2013 년부동산정책전망 1. 서론 지난 2012년 4분기대선후보들의대선공약의필요성과실현성에대한평가에이어쟁점화되고있는박근혜정부의 2013년부동산정책에대한평가를통해현재시장에서가장필요한정책이무엇인지분석하였음 본연구의목적은 2013년 1분기현재부동산시장의회복과이슈화되는쟁점해결을위해필요한부동산정책대안들을파악하기위함이며, 유형별로분류하여부동산모니터링그룹내전문가를대상으로설문조사를시행하였음 부동산모니터링그룹전문가 RMG 및 LRMG 대상으로 2013년 2월 8일부터 2월 28일까지일대일면접, 우편조사, Fax, E-mail 등의방법으로조사를수행하였음 총 104부의설문을배포하여 102부를회수하였으며, 일관성이유효 ( 일관성지수 0.2 이하 ) 한설문부수 (62부) 를기반으로분석을수행하였음 < 표 1> 설문대상현황 지역배포빈도회수빈도설문유효빈도유효비율 부동산정책동향설문 人 人 人 분석방법으로는대안선택및평가기법인분석적계층기법 AHP (Analytic Hierarchy Process) 분석을통해각선택기준항목에대한상대적중요도를도출하였음 2. 부동산정책전망 1) 부동산정책관련항목선정 2013년 1분기현재부동산시장회복을위해필요한부동산정책이무엇인지알아보기위하여관련항목을선정하였음 본연구수행을위한설문조사방법인 AHP의방법론상의제약으로인해부동산정책대안과관련된모든요인들을비교하여상대적영향력을파악하기어려움
이에관련정책대안들을전문가들의정책의견과박근혜정부의대선공약과인수위에서논의되었던정책들을부동산시장활성화대책, 서민주거안정대책, 하우스푸어 렌트푸어대책의 3가지유형의큰범주로대분류하였으며, 3가지대분류를바탕으로각대분류의유형에해당한다고생각하는요인들을추가적으로할당하여소분류항목을선정하여조사를수행하였음 부동산정책동향관련항목은다음 < 그림1> 과같이 3개의대분류기준과각대분류별하위 4개의소분류로구성하였으며, < 표2> 에서는부동산정책대안을알아보기위하여선정한기준들에대한세부설명을나타내었음 < 그림 1> 부동산정책평가항목 < 표 2> 부동산정책대분류평가기준 평가기준부동산시장활성화대책서민주거안정대책하우스푸어 렌트푸어대책 세부설명 취득세감면 양도소득세다주택중과폐지 재개발 재건축규제완화 행복주택등임대주택 서민주택구입자금대출 전세자금대출확대 주택바우처 주택지분매각제도 목돈안드는전세제도 전월세상한제도 주택연금사전가입제도
부동산시장활성화대책항목의경우취득세감면, 양도소득세다주택중과폐지, 재개발 규제완화등부동산거래활성화에필요한정책대안으로더욱필요한대책이무엇인지를알아보기위해선정하였음 서민주거안정대책항목은행복주택등임대주택, 서민주택구입자금대출, 전세자금대출확대, 주택바우처등주거복지와관련된서민주거안정화에필요한정책대안으로더욱필요한것이무엇인지를알아보기위하여선정하였음 하우스푸어 렌트푸어대책항목은주택지분매각제도, 목돈안드는전세제도, 전월세상한제도, 주택연금사전가입제도등쟁점화된시장이슈인하우스푸어, 렌트푸어의문제해결과관련된정책대안으로더욱필요한대책이무엇인지를알아보기위해선정하였음 3가지대분류기준을기초로하여각대분류별하위소분류항목에대한설명은다음표와같음
