주택금융규제적정화방안 2017. 05. 25 김덕례주택정책실장 박홍철 책임연구원
최근가계부채급증과금융위기재현에대한우려로일부은행에서다소지나치고무차별적으로중도금대출규제를강화하고총부채상환비율 (DSR) 을전면적으로확대하려는움직임이있습니다. 가계부채급증은경제발전의저해요인입니다만, 과도한주택금융규제강화는 서민의주거상향이동사다리를끊고 경제활력에장애를초래할우려가있습니다. 과거외환위기, 금융위기의경험치로보아 주택가격이 40% 이상하락하는경우는많지않았습니다. 이러한경험을토대로가계부채총량관리는금융건전성확보와국민의주거복지향상및거시경제운용의적정성차원에서다양한기준으로선별규제하는합리적인조정이필요합니다.
Contents 주택금융규제의종류와변화흐름가구계층별부채수준과특징주택금융규제의국제비교주택담보대출규제그리고주택시장집값변동과 LTV수준 LTV 수준에따른대출위험상쇄방안
주택금융규제의 종류와변화흐름
1. 주택금융규제의개념과종류 주택금융규제 는금융회사의건전성이나금융시스템의안정성확보를목적으로활용되는 것이일반적이지만, 국내에서는대출수요를억제하여주택시장을안정시키려는목적으로 LTV 와 DTI 가도입되었다. 최근에는가계부채부담이가중되면서 DSR 을도입했다. LTV Loan To Value ratio 담보인정비율 자신의담보가치대비대출금액비율을의미하는것으로담보대출을취급하는기준 LTV=( 주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금및최우선변제소액임차보증금 ) / 담보가치 담보인정비율금융기관은대출채권상환에부족분이발생하지않도록담보대출을취급하게됨. DTI Debt To Income ratio 총부채상환비율 DSR Debt Service ratio 총체적상환능력비율 자료 : 금융감독원, 금융감독용어사전, http://fine.fss.or.kr/fine/service/financedic.jsp( 검색일 :2017.5.22), 금융위원회 (2017) KHI 주택산업연구원 5
2. 주택금융규제의변화 LTV DTI 는 2002 년에도입된이후시기별, 취급기관별차이는있지만약 40~60% 수준으로관리 2014 년 8월에 LTV 는전국전금융권 70%, DTI 는수도권에만 60% 로적용하는것으로단일화현행규제비율을유지하면서 DSR 을활용한여신심사방식선진화유도 < 주택금융규제변화 > DSR 도입 (1단계) 2017년자율적참고지표활용표준모형마련 (2 단계 ) 2018 년 DSR 을활용한금융회사별여신심사모형개발 2014.08 LTV 전국전금융권 70%, DTI 수도권만 60% 자료 : 김영도 (2014), LTV. DTI 규제의경제적효과에대한고찰, 부동산포커스참조보완 (3 단계 ) 2019 년이후 DSR 을활용한여신심사모형정착 KHI 주택산업연구원 6
3. 주택금융규제와주택가격 (1) 주택금융규제관련대책이발표된전후 3 개월간을비교해보면 주택담보대출의증가율이감소하고가격도다소진정되는모습을보인다. < 대출규제발표전후 3 개월간의주택가격및대출잔액월평균증감률 > < 연도별 8 월중가계대출증감현황 ( 잠정치 )> < 규제개선시행이후주택담보대출잔액추이 > 자료 : KB 금융지주연구소 (2011), 규제대출에따른주택시장변화추이, KB daily 지식비타민 자료 : 김영도 (2014) 재인용 KHI 주택산업연구원 7
3. 주택금융규제와주택가격 (2) 주택금융규제를강화하면대출수요가비은행권으로이동하면서금융안정성이저하된다. 특히, LTV 강화는은행의부실채권 (NPL) 을감소시키는것으로나타남 ( 최영상 고성수, 2007). 이는차주의비은행권에대한의존도가높음으로인해나타나는현상으로파악된다. 자료 : 한국은행경제통계시스템등을참고로재구성. 고성수 (2016), 주택금융규제가주택시장에미치는영향, 주택산업연구원 한국주택협회 대한주택건설협회공동개최세미나자료재인용 KHI 주택산업연구원 8
4. 주택금융규제의효과 LTV DTI 규제완화는주택거래증가, 주택가격상승, 주택관련세수증가효과가있다. 따라서, 규제가강화되는 DSR 의도입은거래감소, 가격하락, 세수감소로이어질수있다. ( 10.8) DTI 규제한시적폐지및은행권자율화 완화 ( 14.8) LTV 70%, DTI 60% 완화 ( 11.3) DTI 규제부활 강화 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 대출규제완화강화 (41개월, 11.3~ 14.7) 주택매매거래량 ( 월평균 ) 7.8 만건 7.2 만건 ( 완화기대비 7.9% 감소 ) 완화 (16 개월, 14.8~ 15.12) 9.7 만건 ( 강화기대비 34.9% 증가 ) 주택매매가격 ( 월평균 ) 0.41% 0.09% ( 완화기대비약 5 분의 1 수준으로감소 ) 0.26% ( 강화기대비약 3 배증가 ) 주택관련세수 ( 월평균 ) 7,647 억원 ( 총세수의 3.7%) 7,384 억원 ( 완화기대비 3.4% 감소, 총세수의 3.5%) 자료 : 김덕례 (2015), 주택시장현안진단과정책방향, 주택산업연구원세미나재인용주 : 주택관련세수는국세 ( 양도소득세, 종합부동산세 ) 및지방세 ( 취득세, 재산세 ) 를대상으로하여주택관련세수액 ( 취득세, 종부세, 재산세 ) 및양도자산건수 ( 양도소득세 ) 비중을기준으로하여해당기간의월평균세수액추정추정을위한기초자료는국토교통부 ( 거래 ), 한국감정원 ( 가격 ), 국세청및행정자치부 ( 국세및지방세 ) 활용 9,820 억원 ( 강화기대비약 33% 증가, 총세수의 4.2%) KHI 주택산업연구원 9
가구계층별 부채수준과특징 한국은행 통계청의가계금융복지조사 2016 년마이크로데이터를분석하여활용함.
