우리나라의서민지원주택금융은 2000 년이후에본격화되어그역사가매우짧지만그동안상당한성과를이룬것으로평가된다. 하지만, 정부의서민지원주택금융은한정된재원을기반으로한시적으로운용되고주택가격에비해대출금액이적어서민층의주택구입을지원하는효과는불충분하였다. 따라서본고에서는서민층의주거안정을지

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서민지원주택금융제도의개선방안 강 종 만 ( 선임연구위원,3705-6351) < 요약 > 2000 년대이후에 본격화된 우리나라의 서민지원 주택금융은 역사가 일천하고 재원이 불충분하여 서민층의 수요를 충분하게 충족시키지 못하고 있으며,글로벌 금융위기 이후 주택금융규모가 지속적으로 증가하고 서민층의 채무상환능력이 크게 악화되어 주택금융 부실과 이로인한금융시장

1 서민지원주택금융제도의개선방안 강 종 만 ( 선임연구위원, ) < 요약 > 2000 년대이후에 본격화된 우리나라의 서민지원 주택금융은 역사가 일천하고 재원이 불충분하여 서민층의 수요를 충분하게 충족시키지 못하고 있으며,글로벌 금융위기 이후 주택금융규모가 지속적으로 증가하고 서민층의 채무상환능력이 크게 악화되어 주택금융 부실과 이로인한금융시장 불안이 우려되고 있음. 정부가 주도하는 서민지원 주택금융은 생애최초 주택구입자금대출과 같이 한정된 재원을 기반으로 한시적으로 운용되어 서민층의 주택구입에 대한 지속적인 지원효과가 크지 않았음.또한2013 년10월에 도입한 공유형모기지도 초기에는 상당한 효과가 있었으나 제도적 문제등으로인하여 최근에는 대출실적이 기대에 못미치고 있음. 영국 제도를 감안할 때우리나라 서민지원 주택금융제도를 다음과 같이개선할 필요가 있음. 첫째,은행권이 제공한 주택금융의 손실을 정부가 보전하는 주택금융보증제도를 도입함으로써주택담보대출비율을 높일 필요가 있음.둘째, 서민층의 주택금융 상환능력을 제고하기 위하여주택금융 이자부담을 경감하는 소득지원방안을 고려해야 함.셋째,서민지원 주택금융의지속성을 높이기 위하여 은행등 금융회사의 자금을 적극활용하는 재원확대방안이 필요함. 넷째,서민지원 주택금융제도의 효율성을 높이기 위하여 서민지원 주택금융의 공급체계를 개선할필요가 있음. 23 권 44 호 ~

2 우리나라의서민지원주택금융은 2000 년이후에본격화되어그역사가매우짧지만그동안상당한성과를이룬것으로평가된다. 하지만, 정부의서민지원주택금융은한정된재원을기반으로한시적으로운용되고주택가격에비해대출금액이적어서민층의주택구입을지원하는효과는불충분하였다. 따라서본고에서는서민층의주거안정을지원하기위하여우리나라서민지원주택금융의현황과영국의서민지원주택금융제도를살펴보고이를토대로우리나라서민지원주택금융제도의개선방안에대하여논의하고자한다. 우리나라의서민지원주택금융 우리나라의은행등금융회사에의한주택금융은 1997 년외환위기이후기업의 우리나라의은행등금융회사에의한주택금융은 2000 년대에본격화되었다. 은행차입의존도가감소하면서 2000 년대에비로서본격화되었다. 금융회사의주택 자금대출은 1997 년말가계신용 211 조원의 20.4% 인 43 조원에불과하였으나, 2014 년 2 분기말에는 432 조원으로 17 년만에 9 배증가하였으며가계신용에서차지하는비 중도 41.5% 로상승하였다. 더구나 2008 년글로벌금융위기이후가계의자금수요가증가하면서예금은행의주택담보대출은 2007년말 245.8조원에서 2014년 8월말 조원으로 40.8% 증가하였다. 우리나라서민층의주택구입을지원하는서민지원주택금융은정부와주택금융 우리나라서민지원주택금융은정부와주택금융공사에의해 2000 년이후에시작되었다. 공사에의해 2000 년이후에시작되었다. 정부는국민주택기금을재원으로 1 근로 자 서민주택구입자금대출, 2 생애최초주택구입자금대출, 3 디딤돌대출, 4 공유 형모기지등을도입하였으며, 주택금융공사는민간자금을활용하여주택구입자금 을지원하는 5보금자리론, 6적격대출등을취급하고있다. 그런데국민주택기금에의한주택금융은 2000 년대에는주로정부의주택정책의일환으로운용되어서민층의주거안정지원효과가미흡하였다. 하지만, 2013 년이후 3디딤돌대출과 4공유형모기지가시행되면서정부에의한주택금융의서민층주택구입지원기능은강화되었다. 4 주간금융브리프

