2015 4. 13 KRIHS POLICY BRIEF No. 510 발행처 국토연구원 발행인 김경환 www.krihs.re.kr 주택금융시장의안정성과포용성제고 박천규국토연구원부동산시장연구센터장, 이태리국토연구원책임연구원, 김태환국토연구원연구원 요 약 주택금융시장의스트레스는주택가격과 GDP 가하락하고, 금리와물가가상승할수록커지는것으로나타나주택금융시장의안정을위해주택시장정상화와지속적인경제성장이중요 가구의주택담보대출연체확률은금융부채와신용대출비율이증가할수록커지는반면, 담보대출비율과거주주택마련목적담보대출의비율이증가할수록작아져담보대출의용도에대한지속적모니터링이중요 통계적으로대출금의안정적회수한도인적정 LTV 는분석기간에따라전국기준 72.6~74.8%, 76.8~77.7% 로나타나최근 LTV 조정 (60% 70%) 은적정 LTV 내에서이루어진것으로판단 차입제약중자산제약가구의비중이소득제약가구에비해높고, 연령이낮을수록자산제약비중이높아젊은계층에대한자산제약완화는주택금융의포용성확대에기여할가능성 7.24 조치를통한주택금융규제완화는자산제약가구비중, 소득제약가구비중, 전체차입제약가구비중을각각 7.3%p, 1.2%p, 6.9%p 감소시키는효과를발생 요 정책과제 ❶ 주택금융시장의안정을위해주택시장과거시경제여건을감안한종합적접근이필요 ❷ 주택담보대출의성격과용도에대해면밀히모니터링하고, 특히저소득층의경우상환능력과함께대출용도등다양한심사기준을마련 ❸ 거주목적, 임대목적등자금의성격을감안한다양한주택담보대출상품을개발하고, 가구의자산축적기능이가미된선임차 - 후구입형주택담보대출도입검토 ❹ Lease buyback scheme 등주택자산유동화방식을다양화하고주택연금을활성화 ❺ 자산제약완화를위해모기지보증을활성화하고주택금융소비자보호방안마련
1. 주택금융시장의안정성과포용성의의의 주택금융시장의안정성 : 주택금융시장의미시적ㆍ거시적건전성유지 글로벌금융위기이후주택금융이거시경제및 그림 1 GDP 대비가계부채및주택대출비중 (%) 전체금융시장에미치는영향과경로에대한관심이증가 주택금융규제완화는이러한논의를더욱부각시키고있으며, 가계부채증가에따라주택금융시장을안정적으로관리하고건전 하게육성할수있는방안에대한논의가활발 하게진행 주 : 2012년말기준, 한국은 2013년말기준자료 : OECD, EMF, 한국은행 주택금융시장의포용성 : 주택금융시장에대한접근성과효율성제고 주택금융주거안정과효용증대효과에대해서도관심이증가 주택금융수요의특성에맞는주택금융지원체계를구축하고, 주택금융소비자의진입장벽을 해소하여금융포용 (inclusion) 을확대하는방안에대한관심이증대 주택금융시장의안정성과포용성을고려한종합적접근필요 주택금융시장의안정성과포용성은서로연계되어있으며, 서로상충되는요소를가지고있음 주택금융시장을안정적으로관리하되, 주택금융에대한소외계층이발생하지않도록주택금융시 장의안정성과포용성을종합적으로고려한접근이요구 주택금융시장의안정성과포용성에대한종합적인분석및정책과제도출이필요 표 1 주택금융시장의안정성과포용성을고려한접근방향 구분 주택금융시장의안정성 ( 미시적 거시적건전성유지 ) 주택금융시장의포용성 ( 주택금융시장의접근성과효율성제고 ) 접근방향 주택금융시장의안정성분석 - 주택금융시장의스트레스테스트, 가구의연체확률분석등 주택금융시장의안정성확보를위한과제도출 주택금융수요특성분석과관련정책의평가 - 생애주기별, 지역별, 소득계층별, 특성가구별주택금융수요특성분석등 가구의주택금융수요특성에맞는주택금융지원과제도출 2
