주요국주택금융규제동향 및시사점 고제헌연구위원
nsd 국민과함께성장하는글로벌주택금융리더 이슈리포트 주요국주택금융규제동향및시사점 2018. 10. 19 작성자 연구위원고제헌 연구보조 강영신 본고의내용은필자의개인의견으로한국주택금융공사의공식적인견해와다를수있습니다
목차 I. 논의배경 1 1. 글로벌주택시장동조화현상 2 2. 거시건전성확보를위한주택금융규제기능강화 4 II. 주요국주택시장및주택금융규제동향 5 1. EU 주요국 5 (1) 덴마크 5 (2) 스웨덴 8 (3) 네덜란드 10 2. 캐나다 13 (1) 주택시장동향 13 (2) 주택금융규제동향 14 3. 호주 22 (1) 주택시장동향 22 (2) 주택금융규제동향 22 III. 결론및시사점 25 참고문헌 28
요약 ( 논의배경 ) 최근주택시장안정화및가계부채건전성제고를위하여주택금융정책활용이국내뿐아니라국외에서도증가하고있음. Ÿ ( 글로벌주택시장동조화현상 ) 글로벌금융위기이후대도시주택가격동조화현상이강화되고있음 (IMF2018). 주택경기의변동요인이글로벌공통요인에기인하는지, 국지적요인에해당하는지에따라정책효과에차이가발생할수있음. Ÿ ( 거시건전성확보를위한주택금융규제기능강화 ) 금융감독기관및정부당국은주택시장의안정성을거시건전성의중요요소로모니터링하기시작함. - 유럽거시건전성정책기구인유럽거시건전성정책기구 (ESRB) 에따르면 EU 회원국중다수국가가주택시장과연계된정책을주요거시건전성정책수단으로활용하고이를강화하고있음. 주요국주택시장및주택금융규제동향 Ÿ (EU 주요국 ) 상대적으로모기지접근성이높고, 모기지시장이발달한유럽국가들의경우정부의주택금융규제가상당히점진적으로진행되고있음. - 여기서는가계부채부담비율이확연히높고, 금융위기이후주택시장이과열된덴마크, 스웨덴, 네덜란드중심으로살펴봄. - ( 덴마크주택시장및위험요인 ) 2013년이후주택경기가빠르게회복, 특히코펜하겐의주택가격상승이두드러지고있음. GDP 대비가계부채비중이높고, 일부가구의부채부담비율이높음. 또한만기일시상환 (50%), 변동금리대출의비중 (60%) 이높음. - ( 덴마크주택금융규제동향 ) 비교적온건하게규제시행, 즉각적인모기지대출감소나, 과도가계대출부담가구의디레버리지효과기대는어려움. * 2015년 5월이후신규대출 LTV 상한 95% 설정 * 2012년이후모기지이자세금감면점진적축소 * 2018년이후고LTV, 고DTI 가구변동금리, 원리금상환유예대출불가 - ( 스웨덴주택시장및위험요인 ) 2013년이후주택가격지속적상승세, 특히가처분소득증가속도보다주택가격증가속도가빠르게진행, 신규모기지대출가구의가처분소득대비부채비중이증가 - 2 -
- ( 스웨덴주택금융규제동향 ) * 2010년 10월이후신규대출 LTV 상한 85% 설정 * 2016년이후 6월이후신규모기지대출에대하여 LTV 수준에따라대출상환방식규제 * 2018년 3월이후, LTI(Loan to Income) 4.5 이상가구에대하여대출상환방식규제강화 - ( 네덜란드주택시장및위험요인 ) 2013년 2분기저점에달한이후지속적으로주택가격상승세, 특히암스테르담의주택가격상승이시장을주도, EU 국가중평균 LTV 비율이가장높은가운데신규대출의 LTV비율이증가하고있음. * 신규모기지평균 LTV 비율 94%, 기존모기지평균 LTV 비율 68% - ( 네덜란드주택금융규제동향 ) * 2012년이후 LTV 규제시행, 매년 LTV 상한 1%p 감소 (12년 106% 18년 100%) * 2012년이후 DSTI/LTI 점진적규제강화권고, 구체적가이드라인은없음 * 13년이후분할상환대출의경우에한해서모기지세제감면허용, 14년이후모기지이자세제감면축소 Ÿ ( 캐나다 ) 2016년이후주택가격이급등하며버블가능성에대한우려제기, 2018년가계부채규제강화정책본격시행으로주택거래가급감하며주택가격하락세로전환, 여전히버블가능성에대한경고존재 - ( 대출수요측면 ) 모기지상환기간단축, 최소납입금 (downpayment) 상향, 대출기준강화및모기지보험보수적운용, 모기지가이드라인 B-20 발표 * * 무보험모기지의스트레스테스트실시 (max( 계약이자율 +200bp, 중앙은행 5년기준금리 ) 이자율로스트레스테스트실시 )), LTV 한도우회하도록설계된대출상품규제, LTV 측정및한도강화 - ( 대출공급측면 ) 정부규제유동화공급확대및유동화대상모기지기준강화 Ÿ ( 호주 ) 2012년 4분기이후지속적인주택가격상승세, 2018년들어주택시장안정화, 호주금융감독국및중앙은행은호주가계부채의위험요인중하나로만기일시상환대출에주목함. - 주택경기회복과함께만기일시상환대출비중이증가, 특히투자목적모기지에동대출유형비중이높음. - 호주건전성감독청 (APRA) 과금융기관협의체는 2014년 1월이후모기지규제강화시작 - 3 -
