[ 이슈분석 ] 8.28 전월세시장안정화대책분석 KB 금융지주경영연구소부동산연구팀장강민석 1. 대책의배경및개요 정부는지난 8월 28일 서민 중산층주거안정을위한전월세대책 을발표 정책의기본방향은취득세인하, 장기주택모기지공급확대등매매수요확대를촉진하고, 서민과중산층의전월세부담완화를위한소득공제확대, 주택시장구조변화에대응한공공임대재고확충, 주택바우처도입등을추진 주택전세가격은주택경기가침체되기시작한 2007 년이후꾸준하게상승 전세가격은 2010년이후비수도권을중심으로상승하기시작하였으며, 2011년에수도권으로확산되며 12.3% 급등세를기록 2012년 3.5%, 2013년 8월말까지 2.7% 상승하며상승세는크게둔화되었으나일부지역이여전히높은상승률을보이고있는데다전세물량부족으로전세세입자들의어려움지속 그림 1 전세가격변동률추이 그림 2 지역별전세가격변동률 25 20 15 10 5 0-5 -10 (YoY, %) 전국 수도권 5개광역시 '00 '02 '04 '06 '08 '10 '12 10 8 6 4 2 0-2 9.3 (%) '12 '13 6.0 4.5 3.5 2.7 2.1 2.9 3.1 3.4 2.8 2.1 2.4 2.0 2.42.1 2.9 3.3 1.8 1.6 1.9 0.9-0.3 강북강남전국수도권서울인천경기부산대구광주대전 자료 : 국민은행 자료 : 국민은행 월세가격은전반적인하락세지속 2013년 1~8월까지수도권은 0.9% 하락한반면, 지방광역시는 0.2% 상승하는등수도권은 2012년이후하락세를유지하고있으며, 지방광역시는보합세지속 지역별로는모든유형에서하락세를보이고있으나, 단독 (-0.5%) 과아파트 (-0.2%) 에비해오피스텔 (-2.0%), 연립 다세대 (-1.1%) 의하락폭이큰편 (2013 년 1~7월기준 )
표 1 지역별월세가격증감률추이 13 구분 11 12 1 2 3 4 5 6 7 1~7 8개시도 - - 0.0 0.0 0.0-0.1-0.2-0.2-0.2-0.5 수도권 2.5-0.5-0.1 0.0 0.0-0.1-0.2-0.2-0.2-0.9 지방광역시 - - 0.1 0.1 0.2 0.0 0.0 0.0 0.0 0.2 주 : 월세조사는수도권 ( 11.1 월 ~), 지방 5 개광역시 ( 12.6 월 ~) 를대상으로조사 자료 : 국토교통부 전반적인가격급등상황은아니나매매가격대비높은가격수준지속, 구조적인주택시장의 변화에대응하기위한방안으로전월세시장대응방안을마련 그림 3 4 1 부동산대책후속조치주요내용 전세수요의매매전환유도 근로자서민 - 주택구입자금지원확대부부합산연소득기준확대 : 4 천 5 백만원 6 천만원 - 대상주택범위확대 : 3 억원이하 6 억원이하, 오피스텔도포함 - 대출한도확대 : 1 억원 2 억원 수익공유형 / 손익공유형대출도입 - 부부합산연소득 7 천만원이하생애최초주택구입대상자에게 1% 대저리자금지원 주택금융공사저리장기주택담보대출확대 : 올해 21 조원, 내년 24 조원지원 장기주택담보대출이자소득공제확대 - 기준시가 3 억원이하주택에서 4 억원이하로확대 - 무주택자뿐아니라 1 주택자가대체주택취득할때도포함 임대주택공급확대 매입 전세임대를하반기에집중공급 - LH 가보유한준공후미분양 2 천호전세로전환 - 하반기공공임대주택입주를 1~2 개월앞당겨공급 장기적인공공임대재고확충지속 : 13~ 14 년간총 8 천 1 백호를임대주택으로공급 민간의임대주택공급활성화 - 민간임대사업자의주택구입자금지원을위해금리인하, 대출한도 / 매입대상확대 - 민간임대사업자도 6 년보유부터장기보유특별공제율을확대적용 - 미분양주택을임대주택으로활용하기위해전세반환금반환보증, 모기지보증도입, 리츠가준공후미분양매입하여임대주택으로활용하는방안추진 서민 중산층전월세부담완화 서민 중산층의전월세부담완화 - 월세세입자의주거비부담완화 : 공제율 (50% 60%), 공제한도 (500 600 만원 ) - 주택바우처본격시행 (2014 년 10 월 ) - 주택기금전세자금지원요건완화 : 수도권보증금한도및대출한도확대 임차인보호강화 - 주택임차보호법상우선변제권적용대상보증금가액기준및우선변제액확대 - 계약종료후임차보증금미반환시, 보증금상환을위한공적보증프로그램신설 2
