긴급진단세미나 주택금융규제긴급진단 집단대출규제강화가 가계부채건전성관리에기여하는가 2017. 04. 18 김덕례주택정책실장 박홍철책임연구원
C ontents 집단대출개념과속성가계부채속집단대출추이가계부채건전성관리와집단대출규제집단대출규제의한계집단대출지속공급을위한개선방향
집단대출개념과속성
4 1. 집단대출의개념및종류 집단대출 이란일정자격요건을갖춘특정집단의차주를대상으로개별심사없이 일괄승인해취급하는여신으로분양아파트및재건축 ( 재개발 ) 아파트입주 ( 예정 ) 자 전체를대상으로하며, 중도금, 이주비, 잔금대출이있다. 중도금대출 분양계약에따른중도금 ( 계약금및잔금제외 ) 납입용도대출로, 은행과시공사 ( 시행사 ) 간별도의대출협약을통해시공사 ( 시행사 ) 가연대보증을하고아파트준공시 1 순위 근저당권설정 ( 후취담보 ) 을조건으로취급되는것이일반적임. 이주비대출 재건축 ( 재개발 ) 사업추진기간동안조합원의이주자금을지원하기위한대출로, 재건축 ( 재개발 ) 대상토지를담보로하거나시공사 ( 시행사 ) 의연대보증을조건으로취급되는 것이일반적임. 잔금대출 주택완공후등기전까지잔금납입자금을 1 순위근저당권설정 ( 후취담보 ) 조건으로취 급하는대출로, 시공사 ( 시행사 ) 의별도신용보강없이취급되는것이일반적이어서 중도금및이주비대출과구분됨. 자료 : 금융감독원, 금융감독용어사전, http://fine.fss.or.kr/fine/service/financedic.jsp( 검색일 :2017.4.13)
2. 중도금대출의특징 중도금대출은주택공급을촉진하고내집마련지원을위해공사중에있는주택에대해 발생하는대출로일반주택담보대출과다르며, 분양보증이있어리스크가관리된다. 자료 :.HUG 내부자료 5
3. 집단대출규제강화의타당성 _ 리스크적은안전한대출 ( 중도금보증특징 ) 분양보증사업장대상, 보증사고시분양보증환급금을통해금융기관변제 개별적인계약해지등에의한중도금대출미상환시 1차적인변제재원은주택사업자로부터의분양대금반환채권이며, HUG는분양대금반환채권에질권설정하여채권보전하기때문에금융기관및보증기관의리스크는제한적임. ( 집단대출리스크관리필요성논의시작단초 ) 김포한강신도시기획소송 ( 12 년 ) 한강신도시분양계약자가주거편의시설및분양가대비 20% 의시세하락에따른재산상손해이유로분양계약을취소하는소송진행 법원의기각으로분양계약자패소 기획소송가능성낮아짐 최근높은중소형비율, 높은전세가율 ( 임차수요많음 ), 저금리등으로입주자의유동성확보가용이하여입주포기가능성은 12년과달리높지않음. 자료 :.HUG 내부자료 6
[ 참고 ] 집단대출관련분쟁현황및정부의건전성관리방향 집단대출분쟁 은금융위기이후 2012 년부동산가격급락으로 시세가분양가이하로떨어진아파트경우수분양자와시행사간의분양가인하분쟁 2012 년은금융위기영향으로수도권의아파트값이 -5.8% 큰폭으로떨어진유일한해였다. 그러나지금은아파트가격이꾸준히오르고있다. 수분양자 시행사 대출은행 공사부실, 허위분양등 분양계약의무효및취소소송제기 중도금대출은시행사를위한것 채무부존재확인소송제기 연체율 1.56%( 12.4 월 ), 부실채권비율 1.21%( 12.3 월 ) ( 감독방향 ) 중도금대출의경우시행 / 시공사및주택금융공사가보증하고있어은행부실화로전이될가능성은높지않으나소비자의피해가발생하지않도록감독을강화 * 시공사부실로사업이중단된경우분양보증에의해사업을계속진행할수있고주택준공후분쟁으로중도금대출연체시에는경매등을통해대출금을회수할수있으나회수에일정기간소요 자료 : 금융감독원 (2012.6), 국내은행가계집단대출건전성현황및향후감독방향 7
가계부채속 집단대출추이
1. 가계부채현황과증가추이 ( 가계신용 ) 02 년 465 조에서 16 년 1,344.3 조로 14 년간 2.9 배증가 (2011 년이후부채구조개선기 ) ( 가계대출증가율, %) 전기비최고 4.1% 증가, 16.4 분기 3.5% 증가 16.8 가계부채관리방안 ( 조원 ) 11.6 가계부채연착륙종합대책 16.11 후속조치 (%) 1600 12.2 제2금융권가계부채보완대책 4.5 * 주택담보대출은은행권 05년, 비은행권 07년부터발표 12.7 가계부채동향및서민금융지원강화방안 1400 1200 1000 3.9 3.5 4.1 3.0 14.2 가계부채구조개선촉진방안 15.7 가계부채종합관리방안 3.5 4 3.5 3 800 600 400 16 년여신심사선진화가이드라인적용 (2 월수도권, 5 월지방 ) 2.5 2 1.5 1 200 0 02.2 가계부채증가에따른장단기종합대책 15.12 가계부채관리방향및은행권여신 ( 주택담보대출 ) 심사선진화가이드라인발표 17 년가계부채관리방안 ( 금융위원회업무계획 ) 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0.5 0 * 자료 : 한국은행자료재정리 가계대출판매신용가계대출증가율 (%) 9
