Weekly Daishin Economic Comment * www.deri.co.kr Daishin Economic Research Institute + 212.1.8 Economist 유진아 2) 769-318 jina_yu@deshin.com 우리나라가계부채조정에대한논의와시사점 Summary 우리나라가계대출은주택담보대출을중심으로꾸준히증가하고있는가계대출부실에대한우려가증가하고있음. 가령, 211 년말기준가처분소득대비부채비율 (154%) 이미국의주택담보대출대란당시수준 129% 를상회하였음. 또한주택담보대출의고정이하여신비율 (67bp) 이글로벌금융위기당시부실비율 (51bp) 보다높은수준에도달 우리나라금융당국과금융기관의경우최근주택담보대출에대한다양한대책을제시하고잏있음. 한국주택금융공사는적격대출을실시해서주택금융시장안정화를도모하는한편금융위원회는커버드본드제도를도입해서주택금융시장활성화방안을모색하고있음. 현재까지제시된금융당국의대책은주택금융시장개선에중심을두고주택담보대출채무조정방안과거리가있음. 시중은행의경우사전채무조정대상확대를통하여채무조정을진행하고있는데, 규모측면에서실질적인채무조정효과를이끌어내기에충분하지않은것으로예상됨. 또한최근논의되고있는세일앤리스백 (sale and lease back) 의경우주택가격하락및대출채권부실화에따른비용에대하여채권자및채무자 ( 임대자 ) 간의공동비용부담원칙이켜지고있다고평가하기어려움. 우리나라는전세계약제도의경우주택금융공급을제2 가계 ( 차입자 ) 가부담하고있는형태이기때문에, 주택금융부실이진행될경우그비용을중하위소득층이부담할가능성이높고거주불안이심각해지면서사회불안이조성될가능성이높음. 따라서주택담보대출부실문제가보다심각한수준에이르기전에주택담보대출관련채무조정에대한실효성있는대책을마련할필요가있음. 또한가계채무조정에정부가개입하는경우그원칙을세우고이를바탕으로평가하는한편, 민간금융기관중심채무조정의경우금융기관, 채권자및채무자의공동비용부담대한합의가필요
Economic Comment 대신경제연구소 가계대출은주택담보대출을중심으로꾸준히증가미국과영국등가계부채부담이높은나라의경우 28 년부터부채조정 (Deleveraging) 이지속되고있는가운데, 우리나라가계부채는증가세를유지하고있다. 미국가계의부채비율 (= 부채 / 가처분소득 ) 은 27 년과 211 년사이 18.2%p 하락졌고영국도같은기간 19%p 하락하였다. 그런데우리나라가계의부채비율은증가세를유지하면서 211 년말기준 154% 에도달하였다. 동수치는주택담보대출대란 (Subprime Mortgage Crisis) 당시미국가계의부채비율 129% 를크게상회한다 (< 그림 1> 참조 ). 예금기관가계대출내역을살펴보면 < 그림 2> 에서와같이주택담보대출이우리나라가계대출증가세를주도하고있는것으로추정된다. 212 년 2/4 분기주택담보대출이예금기관가계대출의 61% 를차지하고있는데, 동비중은 27 년 2/4 분기 5% 에서 6% 로상승한후현재까지유지되고있다. 주택담보대출은주로가계가주택구매시필요한자금을금융기관대출을통하여조달하면서발생한것으로조사되고있고, 이는주택담보대출증가가주택가격상승과밀접한관계가있음을의미한다. 주택담보대출이가계부채에서큰비중을차지하는현상은미국, 영국등에서도공통적으로관찰되고있다. 주택담보대출의경우대출채권손실위험일부가실물자산담보를통하여제거되기때문에여타대출보다대출규모가크고금리가낮다. 그런데담보가되는실물자산가격이하락하는경우그정도에따라대출채권손실규모가확대되는경향이있다. 주택가격하락으로인하여발생하는주택담보대출채권의손실은글로벌금융위기에서그예를찾을수있다. 글로벌금융위기이전미국, 스페인, 아일랜드등선진국주요국에서부동산경기활황이형성되었고해당국가금융기관은주택담보대출을늘렸는데, 부동산경기가침체로전환되면서주택담보대출채권손실규모가확대되면서금융기관자본잠식이심각한수준에이르렀다. 