2013 년 05 월 22 일 최근 10년정부의부동산정책동향및건설업실적 - 새정부의부동산정책, 건설경기회복가능할까? Summary 최한승평가 1 실책임연구원 02) 368-5324 hschoi@korearatings.com 정부는투기억제, 경기활성화, 서민주거안정등을위해주택시장에개입하고있으며, 그수단으로관련조세조정, 공공공급물량조절, 주택자금지원등을사용해왔다. 부동산가격이급등했던 1980년대후반 1기신도시등 200만호주택공급을통해 1990년대중반까지가격안정을유도하였으며, 외환위기이후에는분양가자율화, 분양권전매허용등의규제완화정책을통해경기부양을도모하였다. 2000년대에들어참여정부는종합부동산세도입, 실거래신고의무화, 분양가상한제등의부동산규제대책을연이어발표했던반면, 이명박정부에서는참여정부에서시행되었던강력한조세규제의완화및보금자리주택등공공공급물량확대라는다소상반된정책을시행하였다. 수주산업인건설업은정부정책의방향성및제도변화에민감한산업이다. 공공부문의경우정부의발주물량에직접적으로영향을받는반면, 민간부문의경우관련규제조정에따른직접적인영향및정책변화에이은부동산시장변화라는간접적인영향또한받고있다. 최근의건설업수주동향을살펴보면참여정부의강력한부동산규제로위축된시장상황이장기간지속되면서민간주거용수주가크게감소하였다. 이에수익기반확보를위한토목부문의경쟁이심화, 상위업체들의적극적인해외사업추진에도불구하고상대적으로원가율이양호한주택부문의부진, 토목부문의경쟁심화로수익성이저하되고있으며, 수익기반다변화를위해추진한해외사업에서도부진한실적을기록하면서어려움에직면하고있다. 새정부의부동산정책기조에대한기대감이고조되고있으나, 단기적으로건설업계에미치는영향은제한적일것으로판단된다. 4.1 부동산대책에서드러나는바와같이박근혜정부는공공주택공급축소등을통해초과공급억제, 민간부문활성화를추진할예정이며, 조세규제완화및자금지원확대등실수요층에대한지원강화를통해주택거래정상화를기대하고있다. 과거부동산대책이시장왜곡및혼란을가져왔다는점에서규제완화의기조속에정부개입최소화라는정책적방향성이향후부동산시장에긍정적인영향을미칠것이라는기대감이고조되고있다. 그러나정책방향성이결정된이후영향이가시화되기까지의타임레그, 시장내수요, 공급자들의심리변화시점까지상당한시간이소요되었던과거사례에비추어볼때금번 4.1 부동산대책이단기간내에건설업계실적개선에미치는영향은제한적일것으로판단된다. www.korearatings.com
1. 부동산정책의의미 1) 부동산정책 정부의경제정책운용과맥을같이하는부동산정책 정부는주택가격통제, 주거복지, 경기부양등을위해주택시장에개입하는것이일반적이다. 주택의절대적인공급이부족하던 1980 년대이전까지정부의계획적인주택정책이거의없었던반면, 이후정부의부동산정책은주택시장의가격을통제하는수단뿐아니라실물경기부양을위한용도로도사용되게되었다. 특히주거비 ( 주택임차료, 주택유지보수비등 ) 가소비자물가지수에서차지하는비중이약 17% 에이르고있어부동산시장의움직임은정부의경제정책운용에있어중요한요소로자리하고있다. 정부의부동산정책수단은크게투기억제대책, 경기활성화대책, 서민주거안정대책 1 으로분류할수있다. 투기억제대책으로는거래규제및조세강화를통한수요억제수단과부동산공개념제도의도입등을통한각종이익의환수, 등기관리및중개업의투기단속및세무조사등의행정조치등이주된수단이었다. 경기활성화대책은투기억제대책에서취해진규제등을완화해주면서거래활성화, 자금및세제지원을통한수요진작책과각종공급규제완화, 정부차원의대규모주택공급계획을통해공급을확대하는내용이포함되어있다. 