212-3 3 미국주택시장의회복가능성점검 목차 Ⅰ. 검토배경 2 Ⅱ. 미국주택시장현황 3 Ⅲ. 주택시장회복을제약하는잠재불안요인 7 Ⅳ. 주택시장의회복가능성점검 12 Ⅴ. 향후미국주택시장전망 16 / 1
212-3 3 I. 검토배경 미국주택시장의침체가장기화되면서건설투자급감, 소비둔화, 가계의자산건전성악화등으로이어짐에따라미국경기회복을제약하는부담으로작용 미국주택시장은글로벌금융위기로버블이붕괴된이후주택시장침체가지속됨에 따라미국경기회복을제약하는주요요인으로지목 - 미국주택가격은 26 년고점대비 33% 하락, 이는약 7 조달러에달하는자산 손실로추정 - 한편미국 GDP 중주택건설투자가차지하는비중은 2.3%(21 년기준 ) 로다 소낮은편이나변동성이커경기에미치는영향이큰상황 GDP 부분별변동성 ( 전기대비증감률의표준편차, 1969.1Q~211.3Q 기준 ) 을보면, 주택건설은 19.6% 로높은편 ( 수입 15.6%, 수출 14.%, 비주거 9.9% 등 ) 고용시장부진이지속되는가운데주택시장위축은미국가계의자산건전성을악화 시키는등경기전반에부정적영향지속 미국의경기반등과글로벌경제및금융시장회복의전제조건으로미국주택시장회복의중요성부각 미국주택시장의회복은미국내가계의부채조정압력완화및소비증대등실물경제 의회복을견인하는경기반등에필수적인요건 글로벌금융위기의시작점으로볼수있는미국주택시장의개선여부는미국경기 반등뿐아니라, 글로벌금융시장및국내경기에도영향을미친다는점에서향후주 택시장의회복가능성에관심을둘필요 최근미국주택관련지표가개선되면서주택시장의회복에대한기대감이대두됨에 따라, 미국주택시장내존재하는잠재적불안요인및회복가능성에대한점검이필 요한시점 / 2
212-3 3 II. 미국주택시장현황 미국주택가격은부진한상황을이어가는가운데가격하락으로판매는소폭증가 주택가격은대공항이후가장큰폭의하락세 (26 년고점대비 33% 하락 ) 를기록 정부의부양책 1 및연준의 MBS매입 2 등노력에도불구하고주택경기침체지속 - 211.11 월 S&P 2개대도시지역의주택가격은 26.월고점대비 32.9% 하락, FHFA( 주택금융청 ) 주택가격지수는고점대비 19.1% 하락한수준 - 주택구입세제혜택이 21.4월에종료된이후바닥권을벗어나지못하는상태 한편낮은주택가격으로최근기존주택매매건수는전년동월대비 7개월연속상승세 - 212.1월기존주택매매는 457만호 ( 전월대비 4.3% 증가 ) 를기록하며 21.5 월이후최고치기록 [ 그림 1] 미국주택가격지수추이 [ 그림 2] 기존주택및신규주택매매건수 24 22 2 ('.1=1) FHFA 주택가격지수 S&P 주택가격지수 (2 개도시 ) 7 6 ( 만호 ) 기존주택 ( 좌 ) 신규주택 ( 우 ) ( 십만호 ) 16 12 1 16 고점대비 32.9% 하락 5 14 12 4 3 4 1.3 1.11 3.7 5.3 6.11.7 1.3 11.11, Datastream 2 2.1 3.9 5.5 7.1.9 1.5 12.1 주택시장내재고물량의지속적인감소및처분기간축소 재고물량은 27 년고점기록후지속적으로감소추세를보이며최근금융위기이 후최저수준을기록함에따라, 주택시장내재고부담은다소낮아진것으로파악 1 주택구입절차완료시세금감면 (21.4 월종료 ), 모기지연체가구에대한금리인하및상환기간연장등 2 29 년 3 월이후미연준 (FRB) 은총 2 조달러에달하는자산을매입하는 1~2 차양적완화 (QE) 시행, 이중 1 조달러 MBS 매입 / 3