* 만기일시상환모기지규제 * 투자용대출증가율제한 * 고위험대출증가율제한 - 2017년만기일시상환대출규제강화에따라동대출유형모기지금리를평균 0.55bp 인상, 분할상환대출에비하여높은금리부담, 은행권조사를위한왕립특별조사위원회 (Royal Commission) 구성 상기국가들과비교한국의주택담보대출규제정책은뚜렷한방향성이존재함. 한국금융당국은만기일시상환, 변동금리대출중심의한국가계대출구조에주목, 분할상환, 고정금리대출로구조변화를유도해왔고비교적성공적으로구조변화가이루어지고있음. 단 LTV 규제및 DTI, DSR 에기반상당히높은강도의규제를진행하고있는데이는 가계부채건전성뿐아니라주택시장과열을진정시키려는목적이강함. 하지만 LTV 규제등은주택시장의상승원인이글로벌경제요인에기인할수록기대효과가감소한다는연구가존재함.(Adrian Alter & Dulani Seneviratne) 또한엄격한 LTV 규제및 DTI 규제의경우청년층, 저소득층의금융접근성을현격히저하시켜자가주택보유가능성을차단하는부작용을야기할수있음. 향후주택담보대출규제정책의중요성및활용도는점점커질것으로보여짐. 단, 주택금융규제강화에따른주택금융접근성하락의문제를간과해서는안됨. 거주목적주택구입자의주택담보대출접근성에대한보다깊은고민이필요할것으로보여짐. - 4 -
I. 논의배경 최근주택시장안정화및가계부채건전성제고를위하여주택금융규제정책이지속적으로활용되고있음. Ÿ 16년이후서울중심주택시장과열이지속됨에따라주택시장안정화를위해투기 투기과열지구지정및부동산세제개편, 주택공급정책등과더불어주택금융규제가주요수단으로활용되고있음. Ÿ 신 DTI DSR 도입및 LTV 강화등주택금융규제는주택수요억제뿐아니라과도한레버리지이용및고위험부담가구의주택담보대출을제한하여가계부채건전성제고의기능도있음. 반면글로벌경기회복의연장선상에서주택시장회복과대도시중심의 주택시장과열현상은다수의국가에서공통적으로확인되는현상임. 또한이에대응하여공통적으로주택시장안정화및거시건전성강화 수단으로주택금융규제를강화하는정책들이시행되고있음. 이에글로벌금융위기이후주택시장동조화현상및거시건전성정책수단으로주택금융규제기능강화현상을살펴본후, 주요국가의주택시장움직임과주택금융규제동향을정리해보고자함. Ÿ 주택시장양상은지역적특수성이강하고, 가계부채건전성에대한판단및대처도견고한미시적분석에기초해야하지만거시적측면에서주택시장동조화현상에대한이해및이를반영한다른국가들의정책대응파악및이해또한매우중요한과제임. - 1 -
1. 글로벌주택시장동조화현상 글로벌금융위기이후침체되었던경기가회복되며글로벌주택경기가회복되고있음. Ÿ 2017년 4분기글로벌주택실질가격 (Global Real House Price Index) 은글로벌위기직전최고점을넘어서 2000년이후최고치를기록함 (IMF, 2018). Ÿ 주요국들의양적완화정책으로풍부한유동성, 저금리등은모기지공급확대및모기지금리인하로이어졌고, 금융자산수익률저하는부동산자산에대한선호로이어져주택수요가증가함. Ÿ 또한경기회복에대한기대는주택시장에회복에대한기대로이어져주택가격상승을견인함. 글로벌금융위기이후대도시주택가격동조화 (Synchronization) 현상강화 Ÿ IMF(2018) 에따르면, 수십년간글로벌주택가격동조화움직임이확인되는데특히글로벌금융위기이후강화됨. - 주택가격의동조화여부는다양한추정방식으로판단이가능하지만, 주택가격의변동성에대한글로벌요인 (Global factor) 의설명력으로간접확인이가능함. - 주택가격변동성에대한글로벌요인설명력은 1971년 10% 에서 2016년 30% 까지증가함. - 2 -
[ 그림 1] 주택가격변동에대한글로벌요인설명력 (%) 자료 : IMF(2018), House Price Synchronization: What role for financial factors Ÿ 주택가격변동을견인하는글로벌요인으로글로벌금융상황변화 (Changes in global financial conditions), 포트폴리오채널 (Portfolio channels), 기대자본이득변화 (Changes in expected cpital gains) 등이있음 (IMF(2018). - 주요국들의통화기조의변화는모기지자금공급, 모기지금리, 안전자산수요등에영향을주어주택투자수요에변동을야기함. - 글로벌투자자금이주택시장에유입될경우, 특정국가의주택투자자금리스크증가가다른국가주택시장투자자금유입감소로이어질수있음. - 글로벌경기에대한기대는다양한채널로국내경기및주택시장에대한기대에영향을미침 글로벌주택경기의동조성여부는주택시장안정화를위한주택금융정책의효과에영향을미친다는점에서간과해서는안되는요인임. Ÿ 수요측면거시건전성정책의대표적수단인 LTV 제한정책의효과는글로벌주택경기동조성정도에따라차이가나며, 동조성이낮은국가에서더욱강력하게발현된다는실증연구가존재함.(Adrian Alter & Dulani Seneviratne) - 3 -
