한국주거복지포럼토론회자료 서민주거안정 부동산정책흐름분석 < 이명박정부 (20082012) 박근혜정부 (2013 현재 )> 박상학 (LH 연구원연구위원 ) 권치흥 (LH 연구원부동산센터장 ) 2015.10. 8
Ⅰ. 이명박정부서민주거안정부동산정책내용 1. 2008 년정책내용 1-1. 보금자리주택발표 (9월) - 서민용으로보급되는주택에대해 보금자리주택 이라는용어를사용하며 10년간 150 만가구를공급 - 보금자리주택은기존의중소형공공분양주택, 공공임대주택, 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택을통칭 - 보금자리주택을도심이나그린벨트등도시인근의선호지역에공공이직접건설하여서민들의부담가능한가격으로사전예약제등수요자맞춤형으로공급 - 10년간임대 20만가구, 장기전세 10만가구, 국민임대 40만가구, 영구임대 10만가구등을공급 2. 2009 년정책내용 2-1. 임대주택대책 (4월, 5월 ) - 민간에의해공급되는장기공공임대주택건설을활성화하기위해 10년임대주택의조기분양을허용 - 임대사업자와임차인의동의할경우 10년임대주택에입주한지 5년이지나면분양주택으로전환하는것을허용 - 임대주택입주자의임대기간연장을수용하여 2회로제한된재계약횟수를 4회까지연장 2-2. 보금자리주택공급확대 (8월) - 2012 년까지수도권에서공공이건설하는 85m2이하의보금자리주택이 60만호공급 - 9.19 대책당시발표한 2018 년까지보금자리주택 150 만가구공급, 수도권에 100 만호공급계획을앞당기며 2012 년까지당초목표치 40만호보다 20만호우선공급 - 수도권개발제한구역 ( 그린벨트 ) 을대폭해제해보금자리주택 32만호를공급 - 개발제한구역내이외에도도심재개발등에 8만호, 신도시등공공택지 20만호등총 28만호의보금자리주택이공급 < 주택거래정상화와서민중산층주거안정지원방안 > 특별공급 구분 기존 개편 전세공급물량 160 260 일반공급 40%(64) 35%(90) 신혼부부 30%(48) 15%(40) 생애최초 - 20%(50) 다자녀 장애인등 30%(48) 30%(80) - 1 -
2-3. 서울시전세가안정대책 (9월) - 서울시 9.14 전세가격안정대책 발표 - 장기전세주택과도시형생활주택등주택 30만가구를추가로공급 - 대규모주택멸실을막기위해뉴타운과재개발등정비사업시기를조정 - 주택공급량을늘리기위해장기주택전세, 시프트 2만가구를새로공급, 보금자리주택 2만 2000 가구건립도자체추진 3. 2010 년정책내용 3-1. 서민 중산층지원 (4월) - 무주택자및 1가구 1주택자대출에 DTI 적용배제 - 생애최초주택구입자금신설 (2억원까지대출가능 ) - 다주택자양도세중과완화및취등록세감면연장 3-2. 주택거래정상화와서민중산층주거안정지원방안 (8 월 ) < 주택거래정상화와서민중산층주거안정지원방안 > 대책 주요내용 신규주택분양을받은자의기존주택구입자에대한주택기금융자조건완화 생애최초주택구입자금신설 서민 중산층의주택거래지원주거비경감등서민지원확대보금자리주택공급계획조정 무주택자또는 1가구 1주택자가주택구입시 DTI 적용을금융회사가자율심사결정소득증빙이면제되는소액대출범위확대다주택자양도세중과완화시한 2년연장수도권 ( 서울제외 ) 매입임대사업자세제지원요건완화주택기금전세자금대출한도확대및상환부담완화주택금융신용보증기금의전세자금및전세금반환자금대출보증지원강화은행의보증부전세자금대출금리인하유도사전예약물량축소 (80% 50% 이하 ) 및예약시기탄력조정민영주택공급비율 (25%) 상향조정 4. 2011 년정책내용 4-1. 전월세시장안정화대책 (8월) - 매입임대사업자거주주택에대해양도세비과세 - 주거용오피스텔의경우임대주택수준세제혜택부여 - 소형주택전세보증금소득세부과폐지 - 2 -
- 생애최초주택구입자금금리인하 (5.2% 4.7%) - 전월세소득공제대상확대 ( 연소득 3000 만원이하 5000 만원이하로확대 ) 4-2. 주택시장정상화및서민주거안정지원방안 (12월) - 강남 3구투기과열지구해제 ( 강남 3구분양권전매제한기간축소 ) - 다주택자양도세중과폐지 (3주택자이상양도차익 60%, 2주택자는 50% 1 주택자와마차가지로 635%) 일반세율적용 - 재건축초과이익부담금 2년간부과중지 - 분양가상한제폐지및규제완화 - 청약제도탄력적운용 ( 비수도권은시 군단위로제한된청약가능지역을도단위 ( 인접광역시포함 ) 로확대 - 생애최초주택구입자금지원확대 ( 금리 4.7% 4.2% 로인하, 지원대상부부합산연소득 4천만원 5천만원이하로확대 ) 5. 2012 년정책내용 5-1. 