3 1 근로자 서민주택구입자금대출은저소득무주택자에게저금리주택구입자금을공급하는제도로서 2000년에도입되었으나, 대출대상자의소득제한, 대상주택의가격제한등자격요건이매우엄격하여서민층의주택구입을지원하는효과는미약하였다. 2 생애최초주택구입자금대출은정부부동산대책의일환으로생애최 정부의서민지원주택금융은한시적으로시행되어지속적으로서민층을지원하는효과는미약하였다. 초로주택을구입하는서민에게주택구입자금을지원하기위해 2001 년에최초로도입되어 2년 6개월간시행되었다. 그이후에는 2005 년, 2010 년, 2013 년등수차에걸쳐국민주택기금을활용하여 1년 ~1년 6개월간한시적으로시행되었다. 따라서정부가주도하는서민지원주택금융은생애최초주택구입자금대출과같이한시적으로주택경기를부양하는효과가있지만서민층주택구입에대한지속적인지원효과는크지않았다. 3 디딤돌대출은국민주택기금의생애최초주택구입자금대출, 근로자 서민주택구입자금대출등과주택금융공사의우대형보금자리론을통합한제도로서 2014 년 1월부터시행되고있다. 디딤돌대출은근로자 서민주택구입자금대출에비해지원대상자및대상주택요건이완화되고대출한도가확대되었다. 즉, 디딤돌대출 공유형모기지에서주택가격변동으로인한이익과손실은국민주택기금과주택소유자가공유한다. 의대상자는부부합산연간소득 6 천만원이하, 대상주택의가격은 6 억원이하, 대출 한도는 2 억원등으로완화되었다. 1) 이러한제도적개선에힘입어디딤돌대출은매 월 7,000~8,000 억원을공급하여서민층의주택구입을실질적으로지원하는효과가 나타나고있다 년 10 월에도입된 4 공유형모기지는영국등선진국에서주택정책의일환으 로시행되고있는제도로서손익공유형모기지와수익공유형모기지로구분된다. 국 민주택기금은공유형모기지에의해저소득층에게저금리주택구입자금을공급하면 서주택가격상승에따른이익과하락으로인한손실을주택소유자와공유한다. 즉, 공유형모기지의대출금리는연 2% 대이하로매우낮게책정되었으며, 주택매각시 또는대출기간 2) 만료시에국민주택기금과차입자가매각차익이나매각손실을공유 1) 근로자 서민주택구입자금대출의경우, 대출대상자는부부합산연간소득 2 천만원이하, 대상주택의가격은 3 억원이하, 대출한도는 1 억원이내로제한되었다. 2) 공유형모기지의대출기간은 20 년 23 권 43 호 ~

4 주택금융공사의보금자리론과적격대출은장기주택구입자금을공급하고있다. 하게된다. 따라서공유형모기지는주택가격하락이예상될경우에도주택수요를진작하여주택경기를부양하는효과가있다. 공유형모기지는도입이후금년 9월까지 1년간 1조 1,595 억원의대출실적을실현하였으나, 정부의주택경기부양정책이시행됨에따라금년하반기이후에는수요가점차감소하고있다. 주택금융공사설립과함께 2004 년 3월에도입된 5 보금자리론은무주택자및 1주택보유자의 9억원이하주택구입에대하여만기 30년이내장기주택구입자금을공급하고있다 년에도입된 6 적격대출은주택금융공사가은행등금융회사의일정한요건을충족하는주택담보대출채권을인수하는제도로서적격대출요건은대체로보금자리론과유사하다. 하지만, 적격대출은대출금리를금융회사가결정하고보유주택에대한제한이없다는점에서보금자리론과차이가있다. 민간자본을활용하는서민지원주택금융은지속적으로공급되고꾸준한성장세를유지하고있다. 주택담보대출채권유동화등을통하여민간자본을활용하는주택금융공사의서민지원주택금융은생애최초주택구입자금대출과달리도입이후지속적으로공급되고있으며꾸준한성장세를유지하고있다. 보금자리론은 2011 년이후매년약 10 조원이판매되어 2014 년 3분기말누적잔액은 25.7 조원에달하고있으며, 적격대출의금년 3분기말누적잔액은 13.6 조원을기록하고있다. 영국의서민지원주택금융 영국은 13 세기부터전통적으로비영리단체등민간부문에의해서민층의주거안 영국은도시지역의주택난해소를위해지난 150 년간서민지원주택제도를국책과제로서추진하였다. 정을지원하는서민주택공급이이루어졌다. 그런데산업화와도시화로인한인구의도시집중으로도시지역의주택난이심각해짐에따라 19세기중반이후지난 150 년간서민근로자들의주거안정을지원하는서민지원주택제도가국책과제로서추진되었다. 즉, 영국의서민지원주택정책은기본적으로중앙정부는주택건설과관 련된자금등을지원하고지방자치단체, 비영리민간단체등이공공임대주택을건 설하여서민층에게임대하는형태로유지되었다. 서민층의주택구입을지원하는서민지원주택금융제도는 1979 년대처정부에의 6 주간금융브리프