마지막으로서민주거안정대책의주요수단으로는전세자금등서민층의주택자금지원과세제감면등의지원조치와임대주택활성화대책이주로사용되었다. [ 그림 1] 부동산가격및경제성장률 2 1 기신도시 ( 분당, 일산등 ) 2 개발계획발표 분양가자율화, 종합부동산세도입 1 분양권전매허용 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 - - -1 1기신도시등대규모주택공급 참여정부 이명박정부 주택매매가격지수 경제성장률 주 : 경제성장률은국내총생산 ( 실질 ) 의증감률자료 : 통계청 1 건설산업연구원 (2005), 부동산대책이건설산업에미치는영향 2
정부는경기및부동산시장의상황에따라각종주택 부동산정책을마련하여이를시행하여왔으며, 정부의각종부동산정책들은중장기적으로매우큰파급효과가나타났다. 1986 년아시안게임, 1988년올림픽이후경기가호전되면서주택가격이급등하자정부는분당, 일산등 1기신도시를건설하는 200만호주택건설계획을발표하였으며, 본격적으로대규모주택공급이진행된 1990 년대초반주택가격은급격하게침체되는모습이나타났다. 반면외환위기이후정부는침체된경제를부양시키기위해다양한경제정책중에서분양가자율화, 분양권전매허용등부동산활성화정책을중요한수단으로활용하였으며, 그결과주택 부동산시장이당초목적했던경기활성화를넘어서과열현상이나타나기도하였다. 3
2. 최근부동산정책동향 1) 최근 10 년간주요부동산정책및주택가격동향 안정과부양정책이번갈아나타남 2000년대이후정부의부동산정책은부동산가격변동에따라안정화대책과부양대책이번갈아나타나고있다. 2000년대초반신행정수도건설, 청계천복원사업, 강북뉴타운개발사업등의각종개발호재와더불어시중의풍부한유동자금이부동산으로유입되면서부동산가격상승세가지속됨에따라정부는 2003 년 5월투기과열지구및투기지역확대, 10월종합부동산세도입을통해부동산시장안정화를유도하였다. 이에 2004 년주택가격상승률이마이너스로전환되었으며, 2005년종부세가강화, 실거래가신고의무화등부동산안정화대책이발표되며주택가격이안정화되는모습이나타났다. [ 표 1] 2003 년이후주요부동산대책및전국주택가격상승률추이 시기 주요내용 매매가격 주택가격상승률 전세가격 2003 5.23 투기과열지구및투기지역확대 10.29 종합부동산세도입 5.8% -1.4% 2004 7.1 건설경기연착률방안 -2.1% -5.8% 2005 8.31 종부세강화, 실거래가신고의무화 4.0% 3.1% 2006 3.30 DTI 도입, 재건축개발부담금제도입 11.15 수도권공급물량확대, DTI 조정 11.7% 6.7% 2007 1.11 청약가점제시행, 민간택지분양가인하 3.1% 3.9% 6.11 취등록세인하, LTV 규제완화 2008 2009 7.23 재산세, 종부세완화 8.21 분양가상한제개선, 수도권전매제한기간완화 9.1 양도세, 종부세완화 7.6 수도권 LTV강화 8.24 전세시장안정대책발표 3.1% 3.2% 1.5% 3.2% 2010 8.29 양도세중과완화, 취등록세감면연장 1.9% 6.6% 2011 3.22 DTI 탄력적용, 취득세제개선 6.8% 11.8% 2012 5.10 강남 3 구주택투기지역과주택거래신고지역해제 9.10 한시적양도세취득세감면 1.4% 주 : 음영이있는부분은부동산경기부양대책자료 : 기획재정부, 국토교통부, 통계청 4
