1. 주택담보대출시장현황 가계부채증가 가계부채는주택담보대출을중심으로크게증가 가계부채는 조원 (2011 년 ) 에서 조원 (2017 년 6 월 ) 으로 51.5% 증가하였고주택담보대출은동기간 조원 (2011 년 ) 에서 조원

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은주 소봉
6 years ago
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국토정책 Brief 는주요국토정책현안을적시하고정책방안을제안하는주간지입니다. 5. 2018 8 KRIHS POLICY BRIEF No. 663 발행처 국토연구원 발행인 김동주 www.krihs.re.

1 국토정책 Brief 는주요국토정책현안을적시하고정책방안을제안하는주간지입니다 KRIHS POLICY BRIEF No. 663 발행처 국토연구원 발행인 김동주 주거안정을위한수요자맞춤형주택담보대출추진방안 이태리국토연구원책임연구원외 요약 1 가계부채가주택담보대출을중심으로크게증가하고있으므로주택담보대출시장의효과적운영을통해수요자맞춤형주택금융지원확대필요 - 가계부채는 조원 (2011 년 ) 에서 조원 (2017 년 6 월 ) 으로 51.5% 증가하였고, 주택담보대출은동기간 조원에서 조원으로 56.7% 증가 - 가계부채의위험을적절히관리하고주택금융을통한주거지원을강화하기위해수요자연령, 소득, 자산등수요특성에따라수요자맞춤형주택담보대출을효과적으로운영할필요 2 주택담보대출이용률은 대, 중소득, 자산 3 4 분위에서높으며, 거주주택마련이외용도의목적가구와만기일시상환가구의연체비율이높음 - 주택담보대출이용률상승폭은 대, 자산 1 2 분위에서높은것으로나타났으며, 저소득층의주택담보대출이용률은 26.6% 로낮고상승폭도미미함 - 거주주택마련용도의주택담보대출가구연체율은 5.8% 로거주주택마련이외용도의가구연체율 (9.8%) 보다낮고, 원금 / 원리금분할상환방법이용가구의연체비율은 5.5% 로다른상환방법 (9.3%) 에비해낮음 3 LTV 규제가강해질수록 40 대, 중 고소득층, 저 중자산, 자가 전세, 생애최초, 무주택가구에서차입제약가구가증가하고, 대, 저 중소득층, 중자산, 생애최초, 무주택가구가 DTI 규제영향을크게받음 대, 중 고소득층, 중자산, 전세, 생애최초, 무주택가구에서 DSR 규제의영향을크게받음 - LTV 규제수준에따라차입제약가구수의변동이큰반면 DTI 규제는 LTV 규제와비교하여변동폭이작으며 DSR 규제는 200% 이내에서대출에대한차입제약효과가크게나타남 정책방안 1 금리, 상환방식, 기간, 금융기관과소비자의위험분담등으로구분되는다양한주택담보대출상품을소득, 자산, 연령등가구특성에맞춰제공 2 LTV 규제는주택가격안정화수단으로써지속적으로활용하고, DTI 규제는취약계층에대해완화적용하되가구유형에따라차등적으로적용 3 DSR 규제는가계부채관리를위해중요한수단으로활용되고주택담보대출이용제약에큰영향을미칠것이므로지표계산, 기준설정시신중하게접근 4 취약계층의경우금리변화에따른위험요인이가중될우려가있으므로대출금리스프레드상한, 연체가산금리인하등을통해위험완화 5 무주택자의주택구입자금대출, 1 주택자의이주에따른주택교체수요를위한주택구입자금대출지원을확대하고실제거주를위한수요자의주택구입지원을위해 LTV 규제는완화

