주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 1. 주택시장동향및특징 2. 주택시장의부진원인 3. 이명박정부의주택거래정상화대책 4. 박근혜정부의주택시장정상화대책 5. 부동산대책의평가

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 Ⅱ 주택시장부진과정부대책 1. 주택시장동향및특징 가. 전국의주택가격과거래량 글로벌금융위기이후매매가격은약세를보인반면전세가격은강세를나타냄 < 그림 Ⅱ-1> 전국의주택매매 전세가격변동률 ( 단위 : %) 주 : 가격변동률 = ( 당해년도말주택매매가격지수 이전연도말주택매매가격지수 )/ 이전연도말주택매매가격지수 100. 자료 : 국가통계포털 ( 한국감정원 ) 자료를이용하여분석. 주택매매가격은미미하나마상승세를보였으나지난해에하락세로반전 전국주택매매가격은 2009 년과 2010 년에는소폭상승하였고, 2011 년에는상대적으로높은상승세를보임 하지만지난해에는주택가격이전년대비 1.4% 하락함 연구보고서 11

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 매매가격에비해주택전세가격은가파른상승세를보이고있음 2008 년과 2009년의전국전세가격상승률은 3.2% 로안정적증가세를보였음 하지만 2010 년과 2011 년의전국전세가격상승률은각각 6.6%, 11.8% 로가파른증가세를나타냄 작년의전세가격상승률은 1.4% 로보합세를나타내고있음 가격하락등으로인해주택거래량도큰폭으로감소 2012 년전국의주택매매거래량은 73만 5천건으로 2011 년의 98만 1천건에비해 25.1% 감소 2012 년전국의주택매매거래량은 2008 년의 82.2% 수준으로글로벌금융위기직후침체된시기보다도더욱나빠짐 < 그림 Ⅱ-2> 전국의주택매매거래량 ( 단위 : 만건 ) 자료 : 관계부처합동, 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책, 2013.4.1. 2012 년주택거래량은큰폭으로감소하였지만전월세거래량은전년과비슷한수준을보임 2012 년전국의전월세거래량은 132 만 4천건으로전년대비 0.2% 증가 전반적으로주택매매가격이하향세를보임에따라거래도줄어들고있음 12 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 나. 수도권의주택가격과거래량 수도권의주택시장은 2010년부터가격이정체 하락하고거래부진도지속 수도권은매매가격은떨어지는반면, 전세가격은빠르게상승함 지난 3년동안매매가격변동률은 2010년 1.8%, 2011년 0.8%, 2013년 4.3% 지난 3년동안전세가격변동률은각각 6.1%(2010), 10.7%(2011), 0.4%(2012) < 그림 Ⅱ-3> 수도권의주택매매 전세가격변동률 ( 단위 : %) 주 : 1 가격변동률 = ( 당해년도말주택매매가격지수 이전연도말주택매매가격지수 )/ 이전연도말주택매매가격지수 100. 2 수도권은서울, 인천, 경기지역임. 자료 : 국가통계포털 ( 한국감정원 ) 자료를이용하여분석. 수도권은매매가격과전세가격이반대방향으로움직이고있음 2010 년이후매매가격하락과전세가격상승패턴을보임 2010 년수도권의매매가격과전세가격상승률은각각 1.8%, 6.1% 2011 년수도권의매매가격과전세가격상승률은각각 0.8%, 10.7% 2012 년수도권의매매가격과전세가격상승률은각각 4.3%, 0.4% 연구보고서 13

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 가격하락등으로인해수도권의주택매매거래량은큰폭으로하락 지난해수도권의주택매매거래량은 27만 2천건으로 2011 년에비해 27.1% 감소 2012년수도권의주택매매거래량은 2008 년의 60.4% 수준 2012 년수도권의전월세거래량은전년대비소폭상승 2012 년수도권의전월세거래량은 88만 8260 건으로전년대비 0.7% 증가 < 그림 Ⅱ-4> 수도권의주택매매거래량 ( 단위 : 만건 ) 자료 : 관계부처합동, 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책, 2013.4.1. 다. 지방의주택가격과거래량 지방의주택시장은 2011 년까지는상승세를보였지만, 지난해에는상승세가다소꺾임 연도별지방의매매가격상승률은 2010년 5.4%, 2011년 12.7%, 2012년 1.4% 연도별지방의전세가격상승률은 2010년 7.3%, 2011년 12.9%, 2012년 2.5% 최근 3년동안수도권에서매매가격과전세가격은반대방향으로움직인반면, 지방은매매가격과전세가격이같은방향으로움직임 14 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 < 그림 Ⅱ-5> 지방의주택매매 전세가격변동률 ( 단위 : %) 주 : 1 가격변동률 = ( 당해년도말주택매매가격지수 이전연도말주택매매가격지수 )/ 이전연도말주택매매가격지수 100. 