2016 년부동산시장의다섯가지핵심키워드 올해부동산시장은어떻게될까? 항상그러하듯단언하기대단히어려운문제다. 부동산시장의가격에영향을미치는것은경제적, 심리적요소외에도정책요소까지더해지기때문이다. 금융시장의영향역시무시못하는요소임은물론이고말이다. 부동산전문가들이 올해는무조건오른다 혹은 내린다 고단언하는것을보면그용감함에경외심까지느껴진다. 부동산시장, 특히올해의흐름을읽어보기위한핵심키워드다섯가지를정리해보았다. 이를통해올해부동산시장에대해예측을해보기로하자. 우용표재테크칼럼리스트 60
금융의창을열다 키워드 1. 미국금리 미국금리는우리나라부동산시장뿐만아니라전세계경제흐름에영향을미치는핵심요소이기도하다. 특히우리나라부동산시장은미국금리의영향으로두번정도침체기를겪은경험이있기에더욱민감할수밖에없다. 미국금리의영향은일명 공교로운 444 효과 로요약해볼수있다. 우선아래의그래프를보자. 1990년이후미국의기준금리 ( 페더럴펀드금리 ) 현황이다. < 그림 1> 미국기준금리현황 ( 연리 %) 7 6 5 4 3 2 1 0 1990년 1992년 1994년 1996년 1998년 2000년 2002년 2004년 2006년 2008년 2010년 2012년 2014년 자료출처 : 한국은행경제통계시스템 주요국제금리 페더럴펀드금리 첫번째 4를보자. 1994년이다. 당시미국은 3% 내외이던기준금리를 1년 6개월이라는짧은시간동안 5.5% 수준까지급격하게올렸다. 그결과 4년후인 1998년우리나라는사상최악의경제위기를겪는 IMF를겪어야했었다. 두번째 4를보자. 2004년이다. 기준금리는 2004년부터 2007년까지대략 4년에걸쳐 1% 에서 5% 까지비교적천천히올랐다. 그러자이번에는미국내부동산시장에서거품이생기다가 < 그림 2> Fed 위원들의기준금리전망 (%) 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 0.6 0.4 1.9 1.4 1.6 3.1 2.9 2.6 2015 년 3 월전망 2015 년 6 월전망 2015 년 9 월전망 2015 년말 2016 년말 2017 년말 꺼지게된다. 리먼브라더스사태로촉발된미국의금융위기는 2008년우리나라부동산시장의침체기를유발시켰다. 또다시공교롭게도 2004년에오른기준금리가그로부터 4년후인 2008년대한민국의부동산시장에폭락을가져왔던것이다. 마지막 4는 2014년인데, 불행중다행으로 2014년에는기준금리인상이없었다. 하지만올것은왔다. 2015년말에미국은기준금리를 25bp 올리는것으로결정했고남은것은앞으로어느정도로올리느냐의문제인것이다. 자료출처 : Fed 2015 년 12 월 61
끝자리가 4로끝나는년도에미국기준금리는오른다. 그 4년이후에우리나라부동산시장은침체기를겪게된다. 지금까지두번에걸쳐경험한내용이다. 2016년에미국기준금리가본격적으로오른다면그 4년이후인 2020년대한민국의부동산시장은어떨까? 뼈아픈경험을기준으로보자면상당한침체기를맞이할가능성이높지않을까싶다. 한번당하고두번당했는데이제세번째까지당할수는없다. 벌써부터우리나라부동산시장은거래가급격히줄고거래호가가낮아지고있는상황이다. 이에대한마음의준비가필요하다. 자료출처 : 주택구매심리 꽁꽁 얼어 서울아파트거래량 3 달연속 매일일보 2016 년 1 월 19 일 관련기사 : http://www.m-i.kr/news/articleview.html?idxno=207024 키워드 2. 중국경제의침체 중국증시상황이심상치않다. 