5 해지방자치단체가보유하고있는공공임대주택의민영화정책이적극적으로추진되면서발전하게되었다. 서민층의공공임대주택매입을지원하기위하여 1980 년에주택공급법이시행되면서저비용주택소유제도 (Low Cost Home Ownership) 가도입되었다. 또한서민층의주택구입을지원하기위하여주택담보대출이자소득지원 영국의서민지원주택금융제도는 1979 년대처정부이후공공임대주택의민영화정책과함께발전하였다. (Income-based Support for Mortgage Interest) 등보조금지원과함께주택구입자금을지원하는 Homebuy 제도가도입됨에따라서민지원주택금융이본격화되었다. 하지만, 서민층의주택구입을통한주거안정달성상황은 2000 년이후전반적으로악화되었다. 더구나글로벌금융위기이후정책당국의경기진작을위한자금공급확대등으로인하여주택가격이상승함에따라서민층의주거사정은더욱악화되었다. 영국가계의자가점유율은 1990 년대 70% 수준에서 2000 년이후 60% 초반대로하락하고생애최초주택구입자등서민층의주택금융시장점유율도 1990 년대 50% 대에서 2000 년이후 40% 이하로감소하였다. 또한글로벌금융위기로인한경기침체로신규주택공급이 2007 년 22.6 만호에서 2011 년 14.2 만호로급격히감소함에따라서민층의주택소유는더욱어렵게되었다. 영국정부는서민층의주택구입을지원하고침체된주택건설을촉진하기위하여 기존의서민지원주택금융제도를개선한 Help to Buy 제도를 2013 년에 3년한시적제도로도입하였다. Help to Buy 제도는통상적인수준보다높은 LTV 주택담보대출을지원하는정책으로서차입자의주택담보대출상환능력과신용도를기준으로시행되고있다. 따라서생애최초주택구입자등주택무보유자는물론거주주택을 영국정부는기존의서민지원주택금융제도를개선한 Help to Buy 제도를 2013 년에 3 년한시적제도로도입하였다. 교체하고자하는주택보유자도 Help to Buy 제도의지원대상이된다. Help to Buy 제도는정부가서민층에게주택구입자금을직접지원하는지분대출 (Equity Loan) 과주택금융보증 (Mortgage Guarantee) 으로구분된다. 지분대출은기존의 FirstBuy 프로그램을개선한제도로서 2013 년 4월부터 3년간시행되며 75,000 가구의신규주택매입을지원할것으로예상하고있다. 지분대출에서영국정부는매매가격 60만파운드이하인신규주택가격의 20% 이내를지분형태로제공하여가계와함께주택가격하락위험을공유하며, 가계와주택금융을제공한금융회사는 23 권 44 호 ~

지분대출은 75,000 가구의신규주택매입을지원하고, 주택금융보증은 1,300 억파운드의주택담보대출을지원할것으로예상된다. 각각구입자금의 5% 와 75% 를부담한다. 지분대출원금은주택매각시또는대출후 25년내에전액상환하여야하며지분대출금리는매우낮은수준으로책정되어서민층의부담을덜어주고있다. 즉, 지분대출금리는대출후최초 5년간은무이자이며, 6년차에는연 1.