2 지방은수도권 ( 서울, 인천, 경기 ) 을제외한전지역임. 자료 : 국가통계포털 ( 한국감정원 ) 자료를이용하여분석. 가격상승기인 2011 년까지지방의주택매매거래량도지속적으로증가하였지만, 가격이하락한 2012년에는거래량이줄어듦 연도별주택매매거래량은 2010 년 51만 7천건, 2011 년 60만 8천건, 2012 년 46만 3천건에달함 2012 년지방의주택매매거래량은 2008 년의 104.3% 2012 년지방의전월세거래량은전년대비소폭감소 2012 년지방의전월세거래량은 43 만 6 천건으로전년대비 0.9% 감소 < 그림 Ⅱ-6> 지방의주택매매거래량 ( 단위 : 만건 ) 자료 : 관계부처합동, 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책, 2013.4.1. 연구보고서 15

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 2. 주택시장의부진원인 수도권지역을중심으로주택가격이하락하고, 거래가줄어드는등주택경기가부진한양상을보이고있음 주택시장의침체원인은수급불균형과향후주택가격에대한부정적전망, 부동산투자심리약화등이복합적으로작용 KDI 는주택시장의침체를설명하는데있어 주택가격의최근동향과향후전망, 부동산구매및투자심리, 소득, 자산가치등가계소득및가계요건 등이주요요인이라고지적 < 표 Ⅱ-1> 부동산침체원인분석 경제동향및전망 대분류 부동산시장동향및전망 부동산정책환경 0.310 0.456 0.234 소분류 종합중요도 순위 수출, 내수, 물가등의대외여건및경제성장 0.209 0.065 8 이자율, 가계부채등금융여건 0.236 0.073 7 소득, 자산가치등가계소득및가계여건 0.388 0.120 3 주식, 펀드등대체자산투자의수익성매력도 0.166 0.051 10 부동산가격동향및전망 0.326 0.149 1 인구 가구등부동산수요동향및전망 0.217 0.099 4 공급량, 재고량, 미분양등부동산공급물량동향및전망 0.172 0.078 6 부동산구매및투자심리 0.285 0.130 2 LTV, DTI 등의부동산금융정책 0.276 0.065 9 취 등록세, 양도세등의부동산조세정책 0.375 0.088 5 공공투자, 개발사업등부동산개발정책 0.218 0.051 11 보금자리주택, 임대주택등서민주거복지정책 0.132 0.031 12 자료 : KDI(2012), 부동산시장동향분석, 2012 년 2/4 분기. 당연구원에서도지난해 12월에일반국민, 부동산중개업자등을대상으로설문조사한결과, 높은주택가격 (47.7%), 낮은소득 (28.6%), 자금조달의어려움 (25.5%), 미래가격의하락가능성 (25.2%) 등이주택매수의저해요인이라고응답함 16 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 조사대상자는부동산공인중개사등전문업계종사자를포함한전국만 19세이상성인남녀 1100명임 조사대상자중남녀비율은여성이 51.9%, 남성이 48.1% 였으며, 연령별은 50대이상이 45.4% 로가장많았고, 이어 40대 (23.3%), 30대 (17.4%), 20대 (13.9%) 순 현재높은주택가격 본인의낮은소득 < 표 Ⅱ-2> 주택구입의저해요인 은행대출등자금조달의어려움 미래주택가격의하락가능성 세금부담 ( 단위 : %) 높은금리 47.7 28.6 25.5 25.2 24.8 22.3 가. 수급불균형 주택시장침체는기본적으로수요감소와공급증가등수급불균형에서기인 1~2인가구증가, 고령화등인구 가구구조의변화와향후집값에대한부정적전망등으로인해주택수요가감소 고령화, 생산가능인구 (15 64 세 ) 의감소, 1~2 인가구의증가등은주택수요의감소요인으로작용 최근수도권지역을중심으로집값이하락하고있고, 이러한하락추세가향후에도지속될것이라는전망이많아수요자는주택을매수하기보다는임차를선호 2008 년금융위기이후수요위축에도불구하고주택공급은지속적으로증가 전국주택인허가실적은 2007 년 55만 6천호, 2009 년 38만 2천호, 2011 년 54만 9천호, 2012년 58만 7천호 아래 < 그림 Ⅱ-7> 에서보는것처럼 수요부진-공급증가 는주택가격하락과거래량감소로이어짐 최근주택시장에서의거래감소를설명하는데있어공급증가보다수요부진이더적절 다른조건이일정한상황에서공급증가는거래량증가로이어지는반면, 수요부진은거래량감소로이어지기때문임 연구보고서 17