새해시작과동시에빨간경고등이들어오기시작했다. 상하이지수를잠시보자. < 그림 3> 상하이증시최근 1 년현황 선차트 3 개월 1 년 3 년 5 년봉차트일봉 주봉 월봉 최고 5,178.19(6 월 12 일 ) 5,703.79 5,130.67 4,557.56 3,984.44 3,411.33 2,838.21 최저 2,638.30(1 월 27 일 ) 2,265.10 1 월 23 일 3 월 2 일 4 월 1 일 5 월 4 일 6 월 1 일 7 월 1 일 8 월 3 일 9 월 1 일 10 월 8 일 11 월 2 일 12 월 1 일 1 월 4 일 자료출처 : 네이버금융 상하이종합지수 화려했던 5000돌파의시절은말그대로먼옛날의이야기다. 2016년 2월 1일기준종가는 2700을넘지못하고힘들어하는모습이다. 이렇게꾸준하게하락하기도쉽지않은상황이다. 최근조지소로스를비롯한월가 ( 街 ) 의큰손들이 [ 앞으로중국증시하락한다 ] 에계속배팅을걸고있다는점을보면중국증시가다시화려하게부활하는것은오랜기다림을필요로하지않을까싶다. 중국경제의침체는우리나라에도악영향을미칠수밖에없다. 특히수출위주의우리나라기업구조에서중국은거대한소비처이기때문이다. 중국경제가침체되면그에따라우리나라산업들도영향을받을수밖에없다. 62
금융의창을열다 < 그림 4> 상하이종합지수현황 ( 종가기준 ) 4,000.00 3,500.00 3,000.00 2,500.00 2,000.00 1,500.00 1,000.00 다행히도중국경제의침체가우리나라부동산에미치는영향은직접적이지는않다. 물론없지도않다. 중국의침체는곧우리나라경 제의침체와도직 간접적으로영향이있기때문이다. 장기적으로는우리나라부동산시장에악영향을미치는요소가될것으로판단 할수있다. 500.00 0.00 2015 년 12 월 31 일 2016 년 1 월 4 일 두번째키워드인중국의경제상황역시우리나라부동산시장의침체또는하락신호를보내고있음을보게된다. 키워드 3. 저유가 1 월 5 일 1 월 6 일 1 월 7 일 1 월 8 일 1 월 11 일 1 월 12 일 1 월 13 일 1 월 14 일 1 월 15 일 1 월 18 일 1 월 19 일 1 월 20 일 1 월 21 일 1 월 22 일 1 월 25 일 1 월 26 일 1 월 27 일 1 월 28 일 종가 1 월 29 일 2 월 1 일 교과서에서배운바에의하면저유가는분명히우리나라제조업의원가를낮추고수출경쟁력을키우는고마운현상이다. 이를증명하 듯각보고서와칼럼은유가하락이긍정적인효과를나타낸다고주장하기도했었다. 자료출처 : 유가하락이한국경제에미치는영향 서울경제 2015년 1월 14일관련기사 : http://economy.hankooki.com/lpage/opinion/201501/e20150114202104141020.htm 고위관료들역시저유가는국민소득증대에긍정적인영향을주고호재로작용할것이라는주장을하기도했었다. 특히경제관료의 수장이던최경환전경제부총리는 유가하락은우리경제에큰호재 라는의견을공식적으로발언했었다. 자료출처 : 최경환부총리의발언 - 유가하락은호재 연합뉴스 2015년 1월 7일관련기사 : http://www.yonhapnews.co.kr/economy/2015/01/07/0301000000akr20150107060151002.html 그런데지금의저유가는교과서에서가르쳐주는내용또는관료들이기대했던바와는다른진행을보이고있다. 수출품의가격경쟁력 은확보됐지만그수출품을사줄국가들이경제적으로어려워지고있다. 산업별로보면항공 자동차 에너지기업들을제외한대부분 의산업에는먹구름이드리워지고있다. 63