2. 주택금융시장의안정성분석 주택금융시장스트레스테스트분석 1) 주택금융시장스트레스테스트요인으로주택가격, 금리, GDP, 물가가식별됨 주택금융시장의안정을위해서는주택시장정상화와더불어금리, 물가등거시경제변수의안정적관리와지속적인경제성장기반구축이필요함을시사 외환위기상황을감안하여주택금융시장스트레스테스트를수행한결과주택가격 > 금리 > GDP > 물가순으로안정범위 (certainty range) 와의갭이커지는것으로나타남 물가는안정되고저금리기조가유지되고있는상황에서이로인한스트레스증가가능성은크지않은것으로판단되나, 향후금리인상가능성에대한영향을면밀하게분석할필요 최근주택시장이회복되는양상을보이는것은주택금융시장의안정적관리측면에서긍정적으로판단 반면잠재성장률이지속하락하고가구의고용여건이취약한점은주택금융시장의스트레스요인으로작용할가능성이있으므로이에대한각별한대책과관심이요구됨표 2 주택금융시장시나리오별스트레스테스트결과종합 (%) 구분 baseline 주택가격지수 CD 수익률 소비자물가지수 GDP( 연 ) 시나리오 15% 하락 5%p 상승 7% 상승 6% 하락 평균 0.65 2.95 1.85 0.96 1.11 중간값 0.57 2.68 1.61 0.82 0.97 Certainty range 와의차이 ( 중간값기준 ) 기준 : 0.81 +1.87 +0.80 +0.01 +0.16 가구의연체결정요인분석 2) 가구의연체결정요인을분석한결과금융부채의증가와신용대출비율증가는연체확률을증가시키나, 담보대출비율과거주주택마련목적담보대출의비율증가는연체확률을감소시키는요인으로작용 주택금융시장의안정성유지와가계부채의질적구조개선을위해가계대출의성격과용도에대한모니터링이필요 1) CreditPortfolioView 에기반하여주택담보대출의연체율에대한주택금융시장스트레스테스트를수행함. 연체율은한국주택금융공사, 금융감독원금융통계월보를통해구득이가능함. 2) 2013 년가계금융복지조사를이용하여연체여부를종속변수로하는로짓모형을구성하여가구의연체여부결정요인을분석함. 종속변수는연체여부로조사항목중지난 1 년간지난 1 년간원금상환이나이자연체경험이있고연체사유가이자또는원금상환부담상승, 자금융통차질, 소득감소, 가계지출증가라고응답한경우이며납부기일착오등으로인한경우는제외함. 3
저소득층의경우중 고소득층에비해소득과자산변화에따라연체확률이민감하게반응하고, 금융부채대비거주주택마련목적담보대출비율만이연체확률감소에유의한영향을미침 3) 주택금융시장의안정성과가계의재무건전성확보를위해특히저소득층의경우상환능력과더불어대출의이용용도등다양한대출심사기준도입을검토할필요 50대이전의은퇴이전계층의경우담보대출비율, 거주주택마련목적담보대출의비율증가의연체확률감소효과가 50대이상의은퇴계층에비해크게나타남 상환능력이충분한은퇴이전계층에대해서는주택금융의포용성확대여지가높다고여겨짐 은퇴계층의경우거주목적이외부동산마련목적담보대출액만이연체확률감소에유의한영향을미친점은은퇴이후투자목적의부동산투자로인한소득확보가연체여부에중요한요소가된다는것을시사 적정 LTV(Loan to value ratio) 분석 4) 대출금의안정적회수한도인적정 LTV 는과거 20 년간의가격자료를이용하여산출한결과전국기준 72.6%~74.8%, 최근 5년간의자료를이용하여산출한결과전국기준 76.8~77.7% 로나타남 전자인과거 20년기간은외환위기당시의가격급락, 2000 년대초반의가격급등현상이포함되어있어후자인 5년기간의가격자료를이용한결과에비해적정 LTV 가낮게나타남 정부의 2014 년 7.24 조치에따른 LTV 한도조정 (60% 70%) 는적정 LTV 한도내에서조정되었다고판단 다만한국은행 (2014) 에따르면우리나라전체평균 LTV( 표면 LTV) 는 49.4% 로다른국가에비해낮은편이나전세보증금을포함한실질 LTV 는 58.7% 로높아지며, 자가가아닌전세주택만의경우 75.7% 로크게높아지는것으로나타남 전세주택의높은실질 LTV 로인한리스크는적정 LTV 에근접하는과정에서반전세화, 전세의매매전환, 보증금보증보험등을통해조정될가능성이높으나, 주택금융시장의안정성을위해서는 LTV 를지속모니터링하고임차인에게적정 LTV 한도를가이드라인으로제시하여임차주택선택시참고토록권유하는것이필요 3) 모든소득계층, 연령대에서금융부채의증가와신용대출비율증가는가구의연체확률을증가시키는요인으로작용함. 여기에서는연체확률을감소시키는요인에대해중점적으로논의함. 4) 신뢰수준 95% 및 99% 에대해각각 3 년 VaR(Value at Risk) 를추계한다음최종적인 LTV 한도를도출함. 이때하한선은채무불이행으로인한경매처분과실제대출한도산정시고려하는소액임차보증금을감안해 80% 를적용함. 4