10 2. 가계부채증가원인 * 자료 : 금융연구원 (2013), 가계부채백서 * 자료 : 우리금융경영연구소 (2014), 주택시장의구조변화가주택금융에미치는영향 ➊ 저금리 글로벌환경변화로인한외화자금유입, 완화적통화정책에따른저금리기조가 자금조달비용하락및신용창출확대를초래하여가계부채증가에기여 ➋ 금융사경영형태 ➌ 부동산시장호황 ➍ 금융정책 ➎ 사회경제적요인 ➏ 전세의월세전환 IMF 경제위기이후대기업의대출수요위축에직면한은행이가계부문대출을확대하여가계신용공급이주된주체로전환됨으로써급속한가계대출증가부동산가격상승에따른자산효과와자본이득에대한기대등을통해가계대출증가바젤협약적용시주택담보대출에낮은위험가중치가부과되어은행의적정수준이상공급요인으로작용하였고, 총부채상환비율 (DTI) 과같은중요한지표적용지체가계부문저축률이하락하고부채에의존하는소비성향확대, 베이비붐세대의부동산소유확대또한가계부채급증의원인전세의월세전환이가속화되면서우리나라고유의사적금융 ( 전세보증금 ) 이제도권금융 ( 주택담보대출 ) 으로대체되고있어가계부채증가 ( 주의 ) 전세보증금규모 (400~500 조원 ) 고려시잠재적인주택금융수요가클수있으나기존에사적채무관계가제도권으로이전되는것이므로위험한대출로단정하기어려움
3. 가계부채구조 ( 가계신용 ) 가계대출 과 판매신용 으로구성 가계대출내에주택담보대출포함 1,300 조원대의가계신용관점에서 560 조원대의주택담보대출규제강화 * 자료 : 한국은행자료재정리 주택담보대출은 1. 가계신용의 41.8% 2. 가계대출의 44.1% 3. 예금은행에 78.9% 가계대출 1,271.6 조원 가계신용 (1,344.3 조 ) 16.4Q 기준 판매신용 ( 예금취급기관 908.7 조원 ) 예금취급기관 기타금융기관 예금은행 (617.4) 보험기관, 여신전문기관연금기금등 주택담보대출 기타대출 561.3 조원 710.4 조원 442.6 조원 174.8 조원 비은행 (291.3) 118.7 조원 172.6 조원 집단대출은주택담보대출중 23% ( 16.12) 130.1 조원 362.9 조원 72.7 조원 ( 분석결과 ) 17.1 월기준으로주택담보대출은 561.8 조원 (1 달동안순증 5,400 억원 ) 예금은행 1 조 3,320 억원감소 ( ) + 비은행 1 조 8,720 억원증가 ( ) 11
4. 가계대출순증규모및원인 _ 대출유형별 ( 가계대출증가율 ) 금융위기이후연 6~8% 상승, 15~16년연 11% 대로가파르게증가 ( 가계대출순증규모 ) 금융위기이후매년 50~60조원증가, 15~ 16년에연100조원상회 * ( 연순증, 조원 ) ( 08 년 ) 53.5 ( 10 년 ) 59.5 ( 13 년 ) 54.6 ( 15 년 ) 112.9 ( 16 년 ) 133.6 * 자료 : 한국은행자료재정리 ( 가계대출순증원인 : 기타대출 ) 가계대출순증규모중주택담보대출이차지하는비중은 2014년에 66% 까지상승했으나, 최근 30~40% 대로낮아졌으며, 기타대출비중이크게증가 < 가계대출증가및순증액추이 > ( 조원 ) ( 조원 ) 1400 50 45 1200 40 1000 35 800 30 25 600 20 400 15 10 200 5 0 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 (%) 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% < 가계대출순증원인 : 기타대출 > 66% 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 주택담보대출비중감소 45% 가계대출 ( 잔액 ) 가계대출 ( 순증 ) -60% 주택담보대출 ( 비중 ) 기타대출 ( 비중 ) 12