2. 거시건전성확보를위한주택금융규제기능강화 주택시장과거시건전성연계강화 Ÿ 주택자산이가계자산에서차지하는비중이높고, 주택을담보로한대출의비중이높음에따라주택가격하락시금융안정성및경제전반에대한파급효과가금융자산의가격하락보다크게나타남. Ÿ 이에금융감독기관및정부당국은주택시장의안정성을거시건전성의중요요소로모니터링하기시작함. 유럽거시건전성정책기구인 ESRB 는 2015 년이후매년 EU 회원국들의 거시건전성정책을분석하고있는데, 이에따르면회원국중다수국가가 주택시장과연계된정책을주요거시건전성정책수단으로활용하고 있음. Ÿ EU 는글로벌금융위기이후시스템리스크에대응하기위하여공동 체계를구축, 거시건전성관리를위해유럽시스템리스크위원회 (ESRB, European Systemic Risk Board) 를조직함 (2011 년 1 월 ). Ÿ 주택시장과연계된거시건전성강화정책의대부분은모기지대출을 타겟으로하고있음. [ 표1] 주택시장연계거시건전성정책시행 EU 국가들 항목 국가 덴마크, 에스토니아, 아일랜드, 키프로스, 라트비아, LTV 리투아니아, 룩셈부르크, 헝가리, 몰타, 네덜란드, 루마니아, 폴란드, 슬로바키아, 핀란드, 스웨덴, 노르웨이 LTV/DTI 아일랜드, 폴란드, 영국 DSTI/PTI 에스토니아, 키프로스, 리투아니아, 헝가리, 폴란드 스트레스테스트 아일랜드, 키프로스, 룩셈부르크, 슬로바키아, 영국 대출만기에스토니아, 리투아니아, 네덜란드, 슬로바키아대출상환방식덴마크, 네덜란드, 슬로바키아, 스웨덴 자료 : ESRB(2015) - 4 -
II. 주요국주택시장및주택금융규제동향 1. EU 주요국 상대적으로모기지접근성이높고, 모기지시장이발달한유럽국가들의경우정부의주택금융규제가상당히점진적으로진행되고있음. Ÿ (EU 주택시장안정성취약국가선정 ) ESRB는거시건전성을위협할수있는주택시장의취약성에초점을맞추어 EU국가들의주택시장을분석하여 2017년 8개취약국가를선정함. - 오스트리아, 벨기에, 덴마크, 핀란드, 룩셈부르크, 네덜란드, 스웨덴, 영국 Ÿ 여기서는가계부채부담비율이확연히높고, 금융위기이후주택시장이과열된덴마크, 스웨덴, 네덜란드중심으로살펴봄. (1) 덴마크 주택시장 Ÿ 2013년들어주택경기가빠르게회복하며금융위기이전주택가격고점을돌파하였음. 특히코펜하겐의주택가격상승이두드러지고있음. - 2016년 1분기덴마크연간주택가격상승률은 3.5% 인반면, 코펜하겐의상승률은 10.4% 에달함 (ESRB, 2016). - 주요도시중심으로모기지대출이빠르게증가하고있음. - 5 -
[ 그림 2] 덴마크주택가격지수 (2006.01=100) [ 그림 3] 덴마크주택가격지수 ( 연간변동률 ) 자료 : Statistics Denmark 위험요인 (ESRB,2016) Ÿ GDP 대비가계부채총량의비중도높지만, 미시적으로가계의소득대비부채부담비율이훨씬높음. - GDP 가계부채총량비율이 123%, 가계평균 DTI는 263%, GDP(123%) 대비매우높음. Ÿ 또한가계부채분포를살펴보면, 일부가구의부채부담비율이높음. - 주택소유자중 DTI가 300% 이상인가구가 25%, 주택소유자중부채가주택가치보다높은가구의비중이 30% 에달함. Ÿ 만기일시상환 (interest-only loans) 대출의비중이 50%, 변동금리대출비중이 60% 로높음, 단변동금리와만기일시상환대출대출비중은감소추세에있음. - 6 -
주택금융규제동향 Ÿ 덴마크의주택금융규제정책들은비교적온건하여즉각적으로모기지대출이감소하거나, 과도가계부담가구의디레버리지효과를기대하기는어려움. Ÿ (LTV 규제 ) 2015년 5월이후 LTV 규제시행, 신규대출에한하여 LTV 상한을 95% 로설정 Ÿ ( 모기지대출가이드라인 (supervisory diamond) 설정 ) 은행과모기지신용공급기관중심으로 2018-2020 년시행되는가이드라인을설정, 대출기준을강화함. Ÿ ( 모기지이자세제공제축소 ) 2012년이후모기지이자세금감면을점진적으로축소 Ÿ ( 가계부채질적구조개선 ) 2020년 1월이후모기지신용공급기관은만기일시상환 (interest-only) 모기지대출중 LTV 75% 를초과하는대출가구의모기지비중을모기지총액의 10% 를초과할수없음. Ÿ ( 고위험가구규제강화 ) 2017년 3월시스템리스크위원회 (The Systemic Risk Council) 와의회는현격한주택가격상승세를보인코펜하겐과오르후스지역소재주택에대한담보대출에대하여다음사항을권고 (2018 년 1월 1일이후시행 ) - DTI > 400% 인가구중주택가격이 10% 하락시음의순자산을보유하게되는가구 (DTI > 500% 인가구는 25% 감소시 ) 는대출불가 - 특히 DTI > 400% 이면서 LTV > 60% 인경우에는변동금리 (5년미만고정금리포함 ) 대출및원리금상환유예분할상환대출 (Deferred Amortization Loan) 불가 - 7 -