2 1. 주택담보대출시장현황 가계부채증가 가계부채는주택담보대출을중심으로크게증가 가계부채는 조원 (2011 년 ) 에서 조원 (2017 년 6 월 ) 으로 51.5% 증가하였고주택담보대출은동기간 조원 (2011 년 ) 에서 조원 (2017 년 6 월 ) 으로 56.7% 증가함 동기간공적금융기관과예금은행의주택담보대출은각각 164.1%, 80.2% 증가한반면비은행의주택담보대출은 19.8% 증가하여은행과공적금융기관을중심으로주택담보대출금액이증가함 표 1 가계부채추이 ( 단위 : 조원 ) 구분 2011년 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 2017년 6월 가계신용 주택담보대출 (a+b) 예금취급기관주택담보대출 (a) 예금은행 비은행 공적금융기관 (b) 자료 : 한국은행경제통계시스템. 주택담보대출연체율은점차적으로하락하고있으나향후금리인상시높아질가능성가처분소득대비가계부채비율은가계신용기준 124%(2011 년 ) 에서 145%(2016 년 ) 로상승하였고자금순환표기준가처분소득도동기간 149% 에서 168% 로상승함주택담보대출의연체율은저금리등의영향으로 2012 년이후하락세를보여 2017 년 6월기준 0.2% 로낮은수준을보이고있으나향후금리인상시상승할가능성이있음 그림 1 가처분소득대비가계부채비율추이 그림 2 주택담보대출연체율및금리추이 (%) 년 2004 년 2005 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2006 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 가처분소득대비가계부채비율 ( 가계신용기준 ) 가처분소득대비가계부채비율 ( 자금순환표기준 ) 2015 년 2016 년 (%) 년 2005 년 2006 년 2007 년 2010 년 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년 2016 년 년 2009 년 주택담보대출연체율 ( 좌축 ) 주택담보대출금리 ( 우축 ) 자료 : 한국은행. 자료 : 한국은행, 금융감독원.

3 Korea Research Institute for Human Settlements 주택담보대출규제현황 LTV, DTI를중심으로주택담보대출규제를해왔으며 DSR규제도입을추진 LTV(Loan to Value) 는 2002년부터주택수요억제를위해투기과열지구, 투기지역, 수도권등을중심으로강화되어왔으며 2014 년 7월 70% 로완화된후 2017 년 6.19 대책에의해다시강화됨 DTI(Debt to Income) 는 2005년부터주택수요억제를위해투기과열지구, 투기지역, 수도권등을중심으로강화되어왔으며주택수요관리보다가계부채관리측면에서 DTI규제필요인식이확대되고있음소득증빙강화, 비거치식 분할상환, 고정금리, DSR(Debt Service Ratio) 지표도입등의내용을담은여신선진화가이드라인은 2016 년은행권을중심으로도입되어 2017 년에는제2금융권으로확대시행함 1) 수요자맞춤형주택담보대출필요성 가계부채부실화위험증대에따른주택담보대출시장의효과적운영필요가계부채부실화위험을적절히관리하고주택금융을통한주거지원을강화하기위해수요자연령, 소득, 자산등수요특성에따라수요자맞춤형주택담보대출을효과적으로운영할필요가구유형별주택담보대출이용특성, 주택담보대출규제의차입제약분석을통해수요자맞춤형주택담보대출방안도출필요 2. 가구유형별주택담보대출이용실태 주택담보대출이용현황 주택담보대출을이용하고있는가구는 2016 년기준 만가구로크게증가 주택담보대출이용가구는저금리기조와주택구입지원강화등으로 2012 년대비 26.4%(2016 년 ) 로크게 증가 표 2 가계부채추이 구분 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 증감률 ( 12~ 16) 전체가구 1, , , , , % 자가거주가구 1, , , , , % 주택담보대출이용가구 % 자료 : 가계금융복지조사금융부문 (2012~2016). 1) DSR 지표는담보대출의원리금뿐만아니라차주의모든대출에대한원리금을통해차주의상환부담을반영한지표로 2018 년시행예정임. DSR = ( 주택담보대출원리금상환액 + 기타대출원리금상환액 ) / 연간소득.

4 주택담보대출이용률은수도권, 대, 중소득, 자산 3 4 분위에서높음 주택담보대출이용률상승폭은 대, 자산 1 2 분위에서높은것으로나타났으며, 저소득층의주택담보대출이용률은 26.6% 로낮고상승폭도상대적으로미미함 표 3 가구유형별주택담보대출이용률 ( 단위 : %) 구분 2012년 2013년 2014년 2015년 2016년 증감 전체 %p 지역 수도권 %p 비수도권 %p 20 30대 %p 연령 40 50대 %p 60대이상 %p 저소득 %p 소득 중소득 %p 고소득 %p 1 2 분위 %p 자산 3 4 분위 %p 5분위 %p 자료 : 가계금융복지조사금융부문 (2012~2016) 자가거주하면서주택담보대출을이용하고있는가구. 주택담보대출연체위험 거주주택마련목적가구와원금 / 원리금분할상환가구의연체비율이낮음 주택담보대출가구중거주주택마련을주용도로하는가구의연체율은 5.8% 로거주주택마련이외용도의가구 (9.8%) 보다연체율이낮은것으로나타남 원금 / 원리금분할상환방법을주로사용하는가구의연체비율은 5.5% 로만기일시상환방법 (9.3%) 에비해낮은것으로나타남 표 4 주택담보대출용도별 상환방법별연체가구비율 ( 단위 : 만가구, %) 용도별 상환방법별 구분총가구수연체가구수연체가구비율 거주주택마련 거주주택마련이외 만기일시상환 원금 / 원리금분할상환 자료 : 가계금융복지조사금융부문 (2012~2016) 자가거주하면서주택담보대출을보유한가구. 주 : 거주주택마련이외 는거주주택이외부동산마련, 전월세보증금마련, 증권투자금마련, 부채상환, 사업자금마련, 결혼자금마련, 의료비마련, 교육비마련, 생활비마련, 기타용도를포함. 거주주택마련목적주택담보대출의경우자산 5 분위를제외한모든그룹에서통계적으로유의하게연체위험이 낮은것으로나타나거주목적에대해서는주택담보대출규제를완화하되, 실수요외투자목적에대해서는강화 할필요