4. 가계대출순증규모및원인 _ 최근 4 년간대출 * 자료 : 한국은행자료재정리 ( 대출목적 ) 15~16 년주택담보대출보다기타대출규모크게증가 ( 기타대출금융기관 ) 보험기관, 금융중개회사등기타금융기관대출크게증가 비은행중에서는상호금융, 새마을금고의대출이크게증가 < 가계대출유형별증가추이 > 기타대출크게증가 ( 조원 ) 150 100 50 80 60 40 20 < 기타대출유형별증가추이 > 기타금융기관대출크게증가 ( 조원 ) 50 40 30 20 10 < 비은행기관종류별대출증가추이 > 상호금융, 새마을금고대출크게증가 ( 조원 ) 0 2013 2014 2015 2016 0 2013 2014 2015 2016 0-10 2013 2014 2015 2016 주택담보대출기타대출판매신용 예금은행비은행기타금융기관 상호저축은행상호금융 신용협동조합새마을금고 ( 분석결과 ) 15~16 년 2 년간가계대출증가분 (246.5 조원 ) 중기타대출이 59%(146 조원 ) 이며, 이중기타금융기관 57%(83.6 조원 ) > 비은행 28%(41.4 조원 ) > 예금은행 14%(20.8 조원 ) 대출발생 금융중개회사 ( 기타금융기관 ), 상호금융 새마을금고의비주택담보대출이크게증가함. 13
가계부채건전성관리와 집단대출규제
15 1. 주택시장동향과시장인식 * 김덕례 (2016), 주택시장현안진단과대응방안, 주택산업연구원세미나 2013 년주택시장 2015 년주택시장 가격매매 0.3% 전세 4.7% 가격매매 3.5% 전세 4.9% 거래 매매 85 만전월세 137 만건 거래 매매 120 만전월세 147 만건 공급 인허가 44 만분양 30 만 공급 인허가 76.5 만분양 52 만 금융 가계신용 1,019 조 vs 금융 가계신용 1,166 조 전세비상.. 대책한꺼번에확내놔야한다 ( 아시아투데이, 3.8) 집값, 바닥아직멀었나 ( 한국경제, 3.11) 주택분야 손톱밑가시 너무많다 ( 건설경제, 3.11) 부동산정상화대책, 이달말쯤한꺼번에내놓겠다 ( 조선일보 ) 건설불황, 서민피해가장커 ( 매일경제 ) 주택거래 4분의 1토막 ( 한국경제, 8.5) 부동산규제풀어내수띄운다 ( 서울경제, 12.30) 내수살려내년 3.9% 성장 ( 매일경제, 12.30) 시장회복을위한총력 부동산살아야내수도살아.. 금리시기놓지지않을것 ( 매일경제, 1.13) 실수요자의귀환.. 중대형가격상승 ( 이데일리, 2.11) 전세대신집산다주택시장 봄바람 ( 조선일보, 3.3) 저금리, 전세난에비수기잊은주택시장 ( 중앙일보, 8.10) 가을분양시장, 공급과잉걱정되네 ( 세계일보, 8.25) 날개단주택경기분양호조수도권 / 지방양극화심화 ( 아주경제, 10.15) 5대은행아파트집단대출광풍 ( 매일일보,11.16) 가계빚잡자니주택경기식을라.. 고민빠진정부 ( 한국경제,11.26) 공급과잉, 가계부채걱정모드돌입
16 1. 주택시장동향과시장인식 2016 년주택시장 가격 매매 0.7% 전세 1.3% 거래 매매 105만전월세 146만건 공급 인허가 72.6만분양 46.9만 금융 가계신용 1,344조 대출심사깐깐해져, 신규분양시장은열기 ( 중앙일보, 2.6) 집단대출규제 한다 vs. 안한다.. 진실은 ( 이데일리, 1.30) 집단대출급증.. 가계부채부실화뇌관되나 ( 매일경제,, 7.25) [ 시장논란 ] 가계부채증가주범은아파트집단대출이다. ``` 금융기관집단대출은매우위험한상황이다. 내년부터잔금대출도원리금상환 ( 뉴스 1, 12.13) 내년아파트잔금대출어려워진다 ( 한국경제TV, 12.30) 가계부채잡는다는 DSR, 저소득층만잡을라 ( 한국일보, 17.1.31) 가계대출통계 이랬다저랬다.. 한국은행망신살 ( 연합뉴스, 17.3.9) 가계부채확산막아라!.. 금융당국비상 ( 세계일보, 17.3.17) HUG 의보증강화를통해 집단대출규제가필요하다. 가계부채규제본격화