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 < 그림 Ⅱ-7> 주택시장의침체요인 : 수요부진과공급증가 나. 수요부진의주요요인 1) 매수자의확신약화 매수자가향후주택가격이하락할것으로전망함에따라주택매수보다는임차를더욱선호하면서수요부진이발생 주택수요의변동은주택매수자의과신 (overconfidence) 여부에의해초래 (Gervais, Kaniel & Mingelgrin, 2001; Baker & Stein, 2004) 주택시장여건이호전되면주택매수자들은향후시장에대해지나치게낙관적인전망을하고, 이러한낙관적인전망에근거해공격적으로주택매수에임하면서주택가격상승과거래량증가가나타남 주택시장여건이악화될때주택매수자들은향후시장에대해부정적전망을하고, 이러한부정적전망으로인해주택매수를주저함에따라주택가격하락과거래량감소가나타남 한국개발연구원 (KDI) 도주택시장의부진요인으로향후집값에대한부정적전망을지적함 주택매수자들이매수를주저하는것은그동안집값이너무오른데다인구및가구수감소로집값이앞으로더떨어질것으로예상하기때문임 부동산가격의추가하락이예상되기때문에수요자들은집을사는대신전세와월세를선호 18 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 2) 주택시장에대한자금공급축소 자금조달여건의악화로인해주택매수자가자금을조달하기쉽지않기때문에수요부진, 거래감소가발생한다는설명임 부동산거래의변동을금융시장의유동성이풍부한지여부와관련지어설명 (Stein, 1995; Clayton et al., 2005; Brunnermeier and Pedersen, 2009; Ling et al., 2011) 거시경제여건에따라투자자들이자금을조달할수있는지여부와자금조달규모가달라짐 금융시장여건은주택가격과거래량에상당한영향을미침 주택을매수할때는차입에상당부분의존해야되기때문에자금조달을원활히할수있는지여부가주택매수결정에상당한영향을미침 주택시장참여자들이금융시장에서쉽게자금조달을하는경우거래량이증가할뿐만아니라주택가격이상승 금융시장에서자금조달이여의치않은경우투자자들이주택을매수할여력이줄어들고, 이로인해가격이하락하고거래량이줄어듦 경제가전반적으로호황일때금융기관은대출조건완화, 대출규모를확대하고, 이에따라주택가격과거래량에긍정적영향을미침 경제가전반적으로상승할때금융기관은주택담보대출비율 (LTV), 총부채상환비율 (DTI) 등대출조건을완화하고, 주택매수자들은자금시장에서많은금액을비교적쉽게대출받음 이는주택매수자를늘리는요인으로작용하고, 주택을매수하고자하는이들이늘어남으로써가격상승과거래량증가로이어짐 주택가격상승은투자자심리를제고하고, 금융기관의위험수용성 (risk tolerance of lenders) 을높임 주택가격상승, 투자분위기제고등으로인해금융기관은대출조건을추가적으로완화하고, 이는추가적인주택가격상승과거래량증가로이어짐 경제침체나외부충격이발생하면금융기관은대출조건강화, 대출축소등을실시하고, 자금시장의유동성감소는주택가격하락과거래량감소로이어짐 자금조달이여의치않을때, 낙관적매수자 (natural buyers) 의숫자가감소하고, 투자자들은부채를많이조달해야만매입이가능한주택을구입하는것을꺼림 연구보고서 19

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 이로인해주택가격은하락하고, 주택시장의거래량이줄어듦 가격하락은기존자산의담보가치를하락시킴으로보유자산을청산해야만하는비율을늘리며, 이는추가적인주택가격하락과거래량감소로이어짐 최근주택거래부진은금융기관이대출요건을엄격하게실시함으로써주택매수자가자금조달을하기어렵기때문에발생한다는설명이가능함 3) 과거높은가격을고수하는매도자 가격하락등주택시장이침체될때주택매도자는과거높은가격에고착되어최근시장가격의하락추세를인정하지않으며, 시장가격보다높은가격으로매물을내놓기때문에주택거래가현저히줄어듦 (Fisher et al., 2004) 주택매도자는주택시장에서일어나는거래를통해점진적으로가격기대치를바꿈 하지만주택시장에서거래가빈번하게일어나지않을경우, 주택매도자는최근시장에서일어나고있는거래정보가불충분하다고인식하고거래가많았던시기의과거정보에의존하여가격기대치를설정 이로인해현재시장에서거래되고있는가격과주택매도자의기대가격간에괴리가발생하고거래는더욱줄어듦 주택매도자가과거의높은가격에고착되는이유는주택시장참여자들이전문투자자가아닌순진한투자자이기때문임 (Case & Shiller, 2003; Childs et al., 2003) 전문투자가들이주도하는상업용부동산과는달리주택시장은비전문가인 순진한투자자 (naive investor) 들로구성 이들순진한투자자들은투자분위기등심리에영향을많이받고, 거래경험이많지않기때문에가격변화에신속하게반응하지않는등비이성적행동 (irrational behavior) 을함 또한정보 잡음 (noise) 으로인해주택매도자가내재가치를반영하는데있어오랜시간이걸림 대내외경제여건, 주택시장의수급전망등주택시장의가격을결정하는요인에대한견해가다른여러정보로존재 주택시장의정보잡음으로인해주택매도자가주택가격에대한올바른판단을하기어려움 20 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 3. 