대분류 평가기준 세부설명 취득세부담완화 주택가격 억원이하 주택자에대한취득세를현행 로낮추는취득세감면안을올해연말까지연장하는등의취득세부담완화대책 부동산시장활성화 양도소득세부담완화 주택이상보유지가집을팔때양도차익의 주택이상은 를세금으로부과하는양도소득세다주택중과제도폐지등양도소득세부담완화 재개발 재건축촉진 재개발 재건축의용적률 층수제한 개발이익환수등의정책완화를통해재개발 재건축촉진 서민주거안정 하우스푸어 렌트푸어대책 주택대출관련규제완화 행복주택등공공임대주택 서민주택구입자금대출확대 전세자금대출확대 주택바우처 주택지분매각제도 목돈안드는전세제도 전월세상한제도 주택연금사전가입제도 < 표 3> 부동산정책소분류평가기준 주택담보대출비율 총소득부채비율등대출능력의증감관련금융정책등규제완화 철도용지나공공주택용지에임대주택 만채건설및보금자리주택분양형축소및임대주택확대근로자 서민주택구입자금및생애최초구입자금확대및대출금리인하 전세자금대출기준완화및대출금리인하 정부가저소득층에게전월세의일부를쿠폰이나증서 카드와같은형태의바우처를지급하는방식으로보조해주는제도집주인이주택일부지분을캠코등공공기관에팔고그대금으로대출금일부를상환하고매각한지분만큼매월지분료부담집주인이세입자를위해집을담보로주택담보대출을받아전세보증금을조달하면세입자가그대출금의이자를납부하는방식월세부담이큰가구의주거안정을목적으로전월세가격급등지역에전월세의일정금액또는인상률이상초과인상을규제주택연금가입조건을현행 세이상에서 세이상으로확대 일시에목돈을미리당겨받는일시금인출제도를이용해대출원리금갚는데필요한자금을쉽게조달 부동산시장활성화대책대분류기준은취득세세율조정, 감면등의취득세부담완화대책과양도세율의조정, 다주택자중과제도등의양도소득세부담완화대책과재개발 재건축의용적률, 층수제한, 개발이익환수등재개발 재건축촉진대책, LTV, DTI 등주택대출관련규제완화책을고려하여현분기에서가장중요한정책대안이무엇인지평가하였음 서민주거안정대책대분류는무주택, 저소득서민을위한행복주택등공공임대주택관련정책과서민주택구입자금대출확대, 전세자금대출확대, 주택바우처등서민주거안정에기여할수있는대책을고려하여어느정도의중요성을가지는지를평가하였음 하우스푸어 렌트푸어대책대분류는부동산가격하락과전세가상승등으로인해부동산시장에서쟁점화된하우스푸어와렌트푸어문제를해결하기위한주택지분
매각제도와목돈안드는전세제도, 전월세상한제도, 주택연금사전가입제도등을 주요정책대안으로써의어느정도의중요성을갖는지평가하였음 2) 부동산정책관련분석결과 부동산모니터링그룹전문가를대상으로 2013년 1분기부동산시장과관련한설문조사를수행하였음 부동산정책관련설문을통하여 2013년 1분기의부동산시장에가장필요한정책대안이무엇인지선정된기준을활용하여도출하였음 AHP설문에의한조사분석결과대분류의경우부동산시장활성화대책이 0.622(62%) 의값으로가장중요한항목인것으로나타남 서민주거안정대책 0.229(22.9%), 하우스푸어 렌트푸어대책 0.149(14.9%) 의순으로대분류에대한결과값이도출되었음 부동산시장활성화대책이가장높게나온것은부동산시장의거래침체가장기화되었고, 그에따라서민주거가불안정하게되고, 거래침체와더불어매매가격하락, 전세가상승등연쇄반응으로인해하우스푸어및렌트푸어의문제가발생했기때문에부동산활성화대책을근본적으로가장필요한대책으로평가한것으로판단됨 부동산시장활성화대책이서민주거안정대책, 하우스푸어 렌트푸어대책에비해높게평가된것은부동산시장활성화대책이우선되면, 차츰서민주거안정및하우스푸어 렌트푸어의문제도해결될것이라는판단에서평가됨