그림 1 가처분소득대비가계부채비율추이그림 2 주택담보대출및아파트매매지수증감률추이 18 17 16 15 14 13 12 11 1 (%) 영국 27년 167% 19% 우리나라 211년 154% 미국 18% 27년129% `2 `3 `4 `5 `6 `7 `8 `9 `1 `11 (%) (%) 3 주택담보대출비중 7 25 6 2 주택담보대출증감율 5 15 4 1 가계대출증감율 3 5 2 1-5 아파트매매지수증감율 `4Q3 `5Q4 `7Q1 `8Q2 `9Q3 `1Q4 `12Q1 자료 : 한국은행, Eurostat, FRB st Louis, 대신경제연구소 (DERI) 주 : 주택담보대출은예금기관가계대출대비비중으로계산하였고, 2 년대들어아파트가주택건설을주도하고있기때문에아파트통계를사용자료 : 한국은행, 대신경제연구소 (DERI) 2
우리나라의경우주택을둘러싼부동산경기가약 1년을주기로활황과불황을반복하고있는데, 최근부동산경기는 27 년에활황기에서침체기로전환된것으로보여진다. 주택경기상승기, 다른선진국과마찬가지로우리나라에서도주택담보대출이확대되었다. 그런데 27 년이후 2기신도시를중심으로한주택공급이확대되는한편가계의실질소득하락에따른주택수요감소가진행되면서주택경기가침체기로전환되었다. 그리고주택경기가침체되면서주택담보대출의잠재위험이부각됨에따라가계부채조정 (Deleveraging) 에대한논의가진행되고있다. 아파트압류 경매진행시 2% 이상손실발생 우리나라가계부채의부실채권비율은유로재정위기가불거진이후꾸준히상승하고있고, 212 년 2/4 분기동비율은글로벌금융위기당시보다높은수준에이르렀다 (< 그림 3> 참조 ). 212 년 2/4 분기총가계대출대비고정이하여신비율이 76bp 이고이는글로벌금융위기직후인 29 년 1/4 분기 68bp 보다높다. 그리고주택담보대출부실채권비율은 212 년 2/4 분기 67bp 인데이는 29 년 1/4 분기 51bp 를상회하고있다. 주택담보대출이부실화되는가운데주택가격이하락해서 LTV(Loan-To-Value) 규제비율을초과하면, 해당대출에대하여금융기관은상환을요구하는데가계가이를상환하지못하는경우금융기관은주택에대한압류및경매절차를진행한다. < 그림 4> 는 21 년부터하반기부터동산및부동산에대한경매가증가하는추세에있음을보여준다. 글로벌금융위기가심화된직후경매신청이 12,58 건으로크게증가했는데, 우리나라경제가글로벌금융위기에서빠르게회복되면서경매신청건수도하락하는추세를보였다. 그런데 21 년하반기유로재정위기가발발하는한편부동산경기침체가장기화되면서경매신청도증가하는추세로전환되었다. 그림 3 은행의가계여신부실채권비율추이그림 4 동산및부동산에대한경매신청추이.8.7.6.5.4.3.2.1 (%) 가계대출 주택담보 1/4 3/4 1/4 3/4 1/4 3/4 1/4 3/4 1/4 28 29 21 211 212 주 : 부실채권비율은잔액기준총여신에대한고정이하여신비율자료 : 금융감독원, 대신경제연구소 (DERI) ( 건 ) 13, 12, 11, 1, 9, 8, 추세선 7, 6, 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 28 29 21 211 212 자료 : 대법원, 대신경제연구소 (DERI)
Economic Comment 대신경제연구소 28 년부터아파트에대한경매및매각건수추이를정리하면 < 그림 5> 와같다. 212 년상반기경매가진행된아파는월평균약 3,6 건이고이는 28 년하반기경매진행아파트 ( 월평균 6,8 건 ) 의 5% 수준이다. 그리고경매진행된아파트가운데매각건수는 212 년상반기월평균 1,4 건으로매각율 (= 매각건수 / 경매진행건수 ) 이약4% 인데, 28 년하반기매각율 34% 보다다소높다. < 그림 3> 에서와같이가계주택담보대출부실비율이상승하는등, 최근아파트경매진행건수가글로벌금융위기당시보다적은것에대하여주택담보대출건전성이제고되었다고평가하기어렵다. 오히려경매진행로인한손실이증가하기때문에경매진행을줄이고있는것으로추측된다. 경매진행에따른손실율은 2% 를상회할것으로추측된다. < 그림 6> 이보여주는바와같이매각가율 (= 매각가 / 감정가 ) 은약 8% 수준으로나타나서 1차경매가진행된물건의경우약 2% 의손실이발생할수있다. 