(2) 스웨덴 주택시장 Ÿ 2013년이후스웨덴주택가격이지속적으로상승중에있음. 특히가처분소득증가속도보다주택가격증가속도가빨라버블가능성에대한우려의소리가높음. - 리서치회사인옥스퍼드이코노믹스 (2018.9) 는호주, 홍콩, 캐나다와더불어스웨덴의주택시장리스크가심각한수준이라고발표함. Ÿ 단, 2017년 4분기이후주택가격이소폭하락하기시작하며주택시장과열이진정되고있는양상임. [ 그림 4] 스웨덴주택가격지수 (2008 년 2 분기 =100) 자료 : ECB Statistical Data Warehouse - 8 -
위험요인 (ESRB,2016) Ÿ 주택가격이급등하며버블가능성과급격한신용증가가위험요인으로꼽히고있음. - 주택구입자금대출이 2016년 6월기준전년대비 8.7% 증가 Ÿ 신규모기지대출가구의가처분소득대비부채비중이증가하고있음. - 2014년 387%, 2015년 406% 주택금융규제동향 Ÿ (LTV 규제 ) 2010년 10월이후 LTV 규제시행, 신규대출에한하여 LTV 상한을 85% 로설정 Ÿ ( 대출상환방식규제 ) 2016년 6월이후신규모기지대출에대하여 LTV 수준에따라대출상환방식을규제함. - LTV>70%, 연간총대출액의 2% 이상을상환해야함. - 50%<LTV 70%, 연간 1% 이상상환해야함. Ÿ ( 대출상환방식규제강화 ) 2018년 3월이후신규모기지대출에대하여 LTI(Loan to Income) 가 4.5 이상인가구에대하여대출상환방식규제를강화함. - LTV>70% & LTI>4.5, 연간 3% 이상상환해야함. - 50%<LTV 70% & LTI>4.5, 연간 2% 이상상환해야함. - 9 -
(3) 네덜란드 주택시장 Ÿ 2013년 2분기저점을찍은이후회복하기시작한네덜란드주택시장은 2018년 2분기까지지속적으로상승세를보이며금융위기전고점을넘어섰음. [ 그림 5] 네덜란드주택가격지수 (2008 년 2 분기 =100) 자료 : ECB Statistical Data Warehouse Ÿ 특히네덜란드주택경기는암스테르담이주도하고있으며, 중소도시와 대도시의주택가격상승률의차이가크게나타나고있음. - 10 -
[ 그림 6] 금융위기이후네덜란드도시별주택가격변화 자료 : DeNederlandscheBank, The housing market in major Dutch cities 위험요인 (ESRB,2016) Ÿ 가계부채부담률이높고, EU 국가중평균 LTV 비율이가장높은가운데특히신규대출의 LTV 비율이높아지며최근가계부채위험도가증가하고있음. - 가처분소득대비가계부채 231%(2016 년 1분기기준 ), GDP 대비가계부채 111%(2016년 1분기기준 ) - 신규모기지평균 LTV 비율 94%, 기존모기지평균 LTV 비율 68% - 11 -
Ÿ 가계부채구성을살펴보면, 주택소유주의 25%, 생애최초주택구입자의 50%, 40대이하대출가구의 50% 는 LTV 100을초과함. Ÿ 2013년이전모기지대출의경우평균만기 30년, 만기일시상환대출비중이높음. 주택금융규제동향 Ÿ (LTV 규제 ) 2012년 1월이후 LTV 규제시행, 매년 LTV 상한을 1%p 낮춤. - 2012년 LTV 상한 106%, 2018년 100% - LTV 규제시행에도불구하고상한이높다는인식하에네덜란드금융안정위원회 (The Dutch Financial Stability Committee) 는 2018년 LTV 상한을 90% 까지인하할것을권고하고있음. Ÿ (DSTI/LTI 규제 ) 2012년이후 DSTI(Debt service-to-income)/ LTI(Loan-to-income) 제한이점진적으로강화되고있음. - DSTI/LTI 대출제한에대한구체적인가이드라인은없지만소득과이자에따라차등이있음. Ÿ ( 대출상환방식변화유도 ) 네덜란드의경우모기지이자에대하여세금감면이허용되고있는데, 2013년 1월이후신규모기지이자세제감면을 30년이하분할상환의경우만허용 Ÿ ( 모기지이자세제감면축소 ) 2014년이후모기지이자세제감면축소방침에따라최대감면율은만기 28년까지점진적으로축소 - 12 -
2. 캐나다 (1) 주택시장동향 주택시장버블가능성 Ÿ 글로벌금융위기이후주택시장이회복세를보이는가운데 2016년이후주택가격이급증하며주택가격버블가능성에대한우려가지속되고있음. [ 그림 7] 캐나다주택가격 자료 : CREA(The Canadian real estate association) - 주택시장버블가능성의지표로활용되고있는소득대비주택가격, 임대료대비주택가격의추이를살펴보았을때, 캐나다는 2010년 (100) 을기점으로 2017년소득대비주택가격이 120을초과, 임대료대비주택가격은 OECD 회원국중 146.7로가장높게나타남 (IMF,2018). - 13 -