2006년재건축아파트를중심으로한강남지역및판교분양에따른인근지역의가격상승, 양도세강화로인한매물부족심화로일시적으로주택가격이급등하기도하였으나, 정부의시장안정화기조가유지되고 2007 년이후참여정부의부동산수요억제정책의효과가본격적으로나타나면서주택가격상승률이연평균 5% 내외로안정되었다. 그러나 2008년국제금융위기로인한국내금융시장의불안, 건설업체들의유동성문제가가시화되며정부의부동산정책이규제완화및공공부문의확대로전환되었다. 그럼에도불구하고 2009 년이후소비심리위축에따른주택수요감소및전세수요확대로주택가격상승률이 1% 내외에그치고있으며, 특히 2012 년강남3구주택투기지역과주택거래신고지역해제, 양도세, 취득세감면등매매활성화대책이발표됨에도불구하고주택가격상승률이마이너스를기록하는등전반적인부동산시장의침체국면이지속되고있다. 2) 이명박정부의부동산정책 다수의부동산대책에도불구하고효과는제한적 이명박정부는 2008년부터약 18건의부동산대책을발표하였으며, 크게공공부문의공급물량확대, 미분양물량을중심으로한거래활성화, 전 월세시장안정화등으로요약된다. 이전참여정부에서시행된종합부동산세, 양도세중과등수요억제정책의상당부분을완화함으로써부동산거래활성화를도모하여미분양물량해소에초점을맞추는가운데보금자리주택등공공부문의공급물량을확대하여급등하는전 월세가격을안정화시키고자하였다. 다만이명박정부의부동산대책발표횟수에서나타나는바와같이발표된대책들의효과는제한적인수준이었으며, 다수의시장활성화대책이포함되어있었음에도불구하고일부지방미분양해소를제외하고는주택수요의구조적인회복, 전 월세가격안정화효과는미흡하였다. [ 표 2] 이명박정부부동산대책주요내용 구분 주요내용 2008 년 6 월 9 월 지방미분양대책 - 미분양취등록세율 1% 인하 - 비수도권지역일시적 1 가구 2 주택기간 2 년으로확대 양도세고가주택기준상향 (6 억원 9 억원 ) 재산세, 종부세과표적용률동결 11 월 강남 3 구제외한주택투기과열지구, 투기지역해제 2009 년 2 월 양도세완화 - 미분양주택한시적감면 - 비과밀억제권역 5 년간전액감면, 서울제외한수도권과밀억제권역 5 년간 50% 감면 분양가상한제적용주택재당첨제한단축 8 월 2012 년까지수도권보금자리주택 32 만가구공급 5
2010 년 4 월 8 월 주택미분양해소및거래활성 - 주택보증환매조건부매입확대 (5 천억원 3 조원 ) - 준공전미분양 2 만가구매입 - 강남 3 구외 6 억원이하, 85 m2이하기존주택매매자지원 (2 억원, 연 5.2%) 무주택및 1 가구 1 주택자대출에한해 DTI 한시적자율화 생애최초주택구입자금신설 다주택자양도세중과완화연장 (2 년 ) 취등록세감면연장 (1 년 ) 1 월, 2 월 ( 보완 ) 전 월세시장안정화 - 도시형생활주택, 다세대, 다가구, 주거용오피스텔주택기금건설자금특별지원 - 주택기금전세자금대출규모확대 (5.7 조원 6.8 조원 ) - 전세자금지원확대 - 준공후미분양임대시취득세 50% 감면, 취득후 5 년간양도세 50% 감면 2011 년 3 월 고정금리, 비거치식, 분할상환대출 DTI 상향 생애최초주택구입자금대출시한연장 (2011 년말 ) 취득세감면 ( 연말, 50%) 5 월 건설경기연착륙 - 대한주택보증 PF 대출보증확대 (5 천억원 1 조 5 천억원 ) - 공공택지전매허용 주택공급활성화 - 서울, 과천, 분당등 9 억원이하 1 주택자양도세비과세요건완화 (2 년거주요건폐지 ) - 2 종일반주거지역층수제한폐지 - 택지개발지구단독주택층수제한완화및가구수제한폐지 2012 년 자료 : 국토교통부 5 월 9 월 강남 3 구주택투기지역과주택거래신고지역해제 수도권공공택지와개발제한구역해제지구의분양권전매제한기간완화 양도세중과세율인하 1 세대 1 주택자양도세비과세기준완화 (3 년 2 년 ) 양도세, 취득세감면 분양가상한제신축운영 3) 4.1 부동산대책주요내용 2013년 4월 1일 주택시장정상화종합대책 발표 2008년이후주택시장의침체국면이지속되면서주택거래가위축되고, 주택구입수요가전세수요로전환되면서전세시장의불안이계속되고있다. 또한부동산시장부진심화또는장기화는금융시장의안정성에도심각한위협요인으로작용할수있어박근혜정부는경제전반의불안요인제거, 서민주거와민생경제의안정을도모하고자 2013 년 4월 1일 서민주거안정을위한주택시장정상화종합대책 을발표하였다. 6