그런데앞에서논의된바와같이경매가진행된물건가운데매각되는비율은 5% 미만이기때문에아파트가재입찰될확률이 5% 이상이고, 해당물건의손실비율은 2% 를크게상회한다. 금융기관이 LTV 규제에따라주택가격의 6% 미만에해당하는금액만큼주택담보대출을실행한경우여타조건에변화가없다면금융기관은압류및경매로인한손실이발생하지않는다. 그런데주택경기불황으로인하여주택가격이대출실행시점보다하락해서경매시감정가는대출실행시주택가격보다낮게형성되고, 해당물건의경매가 1회이상유찰하게되면금융기관대출채권에서손실이발생하지않는다고단언하기어렵다. 일부언론은 212 년 LTV 6% 를상회하는주택담보대출이 44조원이이르는것으로보도하였다. 미국의경우담보물건인주택을압류및경매를진행한경우금융기관의대출채권손실은약 6% 에서 1% 손실이발생하기때문에, 금융기관은만기일시상환 (balloon payment) 등을적용해서압류및경매를자제하는것으로조사되었다 (A.M.White(21), Deleveraging The American Homeowner: The Failure of 28 Voluntary Mortgage Contract Modifications). 즉, 실물담보자산이대출채권의손실위험을줄인다고하여도경매및압류가진행된다면금융기관은대출채권손실위험에노출되어있다고할수있다. 그림 5 아파트경매및매각건수추이그림 6 아파트감정가대비낙찰가비율추이 ( 건 ) 9 경매건수 8 매각건수 7 6 5 4 3 2 1 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 28 29 21 211 212 자료 : 대법원, 대신경제연구소 (DERI) (%) 매각가율 ( 좌 ) (%) 95 매각율 ( 우 ) 5 다항식 ( 매각가율 ( 좌 )) 9 45 85 8 75 7 65 6 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 7월 1월 28 29 21 211 212 자료 : 대법원, 대신경제연구소 (DERI) 매각율추세선 매각가율추세선 4 35 3 25 2 4
미국의주택금융시장개혁과주택담보대출채무조정대책최근우리나라에서논의되고있는주택담보대출개선방안가운데주택매입후임대 (sale and lease back) 등미국에서진행되고있는주택담보대출시장개선방안과유사한부분이많다. 그래서글로벌금융위기이후미국에서진행된주택담보대출개혁을살펴보면, 미국은주택금융시장개선및금융소비자의거주권보호에중심을두고있다. 미국의회에제출된주택금융시장개혁보고서 (Reforming America s Housing Finance Market, 211) 는정부주도주택금융시장조성의목적과 Fannie Mae(Federal National Mortgage Association) 등정부지원주택금융기관 (GSE, Government Sponsored Enterprise) 의설립목적과운영등에대한내용을포괄하고있다. 주택금융시장개혁원칙은우선주택금융시장정부개입은저소득층의주택소유권및거주권보호에한정되어야하고, GSE 의운영에대한감시및감독을강화하여해당기관의부실을예방하는한편장기적으로민간금융기관중심의주택금융시장을조성하기위하여 GSE 역할이축소되어야함을명시하고있다. 그리고 28 년과 29 년부터 HASP(Homeowners Affordability and Stability Plan), HAMP(Home Affordable Modification Program) 및 HARP(Home Affordable Refinance Program) 이시행되고있는데, 이들프로그램은압류및경매에직면한주택담보대출보유자를대상으로채무조정을진행하고있다. 해당프로그램은채무조정과정에서발생하는비용을정부가부담하기때문에금융기관의자발적인참여를유도할수있고, 압류및경매를줄임으로써주택가격하락압력을줄이는한편대출보유자의주택소유권과거주권을보호할수있다. 그림 7 미국에서진행중인주택금융시장개혁과주택담보대출채무조정방안 주택금융시장개혁 - 금융소비자보호강화 - 저소득층거주권강화 - GSE 의역할조정 ( 민간중심주택금융시장조성 ) - 주택금융지원기관에대한자본기준및감독기준강화 주택담보대출보유자보호 (HASP, HARP, HAMP) - 압류및경매에직면 임박한대출보유자대상채무조정, - 가계의주택소유권및거주권보호 - 금융기관및가계의자발적채무조정환경조성 Mortgage to lease - 민간 (BOA) 주도 - 주택가격안정 - 거주권확보 자료 : CBO, 주택도시개발청, BOA, 대신경제연구소 (DERI)