AHP설문에의한조사분석결과소분류의경우 3가지의대분류의하위기준으로결과값도출이진행되었음 부동산활성화대책의경우양도소득세부담완화대책이 0.355(35.52%) 로가장높게나타났으며, 취득세부담완화대책이 0.304(30.41%) 로주택대출관련규제완화대책 (18.75%) 과재개발 재건축촉진대책 (15.32%) 에비해훨씬높게나타났음 부동산거래침체가지속되고있는상황에서거래세부담완화를통해거래활성화를해야한다고판단하고있으며, 각 LRMG 위원들이이미 2012년 4분기의거래량을통해취득세감면효과가거래유도에효과가있었다고판단하고있음 그밖에재개발 재건축촉진대책과주택대출관련규제완화대책은비슷한중요도를나타내고있음 서민주거안정대책의경우행복주택등공공임대주택이 0.385(38.47%) 로가장높게나타났으며, 그다음으로서민주택구입자금대출이 0.307(30.66%) 로비슷한수준을나타내고있고, 그밖에전세자금대출확대 0.158(15.79%), 주택바우처 0.151(15.07%) 의순으로분석되어짐 서민주거안정차원에서차기정부에서보금자리주택의분양형공급을줄이고, 임대형공급을늘리는등공공임대주택을활성화시키겠다는의지가 또한근로자 서민주택구입자금및생애최초구입자금규모확대및금리인하를통해서민들의내집장만을위한버팀목이필요하다는차원임 그외전제자금대출확대와주택바우처의경우큰차이가없는것으로나타내고있음
하우스푸어 렌트푸어대책의경우주택연금사전가입제도가 0.324(32.43%) 로가장높게나타났으며, 주택지분매각제도가 0.252(25.24%), 전월세상한제도가 0.220(22.33%), 목돈안드는전세제도가 0.203(20.33%) 로나타나주택연금사전가입제도외다른대책에대해서는큰차이가없는것으로분석됨 대분류와소분류항목들에대한결과를토대로종합중요도를다음표와그림을통하여나타내었음 종합중요도는대분류의값과소분류의값들을곱하여도출된값이며, 모든소분류항목들에대한현분기부동산시장의정책대안으로가장중요하게판단하는것이무엇인지를확인할수있음 2013년 1분기부동산정책동향에대한설문분석결과현분기부동산시장에가장필요한정책대안요인은양도소득세정책으로 0.221(22.1%) 의값을나타내고있으며, 취 등록세정책 0.189(18.9%), 주택대출관련정책 0.117(11.7%) 이 2, 3순위를차지하였음
대분류소분류종합가중치순위 취득세부담완화 부동산시장활성화대책 서민주거안정대책 하우스푸어 ᆞ 렌트푸어대책 양도소득세부담완화 재개발ᆞ재건축촉진 주택대출관련규제완화 행복주택등공공임대주택 서민주택구입자금대출 전세자금대출확대 주택바우처 주택지분매각제도 목돈안드는전세제도 전월세상한제도 주택연금사전가입제도 이와같은결과는부동산시장의거래침체가지속되고있고, 이로인해파생된문제해결을위해부동산거래활성화가가장시급하며, 거래세부담완화를통해관망세를유지하고있는수요층의거래유도를하는것이절실히요구하고있음을알수있음 양도소득세, 취득세부담완화다음으로주택대출관련규제완화대책이필요한것으로나타났으며, 부동산거래침체가시작되었을때부터시장에서는꾸준히요구되었음 거래세중취득세완화의경우지방자치단체의세수감소에대한우려, 양도소득세부담완화의경우부의편중에대한우려, 그리고주택대출관련규제완화에대해서는가계부채를더욱높임으로써, 또다른문제가야기될것을우려하여정부에서즉각적인조치를취하기가어려웠으나, 이러한거래세인하와더불어대출관련규제완화대책이수반되지않는다면향후부동산시장의활성화에대한기대도어려워질것으로판단됨
그외재개발 재건축촉진대책과행복주택등공공임대주택공급, 서민주택구입자금대출확대등의순서로나타나고있음 반면, 박근혜정부에서대선공약및인수위에서논의되었던전월세상한제도나, 목돈안드는전세제도에대해서는비현실적이고, 시장상황에반하는제도라고판단하여종합가중치가가장낮게나타남 이상의분석결과에서현재의부동산시장회복을위해서는거래활성화대책이가장중요하며, 이를위해서는그동안전문가들로부터논의되었던거래세부담과대출규제완화등실질적인부동산경기부양을위한대책이필요하다고판단됨