2. 대책의주요내용 1) 전세수요매매전환유도 주택취득시세부담경감 4.1 대책후속조치의조속한마무리 다주택자등양도세중과폐지, 분양가상한제신축운영, 수직증축리모델링허용 등 4.1대책이후후속조치의조속한마무리 법명 주요내용 비고 소득세법 다주택자등양도세중과폐지 조세소위계류 법인세법 법인의부동산양도시법인세 30%p 추가과세폐지 조세소위계류 조특법 준공공임대주택장기보유특별공제 60% 입법예고중 주택법 분양가상한제신축운영 국토위계류 개발이익환수법 개발부담금한시감면 국토위계류 도정법 정비사업 2주택허용및현금청산시기연장 본회의상정대기 취득세율인하 현행 9억원이하 1주택의경우 2%, 다주택자의경우 4% 를부과하고있으나향후 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3% 로인하 다주택자에대한차등세율폐지 장기모기지주택공급확대 주택금융공사모기지공급확대 주택구입지원을위해주택금융공사의주택모기지를 2013년 21조원에서 2014년에는 24조원까지증대 장기주택모기지에대한소득공제확대 장기주택모기지에대한소득공제기준을현행기준시가 3억원이하에서기준시가 4억원이하로상향하고무주택자취득시허용에서대체주택취득시까지확대 국민주택기금근로자 서민구입자금지원확대 대상 : 부부합산연소득 4천 5백만원 6천만원 (2013년한시 ) 대상주택및금액 : 3억원이하주택, 1억원 6억원이하주택, 2억원 3
주거용오피스텔도대출대상에포함 구분소득수준 10 년 15 년 20 년 30 년 부부합산연소득 2,000 만원이하 2.8 2.9 3.0 3.1 금리 2,000 만원초과 ~4,000 만원 3.0 3.1 3.2 3.3 4,000 만원초과 ~6,000 만원 3.3 3.4 3.5 3.6 국민주택기금생애최초구입자금지원방식다양화 수익공유형모기지제도도입 국민주택기금에서주택가격의최대 70%( 최대 2 억원 ) 까지 1.5% 금리로공급 주택매각또는만기시발생한매각차익은주택기금과공유하나손실의경우주택기 금에귀속되지않음 손익공유형모기지도입 주택기금에서주택가격의최대 40%( 최대 2 억원 ) 까지지분성격으로공급하며주택 구입자와매각시수익과손실모두공유 지분형식이므로주택구입자는대출이자가아닌임대료형태로초기 5 년 1%, 6 년 차부터 2% 수준의임대료를지불해야함 수익공유형, 손익공유형모기지는 2013 년에 3 천호를수도권과지방광역시에시범적으로시행한후확대적용을검토 생애최초주택구입자금지원금리추가완화검토 모기지보험가입대상확대 현행무주택자또는 1 주택자를대상으로적용하고있으나가입대상을다주택자까지 한시 (1 년 ) 확대 2) 임대주택공급확대 공공임대주택공급확대 하반기공공입대주택공급확대및조기입주 매입 전세임대 9~12월간총 2만 3천호집중공급 LH보유준공후미분양주택을임대주택으로활용 전세전환가능물량은약 2천호 : 2013년 1만 3천호, 2014년상반기 680호 4
하반기공공주택입주시기 1~2 개월조기화 ( 약 1 만 6 천호 ) 중장기적공공임대주택재고확충 연 11만호공공임대주택공급 : 건설 7만호, 매입및전세 4만호 ) 공공분양주택용지중일부를공공임대주택용지로전환 지구별여건을감안하여분양예정물량을줄이며, 이를통해공공임대주택을 2014 년까지약 8천 1백호공급 ( 수도권 7천호 ) 민간임대주택활성화 민간임대사업자지원 금리인하, 대출한도및매입대상주택범위확대 현행 개선 금리연 5% 금리연 3% ( 13 년한시 ) 매입임대주택 대출한도 6 천만원수도권 1.5 억원, 지방 7.5 천만원 매입대상미분양주택미분양주택, 기존주택 準공공임대주택 ( 신설 ) 금리 금리연 2.7% 대출한도 - 수도권 1.5억원, 지방 7.5천만원 매입대상 미분양주택, 기존주택 양도소득세, 소득세, 법인세감면확대및신설 매입임대사업자도 6년보유시부터장기보유특별공제율확대적용 일정요건충족시임대소득에대한소득세및법인세감면 : 기준시가 3억원이하의신축또는매입 ( 주거용오피스텔포함 ) 을 3호이상, 5년이상임대시 준공후미분양주택의임대주택활용 전세보증금반환보증 및 모기지보증 을통해준공후미분양임대활용유도 : 건설사부도로부터대한주택보증이세입자의전세금을보호 수급조절용리츠가준공후미분양을매입하여임대주택으로활용 민간임대사업활성화유도를위한기반조성 준공공임대주택, 토지임대부임대주택등새로운유형의임대주택을도입하여민간참여를확대 5
