수있듯이 2002 년 9월이후금융감독당국에서투기과열지역에서 LTV 를 60% 이내로운영하도록권고하였다. 그리고그이후투기지역및투기과열지구를중심으로 LTV 관리가강화되었다. 5) 그러나외국의평균 LTV 비율은우리나라감독당국의관리수준보다대부분높다. 예를들어미국의경우추정평균 LTV 는 76%, 영국의경우 75%, 캐나다의경우 60%, 호주의경우 90~100% 6) 에달한다. LTV 가외국과유사한수준으로운영될경우주택금융시장은크게성장할것으로기대된다. 주택금융의확대는결국주거수준의향상과자가보유기회의확대, 주택가격의안정성제고등의성과 ( 김관영 김경환 (2004, p. 62)) 를창출할수있을것으로기대된다. 금융감독당국은은행권이주택금융시장의변동으로인한잠재적위험에노출되어있지않다고판단하고있음에도불구하고 LTV 를관리하고있다. 이는주택대출억제를통한주택가격안정이라는목표 ( 강길부 (2005), 이지언 (2005, p. 20)) 를달성하기위한것이다. 금융권의 LTV 관리는주택금융시장의건전화보다소비억제를통한 ( 간접적 ) 주택시장의안정을유도하기위함으로해석될수있다. 그러나소득증가와더불어향상되는주거서비스소비욕구를충족하기위해서주택금융시장의성장은필연적이다. 따라서현재주택시장안정을위한간접적소비억제는장기적으로부작용을초래할수도있을것이다. 4) 2001 년한국의국내총생산대비 ( 은행권 ) 주택대출잔액비율은 12.9%(85.4 조원 /662 조원 ) 였으며, 동기간미국의경우 49.1% 그리고 EU 평균은 37.1% 였다. 5) 2004 년 3 월 10 년이상ㆍ분할상환ㆍ유동화목적부고정금리대출의경우 LTV 가 70% 로확대되었다. 6) Kathleen Scanlon and Christine Whitehead, International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance, Council of Mortgage Lenders, 2004, p. 44 자료인용
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 2. 주택대출시장의주요이슈 : 위험요인분석 가. 단기대출의비중이높음주택대출의만기가주로단기로구성되어있다. 단기자금을조달하는금융기관의입장에서금융시장의변동위험관리 7) 를위하여주택대출을단기로운영하고있다. 장기대출의위험을헷지할수있는기법이발달하지못한것이원인이될수있다.( 이재연 (2004, p. 20)) 그러나단기위주로주택대출이운영되면서주택가격상승을기대하는투기적수요를불러일으켰고, 전반적인금융시장과주택시장의불안정성을초래하는요인으로작용하였다.( 고성수 (2003, p. 9), 김관영 (2004, p. 214), 김관영ㆍ김경환 (2004, p. 43), 이중희 (2002, p. 11)) 최근주택금융시장에서경쟁이가속화됨에따라주택대출만기가점차장기화되고있다. 대출만기에기존고객의재유치에어려움에겪고있는금융기관이안정적고객확보를위하여대출만기를장기로유도하고있기때문이다. 이를반영하듯 5년이상신규가계대출의비중은 2004 년 1/4 분기에 28.8%(10 년이상 25.3%) 에서 2005 년 3/4 분기에 52.0%(10 년이상 47.2%) 로급성장하였다. 8) 2004 년 3월기준으로 3년이하단기주택대출의경우 77.7% 에달했지만 ( 이재연 (2004, p. 18)), < 표 3> 에서확인할수있듯이 2005 년 5월말현재만기 5년 9) 이하의주택대출은전체주택대출잔액에 69.0% 로감소했다. 생명보험및손해보험회사의주택금융시장점유율은 6% 에불과하지만, 5년초과장기주택대출의비중은약 60% 에달하고있다. 이것은보험회사가은행에비해상대적으로장기 안정적자금운영을지향하고있기때문으로보인다. 보험사들은대부분아파트혹은수도권지역주택등안정적인담보를중심으로대출을취급하고있다. 또한외국계생명보험회사를제외한국내보험회사가제공하고있는주택대출의최장만기는 30년에달하고있 7) 고성수 (2003 p.8) 은장기자금조달이원천적으로어려운상황에서대출확대는자금조달과운용상불일치를심화시켜금융기관위험을높이는요인으로작용할수있음을지적하였다. 8) 한국은행, 2005 년 3/4 분기중가계신용동향, 2005.11.30 자료인용. 2004 년 3 월주택금융공사가만기 10 년이상의보금자리론을출시하여장기대출시장의기반을마련하였다. 9) 주택대출을장기와단기로구분할수있는만기의기준이없다. 그러나채권시장에서만기 5 년이상채권을관행적으로장기채권으로간주한다.