5 Korea Research Institute for Human Settlements 표 5 거주주택마련목적을위한주택담보대출의연령, 소득, 자산별연체위험효과 구분 소득 자산 내용 연령 저소득 중소득 고소득 1 2 분위 3 4분위 5분위 20~30 대 거주주택마련목적 40~50 대 60대이상 주 : 는통계적으로유의하게연체위험이낮아짐을의미함. 3. 가구유형별주택담보대출규제의영향 주택금융규제변화에따른차입제약가구추정 2016 년주거실태조사자료를활용하여가구특성별차입제약가구 2) 를추정 LTV 규제수준에따라차입제약가구규모의변동이크게나타남 40대, 중 고소득층, 저 중자산, 자가 전세, 생애최초, 무주택가구에서차입제약가구가크게증가 표 6 LTV 수준별차입제약가구변동 구분 차입제약가구규모 DTI 규제는 LTV 규제와비교하여차입제약가구규모의변동폭이작음 차입제약가구규모변동 70%(1) 60%(2) 50%(3) 40%(4) 총가구 대이하 가구주연령별 40대 대 대이상 저소득층 소득계층별 중소득층 고소득층 저자산 자산계층별 중자산 고자산 자가 점유형태별 전세 보증부월세 가구특성별 생애최초 무주택 주 : DTI 100% 를가정하고, LTV 는 70% 를기준으로 60%, 50%, 40% 로변화를주어시뮬레이션함. 상대적인크기는 DTI 50 40% 로강화시크게나타나며, 대, 저 중소득층, 중자산, 생애최초, 무주택가구가 DTI 규제영향을크게받음 2) 차입제약가구는일정한 LTV, DTI, DSR 규제수준하에서대출차입이어려운제약가구로정의하였으며주택금융규제수준은 LTV 70~40%, DTI 43~60%, DSR 100%~300% 기준으로분석.

6 표 7 DTI 기준별차입제약가구변동 차입제약가구규모 차입제약가구규모변동 구분 60%(1) 50%(2) 40%(3) 총가구 대이하 가구주연령별 40대 대 대이상 저소득층 소득계층별 중소득층 고소득층 저자산 자산계층별 중자산 고자산 자가 점유형태별 전세 보증부월세 가구특성별 생애최초 무주택 주 : LTV 70% 를가정하고, DTI는 60% 를기준으로 50%, 40% 로변화를주어시뮬레이션함. DSR은 200% 이내에서차입제약완화효과를받는가구의규모가크게나타남 대, 중 고소득층, 중자산, 전세, 생애최초, 무주택가구에서 DSR규제의영향을크게받음 (LTV 70% DTI 수도권 60%, 지방 100% 가정 ) * 만기를 1년으로가정하였으며실제 DSR을적용할경우차입제약규모는더작아질수있음 표 8 DSR 기준별차입제약가구변동 가구주연령별 소득계층별 자산계층별 점유형태별 가구특성별 구분 미적용 (1) 차입제약가구규모 DSR1 DSR2 DSR3 DSR4 100% 150% 200% 300% 차입제약가구규모변동 총가구 대이하 대 대 대이상 저소득층 중소득층 고소득층 저자산 중자산 고자산 자가 전세 보증부월세 생애최초 무주택