1. 가구의자산및소득분포 약 1,890 만가구 (2016 년 3월기준 ) 의가구당평균자산은 3억 6,187 만원, 부채는 6,655 만원, 2015 년한해동안평균적으로 4,883 만원을벌었다. 가구별소득, 자산, 부채분포가다양하다. 자산과소득을고려해구분한다. ➊ 취약계층 ➋ 서민층 ➌ 중산층 ➍ 고소득층 KHI 주택산업연구원 11
2. 가구유형별부채특성 전체가구중 65% 가빚이있다. 그러나빚은고소득층가구가많이가지고있다. 1년후에빚이늘것이라고예상하고있는가구는 13% 에불과하지만, 취약계층에서증가할것이라는응답이높다. 빚을많이가지고있는고소득층은오히려부채규모가감소할것이라고보고있다. < 가구유형별부채보유비중 (%)> < 가구유형별 1 년후부채규모변화비중 (%)> 100% 80% 60% 40% 20% 34% 66% 65% 35% 78% 22% 83% 17% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 35% 47% 18% 45% 40% 15% 52% 52% 36% 39% 12% 9% 0% 0% 취약계층서민층중산층고소득층 취약계층서민층중산층고소득층 부채보유 부채미보유 감소변화없음증가 KHI 주택산업연구원 12
3. 가구유형별 1년후부채증가이유 부채가늘어나는이유는계층에따라차이가있다. 취약계층은생활비때문에빚이늘고있다. 생활자금에대한근본적인대안마련이필요하다. 서민층도생활비와교육비가문제다. 부채를상환하기위해또빚을내야하는상황도문제다 < 부채증가이유 (%))> < 부채상환 (%)> < 거주주택구입 (%)> < 전월세보증금 (%)> < 생활비 (%)> 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 7.9 취약계층 9.3 8.2 서민층 중산층 3.9 고소득층 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 5.0 0.0 5.5 취약계층 14.3 서민층 22.9 24.7 중산층 고소득층 KHI 주택산업연구원 13 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 9.3 9.7 취약계층 서민층 4.9 4.9 중산층 고소득층 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 43.3 취약계층 28.7 서민층 10.1 7.3 중산층 고소득층
4. 가구유형별원리금연체경험및이유 취약계층의 30% 는연체경험이있다. 그러나고소득층은연체경험이 4% 로낮은수준이다. 서민층과중산층의연체경험가구는 11~15% 수준이다. 취약계층과서민층은소득감소, 특히취약계층은상환부담상승때문에연체를했다. 취약계층의 83% 가원리금상환부담을느끼고있을뿐만아니라, 고소득층도원리금상환에부담을느끼는가구가 56% 에이르고, 이중 10% 는매우부담스러운수준이다. < 원리금연체사유 (%)> < 원리금상환생계부담 (%)> KHI 주택산업연구원 14
5. DSR 도입시부담가중계층 (1) DSR 이도입되면담보대출이외의기타대출에대해서도원금을상환해야한다. 따라서, 금융부채중에서비담보대출이많은가구의상환부담이가중될수있다. 취약계층은비담보대출 ( 신용대출, 신용카드대출, 할부및외상미상환등 ) 이 57% 수준으로, DSR 도입에따른상환부담이가장커지는계층이다. < 가구유형별금융부채규모 ( 만원 )> < 가구유형별담보대출비중 (%)> 16000 14000 12000 10000 8000 7216 13928 100% 80% 60% 57.0 24.0 17.4 14.8 6000 4000 2000 0 1820 3861 40% 20% 43.1 76.0 82.6 85.2 0% 취약계층서민층중산층고소득층 담보대출 비담보대출 KHI 주택산업연구원 15
5. DSR 도입시부담가중계층 (2) 비담보대출의원금상환을고려한 DRS 로전환하면, 취약계층의상환부담이가장크게늘어난다. ( 만원 ) 경상소득연간지급이자연간상환액 DSR 취약계층 1531 76 370 29.1 서민층 3418 162 752 26.7 중산층 5626 261 1422 29.9 고소득층 10779 517 2478 27.8 ( 참고 ) 금융대출중담보대출비중 (%) 취약계층 43%, 서민층 74%, 중산층 83%, 상류층 85% 연간상환액 에금융대출중담보대출비중을적용하여담보대출연간상환액을추산한후소득대비담보대출연간상환액과연간지급이자의비중을산출 생활비, 교육비, 의료비, 임차보증금등을조달하기위해대출을하고있는취약계층의상환부담이급증한다. ( 만원 ) 경상소득연간지급이자담보대출 DTI 연간상환액 취약계층 1531 76 160 15.4 서민층 3418 162 572 21.5 중산층 5626 261 1174 25.5 고소득층 10779 517 2111 24.4 KHI 주택산업연구원 16