주택거래정상화및서민 중산층주거안정지원방안 (5월) - 투기지역 주택거래신고지역해제, 분양권전매제한기간완화, 민영주택재당첨제한폐지등시장과열기도입된규제정상화 ( 주택투기지역 (2003 년강남 3구지정 ) 및주택거래신고지역 (20042005 년강남 3구지정 ) 해제 ) - 금리우대보금자리론지원대상 한도확대, 생애최초주택구입자금 5천억원추가지원등으로실수요자내집마련지원 - 무주택자금융지원확대, 대상주택 ( 시가 3억 6 억원이하 ) 및지원한도 (1억 2 억원 ), 금리인하 - 1세대 1주택자양도세비과세보유요건완화 (3 2 년 ), 일시적 2주택자종전주택처분기한연장 (2 3년 ) 등주택거래세부담완화 - 23 인용도시형생활주택건설시자금지원확대, 2세대이상거주가능한세대구분형아파트건설규제완화등중소형 임대주택공급활성화 - 아파트일부를별도로구획하여 2세대이상이거주 ( 임대등 ) 할수있는 세대구분형아파트 공급활성화 - 1:1 재건축시주택규모제한합리적개선, 블록형단독주택용지건설규제완화등사업특성에맞는주택건설여건조성 - 3 -
Ⅱ. 박근혜정부서민주거안정부동산정책내용 1. 2013 년정책내용 1-1. 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 (4월) < 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 > 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 주택공급정책변화주택공급물량과시기조절민간임대시장활성화도심공공건설임대물량확대저렴한행복주택 ( 임대 ) 공급주택수요자대책확대생애최초구입자지원주택구입자지원청약제도개선하우스푸어지원렌트푸어지원맞춤형주거비지원부동산관련규제완화분양가상한제신축운영토지거래허가구역선별해제개발부담금한시감면기존주택정비관련규제완화 공공분양주택의공급물량을기존연 7 만 2 만호이하로축소 시장수요감안한공공택지 보금자리지구등의사업계획조정추진및 민간주택착공시기탄력조정 기업형임대사업자의토지매입비, 임대관리부담완화 민간이추진하는 準공공임대주택 을신설하여세제혜택부여 공급기준을인허가 준공 ( 입주 ) 기준으로전환 철도부지, 유휴국 공유지, 미매각공공시설용지등도심내공공이보 유한저렴한토지를활용하여임대주택을공급 LH, 지방공사 (SH 등 ) 중심으로추진하되, 공공 - 민간공동사업시행 등민간건설업체의참여확대 취득세한시면제, 주택구입자금지원강화 주택구입시양도세한시감면, 주택거래시과도한稅부담완화 청약가점제적용축소등청약제도개선 금융권 신복위를통한채무조정, 자산관리공사를통한부실채권매입 주택담보대출채권매각제도, 50 대이상은퇴자주택연금사전가입제도 집주인담보대출방식및임차보증금반환청구권양도방식도입 주택기금을통한저리대출확대 주택바우처도입, 생애주기별주거지원강화 임대주택임차인복지증진을위한통합적관리지원체제구축 시장상황에따라분양가상한제를지정 해제할수있도록신축적운영 중첩규제로국민불편이과중한지역의토지거래허가구역해제 대규모투자수반계획입지개발사업에대한개발부담금한시감면 조합원에기존주택면적범위내 2주택공급허용 15 년이상경과아파트의수직증축리모델링허용 - 4 -
1-2. 서민중산층주거안정을위한전월세대책 (8월) - 취득세율도현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과 다주택자 4% 에서 6억이하 1%, 69 억 2%, 9억초과 3% 로인하, 다주택자에대한차등부과도폐지 - 주택금융공사의장기 고정금리분할상환방식의주택모기지공급을확대 ( 13 년 21조원 14 년 24 조원 ) - 국민주택기금의 근로자 서민구입자금 지원도확대, 대출대상에주거용오피스텔을포함하고, 소득요건 ( 현행부부합산 4.5 천 6천만원 ), 대상주택가액기준 (3억 6억이하 ), 대출한도 ( 호당 1억 2억원 ) 를확대, 적용금리도현행 4% 2.83.6%( 소득 만기별로차등화 ) 로크게낮춰지원할계획 - 주택구입자와국민주택기금이주택구입에따른수익과위험을공유하는조건으로주택기금에서 1% 대의저리자금을지원하는새로운방식의주택구입지원제도도도입 - 전월세수급불균형완화를위한임대주택공급확대 - 기존주택매입 전세임대를하반기에집중공급 (912 월중총 2.3 만호, 수도권 1.3 만호목표 ) - 지난 7.24 발표한수도권주택공급조절방안에따라, 민간의준공후미분양주택을임대주택으로활용 - 서민 중산층의전월세부담완화를위한방안강화 - 월세전환에따른월세세입자의주거비부담완화를위해공제율을현행 50% 60% 로, 소득공제한도는현행연 300 만원 500 만원으로확대 - 저소득층월세부담완화를위한주택바우처는금년말까지사업모델을구축하고, 내년중시범사업을거쳐내년 10월부터본격시행 - 임차보증금미반환불안으로부터임차인을보호하기위한방안도강구 1-3. 