리츠 펀드등기업형임대사업자육성지원강화 임대관리를전문으로하는 주택임대관리업 활성화를통해연체, 공실위험등 월세리스크를경감시켜월세이율하락유도 3) 서민 중산층전월세부담완화 월세부담완화를위한소득공제확대 현행월세지급액의 50%( 한도 300만원 ) 60%( 한도 500만원 ) 로상향조정 저소득층의월세부담완화를위해주택바우처도입 2014년중시범사업을거쳐 2014년 10월부터본격시행 저소득가구전세자금지원요건완화 전세보증금한도를지역별평균전세보증금 80% 수준으로상향조정 대출한도를전세보증금한도의 70% 까지대출구분현행변경비고 지역별보증금한도 수도권과밀억제권역 1 억원 수도권기타 / 광역시 6 천만원 기타 4 천만원 수도권과밀억제권역 1.2 억원 수도권기타 / 광역시 9 천만원 기타 7 천만원 지역별평균전세보증금의 80% 수준 대출한도 수도권과밀억제권역 : 5.6 천만원 수도권기타및광역시 : 3.5 천만원 기타 2.8 천만원 수도권과밀억제권역 : 8.4 천만원 수도권기타및광역시 : 6.3 천만원 기타 4.9 천만원 지역별보증금한도의 70% 이내 소액임차보증금우선변제권강화 우선변제권적용대상보증금가액기준과우선변제액을보증금인상률등상향추진 예 : 서울지역 7.5 천만원 (2.5 천만원 ) 9 천만원 ~1 억원 (3 천 ~3.4 천만원 ) 구체적인금액은 9 월중주택임대차위원회의의결을거쳐결정할예정 임차보증금미반환불안해소를위한보증프로그램강화 계약종료후임차보증금미반환시, 임대인을대신해보증금을상환하는공적보증 프로그램을지원 6
3. 정부대책의영향 전월세대책발표후, 주택경매시장의낙찰가율이상승하는등긍정적인시그널을보이고있 으며이는시장의기대감이반영된것으로판단 8 월 29 일부터이달 4 일까지수도권아파트경매현황을분석해본결과에따르면평균낙찰가율은 79.3% 로그이전 (8 월 1 일 ~8 월 28 일 ) 77.5% 에비해 1.8% 포인트상승 ( 지지옥션 ) 생애최초주택구입담보대출의제약적인조건이다소완화되면서대상계층확대는시장에긍 정적인역할 수익공유형, 손익공유형모기지분할제도는연간 3 천호수준으로제한적이기는하나규모가 확대될경우주택수요확대에긍정적인영향을미칠전망 수익 손익공유형모기지와대출을위해 신청인에대한정책적지원필요성 ( 무 주택기간 세대원수등 ) 차주의상환능력 (DTI, LTV 등 ) 대상주택의적격성 등을종합적으로평가할예정 또한, 장기주거안정지원기금의리스크관리등을고려해주택의노후도가일부 평가될수있으며, 재건축등이가시화된아파트의경우지원을제한할예정 대상이선착순으로대출이이뤄질것으로보여 6 억원이하, 전용면적 85 m2이하이면 서, 10 년이내의새아파트가많은경우정책적영향은더욱크게작용할것 수익공유형모기지, 손익공유형모기지의경우초저금리의대출또는지분공유형 태로매매차익과손실의공유를통해시장의불확실성을줄여준다는측면에서시장 의수요는상당수존재할것으로판단 단, 지원물량에서한계가있으며향후확대시행시에는시장에영향을줄수있을 것으로판단되나, 이는시장침체시정부에도부담으로작용할가능성존재 임대주택확대는단기적으로불안정한임대시장에영향을미치기는어려우나장기적으로는재 고확충측면에서긍정적 2011 년말현재임대주택재고는총 146 만호수준이며, 이중장기 ( 영구 /50 년 / 국민 ) 임대 1 가 72 만 3 천호로가장높은비중 공공분양주택용지를공공임대주택용지로전환, LH 보유의 준공후미분양 아파 트활용등양질의임대주택공급이활성화되면중장기적으로전세수급안정에도 움이될것으로판단 1 장기임대 : 재정또는국민주택기금의지원을받아건설되는임대의무기간이 10 년이상인주택 5 년건설 : 공공또는민간이사업계획승인및건축허가를받아건설하는임대의무기간이 5 년인주택사원임대 : 기금의지원을받아고용자가다른사업주체로부터분양을받거나직접건설하여근로자에게임대하는주택매입임대 : 매매등에의하여소유하고있는주택을임대주택법에의한주택임대사업자로등록하고임대하는주택 7