2. 정부의가계건전성제고방향 가계건전성제고는소득, 자산, 지출, 부채의모든측면을고려한통합적방식으로접근 부채의증가속도관리및대출구조개선등은주택시장정상화 / 가계소득개선과함께 2014 년 2015 년 * 자료 : 관계부처합동 (2014.2), 가계부채구조개선촉진방안 - 경제혁신 3 개년계획후속조치 - < 관계부처 : 금유위원회, 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 > 주택담보대출구조개선실적목표비중상향조정 가계부채관리가속화 + 경제활력회복미진 시장여건을고려해당초목표에맞춘구조개선속도로완급조절 * 자료 : 관계기관합동 (2015.7), 가계부채종합관리방안 17
3. 가계부채규제강화와집단대출 2015 년 여신심사선진화가이드라인 에서는집단대출규제예외 수도권 2 월 1 일시행지방 5 월 2 일시행 시장리스크선반영 가산금리인상진행 주택담보대출세부금리별현황 ( 단위 : %) 15.10 월대비 11 월금리갭 자료 : 전국은행연합회홈페이지 * 김덕례 (2016), 주택시장현안진단과대응방안, 주택산업연구원세미나 18
4. 집단대출 ( 중도금대출 ) 규제와사회적비용 중도금대출규제 15.11월기준약 2.1조원 (13,000세대) 규제유형및사회적비용규모 1. 사업장특성 : 기분양, 분양예정 2. 규제유형 (1) 대출보류 (2) 대출심사지연 (3) 대출거부 3. 후속조치 (1) 은행협의지속 ( 시간지연 ) (2) 타은행협의지속 (3) 지방은행또는 2 금융권협의 4. 사회적비용 (1) 금리갭 : 1% 대출금리상승가정연이자 210 억원추가발생 ( 세대당약연 161 만원추가비용발생 공사기간 3 년고려시, 483 만원발생 ) * 집단대출 2% 후반대금리 2 금융권 3% 대후반금리 (2) 기분양사업장의경우수분양자피해불가피 집단대출거절사업장확산불가피 자료 : 한국주택협회보도자료 ( 16.1.22) * 김덕례 (2016), 주택시장현안진단과대응방안, 주택산업연구원세미나 19
5. 집단대출규제강화와자금조달 2016 년 8.25 가계부채관리대책과 11.24 후속조치에서집단대출에대한규제방향제시 집단대출규제강화로우수사업장대출은행구하기어려워 -( 조사사업장 ) 52곳 -( 조사기간 ) 16.10~ 17.1 -( 조사결과 ) 1. 대출협약완료 : 15곳 2. 대출거부 : 3곳 3. 대출협의 : 34곳 -( 주택공급지연 ) 약 2.7만호 -( 미대출협약금액 ) 약 6.7조원 * 자료 : 한국주택협회보도자료 ( 17.2) 20
6. 미국기준금리인상과가계부채 미국연방준비제도이사회 (Fed), 3 월 16 일기준금리 0.25% 포인트인상 51차거시경제금융회의 [ 가계부채비상관리체계구축 ] 미국금리인상본격화로글로벌금리가빠르게상승할경우대내적으로금융시장뿐만아니라가계 기업부문에부담요인으로작용할가능성이있음. 가계부문의경우선제적리스크관리와서민 취약계층지원강화에집중 가계부채의질적구조개선을가속화 최근가계대출이증가한제2금융권에대한특별점검도실시해자영업자대출관리와지원대책을마련 3.31 일부터상호금융권 ( 신협, 농협, 수협, 산림조합, 새마을금고 ) 의규제강화 21
7. 집단대출규제강화의타당성 _ 적은규모와낮은연체율 사회적비용을지불하면서규제할정도로집단대출은위험하지않다. 16년말기준집단대출규모 130.1조원 ( 가계부채 1,344.3조원의 9.7%) - 집단대출 (110.4조원, 15말기준 ) = 이주비 (12.5조원) + 중도금 (44.7조원) + 잔금 (53.2조원) - ( 16년말연체율 ) 집단대출 0.29%, 주택담보대출 0.19%, 가계대출 0.26%, - 집단대출및주택담보대출연체율은가계신용대출연체율 0.42% 보다낮은수준유지 중도금대출 은집단대출의약 45% 분양물량증가시증가불가피 * 집단대출에대한시계열통계를발표하고있지않으며, 정확한하위통계를확인할수없음, 금융감독원도공개불가방침 집단대출규모추이 집단대출구조변화 점선부분은안심전환대출로주택금융공사 ( 개인대출 ) 에양도된집단대출 (8.9 조원 ) 80 (%) 60 69.9 68 62.1 60.3 65.1 53.2 53.5 44.7 45 40 29.4 32.5 27 20 25.4 27.2 12.8 5.8 7.1 8.7 9.1 8.8 12.5 0 2010년 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년이주비 ( 조원 ) 중도금 ( 조원 ) 잔금 ( 조원 ) 1월 자료 : 금융감독원자료재분석 22