공유형모기지시범사업 (9월) - 유형모기지란주택구입자와국민주택기금이주택구입에따른수익과위험을공유하는조건으로주택기금에서 1% 대의저리자금을지원하는새로운방식의주택자금지원제도로써수익공유형과손익공유형으로구분 - 취득세율인하는 6억원이하 1%, 69 억원 2%, 9억원초과 3% 로세율을인하하며, 다주택자에대해서도동일한세율을적용 구분 수익공유형모기지 손익공유형모기지 지원 부부합산연소득 7,000 만원대상이하생애최초주택구입자 좌동 전용면적 85 m2이하공동주택 ( 아파트 ) 으로주택가대상격 6억원이하기존주택및미분양주택주택 수도권, 지방광역시 좌동 주택가격의최대 40%(2 억원한도 ) 지원 주택가격의최대 70% 금융기관모기지포함 LTV 70% 이내 ( 소득한도 (2억원한도, 소득 4.5 배이내 ) 4.5배이내 ) 금리 연 1.5% 고정금리 최초 5년간연 1%, 이후연 2% 고정금리 대출 20 년원리금균등분할상환 20 년만기일시상환기간 처분이익상환 < 공유형모기지기본구조 > 1 주택매각 2 대출만기시 ( 중도상환 ) 매각이익을주택기금과공유 - 단기금의최대수익률을일정비율로제한 ( 연 5% 내외 ) 1 주택매각 2 대출만기시 ( 중도상환 ) 매각손익을주택기금과공유 - 5 -
1-4. 4.1/8.28 전월세대책후속조치 (12 월 ) 2013 년기존부동산정책 4.1/8.28 전월세대책후속조치 - 공유형모기지시범사업 (8.28 대책 ) - 생애최초구입자, 수익 손익공유형모기지 3 천가구시범운영 민간임대시장활성화 (4.1 대책 ) - 임대주택리츠펀드등을활용한기업형임대사업육성 - 준공공임대주택도입해자격자에게취득세, 재산세등감면 목돈안드는전세제도 (4.1 대책 ) - 집주인이세입자를위해주택담보대출로전세보증금을마련하고세입자가이자를내는제도 - 수도권 5 천만원, 지방 3 천만원한도집주인에대해서소득세, 비과세, 이자납입액의 40% 소득공제, DTI 완화혜택부여 행복주택을향후 5 년간 ( 13 17) 20 만호공급 (4.1 대책 ) - 철도부지, 유휴국 공유지, 미매각공공시설용지등도심내공공이보유한저렴한토지를활용하여임대주택을공급 -'13 년에는수도권도심의 68 개지구에서약 1 만호를시범사업으로공급 - 임대료는소득수준등적정부담능력을고려하여주변시세보다저렴하게공급 < 4.1/8.28 전월세대책후속조치 > 정책모기지통합, 내년총 11 조원지원 - 지속적이고안정적인정책모기지공급능력확보 - 지원대상확대금리인하, 14 년말까지한시적 - 소득기준 : 생애최초 7 천만원, 서민 6 천만원, 우대형 5 천만원 6 천만원 ( 생애최초 7 천만원 ) 공유형모기지본사업실시 - 수익, 손익모기지지원물량확대 : 2 조원, 1.5 만호범위내 리츠를통한하우스푸어주택 ( 희망임대주택리츠 ) 매입확대 - 내년 1 천호매입추진 ( 시장상화에따라추가확대매입 ) 목돈안드는전세보완 - 목돈안드는전세 2( 임차보증금반환청구권양도방식 ) 위주로정책역량을집중, 전세금반환보증 ( 대주보 ) 과연계하여이용활성화유도 행복주택활성화 입주비율조정 ( 안 ) - 젊은사회활동계층 ( 신혼부부, 사회초년생, 대학생등 ) 60 80% - 6 -
2. 2014 년정책내용 2-1. 주택임대차시장선진화방안 (2 월 ) 임대주택의지속가능한공급체계구축 거주유형별주거비균형 공공임대리츠를통한 10 년공공임대주택건설 행복주택공급활성화 ( 지자체제안, 주거환경개선사업, 산업단지활용 ) 민간임대주택리츠규제완화및세제혜택 노후주택재 개축지원, 미분양주택활용을통한임대주택공급확대 준공공임대주택의제산세, 소득 법인세감면확대 매입임대사업자규제완화 소규모월세임대소득의분리과세전환 디딤돌대출, 공유형모기지확대고액전세의전세자금지원제한 월세액의세액공제전환 ( 월세 10% 지원효과 ) 주거급여 대상가구및지급액확대 - 주택기금출자를통한 LH 와회계분리되는리츠설립 - 임대료수준은임대주택법상의공공임대주택기준을적용하고, 임대주택관리는자산관리회사인 LH 가수행 - LH 직접건설과리츠를모두활용하여 LH 공공임대주택 (10 년임대 ) 계획목표를달성하고, 일부분양용지를활용하여추가공급 - 17 년까지총 14 만호공급, 부산, 광주등지자체가원하는사업부터시작, 14 년 2.6 만호사업승인추진 - 지역 수요자맞춤형으로지속가능한공급시스템구축 - 임대주택리츠규제완화및세제혜택강화 - 주택기금직접투자등을통한민간자본의리츠참여유도 - 노후주택을재 개축할경우규제완화및자금지원등인센티브부여, 임대주택공급유도 - 전세보증금반환보증 및 모기지보증 을통해분양대금의 50 80% 조달을지원하여민간준공후미분양의임대활용유도 - 매입임대사업자등록요건완화, 의무위반시제재조치완화 - 임대사업자임대의무기간중중도매각요건완화 - 2주택이하보유자로서주택임대소득연간 2천만원이하인경우단일세율로소득세를분리과세하고, 사업자등록의무면제 - 14 년최대 12만가구 (11 조원 ) 의구입자금부담완화 - 생애최초구입자 5년이상무주택자로지원대상확대 - 총 6.4 조원의주택기금전세자금을지원, 지원대상을보증금 3억이하로제한 - 대상가구확대 (73 85 만 ), 지급액현실화 ( 월평균 8 만 11 만 ) - 7 -