크게주택시장정상화, 하우스 랜드푸어지원, 보편적주거복지라는세개의축을기초로가격상승기에도입된수요억제 공급확대기조에서탈피하여과도한정부개입및규제를완화하고, 세제 금융지원을통해주택시장회복을도모하며, 주택시장침체로발생한하우스 랜드푸어에대한지원방안및저소득층등주거취약계층에대한주거지원서비스확대등보편적주거복지를실현하고자하였다. [ 표 3] 4.1 부동산대책주요내용 구분 주요내용 주택공급물량조절 - 공공분양주택기존연 7 만 2 만호로축소, 단, 60 m2이하소형주택으로만공급 - 의무착공기간연장 (2 년 3 년 ) - 원룸형도시형생황주택공급조절 세제, 금융, 청약제도개선 - 생애최초주택구입자대상취득세한시면제, 국민주택기금지원확대 - 부부합산 6 천만원이하가구 6 억원 85 m2이하주택생애최초구입시취득세면제 ( 금년말까지 ) - 국민주택기금지원규모확대, 소득요건상향, 금리인하 주택시장정상화 소득 면적 현행 부부합산 5.5 천만원 85 m2이하 3.8% 소득면적 / 가액소득면적 / 가액 개선 부부합산 6 천만원 60m2 /3억이하부부합산 6 천만원 60~85m2 /6억이하 3.3% 3.5% 양도소득세한시감면, 창약제도개선 - 9 억원이하신규, 미분양주택구입또는 1 세대 1 주택자가보유한 9 억원 85 m2이하주택을금년말까지구입할경우취득후 5 년간의양도소득세액전액면제 - 민영주택청약가점제 85 m2이하에만적용, 적용비율 75% 40%, 유주택자도청약가점제 1 순위자격부여 과도한규제개선추진 - 분양가상한제신축운영 - 토지거래허가구역해제 - 개발부담금한시감면 하우스 랜드푸어지원 보편적주거복지 자료 : 국토교통부 채무조정, 캠코를통한부실채권매입하우스푸어지원 주택금융공사를통한대출채권매입 임대주택리츠 목돈안드는전세 ( 전세대출의담보대출화 ) 랜드푸어지원 전세자금지원확대 공공임대 11만호, 공공분양 2만호등공공주택연 13만호공급 수혜자맞춤형주거비지원강화 공공임대주택관리의공공성강화 7
4) 4.1 부동산정책과이전정부정책의주요한차이점 정부의직접적인시장개입자제 이명박정부는공공주택공급확대, 과도한조세규제완화등을통해부동산거래활성화, 전 월세시장안정화를추진하여 2007 년분양가상한제이후급격하게증가한지방미분양물량축소라는성과를거두기는하였으나, 세계경기침체장기화와과도한주택공급확대에따른기존주택거래위축을야기하였다. 특히수차례의규제완화부동산대책이발표됨에도불구하고주택경기회복이제한적인수준에그치면서매매수요위축, 전 월세임대수요과잉현상이나타나며전 월세가격이급등하였다. 이에박근혜정부는공급측면에서공공분양주택물량축소등을통해민간부문의활성화를도모하는동시에의무착공기간, 도시형생활주택공급등공급과잉을야기시킬수있는문제들을해결하고자하였다. 수요측면에서는생애최초주택구입자들에대한지원을강화하고, 1 주택자등실수요자들에대한세제및제도개선을통해주택거래정상화를추구하는동시에재개발 재건축관련규제를완화하여투자심리를개선하고자하였다. [ 표 4] 4.1 부동산대책의정책적특성 구분주요내용기대효과 공급측면 공공분양주택물량축소 소형주택 (60 m2이하 ) 만공급 소득, 자산기준강화로공공주택수혜대상축소 의무착공기간연장 도시형생활주택공급억제 민간부문활성화 초과공급억제 수요측면 생애최초주택구입자지원강화 ( 취득세감면, 구입자금지원 ) 양도세한시감면 ( 대상확대 ) 청약가점제완화 개발부담금한시감면 수직증축허용 주택거래정상화 부동산투자심리개선 8