지만 10), (CD, 국고채등 ) 대출상품은변동금리또는단기즉 3 년고정금리를적용 하고있다. < 표 3> 금융권별에서의만기구분별비중 ( 05. 5 말현재 ) 구분은행생보손보 단위농협 단위수협 신협저축은행 ( 단위 : %) 3 년이하 46.5 5.1 7.4 72.8 71.8 79.7 95.7 47.6 3 년초과 ~ 5 년이하 5 년초과 ~ 10 년이하 21.3 27.2 34.4 20.1 22.1 19.4 4.3 21.4 5.7 14.2 11.3 2.7 5.0 0.7 0.0 5.8 10 년초과 26.5 53.6 46.9 4.4 1.1 0.2 0.0 25.3 자료 : 강길부 (2005) 계 나. 변동금리대출의증가변동금리대출의비중이높고그비중이점차증가하고있다. 2004 년 3월현재국내 3개주요시중은행고유계정의주택자금및담보대출의잔액가운데고정금리와변동금리의비중을보여주는것이 < 표 4> 이다. 주택대출가운데변동금리가차지하는비중이 90% 이상을초과하고있다. 전체금융권의주택대출가운데변동금리가차지하는비중은 < 표 5> 에서와같이 2003 년말 78% 에서 2005 년 5월말현재 84% 로증가하였다. 주택대출이변동금리부단기대출위주로이루어져불안요인이되고있는것이다.( 이지언 (2005, p.5)) 이것은주택금융시장에서주택대출의질적내용이악화되고있음을의미한다.( 손경환 박천규 (2003, p. 59)) 즉경기변동에따라주택대출부실화의우려가존재한다.( 고성수 (2005, p. 76), 김관영 (2004, p. 220), 이재연 (2004, p. 20)) 특히우리나라의변동금리주택대출의경우금리상한 (cap) 이없기때문에금리가상승하는경우차주의상환부담이증가할수있다. ( 김관영 김경환 (2004, p. 57), 이용만 정희수 (2002, p. 74), 이중희 (2002, p. 19)) 10) 보험권주택대출의경우조기상환수수료가은행권에비해상대적으로높다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 표 4> 주요은행의주택자금및담보대출금리유형별잔액 ( 04. 10 월말현재 ) ( 단위 : %) 고정금리대출 변동금리대출 A 은행 10.8% 주 89.2% B 은행 0.2% 99.8% C 은행 4.6% 95.4% 주 : Prime rate 연동대출 ( 고정성변동금리대출 ) 포함자료 : Seung Dong You(2005) p. 30 < 표 5> 금리조건별담보대출잔액주 ( 단위 : 억원, %, %p) 구분 고정금리 변동금리 혼합형 잔액 비중 비중증감 03말 04말 05.5말 03말 04말 05.5말 (03대비) 335,282 1,356,342 34,174 289,368 1,658,101 27,830 295,393 1,737,989 30,029 19.4 78.6 2.0 14.6 83.9 1.4 14.3 84.2 1.5-5.1 5.6-0.5 계 1,725,798 1,975,299 2,063,411 100.0 100.0 100.0 0.0 주 : 일부은행의중도금 이주비대출및구씨티은행제외기준자료 : 강길부 (2005) 변동금리주택대출의비중이높다는것은 < 표 6> 에서다시확인할수있다. 덴마크, 미국, 독일등의경우 10년이상신규주택대출가운데고정금리의비중이 70% 를초과하고있으며, 대부분의국가에있어서변동금리대출의비중은스페인및영국을제외하고 40% 를넘지않고있다. < 표 6> 국가별신규주택대출금리조건별비율 (1999 년기준 ) 덴마크미국독일네델란드프랑스이탈리아스페인영국아일랜드 ( 단위 : %) 합계 10 년이상고정 5~10 년고정 1~5 년고정변동금리 100 100 100 100 100 100 100 100 85 78 70 60 60 38 6 - - 자료 : Miles(2003), Bertrand Renaud(2005) 의 Global Mortgage Finance in the Liberalization Era 재인용 - - 10 14 - - - 7 4 - - 20 6 36 26-29 62 15 22-20 4 36 94 64 34
다. 일시상환대출비중이높음일시상환대출의비중이 2005 년말현재 70% 를넘고있다. 은행권의일시상환대출의비중은 69.3% 이지만, 단위농협, 신협, 상호저축은행등비은행금융기관의경우일시상환대출이대부분을차지하고있다.( 강길부 (2005)) 이는대출시차주의소득등상환능력보다담보가치를주로고려하는여신관행때문 ( 고성수 (2005, p. 86), 이재연 (2004, p. 19)) 으로생각된다. 일시상환대출의경우원금에대한상환부담을만기까지연장되므로대출기간경과에따라 ( 명목 ) 대출잔액이변화하지않는다. 반면분할상환대출은차입자가매월원금을상환하여주택지분 (housing equity) 를늘려간다. 따라서분할상환대출은차입자는장기거주목적으로주택을구입하며원금상환의안정성도높다.( 이중희 (2002, p. 11)) < 표 7> 상환방식별주택담보대출잔액주 ( 단위 : 억원, %, %p) 구분 잔액 비중 비중변동 03말 04말 05. 5말 03말 04말 05. 5말 (03대비) 일시상환 1,454,442 1,483,272 1,454,881 84.3 75.1 70.5-13.8 분할상환 243,994 466,408 584,806 14.1 23.6 28.3 14.2 기타 27,343 25,592 23,693 1.6 1.3 1.1-0.4 계 1,725,779 1,975,272 2,063,381 100.0 100.0 100.0 0.0 주 : 일부은행의중도금 이주비대출및구씨티은행제외기준자료 : 강길부 (2005) III. 차입자의실질상환부담분석 본장은우선장기 고정금리와단기 변동금리주택대출, 일시상환과분할상환주택대출및전국과서울의소득대비차입자의실질상환부담분석을위한모델을제시한다. 그리고금융시장자료를이용하여주택대출상품을선택한이후시간경과에따른실질상환부담변동을분석한다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 1. 문헌고찰 Campbell Cocco(2003) 는주택대출선택에따라차입자가부담하는위험이상이하다는것을지적한다. 즉소비자는변동금리대출의경우소득변동위험 (income risk), 고정금리대출의경우자산가치의변동위험 (wealth risk) 에노출된다고이야기한다. Miles(2003) 는영국과같이물가상승이높고급변 (high and volatile inflation) 하는경제에서는고정금리대출이차입자에게유리하다고주장한다. 영국의자료를이용하는경우 Campbell Cocco 가미국의자료를이용하여분석한것보다, 장기 고정금리대출이영국의차입자에게더욱유리하다고이야기한다.(Miles(2003, p. 33)) 조만 (2005) 의경우일반가정을이용하여변동금리, 고정금리, 일시상환, 분할상환등대출의조건별로내재위험이다르다는것을보였다. 국내문헌은차입자분석보다주로거시경제의관점에서주택금융시장위험을분석하고있다. 김관영 (2004, p. 234) 은단기주택대출의급증은금융시스템에위협요인으로발전할가능성이있다는점을지적한다. 따라서손경환 박천규 (2003) 은대출기준개선과주택대출의리스크관리방안마련을제시하였다. 고성수 (2005) 도국내대출관행이외생적인경제충격에크게흔들릴수있음을지적하였다. 최공필 (2005) 은부동산금융은금융안정에있어서중요한역할을할것으로기대하고있다. 이에따라최근이지언 (2005) 은정태적분석을통하여거시적스트레스에따라은행성과를측정할수있는방안을제시하기도하였다. 그러나주로국내문헌의경우소비자보다는금융기관을위주로한주택금융시장의관점에서주택담보대출의위험분석에초점을맞추었다. 2. 분석모형본모의분석에서는주택대출을이용함에따른차입자의소득대비실질상환부담 (debt-servicing burdens) 변화를분석하였다. Miles(2003) 의상환부담모형은 Campbell Cocco(2003) 의최적주택대출선택 (optimal mortgage choice) 모형을단순화하였다. 그리고조만 (2005) 은일시상환상품에적용가능하게발전시켰다.