- 캐나다주택모기지공사 (CMHC) 는금리인상속도가빠를경우주택가격이최대 30% 가까이폭락할수있다고예상함 (2016). Ÿ 2018년모기지스트레스테스트시행등가계부채규제강화정책이본격시행되며, 주택거래가급감하며가격은하락세로돌아섰으나여전히버블가능성에대한경고존재 [ 그림 8] 캐나다주택거래량 ( 계절조정연간변동치반영 ) 자료 : CREA(The Canadian real estate association (2) 주택금융규제동향 글로벌금융위기이후가계가과도한부채를지는것을방지하고모기지보험강화를통한리스크개선, 모기지유동화및다양한규제정책을시도함. Ÿ ( 대출수요측면 ) 모기지상환기간단축, 최소납입금상향, 대출기준강화및모기지보험보수적운용 Ÿ ( 대출공급측면 ) 정부규제유동화공급확대및유동화대상모기지기준강화 - 14 -
모기지상환기간단축및고정금리이용유도 Ÿ 글로벌금융위기이전모기지최대상환기간을 40년으로허용했으나점진적으로단축하여현재 25년으로제한하고있음. - 2008년 7월모기지최대상환기간을 40년에서 35년으로단축함. - 2011년 11월모기지최대상환기간을 35년에서 30년으로단축함. - 2012년 6월모기지최대상환기간을 30년에서 25년으로단축함. Ÿ 2010년 2월이후 5년미만의변동 고정금리이용시 5년모기지고시금리 (posted rate) 를적용함. - 고시금리 (posted rate): 대출기관에서공시한금리로일반적으로할인되지않은금리 최소납입금 (downpayment) 설정 Ÿ 주택구매시최소납입금 ( 융자금이외개인의부담금 ) 기준을설정함. - 2008년 7월최소납입금을주택가격의 5% 이상으로설정함. - 2010년 2월소규모임대주택의최소납입금은 20% 이상으로설정함. - 2015년 12월 50만달러이상주택의경우최소납입금을주택가격의 10% 이상으로강화함. 대출기준강화 Ÿ 대출시대출기관에제출하는서류를표준화함. - 2008년 7월부동산담보가치, 대출자금출처, 소득수준증명서류구비를요건으로함. Ÿ 2008년 7월모기지대출자의최저신용점수를 620점이상으로설정, TDS(Total Debt Service) 45% 이하로제한함. - 15 -
모기지원리금 세금 난방비 기타부채 - 총연간소득 Ÿ 2012 년 6 월이후최저신용점수 680 점이상의경우 GDS(Gross Debt Service) 39%, TDS 44% 가적용됨 1). 모기지원리금 세금 난방비 - 총연간소득 재융자한도감소 Ÿ 모기지보험이적용되는최대재융자 (refinancing) 비율한도를점진적으로감소시킴. - 2010년 2월모기지보험이적용되는최대재융자비율을주택가치의 95% 에서 90% 로감소시킴. - 2011년 1월모기지보험이적용되는최대재융자비율을주택가치의 90% 에서 85% 로감소시킴. - 2012년 6월모기지보험이적용되는최대재융자비율을주택가치의 85% 에서 80% 로감소시킴. 모기지보험보수적운용 Ÿ 2011년 4월이후 HELOCs(Home Equity Lines of Credit) 의정부모기지보험종료 Ÿ 2012년 6월 1백만달러이상모기지차주는채무불이행보장보험가입불가능 Ÿ 2014년 1월을기점으로총대출금의 3.25% 리스크비용부과, low-ltv, bulk, portfolio에대해서는 0.1% 리스크비용부과 1) CMHC 의대출가이드라인의경우 GDS 35% 이하, TDS 42% 이하 (Standard threshold, 신용점수 680 점이상의 ruddn GDS 39%, TDS 44% 가적용되고있었음 (RBC, 2012). - 16 -
Ÿ ( 모기지보험업자필요자본요구량상향조정 ) 2017년 1월이후모기지보험업자의필요자본요구량이상향조정됨. 단필요자본요구량은 LTV, 모기지유형, 차입자신용점수, 신용점수변경확률, 상환기간, 담보주택위치등에따라확정됨. Ÿ ( 모기지보험료인상 ) 납입금 (Downpayment) 5%~25% 구간의모기지보험료인상 모기지가이드라인 B-20 발표 Ÿ 2017년 10월모기지가이드라인발표, 2018년 1월이후연방정부가규제하는모든금융기관에적용 Ÿ ( 무보험모기지의스트레스테스트실시 ) 모기지보험에가입되지않은대출의경우계약이자율 +200bp 또는중앙은행 5년기준금리중높은이자율로스트레스테스트실시 Ÿ (LTV한도우회하도록설계된대출상품규제 ) 동일담보주택에대하여최대 LTV 비율을상회하여추가대출불가능 Ÿ (LTV 측정및한도강화 ) 대출기관은리스크대응성을확보하기위해 LTV측정을강화하고주택시장및경제환경의변화를반영하여 LTV 비율한도를설정및준수해야함. 유동화관련규제변화 Ÿ 2013년 8월 CMHC는 NHA-MBS 시장에신규할당절차도입 - 발행기관은분기별로신규할당의기준이되는요청사항을보고해야함. Ÿ 2013년 8월제 3의투자자들에게모기지를유동화함에있어정부규제를받는대출기관들의부외계정처리허용 Ÿ ( 유동화프로그램변경 ) 2016년모기지보증공급액증액 - 2015년모기지보증공급액 1200억달러, 2016년 1450억달러 - 17 -
