월간 RE

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지창 신
6 years ago
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1 지난해대출규제완화이후주택담보대출큰폭으로증가 정부는지난해 7월 LTV DTI 규제완화등주택담보대출에대한규제완화 새경제팀은세계경제회복둔화및구조적요인등으로경기개선세가주춤하고있다고판단하고, 내수활성화, 민생안정, 경제혁신을주요정책방향으로선정 주택시장침체가내수를제약하는핵심문제로인지하고 LTV DTI 규제완화를통한주택시장정상화를주요정책과제로선정 대출규제완화이후주택담보대출은큰폭으로증가하였으며, 가계부채급등에대한우려확산 예금취급기관과기타금융기관의주택담보대출은 2014년 7월말 508.3조원에서 2015년 5월말에는 562.6조원으로 10.7% 증가 주택담보대출매월평균순증액은 2014년 8월을기점으로 2배이상증가 '08.1~'14.7 평균 : 2.3 조 '14.8~'15.5 평균 : 5.4 조 600 ( 조원 ) 잔액 ( 좌 ) 순증액 ( 우 ) ( 조원 ) 주택담보대출월평균순증액은 '14.8 월이후크게증가 *'14.8~'15.5: 5.4 조 *'08.1~'14.7: 2.3 조 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15-2 ' ' 대출규제완화이후예금은행주택담보대출이가장큰폭으로증가

2 2015년 5월말기준주택담보대출은 562조 5,995억원이며, 예금은행주택담보대출이 384조 549억원으로 68.3% 를차지 대출규제완화이후주택담보대출비중변화를보면예금은행이 1.6%p 증가한반면, 비예금은행은 1.8%p 감소 주택금융공사모기지론이포함된기타금융기관의경우 0.2%p 증가하였으나, 안심전환대출로인한대출증가액이추가로반영될경우비중상승폭은더커질전망 ( 단위 : 조원 ) '14.7 '15.5 ( 단위 : %) 예금은행 예금취급기관 비예금은행 기타금융기관 예금은행 예금취급기관 비예금은행 기타금융기관 가계부채증가원인에는금리하락과수도권의주택경기회복등이복합적으로작용 주택매매가격전년동월비추이를보면 2013년하반기를저점으로경기회복국면이진행되고있으며, 특히, 2014년하반기들어수도권이플러스 (+) 로반전 주택담보금리는 2012년이후지속적으로하락세를보여왔으며, 특히올해들어두차례나기준금리인하가이루어지면서 3% 미만으로하락하는등역대최저수준 (YoY,%) 전국수도권 5 개광역시 )%( 기준금리 주택담보대출금리 '11 '12 '13 '14 '15 0 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 2

3 정부는주택경기활성화기조는유지하되, 가계부실에대한우려는조절할필요성증가 2분기 GDP 증가율이전분기대비 0.3% 에그치는등국내경제성장률이기대에미치지못하는상황에서내수회복의수단으로삼았던주택경기활성화에대한니즈는여전히큰상황 정부는가계부채증가에대한우려증가에도여전히시스템리스크로의확산가능성은제한적이라고판단 주택담보대출연체율이 0.35%(6월말 ) 로낮은데다, BIS비율도 13.9%(3월말 ) 로금융회사흡수손실능력도충분하다고판단 상환능력이양호한소득 4~5분위가구가가계부채의 70% 를보유하고있고, 금융자산이금융부채대비 2배이상크고최근지속적으로증가 또한안심전환대출등으로고정금리 분할상환대출비중이증가하면서외부변동성에대한대응능력이높아진데다, 시장금리하락으로가계의이자상환부담도전반적으로완화된것도리스크완화의요인으로평가 ( 배 ) ) 만원 ( '11 '12 '13 '14 '15.1Q 13.4Q 14.1Q 14.2Q 14.3Q 14.4Q 15.1Q 그러나, 경기회복이더디게진행되면서부채증가속도가소득증가속도를상회는등급격하게증가하고있는부채총량에대한부담은큰것으로보임 부채상환부담으로인한가계소비위축등거시경제개선에부담은물론대출자의상환능력을초과하는한계대출비율도증가할우려 따라서가계부채증가에따른거시경제부담가능성및부실위험에대한선제적대응방안을마련 3