3. 부동산정책과건설업 1) 주택가격및수주 정책방향성에민감한건설업 수주산업인건설업은정부정책의방향성및제도변화에민감한산업으로특히건설업국내총수주물량의 40% 내외를차지하고있는공공부문의경우정부또는정부기관등에서직접적으로발주가이루어지고있어정부의정책변화에즉각적인영향을받고있다. 반면, 민간부문의경우분양가상한제, 재건축 재개발관련규제변화등정책에직접적인영향을받는경우도있으나정책변화에따라시장의움직임이나타나며, 시장환경이다시건설업에영향을주는구조를가지고있다. 전국주택매매가격지수변화에따른국내건설수주추이를살펴보면연도별등락은있으나전체수주물량에서민간주거용건축부문이차지하는비중이 35% 내외를유지하면서국내건설시장에서주택부문이차지하는비중이상당하였으나, 2007년분양가상한제실시이후주택미분양물량증가, 유럽재정위기에따른경기둔화등으로국내주택경기가급격하게냉각되면서민간주거용건축이국내건설수주에서차지하는비중이 25% 내외까지하락하였다. 4개강사업등공공토목발주물량이증가한영향이일부포함되어있다고는하나관련발주물량이 2009년에집중되어있으며, 주택매매가격지수상승률이 5% 를상회한 2011년조차도주거용건축물량증가는나타나지않았다는점에서국내부동산경기침체로인한건설업전반의어려움이지표상으로나타나고있음을알수있다. [ 그림 2] 주택가격동향및민간주거용건축수주비중 5 4 44.9% 2 4 40.9% 39.4% 39.5% 1 3 3 35.1% 34.4% 29.4% 28.7% 2 2 26.7% 26.0% 27.4% 1 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 민간주거용건축비중주택매매가격상승률 ( 우 ) - 자료 : 대한건설협회 9
부동산정책및부동산경기가건설업에미치는영향을좀더자세하게분석하기위해토목, 건축, 플랜트로공종구성이다변화되어있는상위 5개업체를중심으로신규수주및매출추이를분석해보았다. 주택가격이상승시기였던 2006년까지상위 5개업체의신규수주에서건축부문이차지하는비중은 60% 에이르고있으며, 매출비중은 50% 내외를유지하는모습을보였으나, 부동산경기침체가본격화된 2007 년분양가상한제시행이후건축부문의신규수주가급감하여 2010년에는 30% 수준까지하락하였으며, 이에건축부문이업체들의매출에서차지하는비중또한 2007년 50% 수준에서 2012년 30% 수준까지하락하였다. 다만, 2011년부터건축부문의신규수주비중이증가하고있으며, 토목, 플랜트등타공종에비해수주후매출로연결되는데리드타임 (Lead-time) 이상대적으로긴건축공종의특성을감안할때향후건축부문의매출비중이상승할가능성이내재해있는것으로분석된다. [ 그림 3] 상위 5 개업체건축신규수주및매출비중추이 7 6 5 4 분양가상한제시행 2 1 3 2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 건축신규수주비중건축매출비중주택매매가격상승률 ( 우 ) - 주 : 해당업체는현대건설, 대우건설, 지에스건설, 포스코건설, 대림산업임자료 : 회사제시및공시자료당사재구성 2) 주택가격및수익성 주택경기부진으로수익성저하 주택가격의움직임이건설업전반에어떠한영향을미치는가를살펴보기위해당사가등급을보유하고있는 23개건설업체의재무지표를살펴보았다. 일반적으로주택시장이양호할경우건축부문은토목부문에비해상대적으로원가율이양호한모습이나타난다. 아래 [ 그림 4] 에서보는바와같이주택가격이상승하던시기였던 2000 년대초반모든등급군에서매출총이익률이 10% 를상회하였으나, 부동산경기침체가시작된 2008년부터모든등급군에서매출총이익률이하락하기시작하여 2012년에는매출총이익률이 8% 내외에그치고있다. 10