이명박정부의주택거래정상화대책 이명박정부는 2008 년부터 2010 년상반기까지는미분양주택해소에역점을두었고, 2010 년하반기부터는주택거래활성화에초점을맞춘정책을실시 이하에서는 2010 년하반기부터실시한주택거래활성화와서민주거안정을중심으로부동산대책을기술 가. 주택시장에대한인식 정부는주택가격의하향안정세에대해서는긍정적으로평가 집값안정에따라서민들의내집마련기회확대, 실수요중심의시장재편등긍정적효과발생 (2010 년 8.29 대책 ) 주택시장은그간규제정상화 자금지원등다각적인노력등으로주택공급이늘어나고전셋값상승세가둔화되는등여건이일부개선 (2012년 5.10 대책 ) 하지만주택거래의감소에대해우려 주택거래가크게위축되면서신규아파트입주나이사를해야하는국민들이큰불편을겪고있음 (2010년 8.29 대책 ) 금년들어대내외불확실성증대등으로주택거래가위축되고수도권중심으로신규분양시장의부진도지속되고있어, 신규주택입주나이사를해야하는국민들이큰불편을겪고있음 (2012 년 5.10 대책 ) 또한주택거래의위축이경제와전월세시장에미치는부정적영향을우려 미분양적체가지속되고미입주가늘어나는등주택경기가침체되면서건설근로자의일자리가감소하고, 주택관련산업이크게위축되는등서민경제의어려움이가중되고있는상황 (2010 년 8.29 대책 ) 주택 건설시장의어려움이장기화될가능성이있고, 이에따라서민주거안정도저해될우려가있음 (2011년 12.7 대책 ) 주택거래와관련된중소업체침체등서민경제에어려움이더해지고있으며, 주택거래부진이지속될경우신규주택공급위축을초래하고, 전월세시장에도부담을줄우려가있음 (2012 년 5.10 대책 ) 연구보고서 21

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 나. 정책방향 2010 년이후정부의주택정책은 주택거래활성화 와 서민주거안정지원 에맞춰져있음 정부는주택거래활성화를위해주택관련규제를완화하고실수요자에대한세제지원등을확대함 주택시장과열시도입되었던규제들을정상화하여시장기능이원활히작동되도록하고, 실수요자의내집마련지원을확대 (2012 년 5.10 대책 ) 정부는서민의주거안정을지원하기위해임대주택의공급을확대하고, 전세자금지원등을실시 무주택서민의주거안정을위해전세자금지원을확대하고보금자리주택은서민주택공급확대를위해당초계획된물량대로추진해나감 (2010년 8.29 대책 ) 중소형 임대주택공급확대등서민주거안정을강화 (2012 년 5.10 대책 ) 다. 주택거래활성화 정부는 2010 년하반기부터주택거래의부진을타개하기위해금융정책과조세정책을이용하기시작 2010 년 8.29 대책에서정부는금융기관이 DTI 를자율적으로적용할수있도록하고, 생애최초로주택을구입하는무주택자에대해서주택구입자금을지원 실수요자가주택자금을원활히조달할수있도록무주택자또는 1가구 1주택자가주택을구입하는경우 2011 년 3월말까지금융기관이 DTI 적용을자율적으로결정할수있도록함 생애최초로주택을구입하는무주택자에대해서는 2011 년 3월말까지주택기금을통해호당 2억원범위내에서구입자금을지원 이후 DTI 자율적용은 2011 년 3월말종료하였으나생애최초주택구입자금은지속적으로확대 2010 년 8.29 대책의주요정책인 DTI 자율적용이 2011 년 3월말종료되면서이후에는취득세등세제지원을통해주택거래활성화를유도 22 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 2011 년 3월 22일주택거래활성화차원에서취득세감면폭이확대되었고, 이로인해취득세실효세율이 1%(9억원이하 1주택 ) 로하락 2011 년말한시적취득세감면정책이만료됨으로써 2012 년 1월초부터취득세율은 2% 로다시복귀하였으나 2012 년 9월 10일경제활성화대책의일환으로취득세율은 1% 로다시하락 2011 년 3월부터취득세율은인하되고양도소득세는인하되지않았으나 2012 년 9월 10일경제활성화대책의일환으로일정부분양도소득세도감면됨 즉, 2012 년말까지미분양주택취득시 5년간발생하는양도차익에대해양도소득세가 100% 감면됨 < 표 Ⅱ-3> 주택거래활성화를위한금융지원 일시 내용 2010.8.29. ( 실수요주택거래정상화와서민 중산층주거안정지원방안 ) - 생애최초주택구입자금신설 - 무주택자또는 1 가구 1 주택자 ( 기존주택처분조건 ) 가주택구입시 DTI 적용을금융회사가자율심사 결정 - 신규주택분양을받은자의기존주택구입자에대한주택기금융자조건완화 - 미분양리츠 펀드매입대상확대 2011.3.22. ( 주택거래활성화방안 ) - DTI 자율적용은 3 월말종료 다만 1 억원까지소액대출에대한 DTI 심사면제는계속유지하고, 생애최초주택구입자금대출시한연장 2011.12.7. ( 제 5 차경제활력대체회의개최결과 ) - 생애최초주택구입자금지원확대 지원기간을 12 년말까지연장하여 1 조원추가지원 금리인하 (4.7 4.2%) 및지원대상확대 ( 부부합산연소득 4 5 천만원 ) - 근로자 서민주택구입자금지원대상확대 ( 부부합산연소득 2 3 천만원이하무주택자 ) 2012.5.10 ( 주택거래정상화및서민 중상층주거안정지원방안 ) - 생애최초주택구입자금지원확대 (1 1.5 조원 ) - 금리우대보금자리론지원확대 - 주택금융공사의동일인대출보증한도확대 (2 3 억원 ) - 2~3 인용도시형생활주택건설시기금지원확대 자료 : 국토해양부, 기획재정부보도자료를정리. 연구보고서 23