4 인위적대출억제보다는사전위험관리시스템으로전환 정부는가계부채의상환능력제고를위한가계소득증대, 서민 취약계층지원강화와함께가계부채종합관리방안을추진 ( 가계소득증대 ) 확장적거시정책및고용 임금등분야별활력강화정책을통해명목성장률을높여상환능력제고 ( 가계부채관리강화 ) 거시경제에부담이되지않으면서분할상환구조정착, 상환능력심사강화등선제적위기관리 ( 서민층지원강화 ) 서민층에대해이자부담을완화하고고용 복지연계지원을강화하는등서민가계안정노력 경제활력강화및가계소득증대 상환능력제고경제정책방향 ( , 12.22, 발표 ) 가계부채관리강화 선제적위기관리금번발표대책 서민 취약계층지원강화 서민가계안정서민금융지원강화방안 ( 발표 ) 가계부채관리방안은인위적인대출억제가아닌사전위험관리와이를유지하기위한시스템구축에중점 정책에서밝히고있는관리방안의네가지틀은다음과같음 첫째, 대출구조를 처음부터나누어갚아나가는방식 으로개선하여빚을늘리는구조에서빚을갚아나가는구조로전환 둘째, 금융회사스스로 상환능력심사방식을선진국형으로개선 하여처음부터갚을수있는만큼대출이취급되도록유도 셋째, 상대적으로규제가느슨한상호금융등 제2금융권非주택대출 이과도하게증가 ( 풍선효과 ) 하지않도록관리강화 넷째, 금융회사 주택금융공사 가계의대응력을제고 하는한편, 관계기관합동으로모니터링 을대폭강화 4

5 구분추진과제세부내용 고정금리 분할상환중심으로대출구조개선상환능력심사개선상호금융권등제2금융권관리강화 구조개선목표를높이고인센티브강화분할상환관행정착상환능력심사내실화상환부담높은대출에대한분할상환유도변동금리상품에대해금리리스크반영총상환부담고려상호금융권부동산담보대관리강화예탁금비과세단계적축소제2금융권신용대출관리강화은행권자본적립강화 은행권주담대구조개선이행목표를강화하고분기별점검 구조개선실적에따라주택금융신용보증기금출연료우대 ('16 년시행 ) 장기 고정금리자금조달이가능하도록금융회사커버드본드발행유도 주택담보대출분할상환원칙을은행권내부시스템화 -'16 년부터은행권자율로방식 대상등세부기준마련 반영예정 - 분할상환에대한인식제고위한분할상환캠페인추진 대출자의상환능력을보다정교하게심사할수있도록객관성있는 소득자료를활용하도록유도 신규주담대취급시소득수준, 주택가격대비대출금액이큰경우 일정수준초과분을분할상환방식으로취급 기존대출을분할상환으로변경시기존 LTV DTI 비율등을그대로인정 선진국과같이변동금리주담대취급시적용금리에일정수준의 금리 (Stress Rate) 를반영하여대출가능한도조정 주담대상환능력심사시기타부채의원금상환액까지고려하여차주의 총상환부담심사 (DTI DSR 규제로강화 ) 부동산담보대출취급시담보평가의객관성 적정성제고 - 대출과감정평가업무담당자분리, 외부감정평가법인무작위선정 - 토지 상가담보대출 ( 약 120 조 ) 담보인정한도기준강화 인센티브부여등을통해주담대분활상환적극유도 - 충당금적립률감면, LTV 규제예외등상호금융권에맞게보완 과도한수신증가억제를위해상호금융권예탁금비과세의단계적 저율과세전환을차질없이추진 - '15 년까지비과세 '16 년 6% '17 년이후 9% 과세 최근급증하고있는제 2 금융권신용대출모니터링강화 신용평가시스템 (CSS) 고도화 선진화추진하여심사능력제고및 적정대출유도 : 향후신용대출급격히증가할경우, 대출한도도입검토 '16 년자본건전성규제도입시가계부채요소를반영하여추가자본 적립하도록하는등금융시스템대응력강화 금융회사 주금공 가계의대응력제고및모니터링강화 주금공수권자본금한도확대, 지속적추가출자로자본건전성보강주택금융공사역량강화 주금공유동화증권을한은의금융회사증권담보대출시적용되는 및 MBS시장활성화유한책임대출시범도입가계부채상시모니터링강화 담보증권으로인정추진 MBS 신인도제고 주택도시기금, 연기금등의적극적인 MBS 시장조성역할유도 투자자다변화위해해외MBS 발행추진 ( 연 5억불내외 ) 주택도시기금의유한책임대출 ( 비소구대출 ) 요건구체화등을통해시범사업연내시행 정부 금융사 연구소 신용정보사등이참여하는 가계부채상시점검반 을통해금융사별 차주별대출동향등모니터링 금감원과한은간공조를통해스트레스테스트대폭강화 금융회사미시데이터를금감원에집중하여모니터링활용 5