212-3 3 - 재고량은기존주택 232 만호, 신규주택 15.7 만호를기록 (211.12 월 ) 하였는데, 26 년이전평균치가각각 24 만호, 3 만호를감안시재고량은크게감소 - 이는신규착공건수가 26 년이후지속적으로감소함에따라신규주택의유입 이제한된데다, 최근주택가격하락에따른기관투자자의매입증가등에기인한 것으로파악 한편기존주택재고물량처분기간은 6.2 개월 (211.12 월 ) 로금융위기이후최저수준 - 주택의재고처분기간은금융위기이전에비해서는아직높은수준이나최근빠 르게축소되는추세 211.12 월기준재고처분기간 : 기존주택 6.2 개월, 신규주택은 6.1 개월 2~26 년동안평균재고처분기간 : 기존주택 4.7 개월, 신규주택은 4.3 개월 [ 그림 3] 주택재고물량 [ 그림 4] 주택재고처분기간 5 45 4 ( 천호 ) 기존주택신규주택 12 1 ( 개월 ) 기존주택신규주택 35 3 6 25 2 15 99.12 1.12 3.12 5.12 7.12 9.12 11.12 자료 : Datastream 4 2~26 년동안기존주택평균재고처분 4.7개월 2.9 2.12 5.3 7.6 9.9 11.12 모기지연체율및담보주택차압비율은하락추세이나여전히높은수준유지 모기지연체율은금융위기이후하락세를지속하나여전히높은수준을유지하며주택모기지시장의불안한모습을반영 - 모기지연체율은 7.5%(211.4Q) 로 21년 1분기에고점 (1.6%) 을기록한이후하락세를보이고있으나여전히높은수준 - 특히서브프라임연체율은 2.3%, 악성모기지연체율 (9일이상연체하거나담보주택차압절차가진행중인모기지 ) 은 7.73% 기록 / 4
212-3 3 한편높은모기지연체율로인해담보주택차압비율도높은수준을유지 - 담보주택차압비율은최근다소횡보하고있으나 4.3%(211.4Q) 로여전히높 은상황 [ 그림 5] 모기지연체율및담보주택차압율 [ 그림 6] 미국의주택경기침체기와건설투자 12 1 (%) 모기지연체율 ( 좌 ) 프라임연체율 ( 좌 ) 악성모기지연체율 ( 좌 ) 담보주택차압률 ( 좌 ) 서브프라임연체율 ( 우 ) (%) 2 23 ( 십만건 ) 침체기간 주택착공수 2 2분기 23분기 24 2 6 1 16 4 13 2 3.1Q 4.4Q 6.3Q.2Q 1.1Q 11.4Q 12 주택착공수는현재 7만호로 4 1959년이후연간평균치 14만호를하회 1959 1966 1974 191 199 1996 24 211, KB 금융경영연구소 주택건설투자는다소부진한상황을지속 미국의주택건설투자는금융위기이후급감한데다침체기간도 23분기동안지속되는등이전의주택경기하강기에비해침체기간이다소장기화되는상황 - 과거 196~199 년에주택착공수감소는약 2분기동안지속되었으나, 최근주택경기침체상황은 23분기동안지속되며하락폭도더큰것으로나타남 한편신규주택착공건수는약 7만호 (212.1 월 ) 를기록하며 4개월연속상승세를보이나, 1959년이후연간평균치 14만호를하회 / 5
212-3 3 III. 주택시장회복을제약하는잠재불안요인 주택가치하락에따른 Negative Equity( 역자산 ) 3 심화등주택시장내부정적영향지속 발생및중산층의가계부실화 자산가치하락으로 Negative Equity( 역자산 ) 현상이발생하였는데, 이는보유주택을팔아도모기지상환이불가능함에따라가계의재정건전성악화로이어짐 - 주택은미국가계자산의상당부분을차지하는데, 이번주택가격하락으로약 7조달러에달하는자산손실이발생한것으로추정되며이는 26년초반누적주택자산의 1/2이상에해당하는규모 특히자산중상당부분을주택으로보유하고있는중산층 4 의경우주택가격하락으로인해가계부채부담이크게증가하면서보유자산처분압력은높은상황 - 가처분소득대비주택의순자산은 55% 대로하락하며 195년이래최저수준 - 27~29 년동안고소득층의주택순가치하락은 27년소득의 36% 에그친반면, 중산층은 66% 에달하는등주택가격하락이중산층에미치는영향은큼 5 [ 그림 7] 가처분소득대비주택의순자산비율 [ 그림 ] Negative Equity 에처한가구수 16 (QoQ,%) 16 ( 백만가구 ) 14 12 14 12 1 FHA/VA Nonprime Prime 1 6 '11.3Q 55% 대로하락 195 년이래최저치 4 1959 1966 1974 191 199 1996 24 211 