미국주택금융시장의개선방향및시사점 강종만 ( 선임연구위원, 3705-6351) 미국에서는금융위기를유발한주택금융시장의문제점들을개선하기위한논의와더불어법률개정이추진되고있다. 개선안에의하면미국정부의주택금융에대한지원은축소하여민간금융회사들이주택금융시장에서주도적인역할을수행하도록한다. 또한주택금융부실로인한재정부담은최소화하고서민지원주택금융에대한정부지원은보다효과적인방법에의해추진할계획이다. 우리나라도주택금융시장이서민층과중산층에게주택구입등에필요한자금을적절히공급하면서주택금융부실로인한금융시장불안이최소화될수있도록개선할필요가있다. 주택금융시장은기본적으로민간금융회사가주도하며, 정부의주택금융은서민지원기능을강화해야할것이다. 주택금융시장의투명성을제고하기위하여주택금융관련통계자료등을종합관리하는인프라를구축하며, 현재문제가되고있는만기일시상환형주택담보대출과변동금리형주택담보대출은가급적억제하고주택담보대출의만기는장기화하도록유도해야할것이다. 또한비은행금융기관의주택담보대출은적정수준으로유지하고위험관리를강화하여주택금융시장의건전성을높일필요가있다. 주택금융은전통적으로주거안정을목적으로주택을구입하고자하는서민층과중산층에게주택구입자금을공급하는기능을수행한다. 그런데미국등선진국에서는투자등비거주목적의주택구입을지원한주택금융이차입자의원리금상환능력을적절히고려하지않아결국에는연체가증가하면서금융위기의원인으로작용 3
하였다. 이에따라미국에서는금융위기를유발한주택금융시장의문제점들을분석하고주택금융시장의개선을위한논의와더불어법률개정이추진되고있다. 본고에서는국내주택금융시장의특성과미국에서추진되고있는주택금융시장의개선방안을살펴보고국내주택금융시장에주는시사점에대하여논의하고자한다. 국내주택금융시장의특성 일반적으로주택금융은주거및투자목적의주택구입, 사업자금및생계비조달등을위해이용되고있다. 은행권의주택담보대출은변동금리형비중이매우높고, 만기가단기이며, 원금을일시에상환하는형태가주종을이루고있다. 금융소비자가주거목적으로주택을구입하는경우에주택금융은자금조달의편의성, 대출기간의장기여부, 대출금리의안정성등이중요시된다. 그런데우리나라에서도미국, 영국등선진국처럼주택금융이주거목적의주택구입뿐만아니라투자목적의주택구입, 사업자금및생계비조달등을위해서도이용되고있다. 우리나라주택금융시장은부동산에대한은행여신을제한하는한국은행여신관리규정의폐지와대기업의자금수요감소에따라 2000 년대에크게확대되었다. 그런데우리나라주택금융시장은양적성장에도불구하고주택담보대출의구조가매우불안정하다. 은행권의주택담보대출은변동금리형비중이매우높고, 만기가단기이며만기도래시에원금을일시상환하는형태가주종을이루고있다. 또한은행권의주택담보대출은주택구입과관련된대출의비중이높지않고, 1) 비은행금융기관의주택담보대출은매우빠른속도로증가하고있으며서민들의주택구입을지원하는서민지원정책금융 2) 도부족하다는문제가있다. 금리변동형주택담보대출은금리상승시에연체가능성이높아서민가계의부실확대, 주택시장의변동성증가, 금융시장의교란등을유발할수있다. 미국, 영국등에서나타난것처럼단기주택금융은주거안정보다는투기목적의주택구입에이용되어주택가격하락시에부실화될가능성이높다. 더구나대출기간중에이자만지급하는일시상환형주택담보대출은주택가격상승시에매매차익을목적으로한 1) 2010 년말현재은행권의주택구입과관련된주택자금대출은 164 조원으로주택담보대출 285 조원의 57.5% 에불과하다. 2) 서민들의주택구입을지원하는주택금융으로는국민주택기금, 생애최초주택구입자금대출, 주택금융공사의보금자리론등이있다. 그런데국민주택기금은주로전세자금지원에사용되고, 생애최초주택구입자금대출은필요에따라일시적으로운용되며, 보금자리론은서민층보다는중산층의주택구입자금공급에치중하고있다. 4 주간금융브리프