만기가 인변동금리분할상환주택대출의 기상환금액 ( ) 는수식 (1) 과같다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 (1) 여기에서 와 는각각 시점에명목금리와주택대출잔액이다. 수 식 (1) 은수식 (2) 로전환가능하며, 여기에서 는 기소득이고, 는 대출계약시점 ( ) 에주택가격이다. (2) 기물가상승률 ( π ) 및실질소득증가율 ( ) 과가격 ( ) 및소득 ( ) 의관계는수식 (3) 및수식 (4) 으로표시할수있다. π (3) (4) 수식 (2), 수식 (3) 및수식 (4) 을정리 11) 하면수식 (5) 와같다. π 11) Miles (2003) p. 24~35 참조
(5) 이자수준의변화가없으면 ( 기에 ( ), 이면 ), 기원금 ( ) 은수식 (6) 이된다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 (6) 수식 (5) 과수식 (6) 는수식 (7) 로정리된다. π (7) 수식 (7) 에서 는 기소득대비부채비율즉차입자의실질상환부 담 (debt-servicing burdens) 이며, 및 은각각대출시점에 LTV 그리고소득대비주택가격이다. 조만 (2005) 은대환비용이없다는가정하에서만기일시상환주택담보대출의 기소득대비부채비율은수식 (5) 에서수식 (4) 를이용하여수식 (9) 을도출하였다. 12) (8) π (9) 3. 실증분석 12) 조만 (2005) p. 757~758 참조
가. 실증분석을위한자료전국및서울의주택가격중위값은 2005 년현재각각 9 천만원, 2억 3 천만원이며, 연소득대비주택가격 (Price to Income Ratio, 이하 PIR) 은 < 표 8> 과같이전국 3.8, 서울 7.7 이다.( 윤주현 (2005)) 국민은행 (2005) 에의하면 PIR 은전국 5.6, 서울 8.0으로국토연구원의조사결과보다높다. < 표 8> 소득대비주택가격비율 구분 주택가격 ( 만원 ) 월소득 ( 만원 ) PIR( 배 ) 전국 9,000 200 3.8 서울 23,000 250 7.7 자료 : 윤주현 (2005), 국토연구원 2005 년 6월말현재은행권의 LTV 비율은 53.4% 이지만, 2002 년 10월부터감독당국에서은행권 LTV 를 60% 이하로관리하고있어하락이기대된다. 13) 이를반영하듯최근 3년간주택을구입한 3,467 가구를조사한국민은행 (2005) 의조사에서평균 LTV 비율은 37.0% 로나타났다. CD 금리, 물가상승율은 1991 년부터 2003 년까지한국은행의 ( 연간 ) CD 유통수익률및소비자물가지수상승률그리고소득증가율은통계청의경제활동별지역내총생산의상승률을이용하였다. < 표 9> 는시뮬레이션에서이용한자료이다. < 표 9> 거시경제자료 ( 단위 : %) 13) LTV 비율 (%) : 02.6 말 66.4 03 말 60.2 04.12 말 56.4 05.6 말 53.4, 금감원 (2005.12)
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 1991~ 2003 1991~ 1997 CD 금리 물가상승율소득증가율실질소득증가율 전국 서울 전국 ( 전도시 ) 서울전국서울 평균 11.1 4.7 4.7 10.9 10.4 6.2 5.7 표준편차 4.8 2.3 2.2 6.1 6.1 6.1 6.2 평균 14.5 5.8 5.5 14.4 13.6 8.6 8.1 표준편차 2.2 1.7 2.0 4.6 4.3 3.6 3.0 1998 15.2 7.5 7.5-3.5-4.5-11.0-11.9 1999~ 2003 평균 5.4 2.7 3.0 8.8 8.9 6.1 6.0 표쥰편차 1.2 1.3 1.4 1.7 3.0 2.7 3.6 자료 : 한국은행, 통계청
모의분석에서는서울과전국을비교하여시뮬레이션을실시하였다. 이것은서울의경우경제상황변화에따라차입자의상환부담변동이클수있기때문이다. 이는전국의 PIR 과서울의 PIR 은그차이가확연하지만, < 표 9> 에서확인할수있듯이서울과전국의경제지표의차이는크지않기때문이다. 참고로 < 표 10> 에서확인할수있듯이서울에는약 20%( 수도권약 45%) 의주택이있고, < 표 11> 에서참조할수있듯이주택대출의경우약 37%( 수도권약 72%) 가집중되어있다. < 표 10> 지역별인구및주택 구 분 인구주택만명비중만호비중 전국 4,613 100% 1,423 100% 수도권 2,135 46.3% 645 45.3% 서울 986 21.4% 307 21.6% 자료 : 2000년통계청조사자료 < 표 11> 지역별주택담보대출 ( 단위 : 억원, %) 구분 잔액비중증가율 03말 04말 05.5말 03말 04말 05.5말 03말대비 서울 477,903 601,682 638,021 36.4 37.1 37.1 33.5 경기도 392,417 488,200 522,098 29.8 30.1 30.4 33.0 인천시 97,179 109,193 115,661 7.4 6.7 6.7 19.0 수도권 967,499 1,199,075 1,275,780 73.6 73.9 74.2 31.8 전국 1,314,715 1,620,396 1,718,331 100.0 100.0 100.0 30.7 자료 : 강길부 (2005) 모의분석을위한변수들은 < 표 12> 와같이정리될수있으며, 대출종류별변수명은 < 표 13> 이다. 시뮬레이션에서우선장기 고정금리대출과단기 변동금리대출의실질상환부담을비교하고, 분할상환대출및일시상환대출그리고전국및서울에서대출을이용하는경우매년실질상환부담의변화를분석한다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 표 12> 실증분석을위한변수의가정주 변수전국서울비고 PIR 3.8 배 7.7 배윤주현 (2005) 고정금리대출금리 6.70% 6.70% 주택금융공사보금자리론금리 (2004 년 3 월 ) 변동금리대출금리 5.79% 5.79% CD 유통수익율 (2004 년 ) + 200bps 담보인정비율 53.4% 53.4% 금감원 (2005) 물가상승율 (1999 년 ~2003 년 ) 소득증가율 (1999 년 ~2003 년 ) 2.68% 2.96% 한국은행 8.81% 8.93% 통계청 만기 20 년 20 년가정 주 : 금리변수는나 ) 주택대출이자율참조 < 표 13> 대출종류별변수 NLA 장기 ^ 고정금리분할상환대출 ( 전국자료 ) NLI 장기 ^ 고정금리일시상환대출 ( 전국자료 ) NSA 단기 ^ 변동금리분할상환대출 ( 전국자료 ) NSI 단기 ^ 변동금리일시상환대출 ( 전국자료 ) SSA 단기 ^ 변동금리분할상환대출 ( 서울자료 ) SSI 단기 ^ 변동금리일시상환대출 ( 서울자료 ) 나. 주택대출이자율장기 고정금리대출및단기 변동금리대출의기준금리로는주택금융공사보금자리론금리와시중 CD 유통수익률 (+ 가산금리 ) 을이용하였다. 주택금융공사보금자리론의경우도입당시최장만기 20년으로 2004 년 3월출시되었다. < 그림 1> 에서와같이출시초기 6.7% 의금리를적용하였으며시중금리의하락으로 2004 년말 5.95% 로조정되었다 14). 시뮬레이션에서장기 고정금리대출의상환부담을보수적으로높게적용하기위하여계약시점에 6.7% 를적용하였다. 14) 2005 년기준금리는 6.25%(4 월 6 일 ), 6.5%(9 월 21 일 ) 그리고 6.8%(12 월 28 일 ) 로지속적으로상승하였다.