자료 : Datastream, FRB 6 4 2 25 26 27 2 29 21 211 주 : 2 차저당권관련자료는일부포함되지않아 Negative Equity 규모는실제보다축소, Nonprime 은 alt-a 와 subprime 을포함 자료 : Federal Reserve 3 Negative Equity( 역자산 ): 주택가격하락으로담보로잡힌주택가치가향후상환해야할대출금보다낮은상황 4 중산층은가구의평균소득수준이전체가구소득분포의 4~6% 에해당되는가구이며, 고소득층은소득분포의 9% 이상에해당되는가구로 정의. 27 년기준으로소득분포의 4% 는약 $4,, 6% 는 $65,, 9% 는 $15, 에해당 5 미연준의 Survey of Consumer Finance 조사결과 / 6
212-3 3 역자산상황으로압류되는주택은재고물량증가로이어져주택가격하락압력으로작 용하는등악순환상황이지속 - 역자산은 26 년주택버블형성시기에주택을구입한가구를중심으로발생 - 현재 FHA( 주택연방청 ) 가보유한모기지중역자산에처한가구는약 1,2 만 가구로전체모기지보유가구중 1/5 에달하는것으로추정 - 특히네바다, 애리조나, 플로리다등주택가격이급락한지역의경우모기지보 유가구의상당수가역자산상태 Negative Equity 비중 (211.2 분기기준, CoreLogic): 전국 22.5%, 네바다 6.4%, 애리조나 4.7%, 플로리다 45.1%, 캘리포니아 3.2% 주택시장불확실성으로인해최저금리에도불구하고주택융자신청수요는다소낮은수준 3 년만기모기지금리는 3.9%(212.1 월 ) 로역대최저수준을유지하나, MBA (Mortgage Bank Association) 주택융자신청수요는기대치보다는낮은수준 - 과거 2 년대초반 5~6% 대금리수준과비교시, 현재금리는 3% 대후반으로 하락함에도불구하고융자신청은당시보다높지않음 - 한편 MBA 모기지리파이낸싱수요 6 는최근증가추세를보이나, 이는초저금리 및모기지관련정책지원에기인한것으로파악 [ 그림 9] 모기지금리및주택융자신청지수 [ 그림 1] 모기지금리및리파이낸싱지수 11 9 (%) MBA 주택융자신청지수 3 년만기모기지금리 ( 좌 ) 6 5 4 11 9 (%) MBA 모기지리파이낸싱지수 3 년만기모기지금리 ( 좌 ) ( 천 ) 1 6 7 3 7 5 2 1 5 4 2 3.1 2.1 4.1 6.1.1 1.1 12.1 3.1 2.1 4.1 6.1.1 1.1 12.1 6 MBA(Mortgage Bank Association) 모기지리파이낸싱 : 대출이자부담을줄이기위해기존대출금을갚고저금리대출상품으로갈아타는것 / 7
212-3 3 주택시장에대한불확실성, 가계부실화및소비둔화, 고용부진등으로주택구매보류 수요가증가함에따라저금리에도불구하고융자신청수요가낮은것으로파악 그림자재고 (Shadow Inventory) 7 등잠재적주택재고량은주택시장회복을지연 미국내그림자재고 (Shadow Inventory) 물량은약 157만채로추정되며, 향후주택시장내매물로나올시가격하락압력으로작용가능 - 민간조사기관 CoreLogic 에따르면, 미국내그림자재고물량은 157만채 (211.1 월기준 ) 를기록, 전년동월 19만채에비해낮으나여전히높은수준 - 이는금융위기이후압류주택이많아수리후판매까지상당한시일이걸려누적되어있거나, 대규모매물공급시가격하락이우려됨에따라금융기관이판매물량을조정하면서그림자재고물량으로누적된것으로파악 - 또한지난해 9월금융기관들이 Robo-Signing 을금지하면서차압비율은다소둔화된것으로파악되나, 향후잠재된압류물량이매물로나올가능성도존재 한편압류를피하기위한급매도 (Short Sale) 와압류완료된물량은다소감소하였으나여전히높은수준을유지함에따라주택경기회복을지연 - 급매도및압류된물량은 211년들어감소하였으나, 현재 17만건 (211.3Q) 으로 21년이후매분기 