7 Korea Research Institute for Human Settlements 주택담보대출상환방법에따른차입제약가구규모추정 부분분할상환적용시차입제약완화효과를받는가구의규모가크게나타남 50 대, 저소득층, 임차가구에차입제약완화효과가큼 표 9 부분분할상환비중별차입제약가구변동 차입제약가구규모 (LTV 70%) 차입제약가구변동 구분 원리금균등 (1) 50% 만원리금균등 (2) 1 2 총가구 대이하 가구주연령별 40대 대 대이상 저소득층 소득계층별 중소득층 고소득층 자가 점유형태별 전세 보증부월세 가구특성별 생애최초 무주택 주 : LTV 70% 를기준으로 50% 는원리금균등상환, 50% 는만기일시상환으로가정. 4. 수요자맞춤형주택담보대출추진방안 가구유형별특성을고려한맞춤형주택담보대출제도운영 주택담보대출을중심으로가계부채가크게증가하여가계부실이심화될우려가커지고있으므로적절한위험관리와함께가구유형별안정적인주택금융지원을강화 수도권거주, 대, 중소득, 자산 3 4 분위에서대출이용률이높았으며, 평균 LTV 수준은수도권, 대, 중소득, 자산 1 2 분위에서높음 원리금상환연체가구비율은저금리로하락추세이나 60 대이상, 저소득, 자산 1 2 분위에서높은수준을보여위험관리가필요 가구유형별특성을고려하여위험 ( 연체 ) 을가중시키지않으면서안정된주거를향유할수있도록타주거지원방안과결합하여운영 가계부채관리시가구유형별로차별화하여규제수단적용 LTV 규제는규제수준에따른차입제약의영향이크고가구의연체위험에도유의미한영향을주므로가계부채관리를위한주요수단으로평가되며투기억제및가계부채관리에중요한규제수단임

8 DTI 는 LTV 와비교하여차입제약에미치는영향은작으나상대적으로 대, 저소득층, 전세가구등취약계층에미치는영향이크므로취약계층에대해서는 DTI 규제를완화하여적용 가계부채관리를위해주택담보대출뿐아니라가계의모든부채상환능력을평가하는 DSR 활용이필요하지만실수요자의차입제약으로주택구입능력을약화시킬수있으므로 DSR 지표계산및기준설정시 정밀한접근필요 주택구입실수요에대해서주택담보대출지원 주택구입목적대출의연체율이거주주택마련이외의용도가구보다낮게나타나며, 연체위험분석에서도거주주택마련목적인경우모든그룹에서연체위험이낮아짐 ( 자산 5 분위제외 ) 무주택자 /1 주택자의이주를위한주택구입목적의대출에대해서는주택금융지원을강화 원리금분할상환방법유도 만기일시상환 (9.3%) 에비해원리금균등분할상환방법 (5.5%) 의연체율이크게낮은수준 저소득층과무주택자는원금중일부에대해서만분할상환을적용할경우차입제약완화효과가크기때문에제한적으로부분분할상환제도를통한지원을고려 향후금리변동에따른가구및차주의연체위험관리 가구의주택담보대출상환시연체발생가능성에가장중요하게영향을미치는요인은금리충격임 DTI 산출시향후금리변동가능성을고려하여주택담보대출위험관리 저소득등취약계층의경우금리변동에따른위험이가중될우려가있으므로저소득층등취약계층에한하여금리상한폭조정등을통해위험완화 참고문헌 국토교통부. 각연도. 주거실태조사자료. 통계청. 각연도. 가계금융복지조사자료. 금융감독원금융통계정보시스템. 한국은행경제통계시스템. 본자료는 이태리외 부동산시장정책기반강화연구 (II): 주택담보대출규제의효과적운영방안연구. 국토연구원 에서논의된내용을중심으로정리한것임. 이태리국토연구원주택 토지연구본부책임연구원 (italy@krihs.re.kr, ) 황관석국토연구원주택 토지연구본부연구원 (kshwang@krihs.re.kr, ) 권건우국토연구원주택 토지연구본부연구원 (gwkwon@krihs.re.kr, ) 세종특별자치시국책연구원로 5 홈페이지 전화 팩스

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이 담당부서 국토교통부 국토연구원 보도일시 보도자료 배포일시 주택정책과 수 총 매 본문 붙임 과장김영국 사무관장기영 주택정책 연구위원강미나연구센터 2017년 4월 26일 ( 수 ) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 4. 25( 화 ) 14:00 이후보도가능 2016 년도일반가구주거실태조사결과 발표 - 자가점유율상승, 전월세전환으로월세비중증가 -