특히조선업의경우확정된주문까지취소하는상황이기에그심각성이더해지고있다. 아래의기사는그어려움을상징적으로요약해 주고있다. 자료출처 : 조선빅3, 수주목표 20% 낮춰잡고 저유가공습 헤쳐나간다 데일리한국, 2016년 1월 19일관련기사 : http://daily.hankooki.com/lpage/economy/201601/dh20160119110430138070.htm 유가하락과부동산시장. 기름값이오른다거나내린다고해도집값에즉각적으로영향을미칠것으로보이지는않는다. 그렇기에한편으로는아무상관없다고생각할수있다. 하지만유가의상승이나하락의영향은경제에영향을미치고다시부동산시장에까지영향을미칠수있다. 유가는상승해도걱정이고하락해도걱정일수밖에없어보인다. 그리고지금의유가하락은지속될것으로예상된다. 즉부동산시장에대한악영향이계속된다는뜻이다. 키워드 4. 전세난 전세난의심화는점잖아야할뉴스에서도 미친 이라는표현을사용할정도로극심했다. 그리고그극심함은현재진행형이기도하다. 전세난의지속은결과적으로부동산매매의활성화와매매가격상승으로연결됐다. 아이러니하게도집값이오를것같지않기때문에사람들은전세를찾았는데그결과는집값상승이었던것이다. 2016년현재, 누구도감히 집값이상승합니다 라고이야기하지못한다. 경제여건을봐도그리고거래량을봐도부동산시장이다시침체할것이라는지표가뚜렷하기때문이다. 집값이오를것같지않다는것, 전세난이올해도지속될것이라는이유가될것으로보인다. 그렇다면집값은? 과거의모습이반복된다면다시상승할요인이될것이다. 아래 2014년부터 2015년까지의전세가격지수그래프를보자. 전세가격이과연안정될것인가? 추세를봐서는당장하락세로돌아서기에는무리가있을것으로보인다. < 그림 5> 전국및서울아파트전세가격지수 (2015 년 12 월 = 100) 102.0 100.0 98.0 96.0 94.0 92.0 90.0 88.0 86.0 84.0 82.0 80.0 전국아파트서울아파트 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 2014 년 2015 년 자료출처 : KB 국민은행 [KB 주택가격동향 ] 시계열자료재구성 64
금융의창을열다 부동산시장에미칠영향즉부동산가격하락을짐작하는것은어렵지않다. 정부정책의흐름은 부동산가격규제 에초점을맞추고있는것이다. 부동산에대한수요와혜택을줄임으로써과열양상이던부동산매매시장을안정화시키겠다는의지를엿볼수있다. 획기적인전세난안정대책이나오지않는이상집값이오를것같지않기때문에집값이오른다는아이러니한현상은반복될것이다. 키워드 5. 정부정책 부동산시장에대해역대정부는항상일관된입장을보여왔다. 안정화 가그것인데집값은안정되거나상승하더라도조금씩꾸준히올라야한다는것이었다. 안정이라는정책목표를달성하기위해규제를하거나규제를풀기도했었다. 2016년의부동산정책은부동산규제에힘이실리는것으로보인다. 미국이금리를올림에따라대한민국역시기준금리를올려야하는압박을받고있는가운데, 대략 1천300 조원에까지이르는가계대출의규모가부담스럽다.(< 그림 6> 참조 ) 그리고그상환능력에대해서도걱정하는것으로보인다. 