14만건을상회하는등주택시장내부담으로작용 [ 그림 11] 그림자재고 (Shadow Inventory) 물량 [ 그림 12] 급매도및압류완료된모기지건수 25 2 ( 천호 ) REO 압류악성 (9 일이상연체 ) 25 2 ( 천건 ) 신규차압 급매도 압류완료 15 15 1 1 5 5 6.7 7.4.1.1 9.7 1.4 11.1 11.1.1Q.3Q 9.1Q 9.3Q 1.1Q 1.3Q 11.1Q 11.3Q 자료 : CoreLogic 자료 : Office of the Comptroller of the Currency 7 그림자재고 (Shadow Inventory): 은행등금융기관에압류되었으나아직까지시장내매물로는나오지않은주택 Robo-Signing( 로보사이닝 ): 모기지융자기관이모기지연체내용확인과검토절차를무시하고바로차압절차를진행한케이스 /
212-3 3 주택수요회복에필수요건인고용시장의부진우려 주택시장에서창출되는고용효과는건설경기와관련이높은데다, 가계자산중주택이차지하는비중이크다는점을감안시경기에미치는영향은높은상황 - 특히주택경기위축은건설업, 부동산, 모기지관련금융업종등일자리축소로이어짐 26년이후민간부문의 572만개일자리감소분중주택관련업종이절반차지 한편미국고용시장내장기실업자의비중은여전히높은수준이며, 평균실업기간도지속적으로증가하는등고용시장부진에대한우려존재 - 높은장기실업자비중으로평균실업기간은 4.1주 (212.1 월기준 ) 를기록 다만최근실업률은.3% 로하락하며전체실업자수는감소세를보이고있고, 장기실업자의증가폭도둔화되는추세 - 비농업부문취업자수는증가추세를보이고있고, 신규실업수당청구건수는최근 5개월연속감소하는등일부고용지표는다소양호 212.1월신규실업수당청구건수는 37.3만건으로 5개월연속감소 1 15 12 9 6 3 [ 그림 13] 미국기간별실업자수및평균실업기간 ( 백만명 ) 22 24 26 2 21 212 자료 : Bureau of Labor Statistics 5 주미만 5~14 주 15~26 주 27 주이상평균실업기간 ( 우 ) ( 주 ) 45 4 35 3 25 2 15 1 5 [ 그림 14] 주택모기지대출태도및대출수요지수 9 1 6 4 2-2 -4-6 - (pt) 주택모기지대출태도주택모기지대출수요 대출태도긴축완화 대출수요반등기대는이른시점 -1 2 22 24 26 2 21 212 자료 : FRB Senior Loan Officer Opinion Survey 9 미연준이은행대출담당자를대상으로분기별로실시하는설문조사 (Senior Loan Officer Survey) 결과. (+) 일수록대출태도는긴축, 대출수요 는증가로해석 / 9
212-3 3 대출기관의강화된모기지신용요건은잠재적주택수요를위축 금융위기이후금융기관들은대출에따른신용리스크부담축소및추가손실우려로모기지신용요건을강화 - 부동산관련대출에있어주택가치감정평가기준강화, 높은수수료및이자율부과, 높은자기자본금요구, 서류심사강화등을실시 모기지대출의신용요건강화는생애최초주택구입자뿐아니라신용이양호한대출자들에게도압력으로작용하면서잠재적주택매매수요를위축 다만금융위기당시와비교시최근금융권의주택모기지대출태도는다소완화되었으며모기지대출수요도다소회복세를보이는추세를보이나, 아직반등을기대하기는이른상황 / 1
212-3 3 IV. 