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 라. 규제완화 정부는 2011 년말부터주택의가격규제, 거래규제등을본격적으로완화 이러한규제완화를통해주택거래가원활하게이루어질수있도록함 2012 년 5.10 대책의주요규제완화는투기지역해제, 전매제한완화등임 첫째, 강남 3구에지정된주택투기지역과주택거래신고지역해제 강남 3구의투기지역이해제되면 DTI( 총부채상환비율 ) LTV( 주택담보대출비율 ) 가서울여타지역과동일하게적용되고, 3주택자에대한양도세가산세율이적용되지않으며생애최초구입자금도지원받을수있음 둘째, 수도권공공택지등의분양권전매제한기간을완화 셋째, 민영주택재당첨제한제도를폐지 재당첨제한제도는주택을분양받은자가일정기간동안다른분양주택에재당첨받는것을금지하는것 < 표 Ⅱ-4> 주택관련주요규제완화 일시 내용 2011.12.7. ( 제 5 차경제활력대체회의개최결과 ) - 분양가상한제 ( 07 재도입 ) 폐지추진 - 재건축초과이익부담금 ( 06 도입, 초과이익의 10~50%) 을 2 년간부과중지 - 투기과열지구해제 ( 02 재도입, 강남 3 구지정 ) - 토지거래허가구역추가해제 - 청약제도개선 - 과거 ( 08) 후분양 (40% 이상공정시주택분양 ) 조건으로공급받은택지를선분양할수있도록허용 2012.5.10 ( 주택거래정상화및서민 중상층주거안정지원방안 ) - 분양가상한제폐지추진 - 주택투기지역 ( 03 년강남 3 구지정 ) 및주택거래신고지역 ( 04~ 05 년, 강남 3 구지정 ) 해제 - 재건축초과이익부담금 2 년부과중지추진 - 수도권공공택지및개발제한구역해제지구의분양권전매제한기간완화 - 민영주택재당첨제한폐지 - 뉴타운지구내재개발사업에만적용되던용적률인센티브제도를재건축까지확대 - 뉴타운기반시설설치비에대한국고지원지속확대 - 택지지구내블록형단독주택용지에대한건축규제완화 - 1:1 재건축에대한주택규모제한합리적개선 자료 : 국토해양부, 기획재정부보도자료를정리. 24 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 마. 서민주거안정 보금자리주택건설, 전세자금대출확대등을통해서민주거안정을지원 서민들의내집마련꿈을실현하기위한보금자리주택 150 만호건설계획추진 (2008 년 9.19 대책 ) 개발절차간소화, 택지비인하등을통해저가 ( 분양가 15% 이상인하 ) 의공공주택공급 2011 년 12.7 대책에서도시내중소형 임대주택이많이건설될수있도록관련지원을확대 보금자리주택 ( 연 15만호 ) 은지구여건에따라분양주택용지일부를 5년임대또는 10년임대로전환하여임대물량을확대공급 도시중소형 임대주택건설활성화추세를이어나가기위해다세대 연립 도시형생활주택등에대한저리 ( 연 2%) 건설자금지원을지속 전월세가구의주거지원강화, 대학생용임대주택과기숙사공급을확대 저소득세입자등의주거안정을위해전세임대주택을공급 전월세소득공제적용대상을확대하여 1인가구등도지원받을수있도록함 대학생용전세임대주택은대학기숙사수준의임대료로공급 대학가하숙집등노후주택개량시주택기금에서저리 (2%) 로자금을지원 4. 박근혜정부의주택시장정상화대책 올해 4 월 1 일정부는주택시장정상화종합대책을발표 가. 주택시장에대한인식 정부는주택매매시장에서의가격하락과거래감소, 전세시장에서의가격상승에대해우려 매매시장은 2011 년하반기이후시장침체가심화되고있으며, 전세시장도 2012 년이후상승세가둔화되었으나, 체감상승률이높은상황 연구보고서 25