< 그림 1> 국고채금리및모기지론금리추이 자료 : 한국주택금융공사, 한국은행 단기 변동금리대출의경우시중 CD 금리에 200 bps 금리를가산하였다. 주택대출시장에서 ( 공식 ) 단기시장금리를찾을수없다. 그러나관련자료와경험에의하면 15) 금융기관이적정이익을향유할수있는주택대출금리는조달금리 ( 즉 CD 유통수익율 ) + 200 bps 수준이다. 또한 < 그림 2> 는 2001 년 9월에서 2005 년 10월시중금융기관의가중평균주택대출금리와 CD 금리및저축성수신금리의차이의추세를보여준다. 동기간주택대출금리 ( 여신금리 ) 에서 CD 금리 ( 조달금리 ) 를제외한차이의평균은 188.96 bps 이며, 저축성금리 ( 조달금리 ) 를제외한차이의평균은 195.66 bps 이다. 물론이수치는주택대출만기를전혀고려하지못한자료이다. 그러나주택금융시장에서일반차입자가 CD 금리에 200 bps 를부과해서 1년변동금리대출을이용한다는가정은우리나라주택금융시장의상황에서합리적인가정으로생각된다. 16) 따라서시뮬레이션에서 1년주기변동금리대출의 15) Goldman Sachs 의 2005 년연구보고서에의하면주택담보대출평균대출금리가 91 일 CD 에 200bps 스프레드 (spread) 를가산하여결정되는경우금융기관이약 20% ROE 를달성할수있다고한다. 그리고주택대출시장의경쟁증가로스프레드가 100 bps 에도달하는경우금융기관은손익분기점 (break even) 에이를것으로추정하였다. 15) 국내모캐피탈의경우조달금리인 3 개월 CP 에 200 bps 를가산하여대출금리를결정하고있다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 계약금리는 5.79%(2004 년 CD 유통수익률 : 3.79%) 로가정하였다. 전국과서울의 대출금리는동일한것으로가정하였다. < 그림 2> 예금은행가중평균금리추이 ( 신규취급액기준 ) 자료 : 한국은행 다. 모의분석결과 주택대출의만기는 20년이며 10년동안대환 (refinance) 하지않는다는가정 17) 하에서대출계약이후 10년간대출상품의조건및대출지역에따른연간차입자의소득대비실질상환부담의추이를분석하였다. 장기 고정금리대출의경우계약이자율이 20년간유지되는반면, 단기 변동금리대출의경우계약이자율이 1년 16) 물론주택금융시장의경쟁이가속되는경우 200 bps 이하로하락할가능성이있으며, < 그림 2> 에서실제로 2005 년주택담보대출예대마진은 2% 이하로하락하였다. 영국의경우 Miles(2004) 에의하면 2004 년 2 월영국의 10 년고정금리주택담보대출의스프레드는 54 bps 25 년고정금리대출은 75 bps 이다. 17) 분할상환대출과달리만기일시상환대출에있어서단기 ( 예 1 년 )^ 고정금리상품을어떤제약도없이만기 ( 예 10 년까지 ) 연장 (revolving) 가능하다면차입자는이상품을장기 ( 예 10 년 )^ 변동금리 ( 예 1 년변동 ) 대출과동일하게인식할수도있다. 그러나단기대출을선택한차입자는일반적으로만기연장위험을부담한다. 즉만기연장에따른조기상환수수료등의비용을지불할가능성이높다. 그러나본모의분석에서단기대출의경우만기연장위험이없다고가정하였다.