6 고정금리 분할상환중심으로대출구조개선 변동금리위주, 거치식위주대출에따른원금미상환은국내주택담보대출시장의가장큰문제점으로지적되어옴 금융위기이후국내가계부채에금리및주택가격변동리스크에대한인식이커지면서, 2010년이후정책적차원으로고정금리 분할상환대출취급을증가시킴 국내주택담보대출의행태를기존변동금리 일시상환대출에서장기간고정금리로처음부터자연스럽게분할상환해나가는행태로정착시도 고정금리대출비증증가에대한감독과금융권의노력이지속되면서신규대출기준고정금리의비중은 2/4분기기준 50% 를상회 고정금리, 30.6% 변동금리, 43.4% 변동금리, 69.4% 고정금리, 56.6% ('15 년 2 분기기준 ) ('15 년 2 분기기준 ) 최근안심전환대출로인해실적이증가한점을감안하여기존에추진중이던분할상환대출과고정금리대출의목표를상향조정 정부는 2015년 6월말기준분할상환과고정금리대출의비중을약 33% 로예상 고정금리의경우금융회사의자금조달구조수정이선행되어야하기에인센티브지원하는형태로고정금리비율확대추진 커버드본드발행및유동화등장기자금조달수단의활용을적극적으로유도 주택금융신용보증기금출연료감면 1 등우회적인센티브제공을통한금리인하혜택으로대출자에게도인센티브혜택이미칠수있게추진 1 장기 고정금리 분할상환대출은최저 0.05% 적용, 단기 변동금리 일시상환대출은최대 0.30% 적용하고, 고정금리 분할상환목표달성수준에 따라최대연 0.06% 추가감면 6

7 )%( )%( 기존변경 기존 변경 '14 '15 '16 '17 '14 '15 '16 '17 은행권이먼저분할상환원칙을수립하고, 대출자는분할상환행태를수용하는방식으로추진 은행권스스로분할상환에대한세부가이드라인을작성하여 16년 1월부터적용 대출자는은행이수립한가이드라인에맞춰그동안자산규모및소득대비과도한규모의레버리지를활용하던관행에서처음부터빚을갚아나가는형태로정착시도 분할상환원칙 ( 안 ) 주택구입자금용도의장기대출은분할상환으로취급 주택가격및소득대비대출금액이큰경우분할상환으로취급 신규대출취급시거치기간단축 ( 통상 3~5 년 1 년이내 ) 을유도 기존대출대출조건변경 ( 만기연장등 ) 시분할상환으로유도 * 주택자금이용에과도한제한방지를위한예외사항등은허용 채무상환능력심사강화 상환능력심사내실화를위해담보중심의여신심사관행을대출자의채무상환능력중심으로전환하고, 객관적소득증빙자료를활용하도록채무상환능력심사기준을강화 객관적으로입증가능한소득증빙자료 2 만채무상환능력심사에적용 신용카드사용액등신고소득자료나최저생계비를활용한상환능력심사는심사단계를상향하는형태로유도하여채무상환능력심사기준을강화 단, 의료비등긴급한자금의수요나상속등으로인한채무인수등은예외를인정 2 원천징수영수증 ( 근로소득 ), 소득금액증명원 ( 사업소득 ), 연금지급기관증명서 ( 연금소득 ), 국민연금납부액, 건강보험료등 7