주택금융규제의 국제비교
1. 국가별 LTV 수준비교 (1) 우리나라 LTV 상한수준은 2014 년이후 70% 를유지하고있으나, 이는다른나라에비해서상당히낮은수준이다. 은행권의평균실질 LTV 는 53.2%( 16 년 9 월기준 ) 로상한수준보다낮다. 자료 : 송인호 (2014) KHI 주택산업연구원 18
1. 국가별 LTV 수준비교 (2) < 국가별최대 LTV> < 국가별실질 LTV> KHI 주택산업연구원 19
2. 국가별 LTV DTI 수준비교 (1) 우리나라 DTI 상한수준은 2014 년이후 60% 를유지하면서수도권에만적용한다. 명시적규제수단으로채택하고있는국가는많지않으며, 은행권의평균실질 DTI 는 33.6%( 16 년 9 월기준 ) 로상한수준보다낮다. 특히, 전세계적으로 119 개국중에서 LTV 를적용하는국가는 21% 이며, DTI 를적용하는국가는 15% 에불과하다. <LTV DTI 적용국가별비중 > 구분 전체국가 소득수준 금융시장개방정도 선진국개발도상국저개발국가개방폐쇄 해당국가 119개국 31개국 64개국 24개국 49개국 68개국 LTV 제한 21% 40% 20% 6% 29% 14% DTI 제한 15% 13% 21% - 19% 12% 자료 : 김형준 (2015), IMF(2015) 자료를참조하여재작성 KHI 주택산업연구원 20
2. 국가별 LTV DTI 수준비교 (2) LTV 중심으로운영하고있으며, DTI DSR 을활용하는국가는매우드물다. 국가 LTV 규제 DTI 규제 DSR 규제비고 미국 - - 영국 - - 캐나다 - - 금융기관자율, LTV 상한수준 90% 이상 - LTV 80% 초과대출은개인보증보험가입의무화 - 상환능력평가 (ATR) 시 DSR 활용, DSR 최대한도 43% 이내적격대출 (QM) - 금융기관자율, LTV 75% 가일반적, 생애최초주택구입자 (FTB) LTV 70% 대유지 - 은행별 LTI 4.5 초과대출비율한도 15% 적용, 채무상환능력평가시 DSR 활용 - 신규 50 만 $ 미만주택 LTV 최대한도 95% - 50 만 $ 이상주택의경우에는초과하는부분에한해 LTV 한도 90% 적용 - 재융자또는투자목적 LTV 한도 80%, TDS 최대한도 44% 일본 - - - - 금융기관자율, LTV 90% 이상가산금리적용, DTI 35% 이상가산금리적용 중국 - 홍콩 - - 생초자 LTV 최대한도 70%, 2 번째주택 LTV 최대한도 50%, 3 번째주택부터 LTV 0% -DTI 최대한도 50% 싱가포르 - - LTV 최대한도 80%, TDSR 최대한도 60% 말레이시아 - - - 3 번째주택부터 LTV 70% 적용 프랑스 - - - LTV 최대한도 100% 독일 - - - LTV 최대한도 80% 네덜란드 - 핀란드 - - - LTV 최대한도 90% 노르웨이 - - - LTV 최대한도 85% 스웨덴 - - - LTV 최대한도 85% 덴마크 - - - LTV 최대한도 80% - 주택가격별 LTV 차등적용 : 1 천만 HK$ 이상주택의 LTV 최대한도 50% 7 백만 ~1 천만 HK$ 주택의 LTV 최대한도 60%, 7 백만 HK$ 미만주택의 LTV 최대한도 70% - DSR 최대한도 50%, 스트레스 DSR 제도운영 - LTV 최대한도 104%, 2018 년까지 LTV 최대한도 100% 로축소예정 - DTI 30% ( 저소득층 21.5%, 고소득층 45% 로소득별차등적용 ) 자료 : 강종만 (2014), 금융위원회 (2017), 김영도 (2014), 김형준 (2015), 박지영 (2016), 서현덕 (2014), 성태윤 박기영 안현미 (2016), 송인호 (2014), 이재연 (2011), 이휘정 2014), 한국은행 (2015), IMF(2015) 등을참조하여재작성 KHI 주택산업연구원 21