투기적거래에흔히이용되어주택가격이하락하는경우에부실률이매우높게나타난다. 2010 년 12월말현재전금융권의가계대출과주택담보대출의연체율이각각 1.68% 와 0.87% 3) 이고, 담보인정비율 (LTV) 이 47% 이며, 만기연장비율이 90% 이상인 점을감안할때주택담보대출의대규모부실이발생할가능성은낮은것으로평가되고있다. 하지만, 2010 년말현재은행권주택담보대출중변동금리형비중이 90% 이상이고단기대출비중이높으며 4) 이자만을지급하고있는대출의비중이 79.5% 5) 인점을고려할때향후주택가격이하락하거나경기침체로가계소득이감소하면주택담보대출의대량부실가능성은상존하고있다. 더구나영국 FSA 의분석 6) 에의하면비은행금융기관의주택담보대출은투기목적의주택구입, 생계비조달등과관련성이커서부실가능성이높다. 또한저소득층의가계부채원리금상환부담률이 20% 를상회하고있으므로물가가급격히상승하거나가계소득이감소하면부실률이증가하여금융시장에상당한충격을줄소지가있다. 주택가격이하락하거나경기침체로가계소득이감소하면주택담보대출의대량부실이발생할가능성이있다. 미국의주택금융시장개선방향 2011년 2월에미국재무부 (Department of Treasury) 와주택및도시개발부 (Department of Housing and Urban Development) 가공동으로의회에제출한 미국주택금융시장의개혁 (Reforming America's Housing Finance Market) 보고서는주택금융시장의문제점들을분석하고근본적인개선방향을제시하고있다. 미국정부의주택금융정책은기본적으로저소득층및중산층에게주택구입자금을공급하고, 저소득층의주거안정을지원하는것을목적으로한다. 이러한정부정책은국민들의주택구입과부동산투자로연결되었으나적절히감독되지못한주택금융시장에서발생한위험이국민의부담으로남게되었다. 따라서향후의주택금융과관련된정부역할은일반국민들의주택구입촉진보다는금융감독및소비자 미국정부의주택금융정책은저소득층및중산층에게주택구입자금을공급하고저소득층의주거안정을지원하는것을목적으로한다. 3) 미국의주택담보대출연체율은 2010 년 4/4 분기에 8.22% 이다. 4) 은행권가계대출에서만기 10 년초과비중은 2008 년말현재 44.5% 로서미국등에비해단기대출의비중이높다. 5) 금융위원회 금융감독원, 가계부채연착륙종합대책, 2011. 6. 29. 6) FSA, Mortgage Market Review, Discussion Paper 09/3, 2009. 10. 5
보호의강화, 저소득층에대한지원확대, 금융시장안정과위기대응을위한지원등으로국한될전망이다. 그리고향후정부의주택금융은민간금융시장에서자금을조달하지못하는서민들을대상으로주택구입자금을지원하고, 생애최초로주택을구입하는서민들에대한지원을확대하는방향으로추진될예정이다. 정부의주택금융에대한지원은축소하며민간금융회사들이주택금융시장에서주도적인역할을수행하도록한다. 주택금융부실로인한재정부담은최소화하고정부의서민지원주택금융은보다효과적이고투명한방법에의해추진한다. 미국정부의주택금융시장개혁은다음과같이세가지측면에서추진될계획이다. 첫째, 정부의주택금융에대한지원은축소하고민간금융회사들이주택금융시장에서주도적인역할을수행하도록한다. 특히, 금융위기확산에기여한 Fannie Mae, Freddie Mac 등정부지원기관의역할은점진적으로축소하고주택금융시장의환경개선에따라최종적으로는폐쇄한다. 