2-2. 새경제팀 ( 최경환경제팀 ) 의경제정책방향 (7 월 ) 구분 LTV/DTI 완화국민주택기금 6조원추가편성부동산투자이민제대상확대청약제도개선디딤돌대출 1주택자허용재건축안전진단등규제완화 주요내용 - 더많은주택구입자금의확보를통한주택매입수요창출 - 예상되는수혜대상은서울강남 6 억원초과및인천송도국제도시등 - 국민구입자금 4 조 9,000 억원, 공공임대융자금 7,000 억원, 임대주택리츠출자금 4,000 억원 ) - 예상되는주된수혜대상은무주택서민이선호하는중소형주택및임대주택 - 영종하늘도시송도청라등인천경제자유구역내미분양주택 - 청약신청때보유중인주택수에따른감점폐지 - 청약저축 / 부금 / 예금을청약종합저축으로일원화 - 청약통장의소득공제한도를 120 만원에서 240 만월으로확대 - 예상되는주된수혜대상은서울강남권재건축및소형주택 - 무주택자에게만제공되는디딤돌대출 ( 이자연 3.0% 수준 ) 을다른집으로바꿔사려는 1 주택자에게도 9 월부터확대적용 - 예상되는주된수혜대상은중소형주택 - 예상되는주된수혜대상은서울강남권재건축추진단지 자료 : 조선일보, 2014.07.25-8 -
2-3. 규제합리화를통한주택시장활력회복및서민주거안정강화방안 (9 월 ) 구분 9.1 대책의세부항목 재건축가능연한을최장 30 년으로완화 재건축안전진단시주거환경비중강화 ( 현재 15% 40%) 재정비 규제합리화 재건축시 85 m2이하의무건설비율완화 ( 연면적기준 50% 폐지 ) 공공관리제개선 ( 주민과반찬성시, 사업인가이전에시공사선정허용 ) 재개발시임대주택의무건설비율완화 ( 세대수의 20% 15% 이하 ) 안전사고우려주택관리강화 ( 재건축 10년이상지연시안전진단재실시 ) 민영주택 85m2이하가점제 (40%) 는 17.1 월부터지자체자율운영가점제개선 ( 소형저가주택기준완화, 유주택자중복차별규정폐지 ) 청약제도 개편 입주자선정절차단순화 ( 국민주택 13 3 단계, 민영주택 5 3 단계 ) 청약예금예치금칸막이단순화 ( 예치금변경시즉시청약허용등 ) 국민주택청약자격완화 ( 세대주요건폐지, 1 세대 1 주택청약허용 ) 청약통장유형단순화 ( 청약저축, 예금, 부금, 종합저축 청약종합저축 ) 청약대상주택유형단순화 ( 민간건설국민주택폐지, 국민 민영은유지 ) 기부채납관련제도개선 국민및기업부담완화 주택조합규제완화 수도권 GB 해제공공택지내전매제한기간완화 주택공급방식개편임대주택공급방안민간임대사업자육성서민구입자금마련부담완화서민임차가구주거비부담완화 대규모택지공급억제 ( 택촉법폐지 ) 사업계획승인이후착공의무기간연장 (3 년 5 년 ) LH 분양물량일부를후분양시범사업 LH 등의민간매각용택지일부비축 올해총 9 만호의공공임대주택입주예정 ( 건설 5 만, 매입 4 만호 ) 임대리츠를통해 17 년까지최대 8 만호의임대주택공급 준공공임대기금지원대상확대 / 다가구주택등의 준공공임대 활성화 사내유보금활용을통한 근로자임대 공급확대 주택기금 유한책임 ( 비소구 ) 대출 도입 디딤돌대출금리인하 디딤돌대출 LTV, DTI 합리화 LH 임대주택의원활한전월세전환유도 전세금반환보증보증금제한완화 재개발구역내저소득세입자기금융자지원 쪽방등비주택거주자지원강화 - 9 -
2-4. 서민주거비부담완화대책 (10월) - 전월세불안우려지역에매입임대및전세임대를집중공급 ( 올해매입 전세임대잔여물량 1.4 만호를 11 월까지조기에공급하고, 12 월중에 3천호를추가로공급 ) - 재건축으로인한전월세시장불안을방지하기위해이주수요관리를추진 - 민간자본을활용하는임대주택공급확대 ( 도시규제개선을통한장기임대공급을확대 ) - 17 년까지민간과공공이공동으로출자한공공임대리츠방식으로공급되는물량을현재 5만호에서 6만호로 1만호확대 - 준공공임대주택활성화 ( 준공공임대다세대 연립층수제한완화를추진, 준공공임대다세대 연립층수제한완화를추진, 준공공임대의무임대기간을 10년에서 8년으로단축, 정기준을충족하는주택을준공공임대로등록 ( 향후 2년간한시 ) 한경우에는, LH가연간매입물량범위안에서임대기간종료후매각당시감정평가금액으로매입을하기로확약, 15 년한시적으로, 준공공임대매입자금지원금리를 2.7% 에서 2.0% 로인하 ) - 민간의다세대, 연립주택건설시기금지원을강화 - 다세대, 연립건설자금을시중금리 (3.8% 4.0%) 수준으로인하하고, 30세대이상으로사업계획숭인시금리를 1%p 추가인하 - 공공임대건설시다세대, 연립주택공급을확대 - 공공이건설하는임대주택의일부를공사기간이 1년이내인다세대, 연립으로공급하여전월세수급상황에탄력대응 - 15 년까지매입 전세임대주택 1.3 만호추가공급 - 보증부월세거주가구에대한지원강화 - 사회취약계층에대한월세자금대출도입 - 저소득임차가구를위한내집마련기회확대 3. 2015 년정책내용 3-1. 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안 (1월) 구분규제개혁택지지원자금지원세제지원 내용 - 규제최소화 : 핵심규제 6 개 2 개로축소 - 민간임대를기업형및일반형임대로단순화 - 기업형임대사업자육성, 일반형임대사업자육성 - 도심내공공부지, LH 보유토지, GB 지역등공급및완화 - 기업형임대주택공급촉진지구도입 - LH 등공공부문택지공급방식개선 - 주택기금융자지원확대, 기업형임대리츠지원확대 - 기업형건설임대사업에종합금융보증도입 - 기관투자자출구전략마련 - 기존세제틀개편및감면폭확대 - 8 년장기임대사업자추가세제혜택지원 - 10 -
3-2. 서민주거비부담완화방안 (4 월 ) 구분 임차보증금반환보증 지원강화 내용 - 보증료인하및가입대상, 취급기관확대 - 보증료부담을약 25% 감면 - 보증료할인대상이되는서민 / 취약계층범위확대 - 임차보증금대출금리인하및지원대상확대 - 1 인가구에대한임차보증금대출지원범위확대 임차보증금금융지원 강화 월세대출지원요건완화 현행 보증금 5천만원 5천만원소득이하 1억원 1 억원초과 개선 보증금 5천만원 5천만원소득이하 1억원 1 억원초과 2천만원이하 2.7(1.7)2.8(1.8)2.9(1.9) 2천만원 이하 2.5(1.5)2.6(1.6)2.7(1.7) 2천 4천만원 2.9(1.9)3.0(2.0)3.1(2.1) 2천 4천만원 2.7(1.7)2.8(1.8)2.9(1.9) 4천 5천만원 3.1 3.2 3.3 4천 5천만원 2.9 3.0 3.1 - 저소득층월세대출활성화위해금리인하및대상확대졸업후 3년이내요건삭제 - 취업준비생부모소득 6000 만원이하로완화 - 11 -
3-3. 서민금융부담경감맞춤형지원강화 (6 월 ) 구분정책서민금융의공급확대와금융부담경감성실상환자대상정책지원강화서민층생활안정을위한맞춤형지원강화민간금융회사와연계를통한서민금융공급확대고용 복지연계를통한자활지원강화채무연체자재기지원강화서민대상원스톱금융지원체계구축 내용 - `15년말종료예정인햇살론 새희망홀씨를 5년간 ( 16 20 년 ) 연장 - 4대정책서민금융상품공급규모를현재연 4.5 조원 (47 만명 ) 에서연 5.7 조원 ( 매년 60만명수혜예상 ) 으로확대추진 - 대부업법 상최고금리를현행 34.9% 에서 29.9% 로 5%p 인하하여서민층의고금리부담을완화 - 정책서민금융상품의대출상한금리도 1.5%p 인하 - 정책서민금융상품성실상환자대상 긴급생계자금대출 신설 - 채무조정성실상환자대상소액한도 ( 월 50만원 ) 신용카드발급 - 주거, 교육, 노후대비등서민층의다양한자금수요를촘촘하게지원할수있는맞춤형서민금융상품들을도입 강화 - ( 주거비 ) 2금융권전세대출자, 임대주택거주자대상지원강화 (2금융권고금리전세대출 (78% 대 ) 은행저금리대출 (34% 대 ) 전환확대 ( 15. 下 ), 공공임대주택거주자대상임차보증금대출확대 ( 최대 2,000 만원 2.5%, 15.7 월 )) - ( 고령층 ) 저소득고령자 (65 세이상 ) 대상보험료지원신설 ( 저소득고령층 ( 차상위계층이하 ) 에대해기가입한보장성보험이일시적미납으로실효되지않도록 1 인당최대 120 만원지원 ) - ( 장애인 ) 저소득장애인의자립지원을위한생계자금대출신설 ( 차상위계층이하또는 7등급이하장애인대상최대 1,200 만원 3% 로대출 ( 15.7 월 )) - ( 교육비 ) 차상위계층이하자녀의방과후학교비, 고교수업료등에대해저리대출지원 [ 최대 500 만원 4.5%, 2015.7 월 ] - 정책서민상품성실상환이후, 자금지원의공백없이은행대출을이용할수있도록 징검다리론 도입 - 은행과민간서민금융회사 ( 저축은행등 ) 간연계영업을확대하여, 10% 대中금리대출 시장을활성화 - 고용 복지 + 센터에서민금융지원인력배치를확대하여, 서민금융과고용 복지지원간연계강화 - 미소금융상품 ( 창업 운영자금등 ) 지원대상을확대하여, 서민의창업활성화를통한자활지원을강화 - 미소금융대출성실상환자대상재산형성 (Micro-saving) 지원 - 차상위계층대상최대채무감면율을 50% 에서 60% 로상향 - 국민행복기금이보유한기초수급연체자채권중상환능력없다고판단되는채권에대해채무자의희망에따라장기간 ( 예 : 3년 ) 채무상환유예또는공적파산으로의무료연계지원을강화 - 수요자중심의서민금융지원체계로서서민금융진흥원을조속히설립하여수요자별맞춤형원스톱서비스를효과적으로지원 - 12 -