3. LTV DTI 운영특징및시사점 금융기관자율 OR 규제적용 LTV는국가에따라서다양하게차주의특성을고려하여유연하게적용하고있다. 주택가격수준별 LTV 수준차등저가주택은 LTV 높게고가주택은 LTV 낮게 LTV 는 80~100% 수준이일반적이다. 우리나라 LTV 수준은낮다. 주택가격구입단계별 LTV 수준차등생애최초주택 LTV 높게두번째주택은 LTV 낮게 주택가격목적별 LTV 수준차등거주용은 LTV 높게재융자나투자는 LTV 낮게 LTV 수준이높으면대출을차단하지않고, 가산금리를부과하여리스크를분담하거나초과분에대해서는모기지보증을이용하도록한다. DTI 또는 DSR 을강력하게적용하고있는국가는캐나다, 홍콩정도로드물다. (1) 외국에비해 LTV 수준이높지도않은우리나라에서 DTI DSR 을강력하게규제하는것은바람직하지않다. (2) 대형위기시금융기관이대출을하면서위험분담을하지않은채안전한대출만하겠다는것은금융소비자관점에서바람직하지않다. 차주의특성을고려한유연하고합리적인주택금융규제정책이필요하다 KHI 주택산업연구원 22
주택담보대출규제 그리고주택시장
1. 가계부채현황과가계부채관리대책 ( 가계신용 ) 02 년 465 조에서 16 년 1,344.3 조로 14 년간 2.9 배증가 (2011 년이후부채구조개선기 ) ( 가계대출증가율, %) 전분기대비최고 4.1% 증가, 16.4 분기 3.5% 증가 16.8 가계부채관리방안 ( 조원 ) 11.6 가계부채연착륙종합대책 16.11 후속조치 (%) 1600 12.2 제2금융권가계부채보완대책 4.5 * 주택담보대출은은행권 05년, 비은행권 07년부터발표 12.7 가계부채동향및서민금융지원강화방안 1400 1200 1000 3.9 3.5 4.1 3.0 14.2 가계부채구조개선촉진방안 15.7 가계부채종합관리방안 4 3.5 3.5 3 2.5 800 2 600 400 16 년여신심사선진화가이드라인적용 (2 월수도권, 5 월지방 ) 1.5 1 200 0 02.2 가계부채증가에따른장단기종합대책 15.12 가계부채관리방향및은행권여신 ( 주택담보대출 ) 심사선진화가이드라인발표 17 년가계부채관리방안 ( 금융위원회업무계획 ) 0.5 0 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 KHI KHI 주택산업연구원 * 자료 : 한국은행자료재정리 가계대출판매신용가계대출증가율 (%) 24
2. 가계부채구조 ( 가계신용 ) 가계대출 과 판매신용 으로구성 가계대출내에주택담보대출포함 1,300 조원대의가계신용관점에서 560 조원대의주택담보대출규제강화 * 자료 : 한국은행자료재정리 주택담보대출은 1. 가계신용의 41.8% 2. 가계대출의 44.1% 3. 예금은행에 78.9% 가계대출 1,271.6 조원 가계신용 (1,344.3 조 ) 16.4Q 기준 판매신용 ( 예금취급기관 908.7 조원 ) 예금취급기관 기타금융기관 예금은행 (617.4) 보험기관, 여신전문기관연금기금등 주택담보대출 기타대출 561.3 조원 710.4 조원 442.6 조원 174.8 조원 비은행 (291.3) 118.7 조원 172.6 조원 집단대출은주택담보대출중 23% ( 16.12) 130.1 조원 362.9 조원 72.7 조원 ( 분석결과 ) 17.1 월기준으로주택담보대출은 561.8 조원 (1 달동안순증 5,400 억원 ) 예금은행 1 조 3,320 억원감소 ( ) + 비은행 1 조 8,720 억원증가 ( ) KHI 주택산업연구원 25
3. 가계부채규제강화와여신심사가이드라인 2015 년 여신심사선진화가이드라인 에서차주상환능력중심으로 수도권 2 월 1 일시행지방 5 월 2 일시행 시장리스크선반영 가산금리인상진행 주택담보대출세부금리별현황 ( 단위 : %) 15.10 월대비 11 월금리갭 KHI KHI 주택산업연구원 자료 : 전국은행연합회홈페이지 * 김덕례 (2016), 주택시장현안진단과대응방안, 주택산업연구원세미나 26
4. 가계부채관리를위한 DSR 도입 2016 년 8.25 가계부채관리대책과 11.24 후속조치에서 DSR 도입시사 집단대출규제강화로우수사업장대출은행구하기어려워 -( 조사사업장 ) 52곳 -( 조사기간 ) 16.10~ 17.1 -( 조사결과 ) 1. 대출협약완료 : 15곳 2. 대출거부 : 3곳 3. 대출협의 : 34곳 -( 주택공급지연 ) 약 2.7만호 -( 미대출협약금액 ) 약 6.7조원 * 자료 : 한국협회보도자료 ( 17.3) KHI KHI 주택산업연구원 27