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 주택매매시장의침체는기본적으로수급불균형에서기인하지만, 주택가격상승기에도입된수요억제-공급확대정책기조가시장위축기에도지속되는등정책요인도무시할수없음 생산활동인구감소, 고령화심화등인구 가구구조의변화가주택수요에부정적영향 글로벌금융위기이후주택가격하락으로주택구입실수요가전세수요로전환 글로벌금융위기이후수요위축에도불구하고주택공급 ( 인허가 ) 은지속증가 집값상승기에착수된신도시 보금자리주택물량이지속공급 정부는주택매매시장의가격하락과거래부진이전세시장에서의가격상승으로이어지고있다고판단 매매가격상승기대감약화로임차거주수요가늘어나고, 전세에서월세로전환이이루어지면서서민주거비부담이가중되고있음 이러한주택매매시장의부진은서민경제의어려움을가중시키고거시경제전반에부담으로작용할수있음 주택시장에서거래부진이지속되면서중개업 이사 인테리어업등의어려움도심화 주택가격하락등부 ( 負 ) 의자산효과로민간소비회복지연으로작용하고, 신규주택수요감소로건설투자부진이확대될가능성 일본, 미국등의사례처럼주택가격하락이가계부채부실증가로이어짐으로써금융기관의건전성을위협할가능성 정부는향후시장상황에대해주택가격의급락가능성은크지않으나, 하락가능성은여전히있다고보고있음 주택시장의내부위험요인으로중장기수요둔화에대한과도한우려로시장심리가추가악화될가능성 주택시장의외부위험요인은유럽의재정위기장기화등대외불확실성의지속 나. 정책방향 정부의향후정책방향은 가격상승기에도입된수요억제 -공급확대기조에서탈피하여과도한정부개입 규제를완화하고, 세제 금융지원을통해주택시장의조기회복을도모 하는데맞춰져있음 26 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 또한주택시장침체로어려움을겪고있는하우스푸어, 렌트푸어를지원하고, 저소득층등주거취약계층에대한수요자맞춤형주거지원서비스를확대하는보편적주거복지의실현도중요한정책방향 향후주택시장의정책키워드는 주택시장정상화, 하우스 렌트푸어지원, 보편적주거복지 임 주택시장정상화를위해공공분양주택등공급을축소하고, 생애최초구입자지원및임대사업지원등수요확대를동시에모색 하우스 렌트푸어에게다양한금융지원을제공 임대주택공급을도시외곽에서도시내부로전환하고, 주택바우처도입등을통해보편적주거복지를실현 4.1 대책의주요정책수단은세제 금융지원임 다. 주택시장정상화방안 주택시장정상화방안의핵심은 수요창출 과 공급축소 임 주택매매시장에서수요를창출하기위해생애최초주택구입자등에대해세제 금융지원을대폭확대함 부부합산소득 6천만원이하가구가 2013 년말까지 6억원 85m 2 이하주택을생애최초로구입할경우취득세를전액면제 1) 국민주택기금의생애최초주택구입자금지원규모를당초 2.5조원에서 5조원으로확대하고, 금리도현행 3.8% 에서 3.3~3.5% 수준으로인하 생애최초주택구입자금에대해서는연말까지총부채상환비율 (DTI: Debt to Income) 을은행권자율로적용하고, 주택담보대출비율 (LTV: Loan to Value) 도 70% 로완화 일정요건의주택 2) 또는현재임차로거주중인주택을구입하는무주택자 ( 연소득 6천만원이하 ) 에게 3.5% 수준의금리로자금을지원 수요창출의두번째방안은주택매수자에게향후얻을수있는양도차익에대한조세부담을줄여줌으로써주택매수에대한유인책을강화 1) 2013 년 4 월 30 일국회는부부합산소득 7 천만원이하가구가 2013 년말까지 6 억원이하주택을생애최초로구입할경우취득세를전액면제하는것으로완화하여법률을통과시킴 2) 주택면적 85m 2 이하, 주택가격 6 억원이하, 주택가격하락으로 LTV 70% 이상인주택 연구보고서 27

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 9억원이하신규 미분양주택을구입하거나, 1세대 1주택자가보유한 9억원 85m 2 이하주택을 2013 년말까지구입할경우취득후 5년간의양도소득세액을전액면제 3) 셋째, 주택매수를촉진하기위해민간임대사업자에게세제 금융지원을늘림 임대사업자의택지비부담을완화하기위해 토지임대부임대주택 제도를도입하고, 민간임대주택의시설관리및임차인관리등종합서비스를제공하는 주택임대관리업 을신설 리츠등을활용한기업형임대사업육성을위해임대주택리츠에대해서는 1인당주식소유한도 (30%), 공모의무 (30%) 의적용을배제 민간주택이면서도임대료인상규제등공공성을갖는 준 ( 準 ) 공공임대주택 에대해서는재산세를 25~50% 감면하고, 취득세를면제함 공공분양주택을중심으로공급물량을축소함으로써주택가격상승을유도 공공분양주택은기존연 7만호에서 2만호로축소하되, 60 이하소형주택으로만공급하고, 소득 자산기준을강화하여민간주택과차별성을높이기로함 민간부문의공급을탄력적으로조정할수있도록의무착공기간을연장 (2년 3 년 ) 하고, 공급과잉우려가큰원룸형도시형생활주택의공급도줄여나갈계획 라. 