또한월세소득공제와저소득층전세자금지원확대등세입자의주거부담을덜어주려는방안도포함되어있어전세시장안정에긍정적으로작용할것 한편, 향후일정수준의재고를확보하게되면시장변화에도정부의정책수단으로서활용가능 그림 4 임대주택재고추이그림 5 아파트전세매매비율 (2013 년 8 월말 ) ( 천호 ) 1,460 60 125 210 236 247 269 260 275 274 472 462 682 695 691 627 523 456 675 (%) 74.2 76.8 70.1 67.7 69.3 72.2 64.5 61.7 58.1 60.1 57.1 304 330 358 403 461 549 581 667 723 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 장기 ( 영구 /50년/ 국민 ) 임대 5년건설 / 사원임대매입임대자료 : 국토교통부 서울경기인천 부산대구광주대전울산 전국 수도권 기타지방 자료 : 국민은행 임대사업자혜택으로인해민간임대사업자시장의기반에긍정적인영향을미칠것으로판단 최근전세가격상승으로인해매매가격대비전세가격의비중이높아지면서전반적인주택임대사업의수익률은높아졌으나여전히타부동산대비임대수익률이낮아큰폭의확대가능성은크지않음 다만리츠, 펀드등간접투자기관등기업형임대사업자육성활성화, 주택임대관리업활성화등은장기적으로임대사업자시장의기반을마련한다는측면에서의미가있는것으로보임 8 28 전월세대책으로국민주택기금을통해올해연말까지약 8조원이투입돼총 12만가구의주택구입 전세자금이지원할예정으로있어시장에미치는영향은다소빠르게나타날것으로판단 일반주택구입자금대출과저소득전세자금대출, 매입임대사업자주택구입자금지원등인하된금리역시 9월부터적용될것으로전망 국토교통부에따르면올해말까지국민주택기금을통해주택구입 전세자금으로약 8조원 ( 생애최초주택구입자금은이차보전을대출금액으로환산 ) 을지원할예정이며, 수혜대상가구는 12만가구 8
표 2 국민주택기금지원규모 비고기금예산 ( 억원 ) 수혜가구수 구입자금 생애최초기본형 25,000( 이차보전 ) 29,936 근로자 서민구입 15,749 19,686 공유형모기지 4,000 3,000 소계 44,749 52,622 전세자금 근로 서민전세 12,000 34,562 다가구매입임대 7,830 9,200 전세임대 8,031 13,900 소계 27,861 57,662 민간매임임대 일반매입 6,458 9,687 소계 6,458 9,687 합계 79,068 119,971 자료 : 국토교통부 4. 결론 정부정책시행에재원의제약이존재하는데다, 정책이시장에영향을미치기까지는기본적으로시간이필요할전망 주택거래활성화를위한 4 1대책의시행이일부지연되고있는반면이번대책의경우국회를통과하지않아도실현가능한것들이많아상대적으로시장에미치는영향은빠를수있음 그러나전월세시장의경우매매수요에비해물량공급으로인한영향을크게받는만큼단기적으로전세난을해결하기는어려우며, 금번대책역시시장에작동하기위해서는일정시간이필요 한편, 중장기적으로임대시장이월세중심으로바뀌는만큼이에대비한대책도지속적으로마련할필요 전세제도의구조적전환기에직면한만큼임대주택공급유형을다양화하는등이번대책과별도로중장기적대책에대한지속적인고민이필요 기본적으로주택가격하락에대한불안감때문에안전자산인전세를선호하는것이며, 주택경기회복을위해서는정부정책의변화와함께주택시장의주변환경변화도중요한요인으로작용 주택공급의조정, 국내경기회복등주택시장의여건변화와함께취득세영구감면, 다주택자양도소득세중과폐지관련법등이구체화될경우정부대책의영향은본격화될전망 9
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