8. 집단대출규제강화의타당성 _ 안정적인집단대출차주 집단분쟁등의영향을제외한집단대출차주속성상위험은크지않다. ( 분석자료 ) KCB(Korea Credit Bureau) 에등록된계좌별, 차주별미시자료 ( 분석기간 ) 2012년1월 ~2016년 5월 ( 분석대상 ) 8개은행 ( 국민, 신한, 하나, 기업, 농협, 산업, 대구, 수협 ) 기존차주의집단대출연체율 중도금및잔금대출연체율추이 최근연체율은집단분쟁이있었던 2012 년대비매우안정적이다. 16 년말가계신용연체율 0.42% 자료 : 김영식 (2016.11) 집단대출의위험요인분석 : 서울대학교금융경제연구원 / 한국은행경제연구원공동컨퍼런스 23
24 9. 규제의결과 _ 금융회사의수익및자산건전성증가 2016 년은행지주회사의당기순이익은 7 조 5,019 억원으로전년말대비 19.6% 증가 은행부문이 62.9% 로가장크고, 그다음은비은행 (22.6%), 보험 (7.8%) 순임 총여신증가, 부실채권감소로은행지주회사의자산건전성제고 ( 은행 ) 15 년 58.7% 16 년 62.9% ( 비은행 ) 15 년 25.5% 16 년 22.6% ( 보험 ) 15 년 7.2% 16 년 7.8% 은행지주회사의당기순이익크게증가 은행지주회사의총자본비율 10% 이상유지로 경영실태평가 1 등급기준충족 은행지주회사업종별이익구성현황 '15 년 '16 년 자료 : 금융감독원, 2017.4, 16 년금융지주회사경영실적 ( 연결기준 )
집단대출규제의한계
1. 국내은행가계대출에대한시장의수요와공급 ( 자료 ) 금융기관대출행태조사 ( 한국은행 ) : 대출태도, 대출수요 * ( 대출태도 ) 금융기관의대출확대또는축소의지, 대출강화는엄격한대출기준또는채무자에게불리한대출조건적용으로대출억제 * ( 대출수요 ) 경제주체 ( 가계, 기업등 ) 들이상환의사및상환능력을가지고금융기관으로부터자금을대여받고자하는욕구 ( 대출태도 ) 15 년 4 분기이후 (-) 전환 VS. ( 대출수요 ) 16 년 2 분기이후회복 유지 대출수급차확대 - 특히, 주택부문의대출태도가급격히위축. 반면에대출수요유지 대출수급차 16 년 3~4 분기극대화 * 주택부문대출태도 : 16.1Q -19 16.4Q -27 대출수요 : 16.1Q -6 16.4Q 10 시장수요 (= 대출수요 ), 시장공급 (= 대출태도 ) 이자율, 만기, 상환방법등 2013 1 2013 2 2013 3 2013 4 2014 1 2014 2 2014 3 2014 4 2015 1 2015 2 2015 3 2015 4 2016 1 2016 2 2016 3 2016 4 국내은행대출태도 9 11 8 4 6 7 14 9 6 8 1-9 -14-19 -18-26 ( 차주가중 ) 대출수요 8 18 24 22 26 20 25 24 22 24 21 25 4 10 22 21 국내은행대출태도 6 13 13 6 6 6 19 16 13 16 6-13 -19-25 -27-27 ( 주택 ) 대출수요 0 25 25 22 22 16 34 31 28 31 31 31-6 -6 20 10 국내은행대출태도 6 3 3 3 3 3 6 6 6 3-3 -6-9 -6-7 -10 ( 일반 ) 대출수요 -3-3 3 6 13 9 0 9 0 9 9 6-9 0 17 17 국내은행대출태도와대출수요 ( 종합 ) 국내은행대출태도와대출수요 ( 가계 ) 국내은행대출태도와대출수요 ( 주택 ) 국내은행대출수급차 ( 수요-태도 ) 자료 : 한국은행자료재분석 26
2. 주택담보대출규제강화와실수요자 주택담보대출중주택관련대출은 60% 수준이며, 주택구입목적은 50% 수준 생계자금대출도 12% 수준으로총량은꾸준히증가하고있음. < 은행권주택담보대출자금용도별현황 > 주택담보대출 목적의다양성 [ 대출규제강화시 ] 1. 주택구입제약 2. 전월세자금마련제약 3. 주택신축정비제약 4. 생계자금조달제약 5. 공과금및세금체납증가 * 국회예산정책처 (2016), 주택담보대출정책평가재인용 27