주택시장의회복가능성점검 저금리지속및주택구입비용감소로주택구매여력은높은가운데, 신규주택착공건수반등을감안시주택시장내긍정적신호존재 3 년만기모기지금리는역대최저수준 (3.9%) 을유지하는데다주택가격의하락으 로주택구입비용이크게감소하면서주택구매여력은최고수준을기록 - HAI 주택구입능력지수 1 는 195.7(211.4Q) 로높은수준을지속 한편최근신규주택착공및인허가건수는다소반등세를보이는데, 착공및인허가 건수가주택시장의선행지표역할을한다는점을감안시향후주택시장의반등가능 성을내포 - 212.1 월신규주택착공건수는 69.9 만호, 인허가건수는 67.6 만호기록 [ 그림 15] 주택구입능력지수및모기지금리 [ 그림 16] 신규주택착공및인허가건수 2 1 주택구입능력지수 ( 좌 ) 3 년만기모기지금리 ( 우 ) (%, 축반전 ) 3 5 13 12 11 ( 천호 ) 착공건수 인허가건수 16 14 12 7 9 1 9 7 1 11 6 5 13 91.4Q 96.4Q 1.4Q 6.4Q 11.4Q 4.1.9 9.5 1.1 1.9 11.5 12.1 임대시장강세로주택투자수요는증가할전망 주택시장의침체로주택매매수요가위축된데다담보주택압류로인해보유주택을상 실하는가구가증가하면서임대주택에대한수요는빠르게증가 1 HAI (Home Affordable Index) 주택구입능력지수 : 가계소득과주택가격등에대비한주택담보대출원리금상환능력을나타내는지표. 지수 가 1 이상은소득으로모기지원리금을상환할수있다는의미 / 11
212-3 3 - 미국내주택보유율은 66.3%(211.4Q) 로 26년 (69.%) 에비해크게하락한반면, 임대시장은최근수요증가로임대료강세를지속 - 임대료는금융위기직후다소둔화되었으나최근상승세지속 ( 전년대비 1개월연속상승세 ), 임대주택공실률은 9.%(211.4Q) 를기록하며빠르게하락 - 미상무부통계 (211.4Q) 에따르면임대주택거주자는전년동기대비 74.9만채증가한반면, 자가주택은 9.1만채감소 특히임대료대비주택가격은 27.7 월고점대비 27.6% 하락하며금융위기이전수준을회복하는등임대시장강세를시현 이에따라대출기관으로소유권이이전된압류주택인 REO(Real Estate Owned) 11 물량을매입해임대주택으로전환하고자하는수요가빠르게증가 또한주택가격하락으로외국인투자자들의미국내주택구입도크게증가 - 해외투자자들의미국주택구입금액은지난해에비해 73% 증가 (211.3Q), 투자규모는 29년이후약 42억달러에달하는것으로예상 12 [ 그림 17] 임대가격지수및공실률추이 [ 그림 1] 임대료대비주택가격추이 6 5 4 (YoY,%) 임대가격지수 ( 좌 ) 임대주택공실률 ( 우 ) (%) 12 11 17 15 ('97.1=1) 고점대비 27.6% 하락 3 2 1 13 1 9 11-1 5.12 6.12 7.12.12 9.12 1.12 11.12 자료 : Bureau of Labor Statistics, Census Bureau 9 1997 1999 21 23 25 27 29 211 11 REO(Real Estate Owned): 대출기관으로소유권이전된주택. Negative Equity 상황에처한가구들이보유자산을경매로처분하려고하나 처분되지않을시모기지대출기관이해당자산을소유 12 파이낸셜타임즈 (FT) 211.11 월기사 / 12
212-3 3 REO 물량의임대주택전환추진및대형기관투자자들의압류주택매수로재고물량소진예상 미연준은부동산시장활성화를위해압류주택을매각해임대주택으로활용하는방 안 (REO to Rental Program) 을제시 13 - 미국전역에매각될공실주택중약 1/4 정도 (5 만호, 211.2Q) 가 REO 로추정 - 특히 212~213 년에추가유입으로인해 REO 물량은약 1 만채에달할것으 로예상됨에따라주택시장내부담으로작용가능 - 이에따라연준은국책모기지업체 (Fannie Mae, Freddie Mac) 가보유하고있 는 REO 물량 ( 약 25 만채 ) 의 1/3 을매각해임대사업추진을제언 - 최근 FHFA 이보유하고있는 REO 물량들이매각되면서재고량은감소세지속 또한사모펀드및해지펀드등대형기관투자자들을중심으로대도시내압류주택을 매입후임대하여수익을창출하려는수요가빠르게증가 - 임대료강세와더불어일부지역내고급주택시장이회복기미를보임에따라대 형투자기관들이새로운이익창출상품으로임대사업에관심을두면서압류물량 매입에적극적 14 [ 그림 19] FHFA 소유의 REO 