[ 그림 4] 주택가격동향및건설업계매출총이익률추이 18.0% 2 16.0% 14.0% 12.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 AA 급 A 급 BBB 급주택매매가격상승률 ( 우 ) 1 - 주 : 당사가등급을보유하고있는 23 개종합건설업체를대상으로함. 자료 : 통계청 특히최근수익성동향을파악하기위해등급별, 공종별로세분화해서살펴본결과일시적으로주택가격이반등했던 2011 년을제외하고주택경기침체가시작된 2007년이후등급에관계없이수익성이저하되고있다. 건축외부문은주택경기침체가시작된 2007 년이후건축부문대비양호한수익성및낮은변동성으로업체들의수익기반이되고있으나전반적인수익성은하락하고있는모습이다. 이는부동산경기침체장기화에따른국내토목및해외부문의경쟁심화에서비롯된현상으로분석되며, 향후주택경기가회복되지않는다면건축부문의낮은수익성, 토목을비롯한건축외부문의경쟁심화등으로건설업전반의낮은수익성이지속될가능성이내재해있다. [ 그림 5] 주택가격동향및주요업체공종별매출총이익률추이 [ 건축부문 ] [ 건축외부문 ] 2 2 2 8.0% 2 8.0% 1 6.0% 1 6.0% 4.0% 4.0% 2.0% 2.0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012-2.0% 2007 2008 2009 2010 2011 2012-2.0% AA 급 A 급 BBB 급주택매매가격상승률 ( 우 ) AA 급 A 급 BBB 급주택매매가격상승률 ( 우 ) 주 : 당사등급보유업체중자료수집이가능한 12 개업체를대상으로함.(AA 급의경우영업이익률 ). 자료 : 공시및회사제시자료, 통계청 11
3) 주택가격및현금흐름 주택경기부진으로현금흐름저하 다음으로주택가격동향에따른건설업체의미수금 ( 공사미수금, 분양미수금등 ) 현황을살펴보았다. 2002 년부터 2004 년까지주택가격상승세가크게둔화되었음에도불구하고업계전반의매출액대비미수금비중은 20% 를하회하며양호한모습이나타났다. 그러나 2005년부터주택가격이상승함에도불구하고매출액대비미수금비중이증가하기시작하였으며, 특히 2007년부터 2009 년까지분양가상한제를피하기위해급증한주택분양물량이부동산경기침체와맞물리면서매출액대비미수금비중이최근 10년간최고수준을기록하였다. 다만 2008 년과 2010년발표된정부의미분양해소대책으로지방미분양물량이빠르게해소되고, 부동산경기침체장기화에따른주택부문물량축소로매출액대비미수금비중이빠르게감소하고있으나, 지방권의공급확대등으로 2012 년하반기이후미분양물량이다시증가하고있으며, 악성미분양물량인준공후미분양물량의감소가더딘수준으로업체들의자금부담해소에는다소시일이걸릴전망이다. [ 그림 6] 주택가격, 미분양동향및건설업계미수금 ( 미수금 + 당기대손 )/ 매출액추이 3 2 3 2 2 1 1 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 AA 급 A 급 BBB 급주택매매가격상승률 ( 우 ) - ( 단위 : 천호 ) 160 140 120 100 2 1 80 60 40 20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 수도권미분양세대지방미분양세대주택매매가격상승률 ( 우 ) - 주 : 당사가등급을보유하고있는 23 개종합건설업체를대상으로함. 자료 : 통계청 12