3. 주택금융시장의포용성분석 주택구입자금차입제약가구분석 5) 차입제약을받는가구의비중은 18.6% 이고, 제약조건별로자산제약 6) 가구의비중이소득제약 7) 가구에비해높게나타났으며가구주연령이낮을수록자산제약가구비중이높아짐 자산제약완화를통한주택금융포용성확대효과가더크며, 특히젊을수록자산제약의완화를통한주택금융의포용성확대효과가더크게나타날것으로판단 소득계층별로는소득이낮을수록차입제약의비중이높아지며, 특성가구별로는생애최초주택구입가구, 다자녀가구, 신혼부부순으로차입제약이높은것으로분석됨 정책금융지원은저소득층과생애최초주택구입가구등특성가구에대한차입제약완화에도움을주었을것으로판단됨표 3 주택구입자금이용차입제약가구비율 (%) 구분 자산제약 소득제약 차입제약 이용제약가구비율 15.6 6.5 18.6 7.24 주택금융규제완화가가구의차입제약에미치는영향 7.24 조치를통한주택금융규제완화는자산제약가구비중, 소득제약가구비중, 전체차입제약가구비중을각각 7.3%p, 1.2%p, 6.9%p 감소시키는효과가있는것으로분석 가구주연령이낮은가구의차입제약완화효과가크며, 소득계층별로는중소득층의차입제약완화효과 (-8.3%p) 가가장큰것으로나타남. 한편저소득층의자산제약완화효과는중소득층 (-8.6%%p) 과유사한 8.0%p로나타남 표 4 주요가구특성별주택금융규제완화의차입제약감소효과 (%p) 구분 자산제약 소득제약 차입제약 30~39 세 -12.6-1.4-11.3 생애최초주택구입가구 -12.0-2.5-11.3 저소득층 -8.0-0.9-5.2 중소득층 -8.6-1.5-8.3 5) 2 년내자가로이주를희망하는가구중주택구입자금이용에제약을받는가구를주택가격, 자산, 소득등을감안하여분석함. 6) 자산제약은순자산을기준으로주택구입을위한차입가능액이 LTV 한도내에서부족함을의미함. 7) 소득제약은가구소득을기준으로주택구입을위한차입한자금에대한원리금부담능력이 DTI 한도를초과함을의미함. 5
4. 정책과제 주택금융시장의모니터링강화및리스크관리 주택시장의정상화와더불어거시경제변수를안정적으로관리하고지속적인경제성장기반구축필요 가계대출의성격과용도에대해면밀히모니터링하고특히저소득층의경우상환능력과함께대출의이용용도등다양한대출심사기준마련검토 LTV 를지속모니터링하고임차인에게적정 LTV 한도를가이드라인으로제시하여임차주택선택시참고토록권유 주택금융 ( 주택담보대출, 전세자금대출등 ) 의공급주체, 용도, 신규취급및상환금액별로관련통계를구체화하고, 집계기준, 연체율등관련통계를정비 주택담보대출상품과주택자산유동화방식의다양화 거주목적, 임대목적등자금의성격을감안한다양한주택담보대출상품을개발하고, 가구의자산축적기능이가미된선임차 - 후구입형주택담보대출도입검토 싱가포르의 Lease buyback scheme 등주택자산유동화방식을다양화하고, 주택연금의경우초기보증료부담이적은프로그램, 주택구입연계형프로그램, 복지서비스연계프로그램등의도입을검토 모기지보증의활성화와주택금융소비자보호 자산제약으로주택금융이용에제약이있는가구를위해모기지보증을가구형성단계가구에대한모기지보증, 임차가구의매매전환모기지보증등을통해단계적으로활성화하되, 가계대출구조개선과관련상품의시장유동화를고려하여고정금리 비거치식분할상환대출로유도 주택금융소비자보호를위해현재의금리비교와더불어미래금리변화에따른소비자부담정보를다각도로제공하고, 독일의 Cooling off 와같이주택금융상품에대한계약해제권리부여 박천규국토연구원부동산시장연구센터장 (cgpark@krihs.re.kr, 031-380-0274) 이태리국토연구원주택 토지연구본부책임연구원 (italy@krihs.re.kr, 031-380-0639) 김태환국토연구원주택 토지연구본부연구원 (taehkim@krihs.re.kr, 031-380-0227)