Ÿ ( 보증수수료인상 ) 2015 년 12 월 NHA-MBS, CMB 프로그램정부보증 수수료인상 Ÿ (CMHC 수수료신설 ) 2017 년 4 월 NHA-MBS 관리수수료 0.01% 도입 [ 표 2] 캐나다주택담보대출관련규제변화 시행시기시행주체규제내용 2008.7 2010.2 2011.1 재무부 상환기간단축최대상환기간단축 (40 년 35 년 ) 최소납입금기준설정 새로운표준대출서류 최저신용점수설정 5 년미만모기지조건변경 재융자한도감소 임대부동산최소납입금 재융자한도감소 납입금 * (downpayment):5% 이상 * 주택구매시융자금이외의개인부담금대출기관요구대출서류규정 ( 부동산담보가치, 대출자금출처, 소득수준을증명할서류 ) 최저신용점수가필요 (620 점 ), 예외허용 TDS 45% 이하 5년미만의변동 고정금리이용시 5년모기지고시금리 * (posted rate) 이용 * 대출기관에서공시한금리로일반적으로할인되지않은금리모기지보험이적용되는최대재융자 (refinancing) 비율감소 ( 주택가치의 95% 90%) 소규모임대주택납입금 20% 이상적용모기지보험이적용되는최대재융자 (refinancing) 비율감소 ( 주택가치의 90% 85%) 상환기간단축최대상환기간단축 (35 년 30 년 ) HELOC 모기지보험종료 HELOCs(Home Equity Lines of Credit) 의정부모기지보험종료 (2011.4. 시행 ) - 18 -
2012.6 2013.8 2013.11 2015.12 OSFI ( 금융감독기관 ) CMHC ( 캐나다주택모기지공사 ) OSFI CMHC 재무부 2016.4 OSFI 2016.7 British Columbia 주정부 재융자한도감소 모기지보험제한 모기지보험이적용되는최대재융자 (refinancing) 비율감소 ( 주택가치의 85% 80%) 1백만달러이상모기지차주는채무불이행보장보험불가능 상환기간단축최대상환기간단축 (30년 25년) 최저신용점수 680점이상최저신용점수 GDS(Gross Debt Service) 39%, 상향설정 TDS(Total Debt Service) 44% 한도적용 Ÿ CMHC(Canada Mortgage and Hosing corporation) 는 NHA-MBS 유동화조건시장에신규할당절차도입변경 Ÿ 발행기관은분기별로신규할당의기준이되는요청사항을보고해야함제3의투자자들에게모기지를유동화조건유동화함에있어정부규제를받는변경대출기관들의부외계정처리가허용됨 Ÿ 2014년 1월을기점으로총대출금의 3.25% 리스크모기지보험프리미엄부과변경 Ÿ low-ltv, bulk, portfolio 프리미엄 (0.10%) 적용 Ÿ 2016년모기지보증공급액증액 (2015 년 1200 억달러 2016 년유동화 1450 억달러 ) 프로그램변경 Ÿ NHA-MBS, CMB 프로그램정부보증수수료인상최소납입금 50만달러이상주택의최소변경납입금주택가치의 10% 이상 OSFI 자본신규공급, 만기연장, 재융자모기지요구량변경대상자본요구량변경 B.C(British Columbia) 주외국인구매자외국인의주택구매시 15% 세금세금도입 ( 외국인, 외국법인 ) - 19 -
2016.9 OSFI 2016.10 재무부 2016.12 B.C. 주정부 2017.1 2017.4 CMHC 필요자본요구량상향조정 적격모기지변경 low-ltv 보험적용강화 거주주택양도소득세면제 최초주택구매자대출지원 (BC HOME Partnership) 모기지보험료인상 CMHC 수수료신설 2017 년 1 월 1 일이후모기지 보험업자상향된자본요구량 (LTV, 모기지유형, 차입자 신용점수, 신용점수변경확률, 상환기간, 담보주택위치등고려 ) 高 LTV(LTV 80% 이상 ) insured mortgages 스트레스테스트적용 LTV비율이낮더라도보험가입시高 LTV대출과같은요건적용 - 주택가치이상대출, - 상환기간이 25년이상, - 백만달러이상주택, - 신용점수 600점미만, - 투자부동산 (2016년 11월30일이후적용 ) Ÿ 거주주택의양도소득세면제 Ÿ 캐나다에거주하지않을경우세금면제불가능 Ÿ 세금면제와별개로신고는필수 생애최초주택구입자에게집값 ( 시가최고 75 만달러이하 ) 의최대 5% 또는 3 만 7500 달러대출 - 만기 25 년, 5 년무이자상환유예 납입금비율 5%~25% 구간의모기지보험료인상 NHA-MBS 관리수수료 (0.01%) 도입 - 20 -
2017.10 OSFI 모기지가이드라인 B-20 공표 Ÿ 모기지보험에가입되지않은대출의경우계약이자율 +200bp 또는중앙은행 5 년기준금리중높은이자율로스트레스테스트실시 Ÿ LTV 측정및한도강화 Ÿ 동일담보주택에대하여최대 LTV 비율을상회하여추가대출불가능 (LTV 한도우회하도록설계된대출상품규제 ) Ÿ 18 년 1 월이후, 연방정부가규제하는모든금융기관에적용 2018.1 2018.3 B.C. 주정부 새로운스트레스테스트도입최초주택구매자대출보조폐지 OSFI 무보험모기지의스트레스테스트실시 첫주택구매자대출보조프로그램폐지 자료 : Department of Finance, CMHC, National Bank - 21 -