3-4. 가계부채종합관리방안 (7 월 ) 가계부채종합관리방안 ( 기본방향 ) 주요내용 1. 상환능력제고를위한 가계소득증대, 서민 취약계층지원강화 와함께 가계부채 관리방안 을종합적으로추진 2. 가계부채관리방안은분할상환등구조개선및관행정착, 선진형상환능력심사체계구축등 시스템적 단계적접근방식 가계부채관리협의체 ( 기재부 금융위 국토부 금감원 한은등, 3.20 7.17) 에서마련 - ( 가계소득증대 ) 확장적거시정책및고용 임금등분야별활력강화정책을통해명목성장률 을높여상환능력제고 - ( 가계부채관리강화 ) 거시경제에부담이되지않으면서분할상환구조정착, 상환능력심사강 화등선제적위기관리 - ( 서민층지원강화 ) 서민층에대해이자부담을완화하고고용 복지연계지원을강화하는등 서민가계안정노력 경제활력강화및가계소득증대가계부채관리강화 상환능력제고 선제적위기관리 충분한재정보강과확장적 분할상환등질적구조개선거시정책조합가속화 청년고용대책마련등일 금융회사자율상환능력자리창출심사개선 가계소득증대세제도입, 상호금융권등제2금융권최저임금단계적인상등관리강화소득증대 금융회사 가계등대응력 개인종합자산관리계좌 (ISA) 제고및모니터링강화도입등자산형성지원경제정책방향 (14.7.24, 12.22, 금번발표대책 15.6.25발표 ) 1. 고정금리 분할상환으로대출구조개선가속화 - 구조개선목표를높이고인센티브를강화 ( 시행시기 : 2015 년 8 월, 12 월 ) 서민 취약계층지원강화 서민가계안정 서민금융공급확대및금리부담경감 서민층생활안정을위한맞춤형지원 성실상환자대상정책지원강화 고용 복지연계를통한자활지원강화 연체자재기지원강화 서민금융지원강화방안 (15.6.23 발표 ) - 빚은처음부터나누어갚는분할상환관행정착 ( 시행시기 : 2015 년 10 월, 2016 년 1 월 ) 2. 금융회사자율의상환능력심사방식개선 - 상환능력심사내실화 ( 시행시기 : 2016 년 1 월 ) - 상환부담높은대출에대한분할상환유도 ( 시행시기 : 2016 년 1 월 ) - 변동금리상품에대해금리상승리스크반영 ( 시행시기 : 2016 년 1 월 ) - 총체적인상환부담을고려하는시스템조속구축 ( 시행시기 : ➊ 2016 년 1 월 ➋ 2016 년 하반기 ) 3. 상호금융권등제 2 금융권관리강화 - 상호금융권부동산담보대출관리강화 ( 시행시기 : 2015 년 9 월, 12 월 ) - 예탁금비과세단계적축소 ( 시행시기 : 지속 ) - 제 2 금융권등신용대출관리강화 ( 시행시기 : 지속 ) 4. 금융회사 주택금융공사 가계의대응력제고및모니터링강화 - 은행권자본적립강화 ( 시행시기 : 2016 년 ) - 주택금융공사역량강화및 MBS 시장활성화 ( 시행시기 : 2015 년 12 월 ) - 유한책임대출시범도입 ( 시행시기 : 2015 년 12 월 ) - 가계부채상시모니터링대폭강화 ( 시행시기 : 2015 년 8 월, 2016 년 ) - 13 -
3-5. 서민 중상층주거안정강화방안 (9 월 ) 주거취약계층지원강화 정비사업규제합리화및투명성제고 구분 리모델링임대도입및전세임대공급확대 가을이사철매입 전세임대조기공급 공공실버주택공급 행복주택 행복기숙사공급활성화 주거취약계층주거비지원강화 뉴스테이활성화 원스톱주거지원안내시스템구축 정비사업규제합리화 정비사업투명성제고 서민 중산층주거안정강화방안 - 16 년매입 전세임대를계획대비 5천호늘리되 (4만 4.5 만 ), 추가물량 * 은저소득독거노인 대학생등취약계층에우선공급 ( 리모델링임대 1천호, 고령자전세 2천호, 대학생전세 2천호 ) - LH 등리모델링매입임대 도입, 집주인리모델링임대시범사업 추진, 고령층전세임대 를신설하고, 대학생전세임대 물량을확대 - 가을이사철을맞아단기간내전월세수급불안우려가있는지역에대해매입 전세임대조기공급추진 구분 ( 단위 : 호 ) 15.17 월 810 월 1112 월 누계 당초계획 ( 전국 ) 23,712 9,998 13,290 47,000 조정계획 ( 전국 ) - 12,998(3,000 ) 10,290(3,000 ) 47,000 - 정부재정과민간사회공헌기금 * 을공동활용하여현재추진중인주거복지혼합동 * 의시설및서비스를업그레이드한공공실버주택을도입하여거동이불편한독거노인등에맞춤형서비스제공 - 행복주택내대학생공급확대 - 대학이밀집한도심지역 ( 성북구동소문동, 동대문구휘경동 ) 및유휴대학부지등을활용하여 15 17 년간매년행복기숙사를 10개소씩공급 - 고령자가 LH 공공임대주택입주시계약금융자지원 - 행복주택입주대학생에대해버팀목전세대출지원대상을만 25세이상에서만 19세이상으로확대하고, 대출한도도 2천만원에서 4천만원으로상향 - 자가가구주거급여지원대상자중고령자 (65 세이상 ) 에대해서는주택개량비용지원범위 ( 주거급여, 연 350 950 만원 ) 내에서안전난간, 단차시설등무장애시설지원 - 민간임대주택에관한특별법국회통과 (8.28 공포 ) 를계기로중산층을위한뉴스테이사업본격화 - 금년시범사업성과를가시화하여, 연내 1.4 만호 (LH 부지 5,222 호, 민간제안 5,527 호, 재개발지역 3,197 호 ) 리츠영업인가를완료하고, 이중 6천호에대해입주자를모집 - 다양한부지를활용하여 16 년에뉴스테이공급량을최대 2만호 * 로확대 - 뉴스테이활성화를위해재무적투자자 (FI) 등의적극적인참여유도 - 뉴스테이관계법령및하위법령을조속히정비 - LH 가 14.11 월부터운영중인임대주택포털 ( 약 100 만호의공공임대주택정보제공 ) 을금년 12 월 1일부터마이홈포털 (www.myhome.go.kr) 로확대개편 - LH가운영하는주거복지센터내에마이홈상담센터를설치하여금년 12 월 1일부터주거지원정책전반에대해오프라인상담 - 조합설립시높은동의요건 *, 잦은의사철회등으로인한사업추진어려움을개선하기위해정비사업동의요건을완화 *( 재건축 ) 전체구분소유자 3/4( 면적 3/4) + 동별구분소유자 2/3( 면적 1/2) 이상 - 도지역은정비사업이인접지역에미치는영향이크지않다는점에서정비계획수립및정비구역지정권한을도지사 * 에서시장 군수로이양한다. ( 정비구역지정소요기간 6개월이상단축가능 ) - 기반시설기부채납의현금납부방식으로대체허용 - 준주거 상업지역내정비사업시전체연면적의일정비율 ( 예 : 20%) 범위에서오피스텔공급허용 - 용적률인센티브에따른임대주택공급시부담완화 - 전문성제고를위해 CEO 조합장 ( 전문조합관리인 ) 제도를도입하여, 외부전문가 * 가조합운영에적극참여유도 - 추진위구성이나조합설립관련동의서는기초지자체의검인을받은후사용토록하는 검인 ( 檢印 ) 동의서 제도도입 - 장기지연사업장에대한공공기관참여확대 - 14 -
Ⅲ. 매매 전세시장현황분석 이명박정부박근혜정부이명박박근혜 매매 전세 구분 08.02 08.12 08.12 09.12 09.12 10.12 10.12 11.12 11.12 12.12 12.12 13.12 13.12 14.12 14.12 15.09 08.02 13.02 13.02 15.09 전국 2.51 1.46 1.89 6.86-0.03 0.37 2.10 3.44 13.09 6.12 서울 3.61 2.65-1.18 0.29-2.88-1.27 0.80 3.15 1.96 3.07 경기 1.67 0.31-2.34 1.31-2.87-1.28 1.71 3.49-2.32 4.27 5개 0.55 1.99 6.40 15.06 3.12 2.73 3.54 4.82 29.64 11.35 광역시 전국 1.24 3.39 7.12 12.30 3.52 5.71 3.83 4.35 31.02 13.96 서울 0.27 5.97 6.36 10.85 2.06 6.78 4.27 6.37 28.57 17.77 경기 0.35 3.24 6.54 13.24 2.15 7.59 4.76 5.29 28.08 18.30 5 개광역시 0.81 2.92 9.16 14.45 4.62 4.17 3.25 3.58 36.38 10.78 자료 : 국민은행, 단위 : 변동률 (%) 이명박정부박근혜정부이명박박근혜 매매 전세 구분 08.02 08.12 08.12 09.12 09.12 10.12 10.12 11.12 11.12 12.12 12.12 13.12 13.12 14.12 14.12 15.09 08.02 13.02 13.02 15.09 전국 1.90 1.58 2.53 9.60-0.18 0.33 2.43 3.96 15.90 7.02 서울 2.15 2.58-2.19-0.44-4.48-1.84 1.09 4.00-3.16 3.87 경기 0.58-0.30-3.43 1.58-3.31-1.66 2.16 