주기로시장이자율에연동되어조정되는것으로가정하였다. 차입자는미래경기변화에대한합리적기대를근거로의사결정을하려고하지만, 향후경제상황변화에대한모든정보를보유하고있지는않은것같다. 따라서시뮬레이션은단순가정즉향후경제상황이과거상황으로복귀할수있다는적응적기대의원리를적용하였다. 우선과거 (1991 년에서 2003 년 18) ) 의경제상황을전구간, 외환위기이전, 외환위기당시그리고외환위기이후의네구간으로구분하였다. 그리고주택대출계약이후 5년동안거시경제변수 ( 즉 CD 금리, 물가상승율, 소득증가율 ) 가단순증감하여각구간의평균수준에도달하고, 그이후 5년간단순증감하여계약당시의상황으로복귀한다는가정하에시뮬레이션을실시하였다. 19) 우선현경제상황을유지한다는가정즉향후 10년간경제상황이 1999 년에서 2003 년의평균수준을유지한다는가정하에서시뮬레이션분석결과가 < 그림 3> 이다. < 그림 3> 에서단기 변동금리대출의계약이자율은계약이후 10년동안일정하다 20). 주택대출의실질상환부담은소득증가와물가상승으로매년지속적으로하락하고있다. 특히단기 변동금리대출의상환부담이장기 고정금리대출의상환부담에비해낮다. 분할상환대출은대출기간동안원금을상환하므로일시상환대출에비해서상환부담이높다 21). < 그림 4> 에서서울의 PIR 은전국의 2배이상이므로서울의상환부담이전국의그것보다높다. 향후 5년간경제상황이 1991 년부터 2003 년까지의평균수준복귀한다는가정하에시뮬레이션결과가 < 그림 5> 와 < 그림 6> 이다. 분석결과단기 변동금리대출의실질상환부담이장기 고정금리대출의그것을초과하였다. 이것은단기 변동금리대출의실질이자율은명목이자율의상승으로 8.42% 까지상승하지만, 장 18) CD 유통수익률 (91 일 ) 의경우 1991 년부터이용가능하며, 분석시점현재 (2005 년 12 월 ) 지역내총생산자료는 2003 년까지획득이가능하다. 19) Miles(2004) 와조만 (2005) 은인플레이션등단일변수의가정변화를통한상환부담을시뮬레이션하였으나, 본논문에서는경제상황의변화에따라모델에이용된모든경제변수가동시에변화한다고보고시뮬레이션을실시하였다. 20) 주택대출을 2004 년말혹은 2005 년초에이용했다고가정하에서시뮬레이션을실시하였다. 그러나시장금리의전반적상승으로 2005 년후반혹은 2006 년초반금리수준은과거 (1 년전 ) 보다상승할것으로기대된다. 21) 일시상환대출의경우원금에대한상환부담을만기로연장한다. 본시뮬레이션에서는대출초기 10 년간차입자의실질상환부담을분석하였으므로만기일시상환대출의원금상환부담이고려되지않았다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 기 고정금리대출의경우 1.98% 까지하락하기때문이다. 그리고단기 변동금리대출의경우, 일시상환대출의상환부담이일시적으로분할상환대출의부담보다높은것을확인할수있다. 일반적으로일시상환대출은분할상환대출과달리원금상환이만기까지유예됨으로대출기간동안명목상환부담이낮다. 그러나단기 변동금리대출의실질상환부담의경우일시상환대출은인플레이션의영향을받지만, 분할상환대출은대출잔액이감소하기 ( 또한대출초기원금부담이높지않기 ) 때문이다. < 그림 6> 에서서울지역의단기 변동금리일시상환대출의실질상환부담은서울지역의장기 고정금리일시상환부담의두배에이르렀다. 계약시점의경제상황이지속되는경우변동금리대출은고정금리대출보다, ( 원금상환부담을제외하고 ) 일시상환대출은분할상환대출보다, ( 만기연장이가능한경우 ) 단기대출은장기대출보다차주의실질부담이높지않았다. 그러나경제상황이변화하는경우앞에언급된상황이유지되지않을수도있다. < 부표 3>, < 부표 4>, < 부표 5> 22) 가외환위기상황이전, 외환위기당시, 외환위기이후의경제상황으로복귀한다는가정의시뮬레이션결과이다. < 부표 3>, < 부표 4> 그리고 < 부표 5> 의시뮬레이션결과모두단기 변동금리대출의상환부담이장기 고정금리대출의상환부담을초과하였다. 그리고 < 부표 5> 를제외하고장기 고정금리대출과달리단기 변동금리대출의경우일시상환대출의상환부담이분할상환대출의상환부담을초과하였다. 특히 < 부표 4> 의경우서울의단기 변동금리분할상환대출의부담은 87.2%, 단기 변동금리일시상환대출의부담은 98.6% 에육박하였다. 23) 차입자의실질상환부담은실질이자율과실질소득의변화에영향을받는다. 외환위기이후사례에서확인할수있듯이이자율의하향안정과소득증가추세가대출기간동안지속되는경우단기 변동금리대출의상환부담은장기 고정금리대출의그것보다낮을것이다. 그러나대출기간동안소득의감소또는이자율상승과같은예상하지못한경제충격의발생가능성을배제할수없다. 특히주택 22) < 부표 5> 에서는 < 그림 3> 과달리단기 ^ 변동금리대출의이자율이 1999 년에서 2003 년평균수준으로복귀한다. 23) 반면서울기준장기 ^ 고정금리분할상환대출의부담은 48.3%, 장기 ^ 고정금리일시상환대출의부담은 38.4% 에머물렀다.
가격이상대적으로높은서울의경우 24) 단기ㆍ변동금리이용에따른상환부담증가폭이매우클것이다. 또한향후대출기간동안금리상승등경제상황이외환위기이전과동일한수준에도달하는경우에도단기 변동금리대출의상환부담은장기 고정금리대출의그것보다높을수있다. 본시뮬레이션은일종의가능성에대한논의이다. 계약시점에서향후경제상황을정확히예측할수없으므로, 특정조건의상품이차입자에게항상유리하다고이야기할수는없다. 또한향후세밀한분석을통하여경제변화에따라대표적차입자가부담할수있는실질상환부담증가정도에대한논의도필요할것으로생각된다. 그럼에도불구하고본모의분석은금리의하향안정이라는추세에서벗어나금리상승의기대가증가하는현시점에서주택금융시장에서시장점유율이높은단기 변동금리대출이차입자에게잠재적위험이될수있다는점을분석하였다는점에서의의를찾을수있다. < 그림 3> 소득대비상환부담 : 1999-2003 년수준유지 대출금리고정 ( 전국 ) 24) Miles(2003) 도소득대비부채비율 (loan to income) 이 3.5 이상인경우장기고정금리대출이위험대비수익측면에서차입자에게유리하다고지적 (Miles(2003) p.32) 하였다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 그림 4> 소득대비상환부담 : 1999-2003 년수준유지 대출금리고정 ( 전국 vs. 서울 ) < 그림 5> 소득대비상환부담 : 1991-2003 년수준복귀 ( 전국 )