8 전반적으로객관적소득증빙이어럽거나낮은자영업자, 주부등의경우상환능력심사가강화로대출취급에는상당부분차질이불가피할것으로추정 또한, LTV DTI 기준이동시에 60% 초과하는대출의경우 LTV 60% 를초과하는대출금은대출개시시점부터분할상환을의무화할예정 LTV DTI기준은 70% 를유지하면서필요에의해최대규모까지대출을받아야하는대출자에게는다소무거운상환부담을지우면서대출상환을유도 그동안 DTI규제가적용되지않았던지방에서도 'LTV DTI 60% 동시초과분할상환의무화 ' 를통해사실상 DTI가적용되는효과가발생 또, LTV DTI비율이 60% 를초과하지않더라도금리우대등인센티브제공을통해분할상환을유도 총체적상환부담을고려하는방식으로사실상 DSR 3 규제적용함으써기타부채의원리금상환액까지채무상환평가시고려하여심사 대출자의전체대출의실제잔액, 상환구조, 금리등을집중화하여대출심사시총대출잔액의원리금납부금액을기준으로채무상환능력을심사 ('16년말시행예정 ) 상대적으로다중고액채무자위주로추가대출기회를제한시킴으로대출자가과도한부채부담을지는것을원천적으로차단 은행연합회집중정보를대출잔액정보외원금상환구조, 금리조건정보까지확대 현행주담대원리금상환액기타부채이자상환액연소득 개선주담대원리금상환액기타부채원리금상환액연소득 한편, 신규분양시발생되는중도금및잔금대출은분할상환및상환능력심사에서예외적용할계획임 신규주택분양후입주시일반적으로발생시키는잔금대출의경우분할상환및채무상환능력심사를강화하게될경우입주시잔금부족에따른입주지연등또다른문제를야기할가능성이커짐 3 DSR(Debt Service Ratio): 연소득대비원리금상환비율로기존 DTI 규제의경우기존대출은이자상환액만고려하는반면, DSR 규제는원 리금상환액까지고려함에따라 DTI 규제보다채무상환능력을더엄격하게보는규제 8

9 이러한혼란을피하기위해금번관리방안에서는신규분양주택에대한담보대출은 기존관행대로대출규제를적용할예정 상호금융권등제2금융권관리강화 주택담보대출관리강화에따라제2금융권비주택대출이과도하게증가하지않도록관리 과거은행권 LTV DTI대출규제시제2금융권대출증가로이어진경험을감안하여, 사전적으로대응하기위함 담보대출취급시담보평가의객관성 적정성제고를위해대출과감정평가업무담당자분리, 외부감정평가법인무작위선정 토지 상가담보대출 ( 약 120조 ) 담보인정한도기준을강화하기위해담보인정한도를지역별 담보종류별경략률을기반으로설정하고, 각종가산제도를정비 최저한도를 60% 에서 50% 로하향조정하고, 향후단계적으로축소 구분현행개선 기본한도 최근 1~3 년경략률 ± α( 재량 ) 차주별가산비율 가산비율 : 최대 15~20%p 가산항목 : 리스크요인과무관 * 타기관대환용등 최근 1~3 년경락률 α( 가산폐지 *) * 단, +5%p 내에서조정가능 ( 조정계수 ) 가산비율 : 최대 10%p 가산항목 : 리스크감소요인적용 * 우수신용등급, 거치식분할상환등 최고 최저한도 최고한도 ( 기본 + 가산한도 ) 80% 최저한도 ( 기본한도 ) 60% 최고한도 ( 기본 + 가산한도 ) 80%: 주담대수준 (70%) 으로하향조정하고향후단계적으로축소 최저한도 ( 기본한도 ) 50% 또한인센티브부여등을통해주택담보대출분활상환적극유도하고, 예탁금비과세제도를단 계적으로추진 4 을통해과도한수신증가를억제를추진하는등제 2 금융권에대한관리방안을 포함 금융회사 주택금융공사 가계의대응력제고 은행권의자본확충, 유한책임대출시범도입등을통해시장의충격발생시대응력을 강화하고자함 4 상호금융권예탁금비과세의단계적저율과세전환 : '15 년까지비과세 '16 년 6% '17 년이후 9% 과세 9

은행권자본적립강화를통해금융시스템의대응력강화를위해자본건전성규제도입시가계부채요소를반영하여추가자본적립하도록하는등의강화방안을 2016 년부터시행 주택금융공사역량강화및 MBS시장활성화를위해수권자본금한도를확대

9월서민주거안정방안의하나로제시된유한책임대출주택도시기금의유한책임대출 ( 비소구대출 5 ) 요건구체화등을통해시범사업연내시행 비소구대출은기존의주택담보대출과는달리,

담보주택처분이후에도부족한대출금회수를위해채무자의다른자산이나급여까지압류가가능함 정부는일정기준을통해시범적으로시행후점차확대할계획 가계부채에대한정부의기본적인입장은현재까지는관리가가능한수준이라는입장이었으나,