물량 [ 그림 2] HARP 및 HAMP 신청규모 3 25 2 ( 천건 ) 기타모든주 중서부 캘리포니아 플로리다 아리조나 네바다 7 6 5 ( 천건 ) (QoQ,%) HARP 신청건수 ( 좌 ) HAMP영구조정승인실적 ( 우 ) HAMP일시조정승인실적 ( 우 ) 5 4 3 15 4 3 2 1 2 1 5 1 9.1Q 9.3Q 1.1Q 1.3Q 11.1Q -1 9.2 9.6 9.1 1.2 1.6 1.1 11.2 11.6 자료 : FHFA( 연방주택금융청 ) 자료 : FHFA 13 212.1 월미연준은백서 (White Paper) 제출을통해 REO to Rental Program 필요성을제시 (The U.S. Housing market: Current Conditions and Policy Consideration) 14 블랙스톤등대형운용사산하헤지펀드들은최근은행압류주택을대상으로한투자펀드를조성. 부동산임대업체웨이포인트와사모펀드 GI 파트너스, 사모펀드그린위치와모기지전문헤지펀드 (CMS) 는각각약 1 억달러투입계획 / 13
212-3 3 HARP 15 및 HAMP 16 관련규정완화등모기지보유자들을위한구제방안제시로주택시장안정화기대 주택가격하락및실직으로모기지상환에어려움을겪는가구를위해미정부는 HARP( 주택재융자프로그램 ) 및 HAMP( 주택대출상환조건완화프로그램 ) 를제시 하였으나, 비용문제및연체리스크에대한우려로관련금융기관의참여는저조 - HARP 를통해저리모기지대출로차환한가구는약 925,(211.3Q) 가구에 달하나이는기대치를다소하회하는수준 - HAMP 에서는자발적으로상환금을삭감해주는금융기관에대해인센티브를제 시하나비용문제로 Fannie Mae 와 Freddie Mac 은원리금삭감을거부해옴 국책모기지업체가보유하거나보증한모기지는전체의절반이상을차지하나, 이들의참여거부로 HAMP 의실효성은낮은상황 211 년동안 HAMP 하에서원리금을줄인가구는 36, 가구, 압류직전에몰린 91 만가구가원리금조정을받았으나정부목표에는미치지못하는수준 이에따라미정부는최근 HARP 와 HAMP 의실효성을높이고부실가계의대출부 담을줄이기위해, 관련규정을대폭완화하고프로그램기간도연장하기로발표함에 따라향후주택시장안정화로이어지길기대 - 212.6 월종료될 HARP 는 213 년까지연장하고, 지원대상을확대하기위해 LTV 상한폐지및지원자조건등을완화 (211.1 월 ) - HAMP 에참여하는대출기관에대해인센티브지급을최대 3 배로늘려주고, 대 상조건을완화하기로함 (212.1 월 ) 최근주택시장전망지수는다소호전기미를보이며, 향후주택시장회복가능성을내포 NAHB 주택시장지수및 PHSI 잠정주택판매지수등향후주택시장에대한전망치가 다소개선의여지를보임에따라주택시장회복가능성을내포 - NAHB 주택시장지수 17 는 29(212.2 월 ) 로최근 5 개월연속상승세를지속 15 HARP(Home Affordable Refinance Program): 모기지상환이어려운가구를대상으로저리모기지대출로의차환기회제공 16 HAMP(Home Affordable Modification Program): 대출자의이자와원리금을삭감해주는프로그램으로이를시행하는금융기관에대해정부가보조금을지원. 각프로그램은 29.3 월시행 17 NAHB 주택시장지수 : 전미주택건섭협회 (National Association of Home Builder, NAHB) 가미국주택건설협회를대상으로향후 6개월후의주택경기를예상하는지표로주택시장의확장및축소의기준으로사용. 지수는 5을넘으면주택시장호전, 5이하이면침체를의미 / 14