< 그림 6> 소득대비상환부담 : 1991-2003 년수준복귀 ( 전국 vs. 서울 ) IV. 차입자의실질상환부담경감을위한방향 금융기관은차입자의실질상환부담변동위험을줄일수있는상품을개발함으로써소비자를보호할수있다. 이를통하여주택금융시장의안전성은증진될수있으며동시에금융기관의안정성도향상될수있다. 그러나현주택금융시장에서는모의분석에서확인한것처럼경기변동에따라소비자의실질상환부담이급격히증가할가능성도있다. 따라서주택금융시장에서소비자들이자신의선호에부합하는상품을선택할수있도록지원할수있는방안의모색이필요하다. 1. 소비자가선호하는주택대출상품개발가. 장기주택대출선호차입자는단기주택대출보다장기대출을선호하는경향이있다. 2004 년 3월현재 3년이하단기주택대출의비중은 77.7% 에달했다. 그리고최근주택대출을이
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 용한차입자의 33% 이상이 < 표 14> 에서볼수있는것처럼 3년이하의단기대출을이용하였다. 그럼에도불구하고 < 표 15> 와같이 2005 년 3년이하단기대출을선호하는소비자는 20% 에불과하다. 또한만기가 5년을초과하는주택대출을선호하는잠재적차입자의비중이 60% 를초과하고있다. 주택금융공사 (2005) 의조사에서도과거만기 10년이상대출을이용한소비자의 90.0%, 과거만기 10년이하의대출을이용한차입자의 69.1% 가향후만기 10년이상의대출을이용하겠다고밝혔다. 최근까지은행권은집중적으로만기도래되는주택대출을거의자동적으로연장해주고있기에잠재적위험을이연 ( 최공필 (2005) p.69) 시키는단기주택대출시장이유지되었다. 그러나주택금융시장에경쟁이더욱가속화된다면, 만기대출고객의재유치와장기대출을선호하는고객유치를위하여주택대출의장기화는불가피할것이다. < 표 14> 최근주택구입가구의주택대출만기 응답가구 ( 호 ) 3 년이하 5 년이하 10 년이하 10 년초과무응답 ( 단위 : %) 평균 ( 년 ) 2003 657 51.0 15.2 12.3 16.1 5.3 07.0 2004 527 41.0 11.4 13.3 25.6 8.7 08.7 2005 567 33.2 15.2 17.4 34.2-10.2 자료 : 국민은행, 주택금융수요실태조사 각연도 < 표 15> 향후주택구입예정가구의희망대출만기 응답가구 ( 호 ) 3 년이하 5 년이하 10 년이하 10 년초과무응답 ( 단위 : %) 평균 ( 년 ) 2003 492 18.9 20.5 30.3 23.4 6.9 09.90 2004 760 15.1 20.5 34.8 26.8 2.6 10.40 2005 578 13.0 18.9 38.2 22.7 7.3 10.36 자료 : 국민은행, 주택금융수요실태조사 각연도
나. 고정금리주택대출선호고정금리대출상품을선호는차입자의비중이높다. < 표 16> 에서와같이고정금리를선호하는향후주택구입예정자는 70% 에가깝다. 주택금융공사 (2005) 의조사에서도잠재고객가운데 63.3% 가고정금리대출을선호하였다. 특히동조사에서향후금리상승을예상하는고객의 77.8%, 금리하락을예상하는고객도 47.1% 가고정금리를선호한다고응답하였다. < 표 16> 향후주택구입예정가구의희망금리유형별주택대출상품 ( 단위 : %) 응답가구 ( 호 ) 고정금리변동금리모름 / 무응답 / 기타 2003 492 69.5 27.0 3.5 2004 760 67.9 28.3 3.8 2005 578 70.9 21.8 7.3 자료 : 국민은행, 주택금융수요실태조사 각연도 고정금리대출의공급을늘려야한다. 현재주택대출시장은차입자의선호와달리 < 표 5> 에서와같이변동금리위주로구성되어있다. 특히변동금리주택대출의비중이매년확대되어 80% 를넘어서고있다. 모의분석에서처럼변동금리대출을이용하는차입자는고정금리대출을이용하는것보다실질부담증가위험이높다. 따라서금융기관입장에서도변동금리대출의경우금리상승으로차입자의채무불이행이증가하거나주택가격이하락하는경우대출채권의부실이증가할가능성이높다. 다. 원리금균등분할주택대출선호대부분차입자가원리금균등분할상품을선호한다. 주택금융시장에서원리금균등분할상환대출에대한수요가 77% 를초과하였으나 (< 표 17> 참조 ), < 표 18> 에서처럼소비자는주로일시상환대출을이용하였다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 표 17> 향후주택구입예정가구의희망주택대출상품 응답가구 ( 호 ) 만기일시상환 원리금균등분할상환 기타 ( 단위 : %) 모름 / 무응답 2003 492 19.3 77.4 0.2 3.0 2004 760 17.8 79.6 0.8 1.8 2005 578 18.2 77.6 0.7 3.5 자료 : 국민은행, 주택금융수요실태조사 각연도 < 표 18> 최근주택구입가구의주택대출상품별구입 응답가구 ( 호 ) 만기일시상환 원리금균등분할상환 기타 ( 단위 : %) 모름 / 무응답 2003 657 59.4 36.5 4.0 0.2 2004 527 49.1 39.5 9.3 2.1 2005 567 46.0 48.0 3.2 2.8 자료 : 국민은행, 주택금융수요실태조사 각연도 원리금균등분할상품의확대는주택금융시장안정과주택가격안정에기여할수있을것이다. 특히주거목적보다재산증식으로주택을인식하는차입자의경우일시상환대출을이용할인센티브가높다. 시뮬레이션결과에서보았듯이단기 변동금리의경우일시상환대출의상환부담이원리금균등분할상품의상환부담을초과할가능성이있었다. 2. 차입자의합리적선택 (optimal choice) 지원 Miles(2004, p. 4) 는일반차입자에게주택대출과관련된문제는어렵고, 차입자는상품과연관된복잡한위험에대한이해가부족하다고지적한다. 이와더불어특히차주가향후실질상환부담보다초기절대상환금액에만집중하므로단기대출을이용할가능성이높다는점을지적한다. 대부분의차입자들은주택대출을빈번히이용하지않는다. 또한주택대출은다양한법률적문제와