Economic Comment 대신경제연구소 미국에서진행되고있는가계채무조정은 IMF 보고서 (29, Principles of Household Debt Restructuring) 에명시된정부개입의원칙에부합된다고판단된다. IMF 보고서는가계채무조정시적용할원칙을채무조정대상및규모한정, 정부개입의범위한정, 채무자와채권자의공동비용부담을통한자발적참여유도, 단순하고투명한채무조정등을제시하고있다. HARP 등은채무조정대상및규모, 일부정부부담을통하여민간의자발적참여를유도하는한편채무조정과정등을명시함으로써채무조정을투명성을제고하고있다. 그리고 212 년 3월 BOA(Bank Of America) 가 Mortgage-to-Lease 프로그램을도입했는데, 이는주택압류에직면한가계에게기존주택을임차할수있도록허용하는제도이다. 동프로그램은 BOA 가해당주택소유권을유지함으로써주택가격안정화및가계의거주권확보에기여한다는측면에서의의를찾을수있다. 하지만동프로그램은변형된 주택압류 이고금융기관은일반적인압류및경매에서발생하는비용을임대수입의형태로대출보유자에게전가한다는측면에서비난을피하기어렵다. 최근우리나라주택금융시장및가계부채조정대책우리나라가계부채가경제위험요인으로수차례지적되면서금융위원회와한국주택금융공사를중심으로주택금융시장을개선하기위한대책이제시되고있고, 시중은행을중심으로사전채무조정대상을확대하는등가계의채무조정에대한방안이논의중이다. 주택금융시장의경우한국주택금융공사는 24년보금자리론을출시하면서저소득층이주택구입할수있도록금융서비스를제공하였고, 212 년 3월적격대출을출시해서금융환경불안이주택금융시장에미치는영향을최소화화고있다. 그리고금융위원회는커버드본드를도입해서주택금융시장을활성화하는동시에금융시장안정성을제고하고자한다. 즉, 최근금융당국을중심으로진행되고있는대책은주택금융활성화및안정화를목적으로하고있기때문에가계부채채무조정대책이라고평가하기어렵다. 시중은행을중심으로진행되거나논의되고있는방안은우선사전채무조정대상확대를통한채무조정이있다. 일부금융기관은단기연체자를대상으로연체이자를하향조정한후대출보유자의원리금상환성과에따라해당계좌를서민금융상품및일반계좌로전환하는방안을발표하였다. 그리고다른금융기관은연체에직면한대출자에대하여경제교육, 직업교육등에따라발생하는포인트를원금감면에적용하는방안등을발표하였다. 이들프로그램은민간이자율적으로참여하고, 채무조정에서발생하는비용을채권자와채무자가공동부담한다는측면에서의의를찾을수있다. 그러나규모측면에서실질적인채무조정효과가발생하는지에대한사후평가가필요하다. 최근논의되고있는주택매입후임대 (sale and lease back) 프로그램은 BOA 의 mortgage to lease 프로그램을벤치마크하고있다. 그런데앞에서지적한바와같이동프로그램은금융기관이주택압류와경매과정에서발생하는비용을피하기위해제시된방안이며변형된 주택압류 라는비판을피하기어렵다. 6
우리나라주택금융시장의특징 주택가격이하락하고주택담보대출이부실화되면, 가계소비여력이감소하면서내수위축에따른경기침체가우려된다. 그리고실물담보자산가치가하락하면서대출채권을보유한금융기관의자본잠식이발생하고그결과실물경기에미치는영향은확대된다. 미국의경우 LTV 비율 9% 로높기때문에주택가격변동에대한금융기관자산건전성은민감하다. 우리나라는 LTV 비율 6% 규제가도입되어서주택담보대출부실에따른금융기관자산건전성은비교적덜민감하다고평가할수있다. 그런데우리나라에만존재하는독특한형태의임대계약제도 ( 전세계약 ) 으로인하여주택가격하락이내수위축과거주불안에미치는영향은다른나라보다클가능성이높다. 