3. 호주 (1) 주택시장동향 Ÿ 2012년 4분기이후주택가격이회복하기시작, 지속적인상승세를보이다 2018년들어주택시장이안정화되고있음. [ 그림9] 호주주요 8개도시주택가격지수 (12년 1분기 =100) 및전기대비변동률 자료 : Australian Bureau of Statistics (2) 주택금융규제동향 Ÿ 호주금융감독국및중앙은행은호주가계부채의위험요인중하나로만기일시상환대출에주목함. - 호주주택경기회복과함께만기일시상환대출비중이증가하였으며특히투자목적모기지에동대출유형비중이높음. - 22 -
[ 그림 10] 만기일시상환대출 자료 : RBA 재인용, APRA 호주건전성감독청 (APRA: Austalian Prudential Regulation Authority) 과금융규제기관협의체 (Council of Financial Regulators) 는 2014년 12월부터모기지규제를강화하기로함. Ÿ ( 만기일시상환모기지규제 ) 신규모기지대출중만기일시상환 (interest-only lending) 비중을 30% 이하로제한 - LTV가 80% 이상인만기일시상환 (interest-only) 모기지의경우개별금융회사가 30% 보다더강화된비중상한선을내부적으로설정하도록권고 - 또한 LTV가 80% 이상인만기일시상환 (interest-only) 모기지의경우, 상환능력을엄격하게심사하도록권고 Ÿ ( 투자용대출증가율제한 ) 투자목적대출 ( 임대사업자대출 ) 증가율을연 10% 이하로제한하도록권고 - 23 -
- 투자용대출의연간증가율이 10% 을초과하는금융회사에대하여규제자본비율 (capital requirements) 을높이는조치를취할것임을발표 - 2017년들어동대출의증가율산정기준을, 매월증가율에서과거 12개월간월별증가율의평균치로변경 Ÿ ( 고위험대출증가율제한 ) LTI, LVRs(Loan-to value ratios) 가높은가계대출, 초장기대출증가제한 - APRA는구체적인가이드라인을제시하고있지는않지만, Prudential Practice Guide(APG 22, Residential Mortgage Lending) 를통해고위험대출에대한보수적운용을권고하고있음. 2017년모기지규제강화 Ÿ ( 만기일시상환모기지금리인상 ) 만기일시상환대출규제강화권고에따라 2017년상반기호주주요은행들은만기일시상환모기지금리를평균 0.55%p 인상함. [ 그림 11] 분할상환및만기일시상환모기지평균변동금리 자료 : RBA 재인용, APRA Outstanding Securities Loans; 2018 년 2 월 - 24 -
Ÿ ( 왕립특별조사위원회 (Royal Commission) 구성 ) 2017년 11월은행권을조사하기위한특별조사위월회를구성, 은행권의대출관행및부정행위조사권한을부여 (2019년 2월까지보고서제출예정 ) - 은행권의현행대출심사기준이느슨하다는특조위지적에따라대출한도등심사기준이강화될것으로예상 III. 결론및시사점 금융위기이후글로벌주택가격동조화현상이심화되고있음. 주택시장개입을위해서는국내경제여건, 주택수급현황, 주택수요심리뿐아니라글로벌경기및금융환경등에대한고려가선행되어야함. Ÿ 글로벌경기회복, 저금리와풍부한유동성에기인하여세계주요대도시들이공통적으로주택가격상승세를경험하고있음. 주택금융시장의발달로주택시장과거시경제의연계성이점차심화 됨에따라거시건전성확보를위한정책운용또한주택시장과연계성이 커지고있음. 이에주택시장이과열되어버블가능성이존재하고, 가계신용리스크가크다고판단되는국가들에서는고리스크주택투자를감소시키고, 모기지부실가능성을감소시키기위한정책들을고민함. Ÿ EU 국가들의주택시장연계거시건전성확보를위한정책활용이증가하고있음. 전통적으로모기지시장이발달하여접근성이높았던덴마크, 스웨덴, 네덜란드의경우최근수도중심주택가격이급등하며주택시장이 취약성이우려되는가운데모기지규제를강화하고있음. 하지만 - 25 -
규제강도는한국에비해매우온건한수준임. Ÿ (LTV 규제도입 ) 스웨덴, 네덜란드의경우 2012년이후덴마크의경우 2015년이후 LTV 규제를도입하였음. 하지만 LTV 상한수준이엄격하지않음. - 덴마크 : 95%, 스웨덴 : 85%, 네덜란드 : 100% (2018년기준 ) Ÿ ( 모지기이자세제공제축소 ) 덴마크, 네덜란드의경우모기지이자세제감면을점진적으로축소함. - 덴마크, 노르웨이, 스웨덴, 핀란드, 네덜란드등북유럽국가들은공공임대주택을축소하며자가주택보유촉진일환으로모기지이자에대하여비과세혜택을제공했었음. Ÿ ( 만기일시상환모기지상품이용제한 ) LTV, DTI, LTI 등에따라고위험가구에대하여만기일시상환모기지공급제한 캐나다의경우 2008년이후지속적으로모기지규제를강화하고, 모기지보험을강화하여가계부채리스크를관리하고자노력해옴. Ÿ 초장기모기지이용을지양, 모기지최대상환기간을점진적으로감소시킴. - 모기지최대상환기간이 2008년 40년에서 2018년 25년으로감소함. Ÿ 모기지심사를강화 ( 신용점수상향조정, LTV 측정강화등 ) 하고, 특히최근모기지보험에가입되지않은대출의경우금리인상가능성에대비스트레스테스트를실시함. Ÿ 모기지보험의건전성강화를위해모기지보험료를차등화하며, 필요자본요구량상향조정 호주의경우가계부채관리의방향성을명확히하여, 만기일시상환 모기지와투자용목적모기지규제를강화함. Ÿ 신규모기지대출중만기일시상환비중을 30% 로제한하고, 투자 - 26 -