4. 시사점 부동산정책과경기움직임간에타임레그발생 부동산시장은정부의경제정책운용에있어중요한요소로부동산정책은부동산시장을통제하는역할뿐아니라경기활성화, 서민주거복지차원에서실행되고있다. 그러나앞에서살펴본바와같이 1980 년대후반이후정부별상이한부동산정책으로부동산경기부양및규제가반복되었으며, 외환위기등과같은예상치못한금융충격등으로인하여부동산정책이오히려시장을왜곡하는경향이나타났다. 특히이전이명박정부의경우부동산경기부양을위해연간수차례의부동산대책이발표되었음에도불구하고전 월세가격폭등, 주택매매거래급감등부동산시장이정부의의도와는다른방향으로움직이는현상이나타났다. 지난수년간의부동산정책발표및부동산경기지표의움직임을살펴보면일부조세정책의경우비교적단기간내에부동산경기에영향을미치기도하나, 대부분의부동산정책이부동산심리변동및입법등제반절차등으로인해최소 1년이상중장기적으로시장에영향을주는모습이나타난것으로분석된다. 4.1 부동산정책에서드러난박근혜정부의부동산정책은정부및공공부문의개입을최소화하고시장을자율에맡기되정부는서민층에대한주거복지에초점을맞추고있는것으로평가되고있다. 이명박정부를비롯한이전정부들은적극적인시장개입을통해단기간내에부동산시장을통제하고자하였으나, 실질적으로이러한부동산정책이시장왜곡, 시장혼란을유발시켰던점에비추어볼때현정부의정부및공공부문의개입을자제하는움직임은긍정적으로평가되고있으나부동산경기가중장기적으로변화가이루어지고있는점, 세계경기침체장기화가국내에미치는영향등을감안할때향후부동산경기변동에대한모니터링이필요할것으로판단된다. [ 그림 7] 부동산정책과건설업 부동산심리 부동산정책 부동산경기 건설업 제반절차 13
주택경기회복기대감고조 한편수주산업인건설업은부동산경기변동에직접적으로노출되어있어국내부동산경기침체장기화에직접적인영향을받고있다. 이에국내주택시장위축에따라수익기반이한계에이르고, 미분양물량급증에따른현금흐름저하로시공능력평가순위 100위내주택사업중심의중견건설업체 20개이상이구조조정을진행중에있다. 다만상위업체들의경우 2010년건축부문수주가저점을기록한이후물량이회복되고있으며, 4.1부동산대책발표이후강남재건축 재개발지역을중심으로매매가활성화되는움직임이나타나고있다. 그러나앞에서살펴본바와같이정부의부동산정책이중장기적으로시장에영향을주었음을감안할때 4.1부동산대책이후 1 단기적으로주택부문의수익성개선이가시화될가능성은제한적인점, 2 상위업체를중심으로수익성을견인하고있던해외사업의성과에대한의문, 3 4대강사업과같은대규모 SOC사업의추진가능성이제한적인점등을감안할때단기적으로큰폭의실적개선을기대하기는어려울것으로판단된다. 이에부동산경기반등여부와더불어개별기업의외형및수익성과직결되는공종별, 발주처별수주및원가율추이, 현금흐름에영향을주는운전자본추이등에대한보수적인견해가유지될예정이다. Copyright 2001: Korea Ratings. 서울특별시영등포구여의도동 26-4 대표전화 : 368-5500 FAX: 368-5599. 본보고서는당사의서면동의없이무단복사, 인용 ( 또는재인용 ), 배포를금합니다. 본보고서상모든정보는신뢰할수있는자료원에근거하고있으나당사가그정확성이나진실성에대해별도로확인하지는않았습니다. 따라서보고서상이러한자료들로부터도출된결과나오류, 누락등에대하여당사는책임지지않으며, 분석자, 분석도구또는기타요인에의한오류발생가능성으로인해본보고서내용의정확성, 완전성을보장할수없습니다. 본보고서상정보이용에따른어떠한유형 무형의손실에대해서도당사는책임지지않습니다. 본보고서의내용은연구원의개인의견으로당사의공식의견이아닙니다. KRIR 2013-031, 2013-05-22 14