212-3 3 - 이는 27.5 월이후최고치를기록하며시장전망치 (26) 를크게상회하는수치 로향후주택시장개선에대한기대확대 - 또한잠정주택판매지수 (PHSI) 1 는최근상승세를지속하며현재 96.6 을기록 [ 그림 21] NAHB 주택시장지수 [ 그림 22] 잠정주택판매지수 (PHSI) 14 12 1 6 ( 개월 ) 기존주택재고기간 ( 좌 ) NAHB 주택시장지수 ( 우 ) 1 6 4 ('11.1=1) 14 12 1 ('1.1=1) 잠정주택판매지수 ( 좌 ) 22 S&P 주택가격지수 ( 우 ) 2 1 16 4 2 14 2 3.5 4. 5.11 7.2.5 9. 1.11 12.2 6 12 1.11 3.11 5.11 7.11 9.11 11.11 1 PHSI(Pending Home Sales Index): 주택매매거래는완료되었으나대금지불이완료되지않은상태를나타내는지수. 기존주택판매를 1~2 달먼저예측할수있는선행지표역할, 1 이상이면주택판매활성화의미 ( 전미부동산중개인협회가매달발표 ) / 15
212-3 3 V. 향후미국주택시장전망 고용시장개선방안제시및총가구수증가는주택수요회복에긍정적신호 최근미정부는일자리창출법안을제시하는등주택수요회복의필수조건인고용시 장이개선된다면, 향후주택시장의점진적회복으로이어질것으로기대 - 211.9 월오바마정부는약 4,47 억달러에달하는일자리법안 (AJA) 을제안 실업급여연장, 고용세감면등고용시장개선을위해약 1,45 억달러증액 - 최근실업률은.3%(212.1 월 ) 로금융위기이후최저수준을기록한가운데, 비 농업부문고용은지속적으로증가함에따라주택시장회복에대한기대확대 또한꾸준히증가하는총가구수도주택매매수요회복에긍정적신호로작용가능 미국총가구수증감 ( 년 ): -247 천가구 ( ) +776 천가구 ( 9) +1,41 천가구 ( 1) +656 천가구 ( 11, 추정치 ) 연준의 MBS 추가매입가능성언급등주택시장부양책추가지원가능성존재 미연준의버냉키의장은미국경기회복을제약하는주요원인으로주택시장의부진을 지적하며 MBS 추가매입가능성을언급 (211.11 월 FOMC 회의후기자간담회 ) [ 그림 23] 실업률및비농업부문고용증감 [ 그림 24] 연준 MBS 보유액및추가매입예상액 19 12 (%) ( 천명 ) 16 ( 십억달러 ) 1 4 12 연준 MBS 추가매입시규모는최소약.55 조달러로추정 6 4-4 2 비농업부문고용 ( 우 ) 실업률 ( 좌 ) - 2.7 4.2 5.9 7.4.11 1.6 12.1 4 2 29 21 211 212 213 자료 : FRB 19 현재연준의 MBS 보유잔액은.5 조달러 (211.11 월 ), 주거용 MBS 잔액은약 7 조달러 (211.3Q) 추가매입규모추정 : 미국의주택가격하락폭은 2~3%, 주택가격하락분만큼부실시주거용 MBS 는약 1.4~2.1 조달러가위험한수준. 이에따라연준은현재보유액 (.5 조달러 ) 을제외하고약.55~1.25 조달러에달하는 MBS 를추가로매입할필요 / 16
212-3 3 과거양적완화시행과더불어세금혜택등정책적지원으로인해주택시장이회복세 를보였던만큼추가적주택시장부양책을지원할가능성은존재 - 양적완화 QE1 기간동안 1.25 조달러 MBS 매입과더불어생애첫주택구입에대 한세금혜택 (, 달러 ) 이시행되면서주택시장은일시적으로회복세를보였음 또한 212 년대선을앞두고있는오바마정권의주택시장부양을위한추가정책을 제시할가능성은높은상황으로주택시장의하강압력은제한적 - 최근오마바대통령은주택경기부양필요성을직접언급하며, 역자산상황에처 한주택담보대출자들의구제방안을제시 (212.2 월 ) 이번조치는금융위기이후은행들의불법행위로소유주택이압류된주택담보대출피해자들을위한보상및지원이주요내용 주택담보대출계약및압류처리과정에서문제가드러난 5 개은행들이이번구제안에합의함으로써, 2 만가구의대출금 (25 억달러규모 ) 을삭감 - 이에따라역자산상황에처해있거나이미주택이압류된약 2 만가구가구제 받을것으로예상되며, 향후주택시장내압류물량감소등긍정적영향기대 최근의주택관련지표개선및회복기미등을감안시, 주택시장의재침체가능성은낮은상황 