연관되어있다. 따라서소비자가자신의선호를파악하고이에적합한주택대출을선택하는경향이있다. 앞에서살펴본바와같이차입자는 ( 만기 5년이상 ) 장기주택대출, 고정금리, 분할상환의주택대출을선호한다. 그럼에도불구하고주택대출의선택에있어서는상품의특성과더불어금리수준을매우중요한요소로인식하고있다. 특히장단기금리차이가확대 25) 되는상황에서이자율기간구조에대한이해가부족한소비자들은절대금리수준에관심이집중될가능성이높다. 가. 대출정보비교시스템구축차입자가주택대출정보를비교할수있는시스템구축이필요하다. 최근대출기관은차입자의단순비교가용이한명목 ( 표면 ) 이자율을최대한낮추는대신, 각종대출수수료를부과하여실효이자율 (effective interest rate) 을높이고있다. 이로인하여소비자는자신의선호를반영한합리적선택이어려워지고있다. 특히일부금융기관은최고신용등급의고객에게적용되는대출금리를마케팅전략으로적극홍보하고이를통하여고객을유치하고있다.( 유승동 (2005, p. 44)) 다양한조건의대출상품이시장에소개되는경우고객입장에서는선택의폭이증가된다. 그럼에도불구하고금융지식이높지않은고객에게는주택대출의탐색비용 (searching costs) 과학습비용 (learning costs) 을증가시키는부작용을초래할수있다. 동시에금융기관입장에서도대출상품의표준화를통해서거래비용을축소 ( 이용만 정희수 (2002, p. 75)) 시킬수있을것이다. 나. 소비자교육강화 주택대출관련금융교육프로그램을개발할필요가있다.( 조만 (2005, p. 735)) 미국주택개발부에서는주택대출안내서를제작하여제공하고있다. 또한영국 26) 25) 2004 년 12 월국고채 5 년과 CD 금리의차이는 -0.04%(3.39%-3.43%) 였지만 2005 년 12 월 1.27%(5.36%~ 4.09%) 로확대되었다. 26) 영국에서도소비자의 2/3 가금융관련의사결정에어려움을겪고있다는조사결과 ( 유승동 (2005, p. 40)) 는우리에게시사하는바가크다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 에서도 2004 년 10월금융감독당국이대출금융기관에게부당한대출정보제공금지와적절한정보제공을의무화하는조치를발표하였다. 동조치에서는대출자에게차입자및대출자의기본정보, 차입자의상환예정계획, 각종보험비용, 담보평가비용, 대출중개인수수료, 조기상환비용등의내용을포함하고있는 Key Fact 의제공을의무화하고있다. 외국사례와함께최근우리나라금융시장에서증가하고있는소비자교육움직임을주시해야한다. 한국은행에따르면우리나라가계자산가운데거주용주택자산을포함한비금융자산의비중 (2001 년 ) 은 83.0% 에달한다. 따라서주택대출을이용한가계는자산운영에있어서주택금융시장의영향을크게받을것으로기대된다. 소비자의합리적선택을지원하기위하여주택대출과관련된교육이필요한시점이다. 다. 대출시점에객관적정보제공대출시점에소비자를보호를위한객관적정보제공이필요하다. 지적한바와같이주택대출을이용에는복잡한법률문제가연관되어있고, 소비자의입장에서주택대출을빈번히이용하지도않으므로상품선택에어려움이크다. 반면금융기관의경우자신에게유리하게각종정보를제공할인센티브가존재한다. 특히 2005 년 5말현재 3,384 명 27) 에달하는금융권대출모집인과 6,135 개에이르는금융권의대출모집부동산중개업소 ( 강길부, 2005) 는주로금융기관에서소개수수료를받는다. 외국에서는법 (law) 또는규제 (regulation) 등을통하여소비자보호를의무화하거나, 대출자협회 28) 에서소비자보호를위한내부규율을제정 운영하고있다. 대출시점에상품에따른소비자의이익과비용그리고일부대출상품이용에따른잠재위험에대한객관적정보제공이필요하다. 27) 은행이 1,196 명생보 1,124 명, 수협 584 명, 저축은행 412 명, 손보 68 명으로단위농협, 신협을제외한전금융권이대출모집인제도를운영하고있다.( 강길부 2005) 28) 미국의 Mortgage Bankers Association, 영국의 Council of Mortgage Lender, 카나다의 Canadian Institute of Mortgage Broker and Lenders 등이있다.
라. 소비자관련통계인프라구축주택금융시장에서소비자관련통계인프라보강이요구된다. 금융시장선진화를위한다방면의하부구조정비가병행될필요가있다.( 고성수 (2005), p. 93) 즉주택금융관련통계구축이필요하다.( 이중희 (2002, p. 22), 이지언 (2005. p. 51)) 왜냐하면현재의주택금융통계는그정확성이의문시되며 ( 김경환 (2003, p. 16)), 관련통계는조사기관및방법에따라표준화되어있지않기때문이다. 주택대출시장의규모만을고려하더라도과거이중희 (2002), 이용만 정희수 (2002), 고성수 (2003) 등연구자의추정시장규모에의존하여정책이수립되었다. 주택금융시장의중요성이부각되면서금감원, 금감위, 한국은행등관련자료를발표하고있다. 그러나대부분주택금융시장및공급자측면의자료들이다. 국민은행에서는매년 주택금융수요실태조사 를실시하고있으며, 2005 년주택금융공사에서도 가계주택금융수요조사 를실시하였다. 또한한국은행에서주택대출을이용에있어대출용도 ( 주택용도, 소비용도혹은기타용도 ) 를확인하여발표하는등통계자료축적이증대되고있다. 이와더불어수요자측면에서추가자료축적이요구된다. 주택금융시장에서정책수립의궁극적목적은일반소비자보호가우선되어야하기때문이다. 마. 소비자보호를위한전문인력육성주택금융분야에서도전문인력육성이강조되고있다 ( 고성수 (2004, p.298)). 전술한바와같이금융기관이운영하고있는대출모집인은금융기관의이익을대변할가능성이높다. 2005 년 5월말현재대출모집인을통한대출취급실적은 19.5 조원으로총대출잔액의 9.4% 수준 ( 강길부 (2005)) 으로현재주택금융시장규모에비해그역할이크지않다. 또한대출모집인의역할도대출중개에국한되고있다. 미국의경우주택대출의 75%~80% 이상이모기지브로커에의해중개되고있다. 또한경쟁이치열한미국의주택대출시장에서일부모기지브로커는신용및금융컨설팅을통하여영업을확대하고있다. 소비자교육및대출정보제공등차주의합리적인주택대출선택을지원할수있는전문인력의육성이필요한시점이다.