3. 준공물량증가와주택담보대출증가 ( 단위 : 만호 ) 100.0 15~ 16 년에공급 ( 인허가 ) 많지만, 금융위기후 3 개년간 30 만호대공급 인허가 ( 아파트 ) 인허가 ( 비아파트 ) 인허가 ( 총계 ) 80.0 60.0 40.0 (2015~2014년, 10년간연평균 47.2만호 ) 55.6 46.4 47.0 37.1 38.2 38.7 55.0 58.7 44.0 51.5 76.5 72.6 20.0 0.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 15~ 16 년. 준공물량증가로매매및전세가격우하향안정화 ( 단위 : 만호 ) ( 단위 : %) 60.0 51.5 15.0 46.0 43.1 36.8 39.4 39.6 35.8 36.4 34.0 34.7 33.9 36.5 10.0 40.0 5.0 20.0 0.0 0.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 준공물량 ( 만호, 좌 ) 매매가격상승률 (%, 우 ) 전세가격상승률 (%, 우 ) -5.0 자료 : 국토교통부, 한국감정원자료재정리 28
3. 준공물량증가와주택담보대출증가 준공물량과주택담보대출은높은양의상관성을갖고있음 ( 상관성 0.9752) 준공물량이증가하면주택담보대출도늘기때문에향후 2~3 년간준공물량증가로인해 주택담보대출은증가할수밖에없음. (100 가구중 7 가구는이주대기가구 ) 아파트입주물량 ( 부동산 114) 은향후 2 년동안약 79 만호 중도금을납부하고잔금대출을준비해야하는가구 2015 년가구 ( 약 1,911 만가구 ) 중약 7% 규모 ( 단위 : 만호 ) 60.0 50.0 40.0 338.5 362.8 준공물량과주택담보대출 392.0 404.2 418.1 30.0 34.0 34.7 36.5 33.9 39.6 460.6 43.1 501.2 46.0 ( 단위 : 조원 ) 557.2 600.0 500.0 51.5 400.0 300.0 20.0 200.0 10.0 100.0 0.0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 0.0 자료 : 국토교통부, 한국은행자료재정리 주택담보대출 ( 조원, 우 ) 준공물량 ( 만호, 좌 ) 29
4. 집단대출규제강화와사업자조달금리인상 대출거부또는대출금액감액등에따른금리인상불가피 ( 대출거절 ) 은행취급지점의문제 ( 거부 ) 가아니라본점여신심사파트에서대출거부 ( 대출감액 ) 집단대출총금액중 50% 수준만대출 잔여 50% 는타은행섭외 컨소시엄을통한중도금대출조달 - ( 잔여대출 ) 지방은행또는제2금융권 - ( 금리책정 ) 시중은행에서잔여대출은행과같은수준으로금리책정 금리 0.5%~1.0%p 상승 * 자료 : 한국주택협회보도자료 30
5. 분양물량과중도금대출의관계 2011 년부터 2015 년까지아파트분양물량과중도금대출은정비례관계이다. 중도금대출의증가속도는빠르지만그규모는많지않고, 분양물량이감소하면줄어든다. ( 중도금 ) 15 년 44.7 조원 (40.5%) ( 이주비 ) 15 년 12.5 조원 (11.3%) ( 잔금 ) 15 년 53.2 조원 (48.2%) 2016 년집단대출은 130.1 조원으로전년비 18% 가증가했으나, 증가규모는 19.8 조원으로 총가계신용증가규모 (141.2 조원 ) 의 14% < 집단대출유형별증가추이 > 이주비 ( 조원 ) 중도금 ( 조원 ) 잔금 ( 조원 ) < 분양물량과중도금대출의상관성 > ( 단위 : 만호 ) ( 단위 : 조원 ) ( 단위 : 조원 ) 60.0 44.7 50 120 상관관계 r=1.0 50.0 100 40 32.5 53.2 51.8 80 40.0 65.1 69.9 68 62.1 60.3 27 25.4 27.2 29.4 45.4 43.2 30 60 30.0 33.4 40 44.7 20 27 25.4 27.2 29.4 32.5 17.3 26.3 26.3 28.3 20 20.0 10.0 10 5.8 7.1 8.7 9.1 8.8 12.5 0 0.0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 분양물량 ( 만호 ) 중도금 ( 조원 ) 자료 : 금융감독원, 부동산 114 31