5. 주택담보대출규제강화와실수요자 주택담보대출중주택관련대출은 60% 수준이며, 주택구입목적은 50% 수준 생계자금대출도 12% 수준으로총량은꾸준히증가하고있음. < 은행권주택담보대출자금용도별현황 > 주택담보대출 목적의다양성 [ 대출규제강화시 ] 1. 주택구입제약 2. 전월세자금마련제약 3. 주택신축정비제약 4. 생계자금조달제약 5. 공과금및세금체납증가 KHI KHI 주택산업연구원 * 국회예산정책처 (2016), 주택담보대출정책평가재인용 28
6. 주택담보대출규제강화와한계가구증가 주택담보대출관련규제를강화하면주택가격하락으로위험가구비율및위험부채비율이증가한다. ( 고성수 윤여선, 2008) 주택담보대출규제를강화하면주택수요감축에효과적이지만, 대부분의주택수요감소는하위소득계층에서발생된다. 주택가격안정화는하위소득계층의희생을전제로하고있다. ( 이소영 정의철, 2010) 특히, DTI 규제가강화될수록소유에서임차로변화할확률이증가하며, 소득수준이낮고주택규모가적을수록 DTI 규제영향을받는다. < 소득분위별부채추이 > < 가처분소득대비부채비율 (%)> [ 단위 : 만원 ] < 부채有 > 주 : 가처분소득 = 시장소득 + 공적이전소득 - 직접세및사회보장세 위험가구위험부채스트레스테스트비율비율충격전 10.3% 19.3% 주택가격하락 : 5% 11.1% 21.5% 주택가격하락 : 10% 12.0% 25.4% 주택가격하락 : 15% 13.0% 29.1% 자료 : 통계청, 가계금융복지조사. 자료 : 송인호 (2016) 자료 : 고성수 (2017), 가계부채관련규제가주택시장에미치는영향, 주택산업연구원, 한국주택협회, 대한주택건설협회 주택금융규제긴급진단 세미나재인용 KHI 주택산업연구원 29
7. 주택담보대출규제강화와중도금대출한계 미대출협약사업장은지난분기보다올 1 분기에 2 배이상늘어났다. 사업장이서울 / 수도권에있어도, 계약률이높아도, 시공사의신용등급이높아도대출협약이어렵다. 254 개사업장중 34 개 (13.4%) 가중도금대출은행미선정했다. ( 약 14,122 세대 / 약 3.1 조원 ) < 중도금납입월별미대출협약사업장비중 > < 지역별미대출협약사업장비중 > 3.9%p 20.0% 20.0% 17.9% 14.9% 15.0% 11.0% 15.0% 10.0% 10.0% 15.3% 13.8% 7.4% 5.0% 5.0% 0.0% 0.0% '16.10~12월 '17.1~3.31 서울 수도권 지방광역시 기타지방 < 계약률별미대출협약사업장비중 > < 신용등급별미대출협약사업장비중 > 50.0% 43.5% 20.0% 18.8% 40.0% 30.0% 20.0% 23.3% 21.1% 15.0% 10.0% 14.6% 9.1% 10.0% 7.4% 5.9% 5.0% 0.0% 90% 이상 70~90% 50~70% 30~50% 30% 미만 0.0% A+~AAA BBB-~A- CC~BB+ * 자료 : 국토교통부내부자료 ( 17.3.31 일이전중도금납부일이도래한 254 개사업장조사 ) KHI 주택산업연구원 30
8. 중도금대출금리상승 지난해하반기이후중도금대출금리가많이오르고있다. 주택담보대출금리와의차이가커지고있다. 한국은행의기준금리가동결인상태에서주택담보대출금리상승추이보다도가파른중도금대출금리의상승은주택사업자는물론주택소비자의부담으로이어진다. < 중도금대출금리와주택담보대출금리추이및금리차 > ( 단위 : %) 5.0 1 금리역전 0.8 0.73 0.74 0.8 4.0 주택담보대출금리수준이던 0.56 0.6 중도금대출금리가급격히높아짐 3.0 2.0 1.0 0.13-0.02-0.1-0.04 0.4 0.2 0-0.2 특히각은행이업체별로대출한도를설정하여사업성에관계없이대출이불가능하거나, 보증에서제외된 10% 에대해시공사보증요구사례발생 0.0-0.28 '14.6 '14.12 '15.6 '15.9 '15.12 '16.6 '16.9 '16.12 '17.1-0.4 금리차 (B-A) 주담대금리 (A) 중도금대출금리 (B) * 자료 : 국토교통부내부자료 ( 금리자료는한국은행및금융위원회자료 ) KHI 주택산업연구원 31
( 참고 ) 집단대출규제강화의타당성 _ 안정적인집단대출차주 집단분쟁등의영향을제외한집단대출차주속성상위험은크지않다. ( 분석자료 ) KCB(Korea Credit Bureau) 에등록된계좌별, 차주별미시자료 ( 분석기간 ) 2012년1월 ~2016년 5월 ( 분석대상 ) 8개은행 ( 국민, 신한, 하나, 기업, 농협, 산업, 대구, 수협 ) 기존차주의집단대출연체율 중도금및잔금대출연체율추이 최근연체율은집단분쟁이있었던 2012 년대비매우안정적이다. 16 년말가계신용연체율 0.42% 자료 : 김영식 (2016.11) 집단대출의위험요인분석 : 서울대학교금융경제연구원 / 한국은행경제연구원공동컨퍼런스 KHI 주택산업연구원 32