연방주택청 (Federal Housing Administration) 의역할은저소득층및최초주택구입자에대한주택금융공급으로제한하고, 서민지원주택금융의효과적인지원을위해주택및도시개발부, 농업부, 보훈부등에분산된서민지원주택금융업무의조정및통합이검토되고있다. 둘째, 차입자및투자자를보호하기위하여주택금융시장의투명성을제고하며, 주택금융시장의근본적인문제점들을개선함으로써주택금융부실로인한재정부담가능성을최소화한다. 소비자에게불리한불공정한거래관행을개선하고정보제공은확대하며, 모기지유동화시장의투명성, 표준화, 신뢰성등을제고하고, 신용평가기관의신용분석에관한투명성및정보공개는확대한다. 셋째, 재정적으로주택구입능력이있는서민층에대한주택금융지원등정부의서민지원주택금융은보다효과적이고투명한방법에의해추진한다. 대다수의주택임차자들이소득의 1/3 이상을주거비용에사용하고있는점을감안하여저소득층이부담할수있는주택금융을공급할수있도록연방주택청의기능은확대한다. 국내주택금융시장에주는시사점 주택금융은정부의주택정책및서민들의주거안정과밀접한관련이있다. 따라서주택금융시장은장기적인관점에서서민층과중산층에게주택구입등과관련된자금을적절히공급하면서주택금융의부실가능성과이로인한금융시장불안을최소화할수있도록개선되어야한다. 이런측면과미국의주택금융시장개선내용을고려할때국내주택금융시장은 6 주간금융브리프
다음과같은방향으로개편되는것이바람직하다. 첫째, 주택금융시장은기본적으로은행등민간금융회사가주도하여서민층과중산층에게주택구입자금을공급하도록한다. 정부의주택금융은서민지원기능을강화하고민간금융회사로부터자금을조달할수없는서민층에게주택구입자금등을체계적으로제공하도록한다. 따라서현재의 생애최초주택구입자금대출 과같이일시적으로시행되는주택금융은억제하고주택금융공사보금자리론의서민지원기능은확대한다. 서민지원정책금융을보다체계적으로운용함으로써정부의서민층을위한주택금융은효율성을높일수있을것이다. 또한서민지원주택금융의대출금리를인하하고생애최초로주택을구입하는서민에대한세제혜택등을확대하여서민지원주택금융의실질적인지원효과를높일필요가있다. 둘째, 주택금융시장의투명성을제고하기위하여주택금융과관련된통계자료등을종합적으로관리하는인프라를구축하며, 주택담보대출모범규준을전금융권으로확대하여시행한다. 주택담보대출모범규준의시행확대와함께주택담보대출을주택구입, 사업자금, 생계비등자금용도별로구분하고, 부채상환능력등차입자의특성과대출관련조건들을구분하여종합적으로관리하는체제의도입이필요하다. 전금융권의주택담보대출을자금용도별, 차입자특성별, 대출조건별등으로세분하여관리하면주택금융시장의위험수준이보다정확히파악되어금융시장안정에기여할수있을것이다. 셋째, 주택금융시장의안정성을제고하기위하여현재시행되고있는민간금융회사의주택담보대출제도를개선한다. 부실위험이크고부동산투기목적으로활용될수있는만기일시상환형주택담보대출은가급적억제하고원리금분할상환형주택담보대출은확대하며, 변동금리형주택담보대출의비중은축소한다. 또한대출만기는보다장기화하여주택구입자들이주택금융을안정적으로이용할수있는여건도마련하여야할것이다. 마지막으로주택금융시장의건전성을높이기위하여비은행금융기관의주택담보대출은적정수준으로유지하고위험관리를강화할필요가있다. 외국의사례에서보듯이비은행금융기관의주택담보대출은주거를위한주택구입보다는투기목적의주택구입, 소비자금융등과관련될가능성이높아부실가능성이크므로과도한경 주택금융시장은기본적으로민간금융회사가주도하며, 정부의주택금융은서민지원기능을강화한다. 주택금융시장의투명성을제고하기위하여주택금융관련통계자료등을종합적으로관리하는인프라를구축한다. 만기일시상환형및변동금리형주택담보대출은가급적억제하고대출만기는장기화한다. 비은행금융기관의주택담보대출은적정수준으로유지하고위험관리를강화한다. 쟁과성장을억제할필요가있다. KIF 7