6. 중도금대출취급현황 미대출협약사업장은지난분기보다올 1 분기에 2 배이상늘어났다. 사업장이서울 / 수도권에있어도, 계약률이높아도, 시공사의신용등급이높아도대출협약이어렵다. 254 개사업장중 34 개 (13.4%) 가중도금대출은행미선정했다.( 약 14,122 세대 / 약 3.1 조원 ) < 중도금납입월별미대출협약사업장비중 > < 지역별미대출협약사업장비중 > 20.0% 15.0% 10.0% 11.0% 3.9%p 14.9% 20.0% 15.0% 10.0% 17.9% 13.8% 7.4% 15.3% 5.0% 5.0% 0.0% '16.10~12 월 '17.1~3.31 0.0% 서울수도권지방광역시기타지방 < 계약률별미대출협약사업장비중 > < 신용등급별미대출협약사업장비중 > 50.0% 43.5% 20.0% 18.8% 40.0% 30.0% 20.0% 23.3% 21.1% 15.0% 10.0% 14.6% 9.1% 10.0% 7.4% 5.9% 5.0% 0.0% 90% 이상 70~90% 50~70% 30~50% 30% 미만 0.0% A+~AAA BBB-~A- CC~BB+ * 자료 : 국토교통부내부자료 ( 17.3.31 일이전중도금납부일이도래한 254 개사업장조사 ) 32
7. 중도금대출금리상승 지난해하반기이후중도금대출금리가많이오르고있다. 주택담보대출금리와의차이가커지고있다. 한국은행의기준금리가동결인상태에서주택담보대출금리상승추이보다도가파른중도금대출금리의상승은주택사업자는물론주택소비자의부담으로이어진다. < 중도금대출금리와주택담보대출금리추이및금리차 > ( 단위 : %) 5.0 4.0 0.56 0.73 0.8 0.74 1 0.8 0.6 금리역전 주택담보대출금리수준이던중도금대출금리가급격히높아짐 3.0 2.0 1.0 0.13-0.02-0.1-0.04 0.4 0.2 0-0.2 특히각은행이업체별로대출한도를설정하여사업성에관계없이대출이불가능하거나, 보증에서제외된 10% 에대해시공사보증요구사례발생 0.0-0.28 '14.6 '14.12 '15.6 '15.9 '15.12 '16.6 '16.9 '16.12 '17.1 금리차 (B-A) 주담대금리 (A) 중도금대출금리 (B) -0.4 * 자료 : 국토교통부내부자료 ( 금리자료는한국은행및금융위원회자료 ) 33
집단대출지속공급을 위한개선방향
1. 지속적인주택및도시재생사업추진필요 주택산업은내수경제에서중요한위치. 건설투자는 2016 년 GDP 성장률 2.7% 중 1.6%p 기여, 2017 년하반기이후 2018 년부터건설투자가시적감소불가피 적정수준의주택및도시재생사업을통한경제성장견인필요 주택산업의경제사회적영향건설투자의국민경제기여도 (%) 35
2. 집단대출관련현안분석을통해본고려사항 집단대출은수요자에게내집마련을지원하는주택금융이다. 지속적으로안정적인공급이가능한정책적대안모색이필요하다. ➊ 연체율은가계신용보다낮은저리스크상태 ➋ 지난해증가규모는기타대출의증가규모보다훨씬적은상태 ➌ 집단대출과일반가계대출의다른특성을고려 ➍ 사업중단이불가해대출의질이나빠지더라도자금조달불가피 ➎ 우수한사업장에대한대출제약최소화예 ) 분양률, 계약률높은단지 ➏ 대출시지나친금리인상은자제유도 가산금리인상모니터링강화 36
3. 금융컨트롤타워설치및주택통계획기적재정비 첫째, 부처칸막이가없는주택금융컨트롤타워설치 합리적규제관리유도 주택금융은주택에대한시장메커니즘을고려한상태에서운용해야함 이를위해서는금융위원회와금융감독원중심으로진행되고있는주택관련대출에대한규제수준설정및집행에대한권한을국토교통부와공유하고강화필요 주택사업자와주택소비자를금융소비자관점에서보호 둘째, 집단대출을주택담보대출과분리해서별도로관리 정확한가계부채통계정비 집단대출은일반주택담보대출과성격 ( 목적대상, 리스크, 상환방식등 ) 이달라구별필요 주택사업 ( 신규분양사업, 정비사업 ) 이줄지않는한중도금및이주비대출증가불가피 특히, 향후도심내정비사업수요증가시집단대출증가불가피 < 현행 : 가계부채구조 > < 개선 > 가계부채 가계부채 주택담보대출 기타대출 판매신용 주택담보대출 ( 구입 ) 주택담보대출 ( 기타 ) 집단대출 기타대출 판매신용 각대출에대한명확한개념재정립및분류 37