향후미국주택시장불확실성에따른구매보류수요, Negative Equity( 역자산 ) 에따 른주택처분압력, 잠재적주택재고물량등주택가격하락압력요인은여전히잔존 하지만미국주택관련지표는최근회복세를보이는가운데, 임대시장강세로투자수 요증가및주택시장부양책지원등긍정적신호감안시재침체가능성은약화 [ 표 1] 향후미국주택시장에영향을주는요인점검 수요측면 공급측면 가격하락압력및불안요인 주택시장불확실성에따른구매보류 Negative Equity( 역자산 ) 가구증가 중산층의가계부실화심화 장기실업자누적 대출기관의모기지신용요건강화 Shadow Inventory 등잠재적재고물량 급매도및압류완료된주택물량부담 회복요인및긍정적신호 저금리지속및주택구입비용감소 임대시장강세로투자수요증가 HARP 및 HAMP 를통한역자산가구지원 고용시장개선방안제시및총가구수증가 정부의주택시장부양책추진 재고물량지속적감소및처분기간축소 REO 물량의임대전환추진 기관투자자의압류물량매입증가 자료 : KB 금융경영연구소 / 17
212-3 3 - 저금리지속및주택구입비용감소로인해구매여력이최고치를기록한데다신규 주택인허가및착공수증가, 재고처분기간단축등주택관련지표개선 - 임대시장강세로주택투자수요가증가하는가운데, 역자산상황에처한가구를 위한정책지원및 REO 물량의임대전환추진등다양한정책적지원을감안시 주택시장의완만한안정화기대 또한최근미국의주요기관들은향후주택시장에대한긍정적예측을제시 - BOA-ML 및 Fannie Mae 는향후주택가격의하락세둔화, MBA( 모기지협회 ) 는가격상승세전환및주택판매량증가를예상 - 미국최대모기지보증업체인 PMI 는향후주택가격상승세전환과주택판매량 도빠르게증가할것으로예상 기존주택중간가격의연간증가율을 212 년 1.%, 213 년 2.3% 로전망 [ 표 2] 주요기관의주택시장전망 구분기관 11.3Q 11.4Q 12.1Q(E) 12.2Q(E) 12.3Q(E) 12.4Q(E) 주택가격지수 ( 전년동기대비, %) 기존주택판매 ( 전년동기대비, %) BOA-ML -5. -6. -5.1-4.9 - - Fannie Mae -5.3-4.1-1.7-1.7 -. -.2 MBA -4.4-2.6 2. 2.4 2. 3. PMI(QoQ,%).4-4.2-2. 6.9 2.9-2. BOA-ML 17.. -5.7 1.2 - - Fannie Mae 17. 2. -4.4 1. 1.9 2.7 MBA 17.2 4.6 -.7 3.7 7.4 5.6 PMI(QoQ,%) -.1 2.5 2. 2.9 1.9 1.9 신규주택판매 PMI(QoQ,%) -3.9 4.4 4. 7.7 7.1 9.3 주 : BOA-ML 는 S&P Case-Shiller 지수, Fannie Mae 는 FHFA 지수, MBA 는기존주택평균가격기준, PMI 는중간가격변동률 ( 전분기대비 ) 211.1 월기존주택판매량은 Fannie Mae 와 Freddie Mac 의모기지융자한도가하향조정됨에따라일시적으로판매량증가 자료 : BOA-ML, Fannie Mae, MBA, PMI 임대시장강세및주택부양책지원등주택시장내긍정적신호는존재하나, 본격적인반등에는다소시일이소요될전망 저금리로주택구매여력은최고수준을기록한데다, 임대시장강세에따른압류물량의 임대전환수요가꾸준히증가함에따라향후추가적주택가격하락압력은제한적 / 1
212-3 3 - 정부차원의압류주택임대전환사업추진및기관투자자들의투자상품으로압류주택에대한수요가증가함에따라주택시장내재고부담은낮아질것으로예상 미정부의고용창출법안제시및모기지관련정부의지원책확대, 연준의미국주택시장에대한부양책언급등정책지원으로인해주택시장의완만한회복세기대 다만주택시장내압류재고물량잔존및가계의주택매매수요회복을위한모멘텀부재등잠재적불안요인을감안시주택시장이반등하기에는다소시일이소요될것으로판단 손은경연구원 (eksohn@kbfng.com eksohn@kbfng.com) / 19