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 부표 1> 금융권별약정만기별주택담보대출잔액 ( 05. 5 말현재 ) ( 단위 : 억원, %) 구분은행생보손보 단위농협 단위수협 신협 저축은행 계 1 년이하 1 년초과 ~ 2 년이하 2 년초과 ~ 3 년이하 3 년초과 ~ 4 년이하 4 년초과 ~ 5 년이하 5 년초과 ~ 10 년이하 10 년초과 ~ 15 년이하 15 년초과 계 147,291 269 153 57,617 3,659 2,872 16,963 228,825 8.7 0.3 0.5 33.7 17.4 9.8 55.0 11.1 75,948 762 56 42,519 4,907 11,090 6,808 142,089 4.5 0.8 0.2 24.9 23.3 37.7 22.1 6.9 560,867 3,948 2,078 24,263 6,526 9,494 5,712 612,888 33.2 4.0 6.7 14.2 31.0 32.3 18.5 29.6 209,897 1,297 1,034 7,562 1,479 2,180 214 223,664 12.4 1.3 3.3 4.4 7.0 7.4 0.7 10.8 149,664 25,310 9,605 26,711 3,162 3,533 1,111 219,096 8.9 25.9 31.1 15.6 15.0 12.0 3.6 10.6 95,874 13,850 3,491 4,610 1,062 210 12 119,108 5.7 14.2 11.3 2.7 5.0 0.7 0.0 5.8 184,417 26,041 11,162 1,504 194 4-223,323 10.9 26.6 36.1 0.9 0.9 0.0 0.0 10.8 263,162 26,356 3,320 5,998 40 41-298,917 15.6 26.9 10.7 3.5 0.2 0.1 0.0 14.5 1,687,119 97,834 30,899 170,784 21,029 29,424 30,818 2,067,909 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 주 : 표내부의하단은각금융권에서의만기구분별비중자료 : 강길부 (2005)
< 부표 2> 주택담보인정 (LTV) 비율추이 기간 02.9.6 이전 02.9.6~ 02.10.14 02.10.14~ 03.5.23 03.5.23~ 03.10.29 03.10.29~ 04.3.24 04.3.24~ 05.7.4 05.7.4~ 현재 10 년이상 10 년초과 구분 투기지역투기과열지역지역 주택아파트주택아파트주택아파트 3 년이하 X X X X X X 3 년 ~10 년 X X X X X X 10 년이상 X X X X X X 3 년이하 X X 60% 60% X X 3 년 ~10 년 X X 60% 60% X X 10 년이상 X X 60% 60% X X 3 년이하 60% 60% 60% 60% 60% 60% 3 년 ~10 년 60% 60% 60% 60% 60% 60% 10 년이상 60% 60% 60% 60% 60% 60% 3 년이하 50% 50% 50% 50% 60% 60% 3 년 ~10 년 60% 60% 60% 60% 60% 60% 10 년이상 60% 60% 60% 60% 60% 60% 3 년이하 50% 40% 50% 50% 60% 60% 3 년 ~10 년 60% 40% 60% 60% 60% 60% 10 년이상 60% 60% 60% 60% 60% 60% 3 년이하 50% 40% 50% 50% 60% 60% 3 년 ~10 년 60% 40% 60% 60% 60% 60% 일시상환 60% 60% 60% 60% 60% 60% 분할상환 70% 70% 70% 70% 70% 70% 3 년이하 50% 40% 50% 50% 60% 60% 3 년 ~10 년 60% 40% 60% 60% 60% 60% 담보가액 6 억원초과 1) 60% 40% 60% 60% 60% 60% 담보가액 6 억원이내 2) 60% 60% 60% 60% 60% 60% 10 년이상분할상환 3) 70% 70% 70% 70% 70% 70% 주 : 1) 담보가액 6 억원초과아파트에대한거치기간 1 년미만, 중도상환수수료가부과된원리금분할상환주택담보대출은제외주 : 2) 주 1) 에해당하는대출포함주 : 3) 한국주택금융공사에매각또는자체유동화계획이있는고정금리부대출 (1 년거치이내, DTI 40% 이하 ) 에한함자료 : 강길부 (2005)
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 부표 3> 소득대비상환부담 : 외환위기이전 30% ( 전국 ) 20% 10% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 NSA NSI NLA NLI ( 전국 vs. 서울 ) 40% 30% 20% 10% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 NSI NLI SSI SLI
< 부표 4> 소득대비상환부담 : 외환위기 ( 전국 ) 100% ( 전국 vs. 서울 ) 80% 60% 40% 20% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 NSI NLI SSI SLI
금융안정연구 / 제 7 권제 1 호 < 부표 5> 소득대비상환부담 : 외환위기이후 ( 전국 ) 30% ( 전국 vs. 서울 ) 20% 10% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 NSI NLI SSI SLI
< 참고문헌 > 강길부, 주택담보대출의나아갈길 : 투기자금에서서민금융으로, www.uljukang. org, 2005.9 고성수, 한국주택금융공사설립의기대효과연구, 건국대학교사회과학연구소, 2003.9 고성수, 부동산금융구조변화에따른부동산시장의전망,감정평가연구, 제14 호제2권, 2004.12, pp. 278~301 고성수, 금융회사의주택담보대출리스크관리방안,금융리스크리뷰, 2005 년가을, pp. 71~94 국민은행, 주택금융수요실태조사, 2003년국민은행, 주택금융수요실태조사, 2004년국민은행, 주택금융수요실태조사, 2005년금융감독원, 제 2단계주택담보대출리스크관리방안, 보도자료, 2005.8. 금융감독원, 금리상승등에따른가계대출부실화가능성에대한검토 보도자료, 2005.12 김경환, 주택가격상승과주택시장안정정책, 2003 김관영, 장기주택금융시장도입과주택금융전망,주택시장분석과정책과제연구, 한국개발연구원, 2004.12, pp. 213~242 김관영, 김경환, 장기주택금융의도입과주택금융전망,주택산업현황과발전방향모색, 주택산업연구원개원 9주년기념세미나, 주택산업연구원, 2004.5, pp. 38~62 김병주, 어떻게금융문맹을극복할것인가? 한국금융연구회세미나자료, 2005.4 금융감독위원회, 금리상승등에따른가계대출부실화가능성에대한검토 2005.12.13. 손경환^박천규, 주택자금대출시장개선방안연구, 국토연구원, 2003.12 유승동, 주택담보대출의조기상환에관한연구 : MBS 2000-1 을중심으로,감정평가연구, 제14호제2권, 2004. 12, pp. 161~177
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An Analysis of Borrower s Mortgage Debt-servicing Burdens Seungdong You < Abstract > In the Korea housing finance market, short-term variable and bullet mortgages are prevalent. This paper investigates the difference between the consumer's preference and the market conditions. With Miles(2003) and Cho(2005)'s models, it analyzes borrower's debt-servicing burdens over 10 years based on types of mortgage products. The simulations show that short-term, variable and bullet mortgages 재uld increase borrower's debt-servicing burdens more than long-term, fixed rate and amortizing mortgages would. This paper also provides advices on the borrower's mortgage choice, the lender's new mortgage products development and measures for leading to consumer's optimal choice in the mortgage market. Key Word: Mortgage, Risk Management, Housing Finance Market, Education JEL Classification Number: G21