4. 집단대출을위한새로운대안모색 첫째, 주택도시기금을활용한집단대출지원 대출대상검토 ( 무주택자또는최초주택구입자 ) 주택도시기금에서는무주택서민의주택구입기회를확대하고주택금융부담을완화하기위하여생애최초주택 (85m2이하) 에대하여한시적으로중도금자금을지원 - (1 차운영 ) 01.7.1~ 03.12.31 (2 차운영 ) 05.11.7~ 06.11.7 (3 차운영 ) 10.9.13~ 12.7.1 (4 차운영 ) 13.1.1~ 13.12.1 공급대상에최초주택구입자외에주택교체수요를고려한무주택자까지확대공급가능 - 현재주택도시기금은내집마련디딤돌대출을통해잔금대출지원 중도금대출까지확대 - 연간적정주택공급량을 39만호라고가정할때소요되는중도금약 52조원중무주택공급비율 (40%) 에따른소요중도금은약 20.8조원에이를것으로추정됨 정부지원비율에따라조정가능 둘째, 보험사등 2 금융권까지 HUG 보증확대 대출금융기관다변화 1 금융권에만적용하고있는 HUG 의보증을 2 금융원까지확대 대출금융기관다변화를통해금리인하를유도하고대출지연을완화 표준중도금보증상품설계및공급 지나친금리인상자제유도및안정적자금공급 38
4. 집단대출을위한새로운대안모색 셋째, 펀드를활용해집단대출지원 리츠활용방안모색 대출형펀드 ( 집합투자기구 ) 를설정하여대출에활용 - 펀드는자본시장법제94조 ( 부동산의운용특례 ) 제2항에따라서집합투자재산으로부동산개발사업을영위하는법인에대해여금전을대여할수있도록하고있음. 리츠는총자산의 70% 이상을부동산으로구성해야하므로대출이용이하지않음 - 장기적으로리츠방식으로대출할수있는방안에대한모색필요 넷째, 금융당국의행정지도등그림자규제근절유도 정상적대출관행유도 금융기관에서는여전히집단대출관련그림자규제로인한대출태도강화기조유지 그림자규제란명시적법규가아님에도불구하고금융회사가규제나부담으로인식하는지도공문, 지침, 구두지시, 자율규제등의방식으로숨어있는행정지도를의미함. 그림자규제가다시되살아나지않도록감시하고지속적인발굴을하는금융당국의개선노력에맞추어집단대출관행도개선될필요가있음. 39
5. 집단대출을포함한가계대출관리방향점검 첫째, 가계부채증가원인에대한재인식 주요증가원인이주택담보대출이아님 최근 2 년동안가계대출증가분의 59% 가기타대출로 기타금융기관과비은행에서큰폭으로증가 금융중개회사 ( 기타금융기관 ), 상호금융 새마을금고의비주택담보대출관리강화필요 둘째, 건전한주택담보대출의지속적공급을통한주택소비자의경제활동지원 주택담보대출규제가강화될경우소비자는주택구입, 전월세자금, 주택개량등에대한 자금조달차질로수요감소 셋째, 주택금융소비자고충처리센터 ( 가칭 ) 설치 중도금대출등에대해불합리하게대출을거절당했거나대출금리를과도하게높게 책정하는등대출환경이소비자에게불리할경우, 소비자의권익제고가능한위원회설치 40
집단대출규모는 130.1조원으로전체가계신용의 9.7% 에불과하고연체율도 0.29% 로위험이낮은대출이다. 특히중도금대출은분양보증까지있어안전하다. 지난해 18% 가증가해위험요인으로지목되었으나, 증가규모는 19조 8천억원으로기타대출증가분 (73.6조원) 의 27% 수준에불과하며, 전체가계신용증가분 (141.2조원) 의 14% 이다. 집단대출규모를볼때가계부채건전성관리에크게기여하기어렵다. 숫자와통계의함정이다. 주택공급및도시정비, 도시재생과밀접한관련이있는집단대출에대한속 성을
주택담보대출과집단대출을취급하는주택금융시장에역선택의문제가나타나고있 는듯하다. 1금융권에서 2금융권으로규제가강화되고금리가높아지면서자신의재무상태를정확히파악해금리가높다고판단되는사람은금융거래를하지않고, 재무상태가악화되어차선책이없는금융소비자들이거래할가능성이높아지고있다. 가계부채의질적제고가점점어려워질수밖에없다. 가계부채의건전성관리는중요하다. 그러나간과해서는안될몇가지가있다. 아티프미안과아미르수피는 빚으로지은집, House of Debt 은행을구할것인가? 경제를구할것인가? 편에서이렇게기록하고있다. 스페인이겪고있는불황은전세계를통틀어최악에가깝다. 은행을보호하는것이경제를
우리의현실은어떠한가? 지난해은행의수익은높았다. 그러나소비자들은대출받기가더어려워졌 다. 앨빈토플러는 불황을넘어서 어제, 오늘그리고내일 에서 위기에대처하기위해서는 경제위기의본질에집중하라 고주문했다. 가계부채문제의본질에좀더집중하고합리적대안을찾아야한다. 그답이현재와같은방식의주택담보대출과집단대출규제는아닐것이다. 다시생각해보자. 왜사람들이돈을빌리고있는가? 왜돈을빌려야만하는가?