정부는규제를위해가계대출심사에있어서기존보다깐깐한방식을택했다. < 그림 7> 을보면그방식들이나오는데핵심을보면기존의주택담보대출이 집값이얼마냐 하는담보능력중심이었다면이제는 돈을빌리는사람이얼마나잘갚을수있느냐 의상환능력중심으로바뀌었다고보면된다. < 그림 6> 가계부채잔액추이 ( 단위 : 원 ) 464 조 7 천억 665 조 4 천억 소규모자영업자부채포함시 963 조 8 천억 1 천 300 조 ( 추정 ) 1 천 99 조 3 천억 2002년말 2007년말 2012년말 2015년 3월말 정부의이러한 심사능력강화 대책은집값구매여력을낮출것으로보인다. 주택담보대출로 2억원을은행에서빌리고자할때대략월 70만원의이자만부담하는것에서월 230만원내 외의원금과이자를동시에부담해야하기때문이다. 부동산시장에서 100% 현금으로주택을구매할수있는경우가흔하지는않기때문에정부의대출규제는수요위축과거래량감소등의부동산시장침체로이어질가능성이높다. 정부의또다른정책을보면주택마련수요를위축시키는것들이보이는데기존에완화되었던규제들이다시강화되는것이다. 자료출처 : 한국은행 65
< 그림 7> 가계부채종합관리방안주요내용 구분현행개선 분할상환관행정착 일시상환 거치식위주 거치기간통상 3~5 년 2017 년말분할상환목표 40% 원칙적으로분할상환위주 거치기간 1 년이내단축유도 2017 년말분할상환목표 45% 상환능력실사선진화 담보중심의심사 상환능력중심심사 소득확인내실화 신고소득 ( 신용카드사용액등 ) 까지광범위하게인정 최저생계비소득으로인정 증빙소득원칙 최저생계비불인정 고부담대출분할상환유도 주택가격 소득대비대출액한도만규제 주택가격 소득대비대출규모크면분할상환유도 변동금리대출금리상승위험 고려하지않음 향후금리상승가능성고려해반영 총체적상환부담반영 기타부채는이자만고려 기타부채원금상환도고려 상호금융권비주택대출등관리강화 탄력적한도상향기능 토지 상가담보대출최저한도 60% 인정 예탁금비과세 리스크감소요인있을때만한도상향허용 토지 상가담보대출최저한도 50% 로축소 예탁금비과세단계적축소 자료출처 : 금융위원회 2015 년 7 월발표내용중 < 그림 8> 2016 년달라지는부동산제도및이슈 1월 2월 4월 6월 7월 9월 12월 비사업용토지양도세중과세부할 (16~48% 세율과세 ), 오피스텔 ( 주택임대사업자 ) 신규분양취득세감면종료 (4.6% 세율과세 ), 주택담보대출심사요건강화 표준지공시지가발표, 해외은닉재산 3 월까지자진신고하면가산세면제 전국공동주택공시가격발표, 행복주택 ( 구보금자리 ) 구리갈매지구첫입주 수도권고속철도수서 ~ 평택개통 주택분재산세 50% 납부, LTV DTI 규제완화 7 월말종료 주택분재산세 50% 납부 종합부동산세납부, 주택임대소득과세연 2 천만원이하비과세유예기간종료 자료출처 : 부동산 114, 2015 년 12 월 1월에는비사업용토지의양도세가다시중과되고오피스텔의취득세가다시높아진다. 올해말까지가능하던 2천만원까지의주택임대소득비과세혜택역시기간이만료될예정이다. 부동산시장활성화를위해풀어두었던느슨한규제의끈을다시묶는것이다. 부동산시장에미칠영향즉부동산가격하락을짐작하는것은어렵지않다. 정부정책의흐름은 부동산가격규제 에초점을맞추고있는것이다. 부동산에대한수요와혜택을줄임으로써과열양상이던부동산매매시장을안정화시키겠다는의지를엿볼수있다. 지금까지 2016 년부동산시장에영향을미칠핵심적인다섯가지키워드들을살펴보았다. 키워드만놓고보면대한민국의부동산은하 락할가능성이높다고볼수있다. 물론개발호재나재개발, 재건축등지역적인호재가있는경우에는상승할것이다. 한발앞선재테크, 부동산시장의흐름이보이는상황에서어떻게접근할것인가? 이에대한해답은이미가지고있을것으로믿는다. 66