집값변동과 LTV 수준
1. 1980 년대이후주택가격변동 (1) 120.0 80 년대이후전국적으로주택가격은 6 번에걸쳐하락경험이있다. 100.0 ➊ ➋ ➌ ➍ ➎ ➏ 외환위기 금융위기 80.0 60.0 40.0 아파트단독연립 20.0 86.1 10 7 4 89.1 10 7 4 92.1 10 7 4 95.1 10 7 4 98.1 10 7 4 2001.1 10 7 4 2004.1 10 7 4 2007.1 10 7 4 2010.1 10 7 4 2013.1 10 7 4 2016.1 10 자료 : KB 국민은행 KHI 주택산업연구원 34
1. 1980 년대이후주택가격변동 (2) 80 년대이후전국평균주택가격하락폭은최대 16% 수준이며, 아파트의하락폭이가장크다. 86.1~ 17.4(31 년 4 개월 ) 동안아파트 357.3%, 단독 57.2%, 연립 124.3% 상승 자료 : KB 국민은행주택매매가격재분석 KHI 주택산업연구원 35
2. 2000 년대이후주택가격변동 (1) 금융위기이후수도권아파트는평균적으로약 12% 가하락했고, 최대 30% 하락지역상존 110.0 수도권주택가격 110.0 서울 100.0 100.0 90.0 08.9(106.3) 13.8(93.7) 61 개월간 -11.9% 하락 90.0 08.9(106.4) 13.10(95.1) 61 개월간 -10.6% 하락 80.0 금융위기이후주요지역아파트하락률 (%) 80.0 70.0 60.0 2003.11 2005.01 2006.02 2007.03 2008.04 과천 ( 07.2~ 13.2) 25.8% 하락분당 ( 07.3~ 13.3) 25.6% 하락수지 ( 07.4~ 13.4) 30.9% 하락일산서 ( 07.2~-13.4) 22.9% 하락 2009.05 2010.06 2011.07 2012.08 2013.09 2014.10 2015.11 2017.01 70.0 60.0 2003.11 2005.01 2006.02 2007.03 2008.04 2009.05 2010.06 2011.07 2012.08 2013.09 2014.10 2015.11 2017.01 아파트연립단독아파트연립단독 자료 : 한국감정원 KHI 주택산업연구원 36
2. 2000 년대이후주택가격변동 (2) 강남아파트매매가격 : 금융위기를거치면서약 17% 아파트값하락 120.0 전고점회복 ( 16.10 월 ) ( 소요기간 ) 100 개월 (8 년 4 개월 ) 110.0 109.1 109.9 105.8 전고점회복후상승중 17.1~2 월소폭하락후 3 개월째상승진행중 100.0 100.1 90.0 84.9 08.6(109.9) 13.2(91.1) 62 개월간 -17.2% 하락 91.1 48 개월간 21% 상승 80.0 70.0 82.3 75.1 70.3 42 개월간 56.5% 상승 강남아파트가격은금융위기이후 - 최대낙폭은 17.2% - 전고점회복기간 100 개월 ( 하락은길게, 회복은짧게, 상승은급격히 ) 60.0 2003. 2004. 2004. 2005. 2005. 2006. 2006. 2007. 2007. 2008. 2008. 2009. 2009. 2010. 2010. 2011. 2011. 2012. 2012. 2013. 2013. 2014. 2014. 2015. 2015. 2016. 2016. 자료 : 한국감정원 KHI 주택산업연구원 37
3. 실거래가를통해본주택가격하락수준 (1) < 아파트지역별실거래가격추이 > 고점 : 176.4( 16.11) 148.5( 08.06) -14.7% 하락 147.1( 09.09) 148.8( 12.03) 고점 : 155.1( 16.10) 126.7( 08.12) 126.0( 12.12) 고점 : 196.1( 08.08) 187.5( 09.09) -14.9% 하락 < 유형별실거래가격추이 > 170.6( 08.12) 168.0( 12.12) 142.6( 11.09) 132.3( 08.07) 131.8( 09.09) 고점 : 192.1( 17.02) 고점 : 166.2( 16.11) 118.5( 08.12) 127.6( 10.08) 자료 : 국토교통부 (2006년 1월-2017년 3월 ) KHI 주택산업연구원 38