6 지분대출은 75,000 가구의신규주택매입을지원하고, 주택금융보증은 1,300 억파운드의주택담보대출을지원할것으로예상된다. 각각구입자금의 5% 와 75% 를부담한다. 지분대출원금은주택매각시또는대출후 25년내에전액상환하여야하며지분대출금리는매우낮은수준으로책정되어서민층의부담을덜어주고있다. 즉, 지분대출금리는대출후최초 5년간은무이자이며, 6년차에는연 1.75%, 7년차이후에는연 1.75% 에매년소비자물가상승률에 1%p를가산한상승률을곱하여결정 된다. 주택금융보증은기존의 NewBuy 를개선한제도로서 2014 년 1월부터 3년간 1,300 억파운드의주택담보대출을지원할것으로예상하고있다. 주택금융보증은은행, 주택금융조합 (building societies) 등대출금융회사가일반적으로취급하지않는주택담보대출비율 (LTV) 이 80% 이상인주택담보대출로서매매가격 60만파운드이하인주택의구입을지원한경우에대출손실을보전하며보증기간은 7년이내이다. 주택금융보증의보증수수료는가계가아닌대출금융회사가정부에지불하며, 주택금융보증에의해정부는주택가격의 80~95% 부분에대한손실을부분적으로보전하여대출금융회사의도덕적해이를최소화하고있다. 예를들어, 가계가주택가격의 5% 를부담하고금융회사가 95% 를대출한경우에차입자의원리금연체등으로인하여압류된주택의처분가격이주택구입가격의 80~95% 이면정부는대출금융회사손실의 95% 를보전하고, 80% 이하이면 80% 이상손실인 15% 의 95% 인주택구입가격의 14.25% 를보전한다. 우리나라서민지원주택금융제도의개선방안 우리나라의서민지원주택금융은한국주택금융공사가설립된 2004 년이후본격화된상황이라역사가짧고재원이불충분하여서민층의수요를충분히충족시키지못하고있다. 더구나글로벌금융위기이후소득의양극화현상이심화됨에따라서민층의채무상환능력이크게악화되어주택금융의부실이우려되고서민층의주택구입이더욱어려워졌다. 따라서향후주택금융시장발전과서민층의주택구입을 8 주간금융브리프

7 촉진하기위하여서민지원주택금융제도를다음과같이개선할필요가있다. 첫째, 서민지원주택금융의실질적인지원효과를높이기위해은행등금융회사의자금을활용할경우에은행권이제공한주택금융의손실을정부가보전하는주택금융보증제도를도입함으로써주택담보대출비율을높일필요가있다. 특히, 생애 은행권주택금융의손실을정부가보전하는주택금융보증제도를도입하여주택담보비율을높일필요가있다. 최초주택구입자의자금조달능력이부족한점을고려하여소득이일정수준이하인생애최초주택구입자에대한주택담보대출비율을높임으로써서민주택구입을지원할필요가있다. 즉, 생애최초주택구입자는주택가격의일정부분 ( 예 : 10%) 을부담하고잔여금액은은행등에의한서민지원주택금융으로조달하되, 정부는은행등이부담하는주택담보대출비율기준 ( 예 : 70%) 을초과하는주택금융손실을부분보전 ( 예 : 90%) 함으로써서민층의주택구입을지원한다. 둘째, 서민층의서민지원주택금융상환능력을제고하기위하여주택금융이자부 담을경감하는금전적인지원방안도입을검토할필요가있다. 즉, 서민층이서민지원주택금융을이용하여서민주택을구입할경우에정부가이자금액의일정부분을보조하는직접적지원방안을고려할필요가있다. 셋째, 서민지원주택금융의안정성과지속성을높이기위하여은행등금융회사의자금을적극활용하는재원확대방안이필요하다. 국민주택기금을활용한서민지원주택금융은재원조달등의문제로인하여지원규모가제한되므로금융회사의자금과주택담보대출채권의유동화등자본시장의자금을활용할수있는방안을적극적으로모색할필요가있다. 서민층의주택금융이자부담을경감하는소득지원방안을도입할필요가있다. 서민지원주택금융의지속성을높이기위하여금융회사의자금을활용하는재원확대방안이필요하다. 마지막으로서민지원주택금융의효율성을높이기위하여서민지원주택금융의 공급체계를개선할필요가있다. 즉, 정부, 주택금융공사, 은행권등이서민지원주 택금융과관련된역할을분담함으로써주택금융의효율성을제고하여야한다. 정부는서민지원주택금융과관련된정책수립, 주택금융공사는서민지원주택금융의총괄관리및지원, 은행권은서민지원주택금융의공급등역할을명확히함으로써서민지원주택금융공급체계의효율성이향상될수있을것이다. KIF 서민지원주택금융제도의효율성을높이기위한서민지원주택금융공급체계의개선이필요하다. 23 권 44 호 ~

31호

31호 미국주택금융시장의개선방향및시사점 강종만 ( 선임연구위원, 3705-6351) 미국에서는금융위기를유발한주택금융시장의문제점들을개선하기위한논의와더불어법률개정이추진되고있다. 개선안에의하면미국정부의주택금융에대한지원은축소하여민간금융회사들이주택금융시장에서주도적인역할을수행하도록한다. 또한주택금융부실로인한재정부담은최소화하고서민지원주택금융에대한정부지원은보다효과적인방법에의해추진할계획이다.