목적모기지상승률을 10% 이하로제한함. Ÿ 2017년이후주요은행들의만기일시상환모기지금리인상으로분할상환모기지와금리차이는만기일시상환모기지이용에확연한제약요인으로작용함. Ÿ 캐나다의모기지규제강화는향후지속될것으로보여짐. 상기국가들과비교한국의주택담보대출규제정책은뚜렷한방향성이존재함. 만기일시상환, 변동금리대출중심구조에서분할상환, 고정금리대출로구조변화를유도해왔고, 비교적성공적으로구조변화가이루어지고있음. 단, LTV 규제및 DTI, DSR 에기반상당히높은강도의규제를진행 하고있는데이는가계부채건전성뿐아니라주택시장과열을진정 시키려는목적이강함. 하지만 LTV 규제등은주택시장의상승원인이글로벌경제요인에기인할수록기대효과가감소한다는실증연구가존재함.(Adrian Alter & Dulani Seneviratne) 또한엄격한 LTV 규제및 DTI 규제의경우청년층, 저소득층의금융접근성을현격히저하시켜자가주택보유가능성을차단하는부작용을야기할수있음. 향후주택담보대출규제정책의중요성및활용도는점점커질것으로보여짐. 단주택금융규제강화에따른주택금융접근성하락의문제를간과해서는안됨. 거주목적주택구입자의주택담보대출접근성에대한보다깊은고민이필요할것으로보여짐. - 27 -
참고문헌 1. 임진, 호주의가계부채리스크현황과시사점, 금융브리프 2. 주혜원, 최근호주은행권주가약세매경및시사점, Market Brief, 국제금융센터 3. 한국은행, 글로벌주택시장현황및시사점, 국제경제리뷰, 제2017-31 4. Australian Securities & Investments Commission, Regulation and innovation in mortgage lending, 18 Feburary 2016 5. Canada Mortgage and Housing Corporation(2018). CMHC Quick reference: mortgage insurance. 6. DET SYSTEMISKE RISIKORÅD, Recommendation, Limiting risky loan types at high levels of indebtedness, 30 March 2017 7. DeNederlandscheBank, The Housing market in major Dutch cities, Occasional Studies volume 15-1, 2017 8. IMF, Global Housing Watch 9. European Commission, National Measures and practices to avoid foreclosure procedures for residential mortgage loans, Commission Staff Working Paper, 2011. 10. European systemic risk board, a Review of macro-prudential policy in the EU one year after the introduction of the CRD/CRR, June 2015 11. European systemic risk board, a Review of macro-prudential policy in the EU in 2015, May 2016 12. European systemic risk board, a Review of macro-prudential policy - 28 -
in the EU in 2016, April 2017 13. European systemic risk board, a Review of macro-prudential policy in the EU in 2017, April 2018 14. European systemic risk board, vulnerabilities in the EU residential real estate sector, November 2017 15. Jochen R. Andritzky, Resolving Residential Mortgage Disstress: Time to Modify?, IMF Working Paper wp/14/226, 2014. 16. Christopher Kent, The Limits of Interst-only Lending, Speech, Reserve Bank of Australia - 29 -