하우스 렌트푸어지원 1) 하우스푸어지원 하우스푸어의지원원칙은 하우스푸어및금융기관의도덕적해이방지, 시장원리를통한채무조정, 맞춤형지원 임 경제적자활의지가있는하우스푸어를선별지원하고, 투기목적이아닌실거주 (1주택자) 목적의구입자로지원대상을한정 금융기관도프리워크아웃등채무조정확대, 부실채권매각등일정부분책임을분담 시장원리를통한채무조정방식을중심으로추진함으로써재정부담을최소화 하우스푸어의연체위험및주택보유의사등에따라맞춤형지원대책을마련 3) 2013 년 4 월 30 일국회는신규 미분양, 1 가구 1 주택자의 85m 2 이하또는 6 억원이하주택을 2013 년말까지구입할경우취득후 5 년간의양도소득세액을전액면제하는것으로변경하여법률을통과시킴 28 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 하우스푸어중주택보유희망자의지원방안은 1 주택담보대출채권매각제도, 2 금융기관의자체채무조정, 3 자산관리공사 ( 캠코 ) 를통한부실채권매입 하우스푸어중주택매각희망자의지원방안은 4 임대주택리츠 4) 에매각, 5 주택연금사전가입제도 첫째, 주택담보대출채권매각제도는차주의신청을받아주택금융공사가은행으로부터하우스푸어의선순위주택담보대출채권을매입하고채무조정을실시 원금상환중이거나거치기간종료가임박한미연체정상차주중거주주택, 소득등이일정요건 5) 을충족하는차주를대상으로시행 주택금융공사가대출채권매입시고정금리형태로전환하고원금상환을최장 10년간유예하여원리금상환이어려운정상차주의연체를방지 2013년중 1조원한도로채권을매입하고, 2014년부터는주택금융공사의유동화여력을감안하여규모를점진적으로확대하는방안검토 < 그림 Ⅱ-8> 주택담보대출채권매각제도개념도 유동화증권투자자 자금투자 MBS 발행이자지급 원금상환유예등채무조정 주택금융공사 이자상환 ( 유예기간종료시원금상환 ) 하우스푸어 ( 미연체정상 ) 채권대금지급채권매각은행대출채권매각기타금융회사 ( 은행, 비은행 ) 채권을매각하지않은기타금융회사가있는경우 잔여대출에대한원리금상환 자료 : 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 보도자료, 2013.4.1, p.14. 4) 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts) 는소액투자자들로부터자금을모아부동산이나부동산관련대출에투자하여발생한수익을투자자에게배당하는회사나투자신탁으로증권의뮤추얼펀드와유사하여 부동산뮤추얼펀드 라고도함 5) 6 억원이하 85m 2 이하 1 주택보유자, 연소득 5 천만원이하, 대출금액 2 억원이하등 연구보고서 29

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 둘째, 금융기관이나신용회복위원회가연체우려가있는차주의채무조정을실시 금융기관이자체적으로연체우려 단기연체주택담보대출에대한상환기간연장, 장기분할상환대출전환등프리워크아웃을확대 신용회복위원회의주택담보대출프리 개인워크아웃활성화를위해신용회복제도의수혜범위를주택담보대출까지확대 셋째, 자산관리공사가 3개월이상연체된부실주택담보대출채권을매입하여채무조정을실시 자산관리공사 ( 캠코 ) 가매입한채권에대해차주에게채무조정의사를확인하여차주가동의할경우원금상환유예, 장기분할상환전환등채무조정실시 차주가채무조정에동의하는경우다른금융회사가동일한차주에대해보유한 3개월이상연체채권도가능한범위에서매입 넷째, 주택소유자가여건에따라주택을리츠에매각하고, 해당주택을임차하여거주하는방식 1세대 1주택소유자가임대주택리츠에아파트 ( 전용 85 ) 를매각하고, 이를 5년간임차 주택소유자는 5년간주변시세로보증부월세형태로임차 리츠는국민주택기금출자등으로자금을조달하여아파트를감정평가액이하수준에서역경매방식 6) 으로매입 리츠는임대기간이끝나면일반인에분양하되원소유자에게다시매입할수있도록우선권 7) 을주고시장여건에따라조기매각을할수있음 원소유자가재매입하지않은주택은리츠가시장에매각하고, 미매각된주택은 LH가매입하여임대주택으로활용 다섯째, 주택연금사전가입제도는주택연금가입연령을 60세에서 50세로낮추고, 50세이상은퇴자가주택연금에가입하고, 주택연금일부를부채상환에활용토록하는것 주택연금의사전가입대상은가입주택에주택담보대출이있는 50세이상은퇴자 주택연금의일시인출한도를현행연금총액의 50% 에서 100% 까지로확대 6) 역경매방식은감정평가액대비매도자의매각희망가격비율이낮은순으로매입 7) 재매입우선권은임대종료후처분시의감정평가액으로행사 30 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 < 그림 Ⅱ-9> 임대주택리츠개념도 금융기관 L H 4 대출상환 2 주택 ( 지분 ) 매각 3 매입확약 5 임대 ( 사용 ) 료 1 투자 하우스푸어 REIT s( 리츠 ) 투자자 6 주택 ( 지분 ) 재매입 7 청산 자료 : 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 보도자료, 2013.4.1, p.15. 2) 렌트푸어지원 정부는임차인이전세자금을원활히조달할수있는것을돕기위해다양한지원방안을마련 집주인의성향, 임차인의소득수준등을감안하여무주택서민에게다양한전세자금마련옵션을제공 렌트푸어지원의기본아이디어는신용대출성격의전세자금대출을담보대출성격으로바꾸어대출한도를높이고, 금리를낮추는것임 렌트푸어지원방안은 1 주택기금을통한저리대출확대, 2 임차보증금반환청구권양도방식을통한전세자금조달, 3 집주인담보대출방식을통한전세자금조달 첫째, 주택기금의전세자금대출요건을완화함으로써임차인에대한전세자금지원을확대 소득요건을 500 만원상향 ( 현재부부합산 4천만원 4천 5백만원 ) 하고, 대출한도를현실에맞게상향 ( 현재 8천만원 수도권 1억원, 지방 8천만원 ) 조정함 전세자금지원금리를현행 3.7% 에서 3.5% 로하향조정 연구보고서 31