10 은행권자본적립강화를통해금융시스템의대응력강화를위해자본건전성규제도입시가계부채요소를반영하여추가자본적립하도록하는등의강화방안을 2016 년부터시행 주택금융공사역량강화및 MBS시장활성화를위해수권자본금한도를확대 (2조원 5조원 ) 하고, 지속적추가출자로자본건전성보강 주택도시기금, 연기금등의적극적인 MBS 시장조성역할을유도하고, 투자자다변화위해해외MBS 발행추진 ( 연 5억불내외 ) 하는등활성화방안마련 지난해 9월서민주거안정방안의하나로제시된유한책임대출주택도시기금의유한책임대출 ( 비소구대출 5 ) 요건구체화등을통해시범사업연내시행 비소구대출은기존의주택담보대출과는달리, 채무자의상환책임이담보물인해당주택의가치에한정되어있어채무자에게추가적인상환청구를할수없는제도 현재국내주택담보대출은소구권 6 ( 遡求權 ) 이있으며, 대출자가상환이불가능할경우, 담보주택처분이후에도부족한대출금회수를위해채무자의다른자산이나급여까지압류가가능함 정부는일정기준을통해시범적으로시행후점차확대할계획 가계부채에대한정부의기본적인입장은현재까지는관리가가능한수준이라는입장이었으나, 가계대출부실의위험성을감안하면급격한가계대출증가는매우부담스러운상황 5 부도발생시채무자의상환책임을해당담보물로한정하는제도 6 소구권은상환청구 (recourse) 권이라고도함. 상환청구는주로상거래와관련된용어로어음금액의지급이현저히불확실하게되었을때, 채무 자로하여금어음금액기타비용의변상을청구하는것을말함 10

11 1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 10 월 11 월 12 월 직접적인규제가아닌대출자의상환능력심사를강화하고원리금분할상환으로유도하는정책방향은기본적으로바람직하다고판단 주택경기에대한활성화에대한의지는여전히가지고있는것으로보이나, 관리가능한부분의부실위험에는대처하겠다는의도 주택시장내부적으로도과도한대출은향후불안요인으로작용할가능성이있다는점에서장기적으로는긍정적인효과도존재 가계부채종합대책발표이후주택매매가격은상승세가다소진정된분위기 통상적으로 5~7월은상승률이낮은비수기이나최근 4개월간과거평균을상회하는높은상승세지속 그러나 7월 22일대책발표이후상승폭이둔화되면서주택수요가심리적으로위축되고있는것으로판단 (%) 년평균 (%) 가계부채종합대책발표 (7.22) 전국수도권 5개광역시기타지방 최근나타나고있는부동산경기호조세에일정부분부정적영향은불가피 주택시장은신규분양시장을중심으로호조세를지속해왔으며, 전세값이매매값의 70~80% 에달하고, 주택담보대출금리가하락하면서주택수요층이확대 그러나내년부터원리금동시상환, 소득심사를강화등대출에제약요인이발생할경우주택매매수요의일정부분감소는불가피 그러나가계부채관리방안의시행은 2016 년 1월부터이루어지는데다최근의전세난, 저금리기조를감안하면실수요자들을중심으로한소형주택매매전환거래등은당분간유지될것 다만상반기의높은상승세는다소둔화될가능성이있으며, 규모별 지역별양극화현상이나타날가능성존재 11

12 내년이후에금리인상이나가계부채에대한부담이현실로작동할경우수요위축현실화가능성 반면, 금리인상이나대출규제의직접적인영향을받지않는분양시장의경우오히려경쟁이심화될가능성존재 신규분양권은통상분양금액의 10%~20 정도를내고중도금을대출로충당하면입주때까지자금조달에유리 이번대책은기존주택시장에는적용이되지만사실상중도금및잔금대출등을통해서구입하게되는신규분양주택에는적용이되지않아신규분양주택에미치는영향은상대적으로적을것 실수요자보다투자적수요자에게미치는영향이클것으로판단 대출규제는정상적인주택실수요자보다는과도한레버리지를활용한투자수요위축효과를보여실수요자중심의시장이강화될전망 향후주택경기의급격한위축을방지하면서가계대출의건전성을회복하려는정책목표를달성하기위해서는시장에대한지속적인모니티링이필요 내년도하반기부터아파트입주물량이크게증가한다는점을감안하면심리적인요인에의한급격한수요위축은바람직하지않은것으로판단 12

월간 RE

월간 RE 215 8 KB 금융지주경영연구소 KB 국민은행가치평가부. 발행인 편집인 윤종규 조경엽 발행처 KB 금융그룹서울특별시영등포구여의공원로 115( 여의도동 ) 세우빌딩 12 층 대표전화 2-273-5789 발행일 215 년 8 월 12 일 2 주택가격 : 7월주택매매가격변동률은전월대비.42% 상승 매매가격은금리하락및전세가격상승에따른매매수요증가등으로상승세는지속되었으나,