3. 실거래가를통해본주택가격하락수준 (2) 실거래가를기준으로볼때, 고점대비최고하락률은아파트 11%, 연립 다세대 5.5% 수준이다. 30% 이상의주택가격하락은금융위기와같은위기도래시 국지적으로나타나는특수한상황이다. 전국 수도권 < 지역별아파트실거래가격하락률 ( 고점대비 )> < 지역별연립 다세대실거래가격하락률 ( 고점대비 )> 서울 인천 경기 세종 부산 대구 광주 대전 울산 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 전국수도권지방광역시지방도 자료 : 국토교통부 (2006년 1월-2017년 3월 ) KHI 주택산업연구원 39
4. 경매시용도별매각가율 금융기관에서대출상환이안된담보물건은경매를해서대출금을회수하게된다. 금융위기시기에도매각가율이 70% 이하로떨어지지는않았다. < 용도별시기별매각가율 > 금융위기이후 최근 1 년 구 분 ( 08.10~ 09.9) ( 16.5~ 17.4) 서울중앙지원 부천지원 성남지원 서울중앙지원 부천지원 성남지원 아파트 82.8% 79.4% 80.4% 89.2% 91.8% 90.1% 단독 88.5% 76.3% 72.1% 99.4% 84.9% 98.0% 단독 다가구 다가구 87.6% - 78.6% 86.4% 97.0% 107.2% 겸용 90.6% 76.3% 78.7% 92.8% 82.7% 86.2% 소계 91.0% 76.3% 77.6% 95.1% 84.7% 89.2% 연립 다세대 82.1% 88.6% 76.5% 86.9% 85.5% 82.2% 오피스텔 73.0% 91.8% 79.4% 96.3% 86.6% 73.6% 자료 : 대한민국법원경매정보 (http://www.courtauction.go.kr/) 주 : 매각가율은경매에서감정가에대해실제낙찰된금액의비율을의미함. KHI 주택산업연구원 40
LTV 수준에따른 대출위험상쇄방안
1. 주택금융규제관련논의를통해본고려사항 주택금융규제는위기시은행들의잠재적인손실을완화시킬수있는충격완화장치이다. 그러나, 소비자의경제활동을지원하는주택금융본연의기능과역할에충실해야한다. ➊ 주택금융규제강화는거래감소, 가격하락, 세수감소와연계 ➋ 주택금융규제강화는비은행권대출수요증가로금융안정성저하 ➌ 빚을내는이유는다양하고, 취약계층은생활비조달조차문제 ➍ 주택금융규제강화시취약계층의상환부담, 연체증가불가피 ➎ 낮은 LTV 수준으로, DTI( 또는 DSR) 를강력히운영하는나라는제한적 ➏ 역사적으로위기시에도 40% 이상주택가격하락하지않아 KHI 주택산업연구원 42
2. 주택금융규제의적정화방안 적정화 은행의잠재적손실을최소화주택금융본연의기능에충실 원칙마련 ➊ 주택금융규제수단을경기조절수단으로활용하지않는다. ➋ 금융기관의자율성과책임성을, 그리고공익성을확대한다. ➌ 금융기관의사회적책임과위험분담을강화한다. ➍ 금융사각지대 ( 취약계층 ) 를최소화하고, 주택금융복지를실현한다. ➎ 금융소비자 ( 차주 ) 의특성을반영해유연성, 포용성, 안정성을제고한다. ➏ ( 획일적, 수평적 ) 규제의틀을 ( 입체적, 복합적 ) 으로전환한다. KHI 주택산업연구원 43
3. 새정부의가계부채대책 새정부의가계부채해결을위한 3 대근본대책과 7 대해법의방향은바람직하다. 특히, 금융소비자관점에서비소구주택담보대출을확대하고과감한채무조정과채권관리방향은 앞으로주택금융복지실현에기여할수있어보인다. 다만그동안금융산업 ( 금융기관 ) 관점에서추진해온가계부채총량관리를소비자관점으로전환하여유연하게접근할필요가있다. 자료 : 아시아투데이 (2017.5.11) KHI 주택산업연구원 44
( 추진방안 1) 대출특성에따라 LTV 차등적용 첫째, 생애최초주택구입자, 신혼부부의 LTV 한도를차등적용한다. 현행적용하는 LTV 70% 수준을적용하되, 생애최초주택구입자와신혼부부의 LTV는최고 85% 까지한도를둔다. 결혼과내집마련을지원하여저출산극복 ( 예 ) 생애최초주택구입자 LTV = 현행 LTV 수준 + 가산 LTV(10%) = 70% + 10% = 80% 신혼부부 LTV = 현행 LTV 수준 + 가산 LTV(5%) = 70% + 5% = 75% 신혼부부생애최초주택구입자 LTV = 현행 LTV + 신혼부부가산 LTV + 생애최초가산 LTV = 70% + 10% + 5% = 85% 둘째, 재융자또는투자목적은 LTV 한도하향및가산금리로차등적용한다. 거주주택마련이아닐경우가계부채총량관리차원에서 LTV 수준을낮게적용 한도를넘는대출분에대해서는대출제약대신가산금리를적용하여진입장벽을강화 셋째, 주택구입가격에따라서 LTV 한도를차등적용한다. 서민용주택에대해서는현행 LTV 수준에가산 LTV 를두어서민의내집마련을지원한다. ( 예 ) 9억이상주택 : LTV 50%, 6~9억주택 : LTV 70%, 3~6억주택 : LTV 80%, 3억이하 : LTV 90% LTV 80% 이상은모기지보증가입을의무화해서위험관리 KHI KHI 주택산업연구원 45