가계가저축과금융기관대출을이용하여주택을구입하는경우, 다른선진국과마찬가지로주택담보대출부실화에서발생하는비용은대출보유자와금융기관이공동부담하게된다. 그런데가계가다른가계의임차보증금과금융기관대출을이용해서주택을구입하는경우, 해당대출부실에따른비용은제2가계 ( 임차인 ) 에게대부분전가된다. 가령임대인이주택가격의 6% 를금융기관대출을통하여지불하고임차인이주택가격의 4% 를임대보증금으로지불한주택에대하여압류및경매가진행되는경우를가정하자. 해당주택이 1회경매에서매각되고매각가율이 8% 인경우에도주택가격하락및경매로인한손실비용을대부분임차인이지불하게된다. 21 년기준우리나라전체가계의약 4% 가전월세보증금을지불한후거주주택을마련하고있다 (< 그림 8> 참조 ). 그리고소득수준이낮을수록보증부월세계약을통해거주하고있고, 중하위소득층의 42% 가전월세보증금을지불하는것으로나타났다. 그리고 < 그림 9> 는부채항목을비교하고있는데순자산 5분위가운데 3분위이상에해당하는가계의경우부채의 2% 이상을임대보증금으로보유하고있다. 또한순자산규모가작을수록거주주택이외의부동산에대한담보대출이높은경향이있지만, 대체로모든순자산분위에걸쳐동대출이 2~3% 수준을차지하고있다. 즉, 주택가격하락이진행될경우순자산기준특정계층에서부실이진행된다고평가하기어렵고, 주택담보대출부실에따른피해가중하위소득층을중심으로확대될가능성이높다. 그림 8 우리나라소득계층별점유형태 (21 년기준 ) 그림 9 우리나라가계의순자산 5분위별부채항목 1% 8% 6% 4% 2% % 자가 전세 보증부월세 무상 기타 5.6 23. 17.1 18.2 25.8 25.1 21.7 16.8 69.5 54.2 46.85 54.25 고소득층 중소득층 저소득층 합계 1 8 6 4 2 (%) 12.7 임대보증금 담보대출 ( 거주주택외 ) 담보대출 ( 거주주택 ) 신용대출 35.3 42.9 21.7 17.1 11.3 4.7 34.7 46.4 47. 41.1 32.9 18.4 25.2 18.3 16.4 4.2 5.7 13.8 17. 2.8 21.5 11.5 12.2 8.2 9.6 5.6 5.9 36.2 37.2 22.4 18.6 31.5 32.6 23.8 24.8 27. 28.5 42.9 39.9 21 211 21 211 21 211 21 211 21 211 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 자료 : 국토해양부, 대신경제연구소 (DERI) 자료 : 통계청, 대신경제연구소 (DERI)
Economic Comment 대신경제연구소 결론및시사점 주택가격이하락하는추세를이어가는경우, 가계는부의효과 (wealth effect) 로인하여소비지출을줄이게된다. 그리고주택가격하락으로인하여주택담보대출이 LTV 규제비율을상회하게되면금융기관은일정수준이상의대출상환을요구하고가계는소비지출을더욱줄인다. 또한가계가원리금상환을연기해서해당대출채권이부실화되면금융기관자산건전성은악화되고그결과실물경제에미치는영향은확대된다. 그런데우리나라 LTV 규제비율이미국등보다높게설정되어있어주택담보대출이금융기관자산건전성을크게훼손할가능성은상대적으로낮게평가된다. 그런데우리나라에존재하는전세계약으로인하여주택담보대출부실의피해가제2의가계 ( 임차인 ) 에게전이될가능성이높다. 주택담보대출이부실화되어경매가진행될경우주택가격하락및경매진행에대한비용은대부분임차인이부담할가능성이높다. 소득수준별주택점유형태를비교한결과중하위소득수준에해당하는가계가동비용을지불할가능성이높다. 즉, 주택가격하락과주택담보대출부실이진행되면우리나라의경우직접적인내수위축이심각해지는한편거주불안에따른사회불안이조성될수있다. 따라서주택담보대출부실문제가보다심각한수준에이르기전에주택담보대출관련채무조정에대한실효성있는대책을마련할필요가있다. 또한가계채무조정에정부가개입하는경우그원칙을세우고이를바탕으로평가하는한편, 민간금융기관중심채무조정의경우금융기관, 채권자및채무자의공동비용부담대한합의가필요하다. 8