4.20-5.32 5.16 5개 1.00 2.77 8.73 20.27 3.29 2.97 3.62 5.16 40.35 12.10 광역시 전국 0.46 4.55 8.85 16.21 4.29 7.15 4.36 4.76 39.44 16.40 서울 -2.21 8.10 7.38 13.42 2.21 8.97 4.86 7.49 32.61 21.87 경기 -0.81 4.49 7.12 16.46 2.65 9.28 5.59 5.99 33.23 21.84 5 개광역시 1.33 3.92 11.98 18.90 5.54 4.94 3.28 3.57 48.99 11.47 자료 : 국민은행, 단위 : 변동률 (%) - 15 -
Ⅳ. LH 의전세임대주택사업현황과역할 전세임대 구분 유형 기존주택 소년소녀 가정등 신혼부부 대학생 전세임대 목적 도심내최저소득 계층을현생활권 에서주거지원 사회취약계층아동, 청소년주거지원 도심내신혼부부 현생활권에서주거 지원, 출산율제고 대학생주거비부담 해소 시행자 LH 지자체 LH 지자체 LH 지자체 LH 임대 기간 20 년 만 20 세이후 2 년단위 3 회계약 20 년 2 년 ( 최장 6 년 ) 주택 규모 85 m2이하 85 m2이하 85 m2이하 60 m2이하 입주 자격 기초생활수급자 한부모가족등 소년소녀가정 교통사고유자녀 가정등 결혼 5년이내신혼부부수급자또는월평균소득 50% 이하 대학소재지외 타지역출신재학생 ( 저소득가구우선 ) ( 임대보증금 ) ( 만 20 세까지 ) ( 임대보증금 ) ( 임대보증금 ) 임대 전세금의 5% 무상지원 전세금의 5% 1 2 백만원 조건 ( 월임대료 ) ( 만 20 세이후 ) ( 월임대료 ) ( 월임대료 ) 기금의연 12% 전세금의연 12% 기금의연 12% 7 18 만원 기금 95% 기금 100% 기금 95% 기금 100% ( 이율 12%) ( 이율 0%) ( 이율 12%) ( 이율 2 3%) 입주자 5% 입주자 5% 입주자 재 원 * 기금대출 * 기금대출 * 기금대출 (100 200 만원 ) * 기금대출 수도권 8,000 만원 수도권 8,000 만원 수도권 8,000 만원 수도권 7,500 만원 광역시 6,000 만원 광역시 6,000 만원 광역시 6,000 만원 광역시 5,500 만원 기타 5,000 만원 기타 5,000 만원 기타 5,000 만원 기타 4,500 만원 공급호수 77,767 9,130 27,310 17,819-16 -
1. LH 의전세임대사업현황 1-1. LH 전세임대주택실행현황 구분계 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015.09 계 158,568 호 2,158 6,313 6,830 8,209 13,412 12,805 11,711 24,190 22,646 23,752 26,542 기존주택 97,137 호 654 5,277 5,811 7,004 7,087 6,993 6,492 8,277 14,283 15,889 19,370 ( 연간계획 ) 신혼부부 32,710 호 - - - 185 5,260 5,003 4,509 4,906 3,905 3,542 5,400 ( 연간계획 ) 1,000 소년소녀 10,130 호 1,504 1,036 1,019 1,020 1,065 809 603 658 745 671 ( 연간계획 ) 대학생 21,819 호 - - - - - - 107 10,349 3,713 3,650 4,000 ( 연간계획 ) * 15 년계획 : 29,770 호 ( 기존 19,370, 신혼 5,400, 소년 1,000, 대학생 4,000) 2-1. 기존주택전세임대 - ( 입주대상 ) 기초생활수급자, 보호대상한부모가족, 전년도도시근로자가구당월평균소득 50% 이 하인자, 일정소득이하장애인등 - ( 지원한도 ) 수도권 8 천만원, 광역시 6 천만원, 기타 5 천만원 - ( 임대조건 ) 임대기간 : 2 년단위계약 ( 최장 20 년 ) 임대보증금 : 지원한도액내전세금의 5% 월임대료 : 보증금을제외한지원액에대한기금대출이자 ( 연 12%) 구분계수급자한부모 계 소득 50% 이하등장애인긴급주거지원 ( 단위 : 호 ) 주거취약대학생기타 95,586 52,650 16,118 4,898 738 966 1,758 17,819 639 100% 55.1% 16.9% 5.1% 0.8% 1.0% 1.8% 18.6% 0.7% * 주거취약 : 쪽방, 비닐, 고시원, 여인숙, 범죄피해자, 노숙인, 부랑인 * 기타 : 부도퇴거자, 보증거절자, 갱생보호, 그룹홈등 - 17 -