( 추진방안 2) LTV 수준을고려한대출위험상쇄방안 ( 적용의기본전제 ) 1. 중도금대출을포함하여주택담보대출은개인대출이다. 2. 역사적으로위기시주택가격이 40% 이상폭락한적은없다. 3. 주택가격최대 40% 폭락으로상환불능상태에직면하여담보물건경매처분시 LTV수준별손실과신용보강방법을마련한다. ( 현행 ) ( 개선 ) 적용기준 LTV DTI LTV 40% 이내 70% 유지 60% 유지 LTV 40%~60% 구간 DTI 및 DSR 규제미적용신용보강불필요 DTI 규제로충분일부보증부가가능 참고지표 DSR LTV 60% 초과 DTI 규제, DSR 규제추가보증부가방안추진가능 주택가격하락률과 경매시매각가율을고려한 LTV 수준별관리방안모색 KHI 주택산업연구원 46
( 추진방안 3) 중도금대출성격구분과적정화방안마련 첫째, 주택도시기금을활용한중도금대출지원 대출대상검토 ( 무주택자또는최초주택구입자 ) 주택도시기금에서는무주택서민의주택구입기회를확대하고주택금융부담을완화하기위하여생애최초주택 (85m2) 에대하여한시적으로중도금자금을지원 - (1 차운영 ) 01.7.1~ 03.12.31 (2 차운영 ) 05.11.7~ 06.11.7 (3 차운영 ) 10.9.13~ 12.7.1 (4 차운영 ) 13.1.1~ 13.12.1 공급대상에최초주택구입자외에주택교체수요를고려한무주택자까지확대공급가능 - 현재주택도시기금은 내집마련디딤돌대출 을통해잔금대출지원 중도금대출까지확대 - 연간적정주택공급량을 39만호라고가정할때소요되는중도금약 52조원중무주택공급비율 (40%) 에따른소요중도금은약 20.8조원에이를것으로추정됨 정부지원비율에따라조정가능 둘째, 보험사등 2 금융권까지 HUG 보증확대 대출금융기관다변화 1 금융권에만적용하고있는 HUG 의보증을 2 금융권까지확대 대출금융기관다변화를통해금리인하를유도하고대출지연을완화 표준중도금보증상품설계및공급 지나친금리인상자제유도및안정적자금공급 KHI KHI 주택산업연구원 47
( 추진방안 3) 중도금대출성격구분과적정화방안마련 셋째, 펀드를활용해중도금대출지원 리츠활용방안모색 대출형펀드 ( 집합투자기구 ) 를설정하여대출에활용 - 펀드는자본시장법제94조 ( 부동산의운용특례 ) 제2항에따라서집합투자재산으로부동산개발사업을영위하는법인에대해여금전을대여할수있도록하고있음. 리츠는총자산의 70% 이상을부동산으로구성해야하므로대출이용이하지않음 - 장기적으로리츠방식으로대출할수있는방안에대한모색필요 넷째, 중도금대출성격명확히재정립하고보완방안마련 중도금대출의특이성을고려하여대안모색필요, 일방적대출규제강화기조불합리분양 ~ 준공시 ( 시공사보증부 ) 수분양자신용대출 준공이후수분양자담보대출로성격전환 ( 대안1) 시공사보증의확실성을높여 ( 보증기관의보증징구등 ) 기존방식대로완화공급 ( 대안2) 수분양자담보대출성격을강화하여 ( 추진방안2) 의개선방안적용이때기존전세자금대출은총대출금에서차감하는방안등강구검토가능 KHI KHI 주택산업연구원 48
주택금융은국민의다양한경제활동을지원해야합니다. 특히, 제도권금융에서소외되기쉬운취약계층과서민들에게 좀더관대한대안적금융 ( 사회적금융 ) 을마련할필요가있습니다. 또한, 국가적으로저출산 고령화문제에대응하기위해금융기관은소비자와위험을분담하고기업으로서사회적책임을강화해야합니다. 지금까지의주택금융관행을되돌아보고건전성과수익성제고에치우진수리공학적금융을넘어서국민의삶의질향상과서민의주거상향이동을지원할수있는따뜻한금융으로재탄생해야합니다. KHI KHI 주택산업연구원
그러기위해우리는 기존의금융정책을수립하고금융감독을추진하던시스템을재점검하고 기능과역할을다시살펴볼필요가있습니다. 국민들이필요로하는금융니즈를파악하여 유연하게공급할수있는따뜻한주택금융복지를실현해야합니다. 특히, 매년공공주택 17 만호를건설하고, 10 조원규모의도시재생뉴딜사업을 차질없이추진하기위해서는그어느때보다 주택금융정책의혁신적인전환이필요한시점입니다. KHI KHI 주택산업연구원