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 둘째, 임차보증금반환청구권양도방식은임차인이전세자금을대출한금융기관에게보증금반환청구권을양도하고, 금융기관에게우선변제권을부여함으로써전세대출의담보력을강화하여대출한도확대및금리인하가가능토록함 적용대상은주거용주택을임차하는부부합산연소득 6천만원이하무주택세대주로서전세보증금 3억원이하 ( 지방 2억원이하 ) 임차인이전세자금을대출한금융기관에게대출금의 120% 내에서보증금반환채권을양도 금융기관은임대차계약서에전세자금대출및보증금반환채권양도사실을특약으로기재 세입자가전입신고를하고확정일자를받은경우보증금반환채권을양도받은금융기관에우선변제권인정 임차보증금반환청구권및우선변제권을통해강화된전세대출의담보력을바탕으로저리의전세대출지원확대유도 셋째, 집주인담보대출방식은대출이자를세입자가납부하는조건으로집주인이전세금을주택담보대출로조달 적용대상은주거용주택을임차하는부부합산연소득 6천만원이하무주택세대주로서전세보증금 3억원이하 ( 지방 2억원이하 ) 금융기관은수도권 5천만원, 지방 3천만원한도내에서임대인에게담보대출하되, 이자는임차인이납부 이자부담의일부선납또는공적기관보증을통해임차인의이자연체위험을줄임 집주인에게는대출금에대한소득세비과세, 이자납입액의 40% 소득공제, 양도소득세중과폐지, 대출규모에비례한재산세 종부세감면등의인센티브를부여 세입자가신용으로자금을조달하는것에비해집주인이전세금을주택담보대출로조달할경우대출금리가더낮아지는효과발생 32 한국지방세연구원

Ⅱ. 주택시장부진과정부대책 마. 보편적주거복지 보편적주거복지는무주택저소득가구는누구라도자신의형편에맞는주거지원서비스를제공받는것을의미 공공임대 11만, 공공분양 2만, 저리의전세 구입자금융자 28만가구와주택바우처도입 정부는 2017 년까지는소득 5분위이하 520 만무주택가구의 64% 가, 2022 년까지는소득 5분위이하 550 만가구모두가공공주거지원서비스를제공받을수있도록할계획임 보편적주거복지의실현을위한구체적방안은 1 공공주택연 13만호공급, 2 행복주택공급, 3 수혜자맞춤형주거비지원강화임 첫째, 공공임대 11만호, 공공분양 2만호등공공주택을연 13만호공급 임대주택은건설 (7만) 과매입 전세방식 (4만) 을합하여연 11만호를공급 임대주택은도시외곽 ( 그린벨트, 신도시 ) 보다는도심 ( 철도부지, 국공유지등 ) 내입지가능한물량을대폭확대 공공주택의공급기준을인허가에서준공기준으로전환하여수혜가구의정책체감도를제고 둘째, 행복주택은철도부지, 유휴국 공유지, 미매각공공시설용지등도심내공공이보유한저렴한토지를활용하여임대주택을공급 업무 상업시설이포함된복합개발방식으로건설하여도심재생및지역활성화도모 향후 5년간 (2013~2017) 총 20만호를공급하되, 올해에는수도권도심의 6~8 개지구에서약 1만호를시범사업으로추진할예정 셋째, 수혜자맞춤형주거비지원은주택바우처도입, 주택기금융자지원등수요자지원방식을확대하고, 사회초년생, 신혼부부, 대학생등생애주기별주거취약시기에대한지원을강화 주택바우처는소득대비임대료부담이큰저소득가구를대상으로임대료의일부를재정을통해지원 대학생주거지원을위해대학생전세임대를지속공급 ( 연 3천호 ) 하고, 기숙사건축비일부 (53%) 에대해저리 ( 연 2.0%) 로국민주택기금을융자 부부합산연소득 5천만원이하신혼부부에대해연 3.5% 의저리전세자금을연 2.5 조원규모로지원 연구보고서 33

주택임차수요의매수전환필요성과세제지원방안 5. 부동산대책의평가 2010 년부터정부는본격적으로주택거래활성화, 주택시장정상화차원에서다양한정책을실시하고있음 글로벌금융위기이후정부는매년주택시장에대한지원대책을발표하고있으며, 정부대책이발표될때마다지원강도는세지는양상 2009 년까지는세제지원대상이미분양주택으로한정되었으나 2011 년부터는모든주택으로확대 또한박근혜정부의부동산대책은이명박정부의부동산대책에비해세제 금융지원의강도가높아짐 예를들어, 생애최초취득자에대한취득세면제, 하우스푸어에대한금융 세제지원방안도적극적으로마련 정부정책이주택시장규제에서주택시장지원으로전환되면서부동산투자심리개선에일정부분기여 하지만정부의금융지원, 세제지원등이주택시장에대한투자자의우려를해소하는데에는역부족 정부가강도높은지원책을발표하면일시적으로주택가격이상승하고, 주택거래가늘어나지만이러한추세를이어가지못하고다시약세로반전되는양상을보임 취득세감면, 양도소득세완화등세제혜택을받는기간에는주택거래가증가하였으나세